Kombination von teils wirksamen, teils unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln

Kombination von teils wirksamen, teils unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln; Abfärben unwirksamer Klausel

1. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Rechtspflicht betreffenden Formularbestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt. Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Rechtspflicht in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln des Mietvertrags geregelt ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = NJW 2010, 674 Rn. 14).

2. Eine (wirksame) Klausel zur Durchführung von Anstrich- und Lackiererarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörper wird unwirksam, wenn sie mit einer Klausel zur Durchführung von sonstigen Schönheitsreparaturen mit starren Fristen verbunden ist.

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion)

1 Die Bekl. zu 1 war seit Juni 2003 Mieterin einer Wohnung der Kl. in Berlin. Im Februar 2006 trat der Bekl. zu 2 in das Mietverhältnis ein. Das Mietverhältnis mit beiden Bekl. endete am 31. August 2010.

2 Der Mietvertrag vom 13./16. Juni 2003 enthält in § 10 Nr. 4 und Nr. 5 folgende vorformulierte Klauseln:

„4. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Malerarbeiten an Wänden und Decken, in Küche, Bad und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafzimmern, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre sowie in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht auszuführen. [...]

5 5. Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Bezug auf das Lackieren der Fenster und der Wohnungseingangstüre von innen, der Wohnungstüren sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre alle 5 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses (bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt wurden, von diesem Zeitpunkt an), fachgerecht durchzuführen, es sei denn, sie sind nicht erforderlich, da keine Lackabplatzungen, kein Nachdunkeln etc. vorhanden sind. Dieselbe Durchführungsverpflichtung und Ausführungsfrist gilt für das Schamponieren von Teppichen. [...]"

3 Die Kl. nimmt die Bekl., nach erfolgloser Aufforderung, auf Ersatz der für die Lackierarbeiten an den Innenseiten der Fenster und Türen anfallenden Kosten in Höhe von 2.758,27 € in Anspruch. Die Bekl. halten die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie für unwirksam und meinen, die Arbeiten seien im Übrigen nicht fällig.

4 Das Amtsgericht hat die Klage - bis auf ein geringfügiges Teilanerkenntnis der Bekl. - abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren erstinstanzlichen Antrag im streitigen Umfang weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

II. 13 1. Das Berufungsgericht hat den von der Kl. geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unterlassener Lackierarbeiten an den Innenseiten von Fenstern und Türen zu Recht verneint. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, hält die Klausel in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags, die im Kontext mit der unmittelbar vorangehenden Bestimmung des § 10 Nr. 4 beurteilt werden muss, der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB nicht stand; die Regelungen in § 10 Nr. 4 und Nr. 5 benachteiligen die Bekl. in der gebotenen Gesamtbetrachtung unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB und sind deshalb unwirksam, weil das nicht in einzelne Bestandteile trennbare Klauselwerk in seiner Gesamtheit keine bedarfsorientierte, flexible Vornahmepflicht des Mieters vorsieht. Auf die zwischen den Parteien streitige Tatsache, ob die Wohnung der Bekl. zu 1 bei Mietbeginn in unrenoviertem Zustand übergeben wurde und die sich daraus ergebenden rechtlichen Folgerungen für den Bestand der Vornahmeklausel (vgl. hierzu: Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, GE 2015, 649, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) kommt es mithin im Streitfall nicht an.

14 2. Nach der seit dem Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, GE 2004, 1023 = NJW 2004, 2568 unter II 2) ständigen Rechtsprechung des Senats halten als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehende vorformulierte Vertragsklauseln - wie hier § 10 Nr. 4 und Nr. 5 des Mietvertrags der Parteien -, die dem Mieter die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen übertragen, der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB nur stand, wenn und soweit die in der Vornahmeklausel enthaltenen Renovierungsfristen nicht unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der angesprochenen Mieträume zu berücksichtigen, so dass die genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindlichen Orientierungshilfe haben (Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, GE 2009, 573 = NJW 2009, 1408 Rn. 13; vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, GE 2005, 1347 = NJW 2005, 3416 unter II 2; Senatsbeschluss vom 20. März 2012 - VIII ZR 192/11, GE 2012, 821 = NZM 2012, 527 Rn. 3 f.; jeweils m.w.N.).

15 a) Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, wird die die Anstrich- und Lackierarbeiten an Fenstern, Türen und Heizkörpern regelnde Klausel in § 10 Nr. 5 des Mietvertrags, auf den allein die Kl. ihren Anspruch stützt, den oben genannten rechtlichen Vorgaben - für sich genommen - gerecht. Denn durch die Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien „alle fünf Jahre ..." durchzuführen, „... es sei denn, sie sind nicht erforderlich ...", wird der Mieter lediglich verpflichtet, die Schönheitsreparaturen nur dann alle fünf Jahre vorzunehmen, wenn ein entsprechender Renovierungsbedarf tatsächlich zu dieser Zeit besteht. Die Klausel sagt mit für jeden durchschnittlichen und verständigen Mieter hinreichender Klarheit aus, dass bei normaler Abnutzung der Räume die Schönheitsreparaturen in dem genannten Zeitabstand vorzunehmen sind, der Mieter jedoch bei einem geringeren Grad der Abnutzung eine längere Renovierungsfrist in Anspruch nehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, aaO.). Damit hat § 10 Nr. 5 des Mietvertrags für sich genommen lediglich den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe zur Bestimmung des im konkreten Fall maßgebenden Renovierungsintervalls.

16 b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei sieht das Berufungsgericht die unmittelbar voranstehende Bestimmung in § 10 Nr. 4 des Mietvertrags, der die Abwälzung der Malerarbeiten an Wänden und Decken auf den Mieter betrifft, als eine den Mieter unangemessen benachteiligende Regelung im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB an, da diese Klausel eine bedarfsorientierte Einschränkung der Renovierungsverpflichtung nicht enthält, sondern sich in einer starren Fristenregelung erschöpft.

17 c) In der gebotenen Gesamtbetrachtung führt dies dazu, dass die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter insgesamt nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und damit unwirksam ist. Die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist, soweit sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt ist, eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht mit der Folge, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser einheitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau der Regelung zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führt (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 14). Denn Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO.); eine solche inhaltliche Umgestaltung der Vornahmepflicht widerspräche dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen (Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 11 m.w.N.). Dies gilt auch, wenn die inhaltliche Ausgestaltung der einheitlichen Pflicht - wie im Streitfall - in verschiedenen, sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln geregelt ist (Senatsurteil vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, aaO.).

Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nach starren Fristen ist unwirksam. Wenn daneben Lackiererarbeiten im Vertrag erwähnt sind, die nach Bedarf auszuführen sind, wäre das zwar allein wirksam; in der Kombination mit der anderen Klausel ist jedoch alles als nichtig anzusehen.

Im Mietvertrag hieß es, dass Malerarbeiten an Wänden und Decken in bestimmten (starren) Fristen auszuführen seien. Lackiererarbeiten an Türen und Fenstern und Heizkörpern sollten dagegen nur bei Erforderlichkeit ausgeführt werden. Eine Klage auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Lackiererarbeiten hatten Amtsgericht und Landgericht abgewiesen. Die Revision war erfolglos.

Mit Urteil vom 18. März 2015 verwies der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, wonach auch sprachlich voneinander unabhängige Klauseln zusammen bewertet werden müssten, wenn sie eine einheitliche Rechtspflicht, hier also die Durchführung von Schönheitsreparaturen, betreffen.

Die Folge dieser Gesamtschau sei dann die Unwirksamkeit. Das folge aus dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion unangemessener formularvertraglicher Regelungen.