Kochgelegenheit

Kochgelegenheit; Mietvertrag-Umfang der Gebrauchsgewährungspflicht; vertragsgemäßer Gebrauch der Miete; Mindestausstattung einer Wohnung; Mietkaution; Sicherheitsleistung; Vereinbarung einer Sicherheitsleistung (hier: ohne Sicherungszweck als preisrechtswidrige Leistung)

1. Eine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Wohnung setzt das Vorhandensein einer Kochgelegenheit mit mindestens zwei unabhängig voneinander zu benutzenden Kochplatten oder Flammen voraus.

2. Wird die Sicherungsabrede für eine Mietkaution durch ein Bankinstitut erweitert, das auf Veranlassung des Vermieters eingeschaltet wurde, so muß sich der Vermieter das Handeln der Bank gem. § 278 BGB zurechnen lassen.

... Die Bekl. sind als Vermieter verpflichtet, in der vom Kl. gemieteten Wohnung einen Herd aufzustellen. Der Vermieter ist nach § 536 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand dem Mieter zu überlassen. Dazu gehört bei einer Wohnung, daß diese mit einer geeigneten Kochgelegenheit ausgerüstet ist. ... Die Bekl. sind damit verpflichtet, in der Wohnung des Kl. einen geeigneten Herd mit zumindest zwei voneinander unabhängigen Kochplatten oder Flammen zur Verfügung zu stellen, wie dies § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes Berlin sowie die AV Bundesaufsichtsgesetz vorsieht. Sofern ein Herd diesen Mindestanforderungen nicht genügt, kann von einer ausreichenden Kochgelegenheit nicht ausgegangen werden. Die in den genannten Vorschriften aufgestellten Erfordernisse sind insofern auch im Rahmen von § 536 BGB analog heranzuziehen.

Des weiteren sind die Bekl. nach § 812 BGB verpflichtet, dem Kl. das ihnen zur Sicherheit überlassene Sparbuch ... der x-Bank herauszugeben. Diese Urkunde und die ihr zugrunde liegende Forderung sind den Bekl. unstreitig zur Sicherung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution übergeben worden. Diese Leistung aber haben die Bekl. ohne rechtfertigenden Grund erlangt. Den Bekl. ist zwar zuzugeben, daß nach § 29 a Abs. 6 I. BMG auch für Altbaumieten die Vereinbarung einer Mietkaution zulässig sein kann. Nach der genannten Vorschrift ist die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung aber nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt ist, Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine derartige Einschränkung ist vorliegend nicht erfolgt. Die von dem Kl. am 27.3.85 auf Veranlassung der Bekl. gegenüber der x-Bank auf einem ihm offenbar von diesem Bankinstitut übergebenen Vordruck unterzeichnete Erklärung sieht die Sicherheitsleistung für alle gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche der Bekl. gegen den Kl. als Mieter vor und macht keine Einschränkung in der Weise, wie sie § 29 a Abs. 6 Satz 1 I. BMG vorsieht. Die vorliegend wesentlich umfassendere Vereinbarung zwischen den Parteien verstößt damit gegen mietpreisrechtliche Vorschriften und ist unwirksam. Die den Bekl. insoweit zugeflossene Leistung ist zurückzugewähren.

Die Bekl. können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß zunächst zwischen ihnen, vertr. durch ihre Hausverwaltung, und dem Kl. vereinbart worden sei, daß die Sicherheitsleistung nur im Rahmen des § 29 a Abs. 6 Satz 1 I. BMG erfolgen solle. Das Bankinstitut, zu dem der Kl. unwidersprochen auf Veranlassung der Bekl. bzw. der Hausverwaltung gegangen ist, ist insoweit als Erfüllungsgehilfe der Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages anzusehen, und die von diesem veranlaßten Erklärungen, d. h. die wesentlich weitergehende Erklärung auf der Verpfändungserklärung müssen die Bekl. sich nach § 278 BGB zurechnen lassen. Etwaige anders lautende vorhergehende Vereinbarungen sind damit bedeutungslos geworden. Die Bekl. sind unter diesen Umständen verpflichtet, dem Kl. die empfangene Leistung, d. h. die erhaltene Urkunde zurückzugeben. ...