kommunale Wohnungsverwaltung

kommunale Wohnungsverwaltung; VEB-KWV; Verwaltervertrag; Verwalterhaftung; Schlechtverwaltung; Aufbaudarlehen

1. Bei den kommunalen Wohnungsverwaltungen handelte es sich nicht um staatliche Organe, sondern um eigenständige organisatorische Einheiten in Form volkseigener Betriebe.

2. Die mit den ehemaligen kommunalen Wohnungsverwaltungen abgeschlossenen Verwalterverträge begründeten ein zivilrechtliches Rechtsverhältnis.

3. Anspruch des Eigentümers auf Tilgung noch offenstehender Beträge aus Kreditverträgen (Aufbaudarlehen) gegenüber dem Verwalter, wenn diesem nach dem Vertrag nicht das Recht zustand, Kredite aufzunehmen oder das Grundstück zu belasten und keine Anordnung zur Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten des zuständigen staatlichen Organs ergangen ist.

4. Anspruch des Eigentümers eines verwalteten Grundstücks auf Schadensersatz bei Schlechtverwaltung auch hinsichtlich eingetretener Wertminderungen.

Die Kl. ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Mitte. Auf dem Grundstück befindet sich ein Mietshaus mit etwa 15 Wohnungen. Am 15. Dezember 1970 schloß die Kl. mit dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte (nachfolgend KWV), dessen Rechtsnachfolgerin die Bekl. ist, einen mit "Vollmacht" überschriebenen Vertrag über die Verwaltung des Grundstücks. Sie bevollmächtigte damit die KWV, ab 1. Januar 1971 "die zur ordnungsmäßigen Durchführung der Verwaltung erforderlichen Rechtshandlungen für die Grundstückseigentümerin vorzunehmen und Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, Steuererklärungen abzugeben und Grundbuchauszüge anzufordern. ... Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung ist berechtigt, eine Verwaltungsgebühr von 5,5 % der geschuldeten Miete zu Lasten des Grundstücks zu erheben. Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung hat nicht das Recht, Kredite aufzunehmen, das Grundstück mit Hypotheken zu belasten und Grundbucheintragungen zu beantragen ...". Die Einnahmen aus dem Grundstück betrugen im Jahre 1970 7.068,80 Mark der DDR, die Ausgaben 4.641,59 Mark der DDR. Nach Abschluß des Vertrages verzog die bis dahin in Berlin wohnhafte Kl. in den Bezirk Dresden, wo sie bis heute wohnt.

In den folgenden Jahren nahm die KWV bei der Sparkasse der Stadt Berlin, deren Rechtsnachfolgerin die Streithelferin ist, Kredite für das Grundstück auf, und zwar in Höhe von 1.400 Mark, von 3.800 Mark, von 4.700 Mark, von 1.600 Mark, von 10.200 Mark, von 38.000 Mark und von 20.200 Mark der DDR. Für diese jährlich mit 4,5 % zu verzinsenden Kredite wurde das Grundstück der Kl. jeweils mit einer sogenannten Aufbauhypothek oder Aufbaugrundschuld für die Sparkasse der Stadt Berlin belastet, die zwischen 1975 und 1989 im Grundbuch unter den laufenden Nummern 55 bis 61 eingetragen wurden. Die Eintragung wurde vom Rat des Stadtbezirks auf diesbezügliches Ersuchen der KWV beantragt.

Jedenfalls vor den Kreditaufnahmen in Höhe von 3.800 Mark, 1.600 Mark, 4.700 Mark und 10.200 Mark hatte die KWV die Kl. angeschrieben und unter Hinweis auf dringende Instandhaltungsmaßnahmen um Erteilung einer Vollmacht zu der jeweiligen Kreditaufnahme gebeten. Weiterhin wurde mitgeteilt, daß bei Verweigerung des Einverständnisses der Stadtbezirk den Kredit aufnehmen und absichern könne. Die KWV erhielt keine Antwort seitens der Kl., Einschreiben kamen mit dem Postvermerk einer anderen Anschrift zurück.

Bereits im Jahre 1964 hatte der Rat des Stadtbezirks den Voreigentümer der Kl. zu Instandsetzungsmaßnahmen aufgefordert.

In den Jahren 1971 bis 1987 gingen beim Rat des Stadtbezirks mehrfach Eingaben von Mietern des Hauses bezüglich des schlechten baulichen Zustandes des Hauses und der Wohnungen ein. Es wurden zunächst sieben Wohnungen aus dem Wohnungsbestand ausgesondert; die jeweiligen Mieter erhielten andere Wohnungen. Bis 1987 wurde das Haus vollständig geräumt und steht seitdem leer.

Im September 1984 faßte der Rat des Stadtbezirks Mitte einen Beschluß über Wohnraummodernisierung und instandsetzung für das Jahr 1985, dessen Objektliste auch das Haus der Kl. enthält. Ein Jahr später verabschiedete der Rat des Stadtbezirks ein sogenanntes präzisiertes Harmonogramm bezüglich der geplanten Baumaßnahmen, in dem die Räumung der acht Vorderhauswohnungen des Hauses bis zum 30. August festgelegt wurde. In der Folgezeit wurde die Modernisierungsplanung aufgegeben und der Abriß des Gebäudes angestrebt.

Mit Schreiben vom 5. September 1988 teilte der Rat des Stadtbezirks Mitte der Kl. sein Interesse an einem Erwerb des Hauses mit. Er wies im Schreiben vom 24. Februar 1989 auf die Möglichkeit hin, zur Sicherung der Durchführung der geplanten Baumaßnahmen das Grundstück durch Entzug des Eigentumsrechtes in Volkseigentum zu überführen. Der Wert des Hausgrundstücks wurde mit 38.900 Mark der DDR angesetzt. Erst durch dieses Schreiben erfuhr die Kl. von den Krediten und der Belastung ihres Grundstücks durch die Grundpfandrechte. Im September 1989 erklärte der Rat des Stadtbezirks, daß nunmehr nur noch der Entzug des Eigentums in Frage komme. Eine Abrißgenehmigung wurde allerdings in der Folgezeit vom damals zuständigen Minister für Bauwesen nicht erteilt.

Mit Schreiben vom 24. September 1990 kündigte die Bekl. als Rechtsnachfolgerin des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte gegenüber der Kl. den Verwaltungsvertrag zum 31. Dezember 1990.

Das Haus auf dem klägerischen Grundstück steht derzeit leer und ist unbewohnbar, sämtliche Fenster sind entfernt worden. Auf dem Grundstück befinden sich Schuttablagerungen.

Die Kl. ist der Ansicht, die Rechtsvorgängerin der Bekl. habe ungerechtfertigt die Kredite aufgenommen und die Belastung ihres Grundstücks mit den Grundpfandrechten veranlaßt; die Bekl. habe ihr den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Weiterhin sei ihr die Bekl. dafür schadensersatzpflichtig, daß das bei Aufnahme der Verwaltungstätigkeit durch die KWV voll bewohnte Haus jetzt unbewohnbar sei, diesbezüglich habe die KWV ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag grob verletzt. Die Kl. verlangt Ersatz des Wertverlustes in Höhe des vom Rat des Stadtbezirks anläßlich des Kaufbegehrens 1989 festgestellten Wertes von 38.980 Mark der DDR, umgerechnet 19.490 DM. Des weiteren verlangt die Kl. die Feststellung der Verpflichtung der Bekl., ihr alle weiteren aufgrund der Schlechterfüllung des Verwaltungsvertrages entstandenen Schäden zu ersetzen, und verweist darauf, daß es ihr wegen der noch nicht erteilten Abrißgenehmigung zur Zeit nicht möglich sei, die ihr aus der Baufälligkeit des Gebäudes entstehenden Schäden zu beziffern.

Die Bekl. rügt die Unzulässigkeit des eingeschlagenen Rechtsweges. Sie ist der Ansicht, es handele sich um eine öffentlich rechtliche Streitigkeit, die in den Bereich der Staatshaftung falle oder für die die Verwaltungsgerichtsbarkeit zuständig sei. Die KWV sei in ein öffentlich-rechtliches System der staatlichen Wohnraum- und Gebäudebewirtschaftung der DDR integriert gewesen, welches sie mehr zu einem staatlichen Erfüllungsorgan als zu einem eigenständigen privatrechtlichen Unternehmen qualifizierte; die gesamte Tätigkeit sei öffentlich-rechtlich organisiert, die KWV ein Teil der staatlichen Verwaltung gewesen. Die Verträge, die die ehemaligen kommunalen Wohnungsverwaltungen zur Erfüllung ihrer Aufgabe der Wohnraumbewirtschaftung abgeschlossen hätten, seien aus der Sicht des bundesdeutschen Rechts als öffentlich rechtliche Verträge zu werten. Daß die KWV auch aufgrund und in den Formen des Privatrechts tätig geworden sei, und daß es auch Mischverträge mit einem öffentlich rechtlichen und einem privatrechtlichen Teil gegeben habe, stehe der Einordnung der Tätigkeit als eine öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit nicht entgegen. Des weiteren ist die Bekl. der Ansicht, die im Verwaltungsvertrag enthaltene Klausel, die kommunale Wohnungsverwaltung habe nicht das Recht, Kredite aufzunehmen, das Grundstück mit Hypotheken zu belasten und Grundbucheintragungen zu beantragen, sei nichtig, weil sie auf eine unmögliche Leistung gerichtet gewesen sei. Die finanziellen Mittel für eine ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses seien nicht durch die Mieteinnahmen allein aufzubringen gewesen. Die Kl. selbst hätte ebenfalls Kredite aufnehmen müssen.

Die Aufnahme der Kredite sei in Übereinstimmung mit den damals geltenden Rechtsvorschriften der DDR erfolgt. Da die Kl. die diesbezüglichen Schreiben nicht beantwortete oder sie mit Postvermerk wegen Wohnungswechsels zurückkamen, habe angenommen werden müssen, sie sei unbekannt verzogen. Die Bekl. sei berechtigt gewesen, die Unterlagen über die Verwendung der Kreditmittel nach Ablauf von zwei Jahren zu vernichten, so daß darüber keine Auskunft erteilt werden könne. Auch nach Entmietung sei eine Kreditaufnahme erforderlich gewesen wegen der zu entrichtenden öffentlichen Abgaben und der angefallenen Projektierungskosten für die zunächst vorgesehene Modernisierung.

Ein Anspruch auf Schadensersatz für den Wertverlust des Hauses komme nicht in Betracht, weil die Entmietung und der Abriß eines Hauses oder die "Freigabe zum Verfall" nicht in der Zuständigkeit der KWV, sondern des Rates des Stadtbezirkes gelegen habe.

Im übrigen seien eventuelle Ansprüche der Kl. verjährt. Letztlich wären sie nach dem Grundsatz von Treu und Glauben als verwirkt anzusehen, weil die Kl. über Jahre schweigend in Untätigkeit verblieben sei.

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten ist gemäß § 13 GVG gegeben; es handelt sich hier um eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit, für die nicht die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichtsbarkeit begründet ist. Das Landgericht ist gemäß den §§ 23, 71 GVG sachlich zuständig.

Bei der kommunalen Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte handelte es sich nicht um ein "Staatliches Organ" der Verwaltung, sondern um eine eigenständige organisatorische Einheit in Form des volkseigenen Betriebs. Der Bekl. ist zwar zuzugeben, daß alle Betriebe in der ehemaligen DDR aufgrund der staatlichen Planung eng mit der Verwaltung verzahnt waren, die kommunalen Wohnungsverwaltungen, die nicht in der Warenproduktion, sondern in einem der wichtigsten Versorgungsbereiche tätig waren, sicher noch mehr als andere Betriebe. Dies ändert indes nichts daran, daß die volkseigenen Betriebe als Einheiten der Volkswirtschaft eigenständige juristische Personen darstellten, die nach dem Recht der DDR von staatlichen Organen, staatlichen Einrichtungen, gesellschaftlichen Organisationen und ähnlichem strikt unterschieden wurden, vgl. § 11 ZGB (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch, hrsg. vom Ministerium der Justiz, 2. Aufl. 1985, Anmerkungen zu § 11).

Das Rechtsverhältnis zwischen den Parteien, der Verwaltungsvertrag, ist zivilrechtlicher Natur. Nach dem in der DDR geltenden Recht unterlagen Rechtsbeziehungen zwischen Bürgern und Betrieben, die im weitesten Sinne der "planmäßigen Versorgung" dienten, den Vorschriften des ZGB, vgl. §§ 11 bis 15 ZGB; es wurden zivilrechtliche Verträge abgeschlossen. Im übrigen weist der hier vorliegende Vertrag auch nach dem in der Bundesrepublik geltenden Rechtsverständnis keinen Bezug zum öffentlichen Recht auf. Selbst wenn es sich bei einer der Vertragsparteien um eine Verwaltungsbehörde gehandelt hätte, würde es sich um einen bürgerlich-rechtlichen Vertrag handeln. Öffentlich-rechtliche Verträge müssen gemäß § 54 Verwaltungsverfahrensgesetz ein Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts beinhalten; dies ist aber bei einem Vertrag über die Verwaltung eines einer Privatperson gehörenden Grundstücks nicht der Fall. Diese Rechtsbeziehung entbehrt jeglichen Über- und Unterordnungsverhältnisses; Vorschriften, die einseitig einen Hoheitsträger berechtigen oder verpflichten, kommen in diesem Rechtsverhältnis nicht zur Anwendung (vgl. zu den Abgrenzungstheorien, Maurer, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl. 1985, § 3 Rdnr. 12 ff.).

Das Feststellungsbegehren ist zulässig. Die Kl. hat ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung, weil die gesamten, aus dem Verfall des Hauses sich ergebenden Schäden erst beziffert werden können, wenn feststeht, ob das Haus nach den einschlägigen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen abgerissen werden darf oder - gegebenenfalls teilweise - erhalten werden muß.

Die Klage ist mit allen drei Anträgen begründet.

Die Ansprüche der Parteien sind hier nach dem Recht der ehemaligen DDR zu beurteilen, denn gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB bleibt für ein Schuldverhältnis, das vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstanden ist, das Recht des Beitrittsgebietes maßgebend. Der Vertrag zwischen der Kl. und der Rechtsvorgängerin der Bekl. wurde bereits im Jahre 1970 abgeschlossen.

Die Kl. hat aus den §§ 82, 92, 93 i. V. m. §§ 330 ff. ZGB gegen die Bekl. einen Anspruch auf Tilgung der noch offenstehenden Beträge aus den Kreditverträgen im Sinne der §§ 241 ff. ZGB, die die Rechtsvorgängerin der Bekl., die KWV, mit der Sparkasse der Stadt Berlin abgeschlossen hat.

Bei dem Verwaltungsvertrag zwischen der Kl. und der KWV handelte es sich um einen Vertrag über persönliche Dienstleistungen - hier zur Besorgung einer Vermögensangelegenheit - gemäß den §§ 197 ff. ZGB. Zwar ist eine Schadensersatzpflicht bei Verletzung von Vertragspflichten in diesen Vorschriften nicht vorgesehen, es kann jedoch auf die allgemeinen Bestimmungen der §§ 82, 92 ZGB zurückgegriffen werden, wonach der Partner eines Vertrages, der seine Pflichten nicht oder nicht ordnungsgemäß erfüllt, dem anderen Partner materiell verantwortlich ist. Eine Schadensersatzpflicht wird gemäß § 92 ZGB auch durch die Verletzung anderer Pflichten als der qualitäts- bzw. termingerechten Leistung begründet.

Die KWV hat ihre Vertragspflichten verletzt, indem sie entgegen der ausdrücklichen Regelung im Verwaltungsvertrag in bezug auf das Grundstück der Kl. Kredite aufnahm und die Eintragung von Aufbauhypotheken bzw. grundschulden zur Sicherung der Kredite im Grundbuch durch entsprechende Ersuchen an den Rat des Stadtbezirks Mitte veranlaßte. Durch diese Belastung des Grundstücks wurde das Eigentum der Kl. verletzt. Die Bekl. kann sich zur Rechtfertigung nicht darauf berufen, daß die diesbezügliche Vertragsklausel gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 3 ZGB nichtig sei, weil sie auf eine unmögliche Leistung gerichtet sei. Eine Unmöglichkeit der Leistung ist nicht ersichtlich. Sicher dürfte es ohne Kreditaufnahme sehr schwierig gewesen sein, ein Miethaus instand zu halten, wozu die KWV nach dem Vertrag verpflichtet war; aus den sehr geringen Mietzinsen waren Mittel für Instandsetzungsmaßnahmen kaum zu erwirtschaften. Die Klausel besagte aber gar nicht, daß jegliche Belastung des Grundstücks ausgeschlossen wäre. Der KWV fehlte dafür allerdings die Entscheidungsbefugnis, in Absprache mit der Kl. wäre eine Kreditaufnahme möglich gewesen.

Die Bekl., die darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig dafür ist, daß ihre Rechtsvorgängerin die Belastung des Eigentums der Kl. in recht-mäßiger Weise herbeigeführt hat, hat keinen ausreichenden Tatsachenvortrag geliefert, aus dem sich ergäbe, daß die Kreditaufnahme und die Ein tragung der Grundpfandrechte den Voraussetzungen der §§ 14, 16 der Verordnung über die Finanzierung von Baumaßnahmen vom 20. April 1960 (Gesetzblatt der DDR I, 351), des § 16 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes vom 14. September 1967 (Gesetzblatt der DDR II, 733) oder den §§ 20, 24 der Verordnung über die Lenkung des Wohnraumes vom 16. Oktober 1985 (Gesetzblatt der DDR I, 301) entsprachen.

Diesen Vorschriften ist gemeinsam, daß zunächst durch den zuständigen Rat des Stadtbezirks eine Anordnung zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an den Eigentümer oder Verwalter eines Miethauses zu ergehen hatte. Bei Verweigerung der Vornahme der angeordneten Bauarbeiten konnten die Maßnahmen auch gegen den Willen des Eigentümers auf seine Kosten vorgenommen werden.

Solche Anordnungen des Rates des Stadtbezirkes sind hier nicht ersichtlich. Die Bekl. hat auch nicht vorgetragen, welche konkreten Baumaßnahmen an dem Haus der Kl. mit den aufgenommenen Kreditmitteln durchgeführt wurden. Der Zustand des Hauses, in dem bereits vor der endgültigen Entmietung einzelne Wohnungen wegen gravierender Mängel geräumt werden mußten, spricht dagegen, daß überhaupt Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden.

Die Bekl. kann sich nicht darauf berufen, die Belege über die Verwendung der Kreditsummen hätten vernichtet werden dürfen. Zunächst sind weder Belege über Kredite als langfristige Zahlungsverpflichtungen noch Aufzeichnungen über bauliche Maßnahmen von der Anlage 3 "Aufbewahrung und Aufbewahrungsfristen der Dokumente von Rechnungsführung und Statistik zur Anordnung über die Ordnungsmäßigkeit und den Datenschutz" vom 6. August 1985 (Gesetzblatt der DDR I, 267) erfaßt. Außerdem befreite dies die Bekl. nicht von ihrer prozessualen Darlegungs- und Substantiierungspflicht.

Wenn die Bekl. vorträgt, die nach der Entmietung aufgenommenen Kredite seien für die laufenden Abgaben sowie die Projektierungskosten mit Bezug auf die geplante Modernisierung verwandt worden, so ist darauf hinzuweisen, daß die genannten Verordnungen, die eine Kreditaufnahme gegen den Willen des Eigentümers vorsehen, dies nur für die Durchführung von Baumaßnahmen erlauben. Die Aufnahme von Krediten ohne Zustimmung des Eigentümers für laufende Kosten sowie Planungsaufwendungen entbehren jeglicher Rechtsgrundlage.

Hinsichtlich der Darstellung der Bekl., eine Absprache mit der Kl. sei nicht möglich gewesen, weil sie unbekannten Aufenthaltes gewesen sei, ist festzustellen, daß die Kl. unstreitig während der gesamten Verwaltungstätigkeit der KWV ihren Wohnort nicht gewechselt hat. Aus der Nichtbeantwortung von Briefen kann noch nicht auf einen Wechsel des Aufenthaltsortes geschlossen werden; falsche Postvermerke auf nicht zugestellten Briefen können sich nicht zu Lasten der Kl. auswirken.

Schließlich kann sich die Bekl. auch nicht darauf berufen, die Kl. hätte ebenfalls für den Unterhalt ihres Hauses Kredit in Anspruch nehmen müssen, so daß ihr ein Schaden gar nicht entstanden sei, denn die Bekl. hat ja gerade nicht ausreichend vorgetragen, daß die von ihrer Rechtsvorgängerin erlangten Kreditmittel diesem Zweck gedient hätten.

Die Bekl. ist gemäß den §§ 93, 330, 337 ZGB verpflichtet, die Darlehen zu tilgen, damit die Hypotheken im Grundbuch gelöscht werden können, denn die Kl. hat einen Anspruch darauf, so gestellt zu werden, als wäre das schädigende Ereignis nicht eingetreten.

Weiterhin hat die Kl. aus dem Dienstleistungsvertrag in Verbindung mit den §§ 82, 92, 93 ZGB einen Anspruch auf Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe wegen der hinsichtlich des Gebäudes eingetretenen Wertminderung.

Die Wertminderung des zur Zeit der Übergabe an die KWV im Jahre 1971 noch voll bewohnten und bewohnbaren Hauses ist durch die Nichterfüllung der aus dem Verwaltungsvertrag folgenden Instandhaltungspflicht seitens der KWV eingetreten.

Die Bekl. hat die Durchführung von baulichen Erhaltungsmaßnahmen nicht substantiiert vorgetragen, vielmehr ist das Gebäude dem Verfall preisgegeben worden und nunmehr unbewohnbar.

Der Vortrag der Bekl., die KWV habe keinerlei Einfluß auf das Schicksal des Hauses gehabt, über Modernisierung, Abriß oder Verfall habe der Rat des Stadtbezirkes entschieden, hat keinen Einfluß auf ihre Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz.

Der Rat des Stadtbezirks Mitte hatte zunächst beabsichtigt, das Haus der Kl. zu modernisieren. Aus welchem Grunde und auf wessen Veranlassung dann von diesem Plan abgewichen und eine Abrißgenehmigung beantragt wurde, ist unklar. Jedenfalls aber ist davon auszugehen, daß das Haus, als der Abriß beschlossen wurde, sich in einem äußerst schlechten baulichen Zustand befand. Nach den Rechtsvorschriften der DDR, insbesondere der Verordnung über die Planung, Vorbereitung und Durchführung von Folgeinvestitionen vom 13. Juli 1978 (Gesetzblatt der DDR I, 257) sowie der Durchführungsbestimmung vom 18. September 1979 (Gesetzblatt der DDR I, 325), stand der Erhalt von Bausubstanzen grundsätzlich im Vordergrund. In der Regel kamen nur Gebäude der Bauzustandsstufe 4 (über 50 % Verschleißanteile, Standsicherheit und Tragfähigkeit überwiegend nicht gewährleistet) zum Abriß in Betracht. Wenn das Haus der Kl. Ende der achtziger Jahre in diese Bauzustandsstufe eingeordnet wurde, so kann dies nur auf eine Vernachlässigung der Erhaltungsverpflichtung seitens der KWV zurückzuführen sein, denn zur Zeit der Übergabe an die KWV befand sich das Gebäude - wenn auch durchaus Mängel vorhanden gewesen sein mögen - keinesfalls in einem derart schlechten Zustand.

Aus dieser Vernachlässigung der aus dem Verwaltungsvertrag folgenden Pflichten folgt gemäß §§ 82, 92, 93, 330 ff. ZGB ein Schadensersatzanspruch der Kl. auf Erstattung der eingetretenen Wertminderung. Die ge ltend gemachte Höhe des Wertverlustes ist nicht bestritten worden. Die Berechtigung des geltend gemachten Zinsanspruches folgt aus § 86 ZGB.

Der Feststellungsantrag ist begründet. Die Rechtsvorgängerin der Bekl. hat ihre Vertragspflichten verletzt, indem sie das Haus der Kl. nicht instand hielt. Für die ihr daraus entstandenen Schäden kann die Kl. gemäß den §§ 82, 92, 93, 330 ff. ZGB Geldersatz verlangen.

Ob hier nach den Vorschriften der §§ 474 ff. ZGB Verjährung eingetreten ist, kann dahinstehen und ist im übrigen auch zweifelhaft.

Gemäß § 472 Abs. 2 ZGB kann das Gericht auch für verjährte Ansprüche Rechtsschutz gewähren, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, es im Interesse des Gläubigers geboten und dem Schuldner zumutbar erscheint.

Ein solcher Fall ist hier gegeben. Die Kl. hat von den Kreditaufnahmen und dem fortschreitenden Verfall ihres Hauses erst im Jahre 1989 erfahren.

Aber selbst wenn sie früher Kenntnis erlangt hätte, hätte ihr kaum ein Mittel zur Verfügung gestanden, gegen die Handlungen der KWV und des Rates des Stadtbezirkes vorzugehen, da stets die Möglichkeit der Eigentumsentziehung im Raume stand. Ein Grund, der den Verzicht auf die Verjährungsvorschriften für die Bekl. unzumutbar erscheinen lassen würde, ist nicht ersichtlich.

Aus den oben genannten Gründen kann im übrigen auch nicht von einer Verwirkung ausgegangen werden, nur weil die Kl. jahrelang Stillschweigen bewahrte; dies könnte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die ernsthafte Möglichkeit der Durchsetzung der klägerischen Rechte bestanden hätte. Dies war der Kl. vor der Wiedervereinigung aber kaum möglich. Die Kl. hat im übrigen umgehend nach der sogenannten Wende in der DDR noch vor dem 3. Oktober 1990 die gerichtliche Klärung ihrer Ansprüche begehrt.

Anmerkung: Nicht rechtskräftig.

Wenn das Urteil Schule macht, werden viele Wohnungsbaugesellschaften in den neuen Bundesländern, die Rechtsnachfolger der früheren Kommunalen Wohnungsverwaltungen /VEB Gebäudewirtschaften sind, in ihren Bilanzen kräftige Rückstellungen vornehmen müssen:

Der Entscheidung des Landgerichts Berlin lag eine keineswegs seltene Fallgestaltung zugrunde: Die Eigentümerin eines Miethauses schloß Mitte Dezember 1970 mit der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte (KWV), deren Rechtsnachfolger heute die Städtische Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte ist, einen mit "Vollmacht" überschriebenen Vertrag über die Verwaltung des Grundstücks.

Danach hatte die VEB Kommunale Wohnungsverwaltung nicht das Recht, "Kredite aufzunehmen, das Grundstück mit Hypotheken zu belasten und Grundbucheintragungen zu beantragen ...".

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrages betrugen die Einnahmen des Grundstücks etwas über 7.000 M/DDR, die Ausgaben etwas mehr als 4.500 M/DDR.

Nach Abschluß des Verwaltervertrages zog die bis dahin in Berlin wohnende Eigentümerin in den Bezirk Dresden, wo sie auch heute noch wohnt.

In den folgenden Jahren nahm die KWV bei der Sparkasse der Stadt Berlin eine Reihe von Krediten auf das Grundstück auf. Das Grundstück wurde dafür jeweils mit einer sogenannten Aufbauhypothek/Aufbaugrundschuld für die Sparkasse der Stadt Berlin belastet. Die Eintragung wurde vom Rat des Stadtbezirks auf Ersuchen der KWV beantragt.

Anfänglich hatte die KWV vor Kreditaufnahme noch die Eigentümerin angeschrieben und unter Hinweis auf dringende Instandhaltungsmaßnahmen um Erteilung einer Vollmacht zur jeweiligen Kreditaufnahme gebeten. Der Eigentümerin wurde auch mitgeteilt, daß bei Verweigerung des Einverständnisses der Stadtbezirk den Kredit aufnehmen und absichern könne. Antworten erhielt die KWV jedoch nicht, Einschreiben kamen mit dem Postvermerk einer anderen Anschrift zurück.

Bereits Jahre vor Abschluß des Verwaltervertrages (1964) hatte der Rat des Stadtbezirks den damaligen Voreigentümer zu Instandsetzungsmaßnahmen aufgefordert. In den Jahren 1971 bis 1987 gingen beim Rat des Stadtbezirks auch mehrfach Eingaben von Mietern des Hauses wegen des schlechten baulichen Zustandes ein. Zunächst wurden sieben der insgesamt 15 Wohnungen aus dem Wohnungsbestand ausgesondert, die jeweiligen Mieter erhielten andere Wohnungen. Bis 1987 wurde das Haus schließlich vollständig geräumt und steht seitdem leer.

1984 hatte der Rat des Stadtbezirks Mitte einen Beschluß über Wohnraummodernisierung und Instandsetzung für das Jahr 1985 gefaßt und eine entsprechende Objektliste verabschiedet, in der auch das Haus mit aufgeführt war. In der Folgezeit wurde die Modernisierungsplanung aufgegeben und der Abriß des Gebäudes angestrebt.

Im September 1988 wandte sich der Rat des Stadtbezirks an die Eigentümerin und bekundete sein Interesse an einem Erwerb des Hauses; in dem Schreiben wurde auch auf die Möglichkeit hingewiesen, daß man das Haus enteignen könne. Der Wert des Grundstücks wurde damals mit knapp 39.000 M/DDR angesetzt. Erst durch dieses Schreiben erfuhr die Eigentümerin überhaupt von der Belastung ihres Grundstücks.

Im September 1989 erklärte dann der Rat des Stadtbezirks, nunmehr komme nur noch der Entzug des Eigentums in Frage. Weder wurde eine Abrißgenehmigung erteilt noch wurden Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten von einem zuständigen staatlichen Organ angeordnet.

Die Eigentümerin klagte nunmehr gegen die Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte als Rechtsnachfolgerin der früheren KWV. Der ihr entstandene Schaden sei zu ersetzen, weil die KWV ihre Pflichten aus dem Verwaltervertrag grob verletzt habe.

Zum einen verlangte die Eigentümerin den Ersatz des Wertverlustes des Hauses (es war nunmehr völlig unbewohnbar), außerdem Ersatz für alle Schäden, die durch die Schlechterfüllung des Verwaltervertrages entstanden waren, ebenso die Übernahme sämtlicher Verbindlichkeiten aus den aufgenommenen Krediten.

Vor dem Landgericht Berlin obsiegte die Eigentümerin praktisch auf ganzer Linie.

Bei den Kommunalen Wohnungsverwaltungen habe es sich nicht um staatliche Organe der Verwaltung, sondern um eigenständige organisatorische Einheiten in Form volkseigener Betriebe gehandelt, befand das Gericht. Konsequenz: Der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten ist gegeben, weil es sich um eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit handelt.

Die Ansprüche der Parteien seien nach dem Recht der ehemaligen DDR zu beurteilen. Aber auch das ZGB enthielt noch genügend Anspruchsgrundlagen für eine Entscheidung im Sinne der Eigentümerin.

Das Landgericht sah eine Verletzung der Vertragspflichten durch die KWV, als diese entgegen der ausdrücklichen Regelung im Verwaltervertrag Kredite aufnahm und die Eintragung von Aufbauhypotheken veranlaßte. Dies hätte nur in Absprache mit der Eigentümerin geschehen dürfen oder durch entsprechende, dann im einzelnen nachzuweisende staatliche Auflagen.

Etwa dann, wenn durch den zuständigen Rat des Stadtbezirks eine Anordnung zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an den Eigentümer eines Miethauses zu ergehen hatte, konnten bei Verweigerung der Vornahme angeordneter Bauarbeiten Maßnahmen auch gegen den Willen des Eigentümers und auf seine Kosten vorgenommen werden. Derartiges war aber nicht geschehen. Wie in vielen Fällen übrigens.

Auch den Anspruch wegen eingetretener Wertminderungen sah das Landgericht als gegeben an. Zum Zeitpunkt der Übernahme des Hauses durch die KWV sei das Haus voll bewohnt gewesen, nunmehr sei es durch die Nichterfüllung der Verpflichtungen aus dem Verwaltervertrag unbewohnbar geworden.

Auch den Feststellungsantrag der Eigentümerin, daß ihr die entstandenen Folgeschäden ersetzt werden müssen, hielt das Landgericht für begründet. Ob nach den Vorschriften der §§ 774 ff. ZGB Verjährung eingetreten sei, könne dahinstehen und sei im übrigen auch zweifelhaft, meinte das Gericht, weil nach § 472 Abs. 2 ZGB das Gericht auch für verjährte Ansprüche Rechtsschutz gewähren könne, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen und es im Interesse des Gläubigers geboten und dem Schuldner zumutbar sei. Das sei der Fall. Denn die Eigentümerin habe von den Kreditaufnahmen und dem fortschreitenden Verfall ihres Hauses erst im Jahr 1989 erfahren. Aber selbst wenn sie früher Kenntnis erlangt hätte, habe ihr kaum ein Mittel zur Verfügung gestanden, gegen die Handlungen der KWV und des Rates des Stadtbezirkes vorzugehen, da stets die Möglichkeit der Eigentumsentziehung im Raum gestanden habe.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig, und es ist natürlich klar, daß die betroffene Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte den Weg durch alle Instanzen gehen wird. Denn wenn sich diese Rechtsprechung durchsetzt, kommen für die Rechtsnachfolger der früheren Kommunalen Wohnungsverwaltungen ganz erhebliche zusätzliche Belastungen hinzu.