Kompetenzüberschreitung durch einen Eigentümer in der verwalterlosen Ge-meinschaft, Einberufung der Eigentümerversammlung

1. Streitigkeiten über die Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung können nach der WEG-Reform nicht mehr zwischen den Eigentümern, dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat geführt werden.

2. Allerdings kann die Gemeinschaft - vertreten durch den nach § 9b WEG bestimmten Vertreter - insoweit bestehende Ansprüche wegen eines unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen Eigentümer, Verwalter oder ggf. den Beiratsvorsitzenden durchsetzen.

Die Parteien bilden eine verwalterlose WEG. Der Ag. zu 1) lud die übrigen Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung in die Wohnung der Ag. zu 2) ein. Die Ast. hat mit der einstweiligen Verfügung u. a. begehrt, den übrigen drei Eigentümern als Ag. die Durchführung der Eigentümerversammlung zu untersagen. Nachdem das AG zunächst eine einstweilige Verfügung erlassen hat, haben die Parteien im Widerspruchsverfahren den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das AG hat die Kosten des Rechtsstreits der Ast. auferlegt, weil eine Passivlegitimation der Ag. nicht bestanden habe. Hiergegen sofortige Beschwerde.

Die sofortige Beschwerde […] hat keinen Erfolg.

In Folge der übereinstimmenden Erledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO) war nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91a ZPO nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes zu entscheiden. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten bedeutsame Rechtsfragen zu entscheiden (vgl. nur BGH NJW-RR 2009, 422). Bei Anlegung dieser Maßstäbe erweist sich die Entscheidung des Amtsgerichts als ermessensfehlerfrei.

Der Antrag konnte in der Sache keinen Erfolg haben. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt gemäß § 18 Abs. 1 WEG nicht mehr - wie früher - den Wohnungseigentümern, sondern nur noch der Wohnungseigentümergemeinschaft, weshalb der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung in § 18 Abs. 2 WEG auch nur gegenüber dem Verband begründet wird. Damit ist es auch lediglich Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft, die zu einer derartigen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört (Kammer WuM 2022, 65).

Hieraus folgt allerdings nach Auffassung der Kammer auch, dass Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung nicht mehr zwischen den beteiligten Eigentümern oder - wenn ein solcher bestellt ist - Verwalter (Kammer WuM 2022, 65) oder dem Verwaltungsbeirat zu führen ist. Denn ein derartiger Prozess würde darauf hinauslaufen, dass die Organe einer Gemeinschaft bzw. im Falle der Eigentümer sogar nur Organmitglieder (der Eigentümerversammlung) über interne Pflichten und Rechte streiten. Ein derartiger Innerorganstreit ist jedoch in gesellschaftsrechtlichen Streitigkeiten unzulässig (vgl. nur BGHZ 106, 54 = NJW 1989, 979). Dies ist auf die neue Struktur des WEG-Rechts zu übertragen (vgl. etwa AG Wiesbaden ZWE 2022, 98; ähnl. AG Mainz ZMR 2021, 1020; Skauradszun in SEHR WEG-Reform 2020 § 1 Rn. 96; Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021 § 3 Rn. 54; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 44 Rn. 56; a.A. AG Tettnang ZWE 2021, 419, dagegen Schultzky MietRB 2022, 55). Individualansprüche zwischen den Organen der WEG sind dem neuen WEG-Recht, das sich insoweit durch klare und eindeutige Rechtsbeziehungen auszeichnet, in dessen Mittelpunkt nunmehr der Verband steht (instruktiv Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 32 ff.), fremd. Auch in der Sache besteht hierfür kein Bedürfnis, da mit derartigen Klagen keine originären eigenen Rechte geltend gemacht werden, sondern letztlich solche des Verbandes, die dieser allerdings selbst (dazu sogleich) geltend machen kann. Ein Anspruch eines Eigentümers gegen den Einladenden im Falle einer unzulässigen Einladung kann daher nicht mehr mit Erfolg geltend gemacht werden.

Ein Rechtsverlust ist damit nicht verbunden, denn ein Rechtsschutz wird damit nicht unmöglich gemacht. Möglich bleibt - auch im Gesellschaftsrecht (dazu näher Koch, MhdbGesR VII § 30 Rn. 94) - eine Klage des Verbandes gegen das vermeintlich rechtswidrig handelnde Organ. Da die Rechtsmäßigkeitskontrolle für Verwaltungsmaßnahmen (nur) der WEG zukommt, kann diese einen Anspruch auf eine Verwaltungshandlung oder dessen Unterlassen gegen ihre Organe geltend machen (AG Ludwigshafen, Urteil vom 4.6.2021 - 2p C 37/21; Elzer ZMR 2021, 953; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 44 Rn. 57; zweifelnd aber Dötsch IMR 2021, 169). Einer klageweisen Geltendmachung steht die Organeigenschaft nicht entgegen. Da der Gemeinschaft unzweifelhaft Ersatzansprüche gegen ihre Organe zustehen, wenn diese Pflichtwidrigkeiten begehen und sie nach § 31 BGB für deren Pflichtverletzung haften, wäre es aus Sicht der Kammer ein nicht hinzunehmender Wertungswiderspruch, den Verband - mangels Klagebefugnis - zu zwingen, Pflichtverletzungen ihrer Organe tatenlos hinzunehmen, um sodann Schadensersatzansprüche aus der Vertragsverletzung geltend zu machen oder für diese einstehen zu müssen (Elzer ZMR 2021, 953 [954]; BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 61. Ed. 1.2.2022, WEG § 44 Rn. 57). Demzufolge kann die WEG, vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG) oder den Beirat im Falle der Inanspruchnahme des Verwalters (§ 9b Abs. 2 WEG) derartige Ansprüche, wozu auch Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung gehören, durchsetzen. Erfolgt eine derartige Klage nicht, kann ein einzelner Eigentümer ggf. im Rahmen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung - auch mit einer einstweiligen Verfügung - gegen die Gemeinschaft vorgehen und diese anhalten, die Ansprüche geltend zu machen (Schultzky MietRB 2022, 54). Eine eigene Klagebefugnis - etwa im Wege der actio pro societate - besteht auch dann nicht.

In der verwalterlosen Gemeinschaft bedeutet dies, dass im Falle der Kompetenzüberschreitung durch einen Eigentümer die verbliebenen Eigentümer die Gemeinschaft vertreten und so den Anspruch geltend machen können (dazu Kammer ZWE 2021, 467 m.w.N.). Ob im vorliegenden Fall der Antragsteller die WEG hätte vertreten können und den Unterlassungsanspruch gegen alle Ag. hätte geltend machen können, bedarf keiner Entscheidung, da ausdrücklich im eigenen Namen geklagt wurde. […]

Zutreffend ist, dass die Geltendmachung der Ansprüche bei verwalterlosen Gemeinschaften angesichts der gesetzlich angeordneten Gesamtvertretung (§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG) in der Praxis zu erheblichen Koordinierungsproblemen führt, dies ist aber ein - in der WEG-Reform angelegtes - Problem, was sich in allen Vertretungsfällen stellt (näher dazu Zschieschack ZMR 2021, 367) und nicht zu prozessualen Sonderstellungen der Eigentümer zwingt. Selbst wenn damit in manchen Fällen eine Untersagung einer fehlerhaft einberufenen Versammlung im Vorfeld praktisch nicht möglich ist, geht hiermit allerdings kein endgültiger Rechtsverlust einher, da die Anfechtungsmöglichkeit für die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse bleibt, ggf. könnte der Vollzug der Beschlüsse im Wege einstweiligen Rechtsschutzes ausgesetzt werden (noch weiter Lehmann-Richter ZWE 2021, 419 wonach auf einer von einem Unzuständigen einberufenen Versammlung lediglich rechtlich wirkungslose „Nichtbeschlüsse“ hervorgebracht werden können; a.A. Kammer ZWE 2021, 418; Schultzky MietRB 2022, 54 m.w.N.).

Streitigkeiten über die Durchführung einer Eigentümerversammlung können nicht mehr zwischen den Eigentümern, dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat geführt werden. Allerdings kann die Gemeinschaft – vertreten durch den nach § 9b WEG bestimmten Vertreter – insoweit bestehende Ansprüche wegen eines unrechtmäßigen Verwaltungshandelns gegen Eigentümer, Verwalter oder ggf. den Beiratsvorsitzenden durchsetzen.

Die Parteien bilden eine verwalterlose WEG. Der Antragsgegner zu 1) lud die übrigen Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung in die Wohnung der Antragsgegnerin zu 2) ein. Die Antragstellerin hat mit einstweiliger Verfügung begehrt, den übrigen drei Eigentümern die Durchführung der Eigentümerversammlung zu untersagen. Vorliegend geht es nach Hauptsachenerledigung nur noch um die Kosten, die das AG der Antragstellerin wg. fehlender Passivlegitimation der Antragsgegner auferlegt hat. Hiergegen die sofortige Beschwerde – ohne Erfolg!

Bei einer Überprüfung, bei der in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten nicht über bedeutsame Rechtsfragen entschieden werden muss, erweist sich die Entscheidung des AG als ermessensfehlerfrei. Der begehrte Antrag auf Untersagung der Eigentümerversammlung musste in der Sache erfolglos bleiben. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach der WEG-Reform nicht den Wohnungseigentümern, sondern nur noch der WEG insgesamt. Darum kann der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung nur noch gegenüber dem Verband begründet werden. Aufgabe der WEG als Gemeinschaft sind die zu einer derartigen Verwaltung erforderlichen Maßnahmen, wozu auch die Durchführung von Eigentümerversammlungen gehört. Ansprüche auf Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung sind demzufolge nicht mehr zwischen den beteiligten Eigentümern oder – falls bestellt – dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat zu führen. Ein derartiger innerer Organstreit ist in gesellschaftsrechtlichen Streitigkeiten unzulässig, was auch auf die neue Struktur des WEG-Rechts zu übertragen ist.

Individualansprüche zwischen den Organen der WEG sind dem neuen Recht fremd. Hierfür besteht auch kein Bedürfnis, da mit derartigen Klagen keine originären eigenen Rechte geltend gemacht werden, sondern letztlich nur solche des Verbands, die dieser selbst geltend machen kann. Demzufolge kann ein einzelner Eigentümer gegen den Einladenden im Falle einer unzulässigen Einladung nicht mehr mit Erfolg vorgehen.

Ein Rechtsverlust ist damit nicht verbunden, denn eine Klage des Verbands gegen das vermeintlich rechtswidrig handelnde Organ bleibt möglich. Die Gemeinschaft kann den Anspruch auf eine Verwaltungshandlung oder deren Unterlassen gegen ihre Organe geltend machen, da der Gemeinschaft Ersatzansprüche gegen ihre Organe zustehen. Demzufolge kann die WEG, vertreten durch den Verwalter oder den Beirat im Falle der Inanspruchnahme des Verwalters, derartige Ansprüche durchsetzen, auch auf Durchführung oder Unterlassung einer Eigentümerversammlung. Erfolgt eine derartige Klage nicht, kann ein einzelner Eigentümer im Rahmen des Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung – auch mit einstweiliger Verfügung – gegen die Gemeinschaft vorgehen und diese anhalten, die Ansprüche geltend zu machen. In der verwalterlosen Gemeinschaft können im Fall der Kompetenzüberschreitung durch einen Eigentümer die verbliebenen Eigentümer die Gemeinschaft vertreten und den Anspruch geltend machen.

Die Geltendmachung der Ansprüche bei verwalterlosen Gemeinschaften führt angesichts der gesetzlich angeordneten Gesamtvertretung in der Praxis zu erheblichen Koordinierungsproblemen. Dies ist aber ein in der WEG-Reform angelegtes Problem, was sich in allen Vertretungsfällen stellt und nicht zu prozessualen Sonderstellungen der Eigentümer zwingt. Selbst wenn damit manchen Fällen eine Untersagung einer fehlerhaft einberufenen Versammlung im Vorfeld praktisch nicht möglich ist, geht damit kein endgültiger Rechtsverlust einher, da die Anfechtungsmöglichkeit für die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse bleibt. Gegebenenfalls könnte der Vollzug der Beschlüsse im Wege einstweiligen Rechtsschutzes ausgesetzt werden. Das LG Frankfurt/Main verneint allerdings die Auffassung, wonach auf einer von einem Unzuständigen einberufenen Versammlung lediglich rechtlich wirkungsvolle „Nichtbeschlüsse“ hervorgebracht werden können.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister