Kommunale Wohnungsverwaltung

Kommunale Wohnungsverwaltung; Mietvertragsabschluss; staatlicher Verwalter; Unterlassungsgebot

1. Eine nach der Verordnung vom 1. März 1990 in eine GmbH umgewandelte frühere Kommunale Wohnungsverwaltung war nach der Umwandlung zum Abschluß von Mietverträgen berechtigt.

2. Der staatliche Verwalter durfte sowohl im eigenen wie im fremden Namen vermieten.

3. Ein Verstoß gegen das gesetzliche Gebot, ohne Zustimmung des Eigentümers keine langfristigen Verträge abzuschließen, machte den Vertrag nicht unwirksam.

4. Zu den Voraussetzungen eines Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB bei den Mieter begünstigenden Konditionen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. nehmen die Kl. widerklagend auf Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen im Hause O.Straße in Berlin in Anspruch.

Der Kl. beruft sich auf ein Recht zum Besitz an diesen Räumen aufgrund des zwischen ihm und der Streithelferin - Rechtsnachfolgerin eines ehemaligen VEB Kommunale Wohnungsverwaltung - geschlossenen Mietvertrages vom 17. Januar 1992 und vertritt hierzu die Auffassung, die Bekl. müßten diesen im Rahmen der bis zum 31. Dezember 1992 fortbestehenden staatlichen Verwaltung geschlossenen Vertrag gegen sich gelten lassen.

Die Berufung der Bekl. konnte in der Sache jedoch keinen Erfolg haben, denn der Mietvertrag vom 17. Januar 1992 gibt dem Kl. ein Recht zum Besitz an den streitgegenständlichen Räumen des Grundstücks O.Straße.

Diesen Vertrag hat die Streithelferin des Kl. nämlich wirksam als mit der staatlichen Verwaltung dieses Grundstücks Beauftragte geschlossen, und dieser Vertrag bindet die Bekl. nach §§ 11 a Abs. 4, 16 Abs. 2 Vermögensgesetz.

Zwischen den Parteien ist nicht im Streit, daß das streitgegenständliche Grundstück nach dem Tode des Erblassers der Bekl., der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war, im Jahre 1961 aufgrund § 6 der Verordnung zur Sicherung von Vermögenswerten vom 17. Juli 1952 (GBl. der DDR I, S. 1) in die vorläufige Verwaltung des Magistrats von Berlin übernommen wurde, der seinerseits den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung nach IV der Richtlinien vom 1. September 1952 zur Durchführung der §§ 1, 2 und 6 der Verordnung vom 17. Juli 1952 als vorläufigen Verwalter einsetzte. Im Zuge der Wiedervereinigung wurde nach § 2 a des Kommunalvermögensgesetzes vom 6. Juli 1990 (GBl. der DDR I, 660) der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung in das Vermögen des Magistrats von Berlin übergeführt, der seinerseits gemäß seinem Beschluß Nr. 21/90 vom 19. Juni 1990 entsprechend der Verordnung zur Umwandlung von volkseigenen Kombinaten, Betrieben und Einrichtungen in Kapitalgesellschaften vom 1. März 1990 (GBl. der DDR I, 107) die Umwandlung des VEB KWV in eine GmbH, nämlich die Streithelferin, betrieb, die durch die Eintragung der Streithelferin im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg am 28. Februar 1992 vollzogen wurde. Nach § 7 Satz 2 dieser Verordnung war die Streithelferin damit Rechtsnachfolgerin des umgewandelten VEB. Als Rechtsnachfolger oblag ihr die zuvor von dem VEB geführte staatliche Verwaltung des streitgegenständlichen Grundstücks, in dessen Rahmen sie auch zum Abschluß von Mietverträgen berechtigt war. Daß der Mietvertrag am 17. Januar 1992, also noch vor Eintragung der GmbH geschlossen wurde, ändert an der Wirksamkeit des Vertragsschlusses nichts. Unerheblich ist auch, ob es zu einer ausdrücklichen Auftragserteilung zur Weiterführung der staatlichen Verwaltung gemäß Nr. 4 Satz 2 des Magistratsbeschlusses Nr. 21/90 an die Streithelferin gekommen ist. Denn eine solche Beauftragung ergibt sich jedenfalls konkludent daraus, daß § 2 a Nr. 2 des Gesellschaftsvertrages vom 28. Juni 1990 - Mitgesellschafter ist das Land Berlin - als Aufgabe der Gesellschaft auch die Verwaltung fremder Wohnungen bezeichnet und die Streithelferin die staatliche Verwaltung auch im Einverständnis des Magistrats von Berlin und später des Landes Berlin weitergeführt hat.

Entgegen der Auffassung der Bekl. scheitert eine vertragliche Bindung auch nicht daran, daß die Streithelferin in dem Mietvertrag vom 17. Januar 1992 als Vermieterin bezeichnet ist. Denn § 16 Abs. 2 Vermögensgesetz stellt insoweit gerade nicht darauf ab, ob der staatliche Verwalter den Vertrag im eigenen oder fremden Namen geschlossen hat, sondern läßt es genügen, daß das Vertragsverhältnis sich auf den verwalteten Vermögenswert bezieht (vgl. Kammergericht in DtZ 1995, 145 [146]). Mit dem Landgericht ist daher davon auszugehen, daß die Bekl. mit der in § 11 a Abs. 1 Satz 1 Vermögensgesetz geregelten Aufhebung der staatlichen Verwaltung am 31. Dezember 1992 in das Mietverhältnis vom 17. Januar 1992 nach §§ 11 a Abs. 4 und 16 Abs. 2 Vermögensgesetz eingetreten sind.

Zu Unrecht berufen die Bekl. sich auch darauf, daß der Mietvertrag sie deshalb nicht binde, weil die Streithelferin mit Abschluß dieses Vertrages gegen ihre Verpflichtungen aus § 15 Abs. 2 Vermögensgesetz verstoßen habe. Nach dieser Vorschrift war die Streithelferin in der Tat nicht berechtigt, im Rahmen der staatlichen Verwaltung ohne Zustimmung des Eigentümers langfristig vertragliche Verpflichtungen, also auch Mietverträge, einzugehen. Es kann im Ergebnis offenbleiben, ob ein Vertragsschluß für einen Zeitraum von fünf Jahren mit einer Verlängerungsoption von weiteren fünf Jahren als ein solcher langfristiger Vertrag anzusehen ist, wofür einiges spricht, weil die genannte Regelung vom Gesetzgeber bewußt nicht als gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, sondern als bloße schuldrechtliche Verpflichtung des Verwalters ausgestaltet worden ist, so daß ein etwaiger Verstoß der Streithelferin nicht zur Nichtigkeit des Vertrages führt (vgl. Fiebig/Reichenbach, Zum Problem der offenen Vermögensfragen, NJW 91, 321 [325]: Fußnote 20 unter Hinweis auf die amtlichen Erläuterungen in BT Drucksache 11/7831 zu §§ 3, 15 Vermögensgesetz; Kohler, Zivilrechtliche Sicherung der Rückerstattung von Grundstücken in den neuen Bundesländern, NJW 91, 465 [466]). Ein etwaiger Verstoß gegen § 15 Abs. 2 Vermögensgesetz kann daher allenfalls Schadensersatzansprüche der Bekl. gegen den ehemaligen Verwalter begründen, die indessen nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits sind.

Soweit die Bekl. sich darauf berufen, der Vertragsabschluß verstoße im Hinblick auf die unter Mißachtung des § 15 Abs. 2 VermG vereinbarte Mietdauer und einen ungewöhnlichen Mietzins von 8 DM/qm gegen die guten Sitten und sei damit nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, haben die Bekl. die Voraussetzungen für den Nichtigkeitstatbestand nicht ausreichend dargetan.

Selbst wenn unterstellt wird, daß den Vertragsschließenden die Regelung des § 15 Abs. 2 VermG bekannt gewesen ist, so haben die Bekl. in erster Instanz insoweit eingeräumt, daß - jedenfalls mit dem Bekl. zu 2. - über den Abschluß eines längerfristigen Mietvertrages gesprochen worden ist, ohne daß dieser einen solchen abgelehnt hat. Danach fehlte es jedenfalls an der Annahme der Voraussetzungen des subjektiven Tatbestandes des § 138 Abs. 1 BGB hinsichtlich beider Vertragsschließenden. Aber auch hinsichtlich der Mietzinshöhe fehlt eine ausreichende Darlegung, daß die Vertragsschließenden einen derart vom üblichen Mietzins abweichenden Mietzins vereinbart haben, daß sich daraus ein Sittenverstoß ergeben könnte. Ausweislich der Auswertung einer von der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie in Auftrag gegebenen Befragung über die Gewerberaummietenentwicklung in der Zeit bis zum 31. Dezember 1991 war bei Neuabschlüssen von Gewerbemietverträgen im Bereich Prenzlauer Berg ein Mietniveau von 15,83 DM/qm festzustellen (vgl. Auszug der Untersuchung in GE 1992, 173 [174 a. E.]). Da es sich hierbei um einen Durchschnittswert handelt, überschreitet ein Mietzins von 8 DM/qm noch nicht die Grenze zur Sittenwidrigkeit. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang vorgetragen haben, zur Zeit des Vertragsabschlusses seien Mieten von 40 DM/qm zu erzielen gewesen und sie sich hierfür auf ein Sachverständigengutachten berufen, genügt dieser pauschale und bestrittene Vortrag den Anforderungen an einen dem Beweis zugänglichen substantiierten Vorbringen nicht. Hierzu hätten vielmehr konkrete Vergleichsobjekte benannt werden müssen unter Darlegung des Zustandes und der Vergleichbarkeit mit dem streitgegenständlichen Mietraum bei Vertragsabschluß. Abgesehen davon läßt sich aber auch der Tatbestand eines sittenwidrigen Verhaltens des Kl. bzw. der Streithelferin insoweit nicht feststellen. Im Falle der Schädigung eines Dritten - die Bekl. sind Dritte, weil die Streithelferin nicht als ihre Vertreterin gehandelt hat, sondern nur im Rahmen der staatlichen Treuhandverwaltung - müssen alle Beteiligten an dem Rechtsgeschäft sittenwidrig handeln, d. h. also die Tatsachen kennen oder sich zumindest ihrer Kenntnis grob fahrlässig verschließen, die die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts begründen (vgl. BGH in NJW 90, 567 [568]). Der Kl. und die Streithelferin müßten daher beim Vertragsschluß gewußt haben oder zumindest grob fahrlässig nicht gewußt haben, daß der Mietzins abwich. Das liegt angesichts der oben genannten Erhebungen der Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie über die Gewerbemieten im Ostteil der Stadt zu dieser Zeit nicht auf der Hand und hätte daher näherer Darlegungen seitens der Bekl. bedurft. Hierzu fehlt indessen jeder Sachvortrag. Eine Erkundigungspflicht des Kl. bestand insoweit nicht und die Bekl. behaupten auch nicht, daß der Kl. Kenntnis davon gehabt hat, daß der Mietzins bei Neuabschlüssen - wie sie behaupten - bei 40 DM/qm gelegen hat. Gegen ein - kollusives - sittenwidriges Handeln der Streithelferin und des Kl. spricht insbesondere aber auch, daß diese sich bei der Festsetzung des Mietzinses, aber auch der Vereinbarung der Vertragsdauer an die von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit Schreiben vom 14. Mai 1991 - IV F/JUR - 6883/65 - verordnete Richtlinie über die Verwaltungsbefugnis auf der Grundlage des Vermögensgesetzes gehalten haben, worin eine Vertragsdauer von fünf Jahren zuzüglich fünfjähriger

zung des Mietzinses, aber auch der Vereinbarung der Vertragsdauer an die von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit Schreiben vom 14. Mai 1991 - IV F/JUR - 6883/65 - verordnete Richtlinie über die Verwaltungsbefugnis auf der Grundlage des Vermögensgesetzes gehalten haben, worin eine Vertragsdauer von fünf Jahren zuzüglich fünfjähriger Verlängerungsoption für noch zulässig angesehen worden ist und hinsichtlich der Mietzinshöhe auf die dem Schreiben beigefügten Leitwerte für Gewerberaummieten in Berlin (Ost) verwiesen worden ist. In diesen Leitwerten sind die Gewerbemieten für Büroräume in sonstigen Lagen, also der Lage der streitgegenständlichen Räume, bei normaler Ausstattung mit 5 bis 10 DM/qm angegeben. Ein Mietzins von 8 DM/qm bewegt sich in diesem Rahmen. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, daß die Gewerbemieten Ende 1991 Anfang 1992 angestiegen sind, läßt sich auf dieser Grundlage jedenfalls der subjektive Tatbestand eines sittenwidrigen Handelns der Streithelferin und insbesondere auch des Kl. nicht feststellen. Daran ändert auch der weitere Umstand nichts, daß für den Fall der Optionsausübung eine Neufestsetzung der Miete im Vertrag nicht vorgesehen ist, es vielmehr auch dann nur zu einer Anpassung im Rahmen der Regelung in § 6 des Vertrages kommen sollte, weil nach den Erfahrungen des Senats eine Neufestsetzung des Mietzinses bei Optionsausübungen durchaus nicht die Regel ist und in der Vereinbarung der streitgegenständlichen Klausel auch im Zusammenhang mit den vorstehend erörterten Umständen ein sittenwidriges Verhalten nicht gesehen werden kann.

Eine Wohnungsbaugesellschaft als Rechtsnachfolgerin der KWV als staatliche Verwalterin hatte vor Beendigung der staatlichen Verwaltung zum 31. Dezember 1992 einen langfristigen Mietvertrag mit günstigen Bedingungen für den Mieter abgeschlossen. Der rückübertragungsberechtigte Eigentümer meinte, er sei daran nicht gebunden und verlangte Herausgabe.

Dazu war er jedoch nicht berechtigt, wie das KG in seinem Urteil vom 21. September 1995 feststellte. Die KWV und ihre Rechtsnachfolgerin dürften nach dem VermG Mietverträge sowohl im fremden Namen wie auch im eigenen Namen abschließen. Auch ein Verstoß gegen die Bestimmung des § 15 VermG, wonach langfristige vertragliche Verpflichtungen der Zustimmung des Eigentümers bedürfen, mache den Vertrag nicht unwirksam. Schließlich seien auch die Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit des Mietvertrages nicht dargetan, wonach zu Lasten des Eigentümers dem Mieter ungewöhnlich günstige Konditionen eingeräumt worden seien.

Ob hinsichtlich dieser beiden letzten Punkte bei einer möglichen Revision der BGH sich der Auffassung des KG anschließt, kann zweifelhaft sein; das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.