Kombinationen von allgemeiner Mieterhöhung und Modernisierungsmieterhöhung

Begehrt der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung, muss sich, wenn die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB danach auf den Mieter umgelegt werden sollen, dem Mieterhöhungsschreiben nach § 558 BGB hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Berufung ist […] unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die von der klagenden Mieterin geltend gemachte Feststellung getroffen, dass die beklagte Vermieterin auf der Grundlage der Mieterhöhungserklärung vom 25. November 2014 keine (weitere) Erhöhung der Miete für die von der Kl. inne gehaltene Wohnung verlangen kann; die Erklärung ist unwirksam und hat zu keiner weiteren Erhöhung der Miete um 31,98 € geführt.

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter - jedenfalls ein Mal - berechtigt, die Modernisierung einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. Nach einhelliger - von der Kl. geteilter - Auffassung hat er dabei die Wahl, ob er die finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen durch einseitige Erklärung über eine Umlage der Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB geltend macht oder im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB - unter den weiteren Voraussetzungen der vorgenannten Regelungen - unter dem Gesichtspunkt der durch Modernisierung verbesserten Ausstattung der Wohnung in Ansatz bringt. Unumstritten ist, dass eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme(n) - sowohl nach §§ 558 ff. als auch nach §§ 559 ff. BGB - ausgeschlossen ist (vgl. OLG Hamm, RE vom 30.10.1982 - 4 REMiet 6/82, NJW 1983, 289, zit. nach juris, m.w.N.). Nicht verwehrt ist es dem Vermieter jedoch, vom Mieter (unter den Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB) die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung zu verlangen und zeitgleich oder danach, die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umzulegen.

Insbesondere dann, wenn - wie hier - die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB bereits abgeschlossen waren, muss sich dem Schreiben des Vermieters hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 Rn. 8, jeweils m.w.N.); teilweise wird darüber hinausgehend verlangt, dass der Vermieter sich in dem Erhöhungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss (vgl. LG Hamburg, Beschl. v. 3.4.2014 - 311 S 123/14, zit. nach juris). In jedem Fall ist zu verlangen, dass der Inhalt des Erhöhungsverlangens es dem Mieter ermöglicht, eine sachlich zutreffende und dem Zweck des Begründungserfordernisses des § 558a BGB entsprechende Prüfung seiner Berechtigung vorzunehmen. Etwaige Unsicherheiten oder Missverständnisse fallen nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB nicht in den Risikobereich des Mieters als Erklärungsempfänger.

Entgegen der Auffassung der Bekl. werden damit nicht überhöhte formelle Anforderungen an das Erhöhungsverlangen gestellt. Das Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 ist in jeder Hinsicht wirksam; das stellt die Kl. nicht in Abrede. Im Gegenteil: Die Kl. macht (zu Recht) die Unwirksamkeit der nachfolgenden Modernisierungsmieterhöhung wegen der Wirksamkeit des ihr vorausgehenden Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 geltend.

Die Unwirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung beruht auf der doppelten Berücksichtigung der Modernisierung im Rahmen der Erklärung vom 25. November 2014 und des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014.

Offen bleiben kann, ob - dem Landgericht Hamburg folgend - ein ausdrücklicher Vorbehalt der weiteren Mieterhöhung erforderlich ist, denn hier sind auch die weniger strengen Klarstellungsanforderungen nicht erfüllt. Dem Wortlaut des Mieterhöhungsverlangens vom 24. September 2014 lässt sich kein Hinweis darauf entnehmen, welchen Zustand der Wohnung die Bekl. der verlangten Zustimmung zur Anhebung der Miete um 24,02 € zugrunde legt. Nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB ist daher maßgeblich, wie die Kl. als Erklärungsempfängerin das Verlangen unter Berücksichtigung der ihr bekannten Begleitumstände vernünftiger Weise verstehen durfte und musste.

Auf die Frage, welchen Inhalt das Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB haben musste, um formelle Wirksamkeit zu entfalten, kommt es dabei nicht an. Auch wenn die Bekl. ihr Erhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel hinsichtlich der Einordnung in die Mietspiegelfelder und der zugrunde gelegten Ausstattung nicht näher begründen musste, so war sie hier nach den oben dargestellten Maßstäben wegen der in der Wohnung der Kl. bereits abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten gehalten, zu verdeutlichen, dass sie - gegebenenfalls - den nicht mehr gegebenen Zustand der Wohnung vor der Modernisierung dem Erhöhungsverlangen zugrunde legt. Wegen der Beendigung der Maßnahmen in der von ihr inne gehaltenen Wohnung und mangels entgegenstehender Hinweise in dem Schreiben war es nahe liegend, dass die Kl. - nach den Regeln der §§ 133, 157 BGB - die Berechtigung des Erhöhungsverlangens auf der Grundlage des aktuellen Zustandes der Wohnung prüft. Dieses Ergebnis zum Verständnis des Inhaltes des Schreibens hat die Bekl. unterstützt, da sie sich in der Korrespondenz über die Berechtigung der Mieterhöhung auf die Isolierglasfenster bezogen hat, die einen wesentlichen Teil der Modernisierungsarbeiten und der angekündigten Modernisierungskosten ausmachten. Dies gilt zwar nicht für die Gegensprechanlage. Entscheidend ist aber auch hier, dass die diesbezüglichen Arbeiten im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens in der Wohnung der Kl. bereits abgeschlossen waren. Nach den eingangs dargestellten Regeln musste sie mangels entgegenstehender Hinweise auch insoweit ganz zwanglos davon ausgehen, dass die verbesserte Ausstattung der Wohnung nach der Vorstellung der Bekl. die sachliche Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen bildete.

Ohne Belang ist demgegenüber, ob die Arbeiten in der Wohnanlage insgesamt beendet waren. Nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont ist für die Beurteilung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens der Zustand bzw. die Ausstattung der Wohnung entscheidend und wird der Beurteilung daher zugrunde gelegt. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete auch ohne Berücksichtigung der Modernisierung bereits die geschuldete Miete übersteigen kann, ist ein Aspekt, der dem hier gegenständlichen Konflikt immanent ist. Unabhängig davon greift er auch deshalb nicht zugunsten der Bekl., weil sich selbst in Bezug auf die Fenster zur Rechtfertigung der verlangten Miete auf den modernisierten Zustand berufen hat.

Als bekräftigender Gesichtspunkt hinzu kommt schließlich, dass der Erhöhungsbetrag im Mieterhöhungsverlangen vom 24. September 2014 mit 24,02 € nahezu dem Betrag von 22,19 € entspricht, den die Bekl. in der Modernisierungsankündigung vom 24. Januar 2014 als voraussichtlichen Modernisierungszuschlag nach Beendigung der Arbeiten in Aussicht gestellt hat. Dieser Umstand musste bei der Erklärungsempfängerin den Eindruck unterstützen, dass mit ihrer Zustimmung zur verlangten Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund einer verbesserten Ausstattung der Wohnung ihre Beteiligung an den Modernisierungskosten abgegolten ist. Ob dies auch dann gilt, wenn zwischen den Erhöhungsbeträgen beträchtliche Abweichungen bestehen, kann hier offen bleiben.

Diesem Auslegungsergebnis entgegen steht nicht, dass die Bekl. in der Modernisierungsankündigung eine Erhöhungserklärung nach § 559 Abs. 2 BGB angekündigt hatte. Sie hat damit zunächst einmal nur den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB entsprochen und eine durchsetzbare Duldungspflicht der Kl. überhaupt begründen zu können. Die Ankündigung zwingt den Vermieter indessen nicht, die Miete dieser gemäß zu erhöhen. Es kann dem Interesse des Vermieters entsprechen, anstelle der ursprünglich angekündigten Erhöhung nach §§ 559 ff. BGB die Erhöhung über die Regelungen der §§ 558 ff. BGB vorzunehmen, etwa weil er eine aufwendige und streitträchtige Abrechnung der Kosten für die Modernisierung und deren Umlegung vermeiden möchte oder die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB gerade bei größeren Wohnobjekten je nach Fertigstellung der Arbeiten in der betreffenden Wohnung bzw. dem betreffenden Haus gegebenenfalls früher herbeigeführt werden kann.

Revision nicht zugelassen.

Verlangt der Vermieter nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung, muss sich, wenn auch die Modernisierungskosten danach auf den Mieter umgelegt werden sollen, dem Mieterhöhungsschreiben hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der nicht modernisierte Zustand der Wohnung zugrunde gelegt wird.

Die Vermieterin (Beklagte) hatte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Angekündigt war dafür ein Mieterhöhungsbetrag von 22,19 €. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten machte die Beklagte zunächst keine Modernisierungsmieterhöhung, sondern im September 2014 zuerst eine allgemeine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 24,02 € geltend. Die Vermieterin wies dabei in ihrem Mieterhöhungsschreiben nicht darauf hin, dass sich die allgemeine Mieterhöhung auf den Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen bezog. Einen Monat später schob die Vermieterin eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nach. Die Mieterin klagte erfolgreich auf Feststellung, dass die Vermieterin keine Mieterhöhung für die Modernisierung mehr verlangen konnte.

Nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter – ein Mal – berechtigt, die Modernisierung einer Mieterhöhung zugrunde zu legen. Nach einhelliger Auffassung hat der Vermieter dabei folgende Wahlmöglichkeiten:

1. Er kann die finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen durch einseitige Erklärung über eine Umlage der Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB geltend machen (sog. Modernisierungszuschlag).

2. Er kann die finanzielle Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB (allgemeine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete) geltend machen und dabei die durch Modernisierung verbesserte Ausstattung der Wohnung in Ansatz bringen.

3. Der Vermieter kann auch zunächst die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohne Berücksichtigung der modernisierten Ausstattung verlangen und zeitgleich oder danach die Modernisierungskosten gemäß §§ 559 ff. BGB auf den Mieter umlegen.

Ausgeschlossen ist nach einhelliger Auffassung lediglich eine kumulative Erhöhung der Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme. Im Klartext: Der Vermieter darf sich bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht auf den durch die Modernisierung erreichten Standard berufen und parallel auch noch einen Modernisierungszuschlag für den neuen Standard verlangen.

BEISPIEL: Der Vermieter hat eine 120 m2 große, mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattete und vor 1918 bezugsfertige Wohnung in guter Lage für 7,50 €/m2 mtl. vermietet.

Die letzte Mieterhöhung ist vor über drei Jahren durchgeführt worden. Im August 2015 hat der Vermieter isolierverglaste Fenster und einen Aufzug einbauen lassen.

Im September 2015 verlangt er vom Mieter Zustimmung zur Mieterhöhung von 7,50 €/m2 mtl. um 1,13 €/m2 mtl. auf 8,62 €/m2 mtl., was er, weil er damit den einschlägigen Oberwert des Mietspiegels (hier: 8,50 €/m2) überschreitet, u. a. damit begründet, dass die Wohnung über hochwertiges Parkett, eine moderne Küchenausstattung, eine von der Badewanne getrennte Dusche sowie über ein modernes Bad verfügt.

Im Oktober 2015 schiebt der Vermieter eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (isolierverglaste Fenster, Aufzugseinbau) in Höhe von 1,10 €/m2 mtl. nach und verlangt vom Mieter ab Januar 2016 eine Miete von 9,72 €/m2 mtl.

Das Landgericht Berlin meint nun, insbesondere dann, wenn die (maßgeblichen) Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung des Mieters oder dem vom Mieter bewohnten Gebäudeteil einer Wohnanlage im Zeitpunkt des Zugangs des Zustimmungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB (allgemeine Mieterhöhung) bereits abgeschlossen waren, müsse sich dem Schreiben des Vermieters zur Modernisierungsmieterhöhung hinreichend deutlich entnehmen lassen, dass der nicht modernisierte Zustand der Wohnung der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegt wird.

In unserem Beispielsfall hätte der Vermieter also in sein Zustimmungsschreiben zur allgemeinen Mieterhöhung etwa folgenden Hinweis aufnehmen müssen:

„Ich weise Sie ausdrücklich darauf hin, dass sich diese Mieterhöhung auf die Ausstattung ohne Isolierfenster und Aufzug stützt.“

Weil teilweise von der Rechtsprechung darüber hinaus sogar verlangt wird, dass der Vermieter sich in dem Zustimmungsverlangen eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten müsse, sollte der Satz noch besser in etwa so lauten:

„Ich weise Sie ausdrücklich darauf hin, dass sich diese Mieterhöhung auf die Ausstattung ohne Isolierglasfenster und Aufzug stützt. Ich behalte mir wegen des Einbaus der Isolierglasfenster und des Aufzugs eine weitere Mieterhöhung vor/Sie erhalten wegen des Einbaus der Isolierglasfenster und des Aufzugs demnächst noch eine Modernisierungsmieterhöhung.“

Ob sich der Vermieter im Zustimmungsverlangen (allgemeine Mieterhöhung) eine weitere Mieterhöhung wegen der Modernisierung ausdrücklich vorbehalten muss, wie etwa das Landgericht Hamburg meint (Beschluss vom 3. April 2014 - 311 S 123/14 -), lässt das Landgericht Berlin offen, meint aber, dass der Inhalt des Zustimmungsverlangens dem Mieter in jedem Fall ermöglichen müsse, eine sachlich zutreffende und dem Zweck der Begründungspflicht entsprechende Prüfung seiner Berechtigung vorzunehmen. Etwaige Unsicherheiten oder Missverständnisse fielen nicht in den Risikobereich des Mieters als Erklärungsempfänger. Damit werde der Vermieter auch nicht formell überfordert. Dem Mieterhöhungsverlangen vom September 2014 lasse sich kein Hinweis darauf entnehmen, welchen Zustand der Wohnung die Vermieterin der verlangten Zustimmung zur Anhebung der Miete um 24,02 € zugrunde lege. Maßgeblich sei daher, wie die Mieterin das Mieterhöhungsverlangen unter Berücksichtigung der ihr bekannten Begleitumstände vernünftigerweise verstehen durfte und musste.

Auch wenn die Vermieterin im konkreten Fall ihr mit dem Berliner Mietspiegel begründetes Erhöhungsverlangen nur mit der Einordnung in das einschlägige Mietspiegelfeld und nicht auch noch mit der zugrunde gelegten Ausstattung näher begründen musste, habe sie wegen der in der Wohnung der Mieterin bereits abgeschlossenen Modernisierungsarbeiten verdeutlichen müssen, dass sie – gegebenenfalls – den nicht mehr gegebenen Zustand der Wohnung vor der Modernisierung dem Erhöhungsverlangen zugrunde gelegt habe. Als bekräftigender Gesichtspunkt hinzu komme schließlich, dass der Erhöhungsbetrag im Mieterhöhungsverlangen vom September 2014 mit 24,02 € nahezu dem Betrag von 22,19 € entspreche, den die Vermieterin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 24. Januar 2014 als voraussichtlichen Modernisierungszuschlag nach Beendigung der Arbeiten in Aussicht gestellt habe.

Dass die Vermieterin in der Modernisierungsankündigung einen Modernisierungszuschlag angekündigt hatte, wertete das Landgericht nicht als Vorbehalt einer weiteren Mieterhöhung. Damit erfülle der Vermieter nur seine Ankündigungspflicht, was Voraussetzung für eine durchsetzbare Duldungspflicht des Mieters sei. Die Ankündigung zwinge den Vermieter aber nicht, die Miete auch der Ankündigung entsprechend zu erhöhen. Revision hat das Landgericht nicht zugelassen.

Gerade bei umfangreicheren Modernisierungsmaßnahmen führt die Modernisierungsmieterhöhung dazu, dass die ortsübliche Miete erreicht oder – meist – überschritten wird, so dass eine allgemeine Mieterhöhung erst wieder möglich wird, wenn die ortsübliche Miete entsprechend gestiegen ist. Im Regelfall nutzt man also vor der Geltendmachung des Modernisierungszuschlags erst einmal alle Spielräume aus, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete bietet; erst anschließend verlangt man durch vertragsändernde einseitige Willenserklärung den Modernisierungszuschlag. Im Regelfall führt dieses Vorgehen zu einer höheren Miete – die Wartezeit für die nächste allgemeine Mieterhöhung wird sich dafür verlängern.