Komfortzuschlag

Komfortzuschlag; Wohnwertzuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Bad (Begriff); Warmwasserbereiter; Kohlebadeofen; Instandsetzungszuschlag; Mieterhöhungserklärung, Erläuterung; Betriebskostenzuschlag; Hauswartkosten; Reinigungsfirma

1. Ein Bad mit einem Kohlebadeofen fällt unter die Mieterhöhungstatbestände des § 2 XII. BMG (ausdrückliche Aufgabe früherer Rechtsprechung).

2. Der Wohnwertzuschlag ist verfassungsgemäß.

3. Kosten, die der Vermieter an eine Reinigungsfirma für die Zeit der Überbrückung bis zur Einstellung eines Hauswarts entrichtet, gehören zu den "Kosten für den Hauswart".

4. Der Nachweis gem. § 3 Abs. 1 XII. BMG zur Geltendmachung des Instandsetzungszuschlages setzt eine nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung nach Art, Umfang und Entstehungsgrund voraus.

Zunächst kann der vom Rechtsvorgänger des Bekl. in der Erklärung vom 13. Dezember 1982 gemäß § 2 Abs. 1 des XII. BMG erhobene und geforderte Komfortzuschlag nicht als preisrechtswidrig angesehen werden. Ein Bad mit einem Kohlebadeofen fällt unter die Mieterhöhungstatbestände des § 2 des XII. BMG.

An dem Ergebnis ändert sich auch dadurch nichts, daß die Kl. den Kohlebadeofen auf eigene Kosten durch einen Gaswarmwasserbereiter ersetzt hat, der an die von ihr eingebaute Gasetagenheizung angeschlossen ist und von ihr selbst gewartet wird. Entscheidend ist allein, daß das Bad der Wohnung der Kl. ursprünglich mit einem Kohlebadeofen versehen war. Denn dies allein ist die Voraussetzung für die Erhebung des Komfortzuschlages.

Der Bekl. war aber auch berechtigt, von der Kl. gemäß § 5 des XII. BMG in Verbindung mit § 1 Abs. 2 MHV - XII. BMG, den Wohnwertzuschlag zu fordern.

Das erkennende Gericht schließt sich der Auffassung an, daß sowohl die Ermächtigungsgrundlage als auch § 1 Abs. 2 Erste MHV - XII. BMG wirksam ist. Auf die insoweit zutreffenden und überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Berlin in seinem den Parteien bekannten Urteil vom 15. Januar 1985 - 64 S 305/84 - (GE 85, 189 (191 ff.)) wird zur Vermeidung von Wiederholungen verwiesen.

Die Kl. ist schließlich auch verpflichtet, den vom Bekl. mit der Erklärung vom 14. Mai 1984 geforderten Betriebskostenzuschlag zu zahlen. Entgegen ihrer Auffassung war der Bekl. berechtigt, die Kosten für die Reinigungsfirma auf die Mieter umzulegen. Dies folgt aus § 4 Abs. 1 des XII. BMG. Zwar sind in dieser Vorschrift ausdrücklich nur Kostenerhöhungen für einen Hauswart für umlagefähig erklärt worden. Dies bedeutet jedoch nicht, daß damit die Kosten der Reinigungsfirma nicht umlagefähig sind. Wie auch die Kl. nicht bestreitet, hat der Bekl. den bisherigen Hauswart wegen mangelhafter Arbeitsleistungen entlassen und überbrückungsweise eine Firma mit der Durchführung der an sich einem Hauswart obliegenden Reinigungsleistungen beauftragt. Es handelt sich hier also um Kosten, die identisch sind. Die Umlage dieser Kosten aber ist demgemäß durch § 4 Abs. 1 des XII. BMG gedeckt.

Nicht begründet ist dagegen das Verlangen des Bekl. auf Zahlung des mit der Erklärung vom 12. Dezember 1983 geforderten 2%igen Instandsetzungszuschlages.

Voraussetzung für dessen Erhebung ist nach § 3 Abs. 1 des XII. BMG, daß der Vermieter nachweist, daß im vorausgegangenen Kalenderjahr Kosten in Höhe von mindestens 80 % der Pauschalbeträge für Instandhaltung und -setzung nach der Ertragsberechnungsverordnung aufgewandt worden sind. Ein Nachweis in diesem Sinne setzt daher zunächst eine nachvollziehbare Berechnung und Erläuterung im Sinne des § 18 des I. BMG voraus, wie sie für alle Mieterhöhungen erforderlich ist. Diesen Anforderungen genügt die Erklärung des Bekl. vom 12. Dezember 1983 nicht. Es fehlt an jeder Aufschlüsselung der berücksichtigungsfähigen Aufwendungen nach Art, Umfang und Entstehungsgrund. Die Aufstellung über die "Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung" vom 12. Dezember 1983 ändert hieran nichts. Aus ihr ist lediglich ersichtlich, welche Beträge an welchen Handwerker gezahlt worden sind, nicht jedoch aus welchem Anlaß und zu welchem Zeitpunkt. Auch kann nicht ausgeschlossen werden, daß in der Aufstellung Kosten enthalten sind, die als Modernisierungszuschläge auf die Mieter umgelegt worden sind oder werden müssen.