Komfortzuschlag (Bad)

Komfortzuschlag (Bad); Wohnwertzuschlag; Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Gebrauchswerterhöhung; Komfortzuschlag; Wartung der Gastherme; Vorbereitungsmaßnahmen; Gasrohrnetz-Erweiterung

1. Der Komfortzuschlag für ein Bad gem. § 2 Abs. 1 Nr. 1 XII. BMG entfällt nicht schon deswegen, weil der Mieter vertraglich die Wartung der zur Warmwassererzeugung dienenden Gastherme auf eigene Kosten übernommen hat und auch zur Ausführung von Schönheitsreparaturen vertraglich verpflichtet ist.

2. Der Modernisierungszuschlag gem. § 11 AMVOB ist nur dann gerechtfertigt, wenn durch die Modernisierungsmaßnahme der Gebrauchswert der Mietsache während der Mietzeit nachhaltig erhöht wird; Vorbereitungsmaßnahmen berechtigen daher nicht zur Geltendmachung des Zuschlages.

3. Die Bestimmungen über den Wohnwertzuschlag halten einer verfassungsrechtlichen Überprüfung stand. § 5 Abs. 2 XII. BMG ist hinreichend bestimmt i.S.d. Art. 80 GG. Die Erste Verordnung über Mieterhöhung nach dem XII. BMG vom 1. November 1983 (GVBl. S. 1394) genügt der Ermächtigungsvorschrift des § 5 Abs. 2 XII. BMG.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist der geltend gemachte Komfortzuschlag auch unter Berücksichtigung von Nr. 6 der ersten Anlage zum Mietvertrag vom 5. August 1982 nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 XII. BMG gerechtfertigt.

Zwischen den Parteien ist diesbezüglich unstreitig, daß die streitbefangene Wohnung mit Bad ausgestattet ist.

In § 2 Abs. 3 Satz 1 XII. BMG ist vom Gesetzgeber definiert worden, was als Bad zu verstehen ist. Danach muß es sich um eine Badeeinrichtung mit Wanne oder Dusche in einem besonderen Raum innerhalb der abgeschlossenen Wohnung mit zentralem oder besonderen Warmwasserbereiter handeln. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Weitere Voraussetzung für den Komfortzuschlag von 4 % der am 31. Dezember 1982 preisrechtlich zulässigen Grundmiete für das Ausstattungsmerkmal "Bad" ist, daß der Vermieter für diese Einrichtung instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig ist (§ 2 Abs. 2 Satz 3 XII. BMG). Unter "Einrichtung" in diesem Sinne sind die technischen Einrichtungen wie Wanne und Dusche nebst Warmwasserbereiter und Sanitärinstallation zu verstehen und nicht der Raum, in dem sich diese "Einrichtung" befindet. Das ergibt sich aus Satz 2 der angeführten Bestimmung, die als weitere Voraussetzung für den Komfortzuschlag die Betriebfähigkeit der Einrichtung bei der Gebrauchsüberlassung fordert und kurzfristig bestehende Mängel für unbeachtlich erklärt. Der Begriff "betriebsfähig" in § 2 Abs. 2 Satz 2 XII. BMG kann sich aber nur auf technische Einrichtungen beziehen, die in Betrieb gesetzt werden, und nicht auf den Zustand der Räume, in dem sich diese Einrichtung befindet. Unerheblich ist damit, wer für den Raum, in dem sich die Badeeinrichtung befindet, die Schönheitsreparaturen ausführen muß. Daher ist der Mieter von der Zahlung des Komfortzuschlages nicht deshalb befreit, weil er in dem Mietvertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hat.

Entgegen der Auffassung der Bekl. sind sie auch nicht deshalb von der Zahlung des Komfortzuschlages befreit, weil sie gem. N 6 der Anlage zum Mietvertrag verpflichtet sind, die Gas-Therme, die auch das warme Wasser für das Bad liefert, auf ihre Kosten fachmännisch warten zu lassen. Durch die Übernahme dieser Wartungspflicht ist der Kl. nicht von seiner Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht hinsichtlich der Badeeinrichtung befreit worden. Für die Auslegung des in § 2 Abs. 2 Satz 3 XII. BMG verwendeten Begriffes "instandsetzungs- und instandhaltungspflichtig" kann nicht § 536 Abs. 1 BGB herangezogen werden, wonach der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu belassen hat. Denn es handelt sich bei der streitbefangenen Wohnung um preisgebundenen Altbau, für den besondere Mietpreisvorschriften erlassen worden sind, die für die Auslegung des Begriffes "Instandhaltung" heranzuziehen sind.

Zu diesen Vorschriften gehören auch die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung, auf die u. a. auch § 4 Abs. 1 XII. BMG verweist. Aus § 4 XII. BMG ergibt sich, daß - zusätzlich zu dem Komfortzuschlag gem. § 2 XII. BMG - Betriebsmehrkosten unter den darin genannten Voraussetzungen auf den Mieter abgewälzt werden können. Angesichts der Regelung verschiedener Tatbestände in verschiedenen Vorschriften des Gesetzes und der Verwendung verschiedener Begriffe in verschiedenen Bestimmungen desselben Gesetzes - §§ 2, 3 XII. BMG: Instandsetzung und Instandhaltung, § 4 XII. BMG: Betriebskosten - ist davon auszugehen, daß die darin verwendeten Begriffe nicht identisch sind, sondern unterschiedliche Tatbestände erfassen. Da hinsichtlich des Begriffes "Betriebskosten" in § 4 Abs. 1 Satz 1 XII. BMG auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung verwiesen wird, ist zur Abgrenzung des Begriffes "Instandsetzung und Instandhaltung" einerseits von demjenigen der "Betriebskosten" auf die in der Zweiten Berechnungsverordnung enthaltenen Definition der "Betriebskosten" zurückzugreifen. Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 II. BV sind "Betriebskosten" die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes usw. laufend entstehen. Aus der der Ermittlung der Betriebskosten zugrundezulegenden Anlage 3 zu § 27 II. BV ergibt sich jedoch, daß die Kosten der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten zu den Betriebskosten gehören (§ 8 Nr. 5 c der Anlage 3 zu § 27 II. BV). Da nach dieser Bestimmung die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen und der Einstellung durch einen Fachmann zu den Betriebskosten zählen, sind auch die von den Bekl. gem. Nr. 6 der Anlage zum Mietvertrag übernommenen Kosten der Wartung der Gastherme zu den Betriebskosten und nicht zu den Instandhaltungskosten zu rechnen. Mithin die Wartung nicht unter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 3 XII. BMG fällt, dieser vielmehr weiterhin instandhaltungs- und instandsetzungspflichtig i.S. dieser Vorschrift geblieben ist, ist auch die weitere Voraussetzung für den geforderten Komfortzuschlag erfüllt.

Damit ist diesbezügliche Mieterhöhung von 9,16 DM monatlich von den Bekl. zu bezahlen.

Wertverbesserung für die Erweiterung des Gasrohrnetzes. Grundsätzlich würde diese Maßnahme nur dann einen Modernisierungszuschlag von 11 % der entstandenen Kosten gemäß § 11 AMVOB rechtfertigen, wenn dadurch die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert würden. Es kann jedoch nicht festgestellt werden, daß den Bekl. die Erweiterung des Gasrohrnetzes in irgendeiner Form zugute kam. Nach dem Schreiben des Kl. vom 13. Oktober 1983 dienten die entsprechenden Maßnahmen lediglich zur Vorbereitung des Einbaues einer Gasetagenheizung, zu dessen Anbringen sich die Bekl. unter Nr. 5 der ersten Anlage zum Mietvertrag verpflichteten. Damit können diese Maßnahmen nur im Zusammenhang mit dem Einbau der Gasetagenheizung gesehen werden, der jedoch für die Zeit vom 1. November 1983 bis zum 29. Februar 1984 noch nicht erfolgt war. Ohne den Einbau der Heizung kann für die Wohnung der Bekl. nicht festgestellt werden, daß gemäß § 11 Abs. 1 Satz AMVOB der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht worden ist bzw. die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert worden sind.

Wohnwertzuschlag um 2 %. Die Bekl. sind gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 3 Mietvertrag ebenfalls verpflichtet, den Wohnwertzuschlag von 2 % nach einer Grundmiete von 249,63 DM für Januar und Februar 1984 zu zahlen. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, daß dieser Wohnwertzuschlag nicht gefordert werden könne, weil die Ermächtigungsgrundlage hierfür verfassungswidrig sei, wobei sie sich in diesem Zusammenhang auf eine Reihe von Entscheidungen Berliner Amtsgerichte berufen, kann dem nicht gefolgt werden. Die erkennende Kammer schließt sich insoweit der hierzu vorliegenden Literatur (Dr. Müller, Wohnwertzuschlag verfassungsgemäß, GE 1984 s. 991 ff.) in vollem Umfang an und bejaht die Verfassungsgemäßheit (wird ausgeführt).

Auch die durch den Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung ist durch die Ermächtigungsvorschrift des § 5 Abs. 2 XII. BMG gedeckt (wird ausgeführt).