Klingel

Klingel; gewerbliche Nutzung; Keller; Gemeinschaftsordnung; Hauseingangstür; Beseitigungsanspruch

Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der es dem Teileigentümer eines Kellers gestattet ist, diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken oder zu Wohnzwecken zu nutzen, beinhaltet die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung einer solchen Nutzung erforderlichen und vom Teileigentümer insoweit veranlaßten Maßnahmen, einschließlich baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dulden. Dazu gehört auch die Anbringung eines Briefkastens (mit oder ohne Klingelanlage) an der Hauseingangstür. Bestehen allerdings mehrere Möglichkeiten der Gestaltung, brauchen die übrigen Wohnungseigentümer eine Lösung, die ihre Belange in vermeidbarer Weise wesentlich mehr beeinträchtigt als eine andere, nicht hinzunehmen; ihnen steht ein Beseitigungsanspruch zu.

II. 2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Nach der Gemeinschaftsordnung ist, wie das LG in einem anderweitigen Verfahren rechtskräftig entschieden hat, dem Antragsgegner das Recht eingeräumt, die Kellerräume ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken und grundsätzlich auch zu Wohnzwecken zu nutzen. Die Gemeinschaftsordnung ist, was das Rechtsbeschwerdegericht selbst vornehmen kann, so auszulegen, daß die genannte Nutzung der Kellerräume ohne Einschränkungen oder Auflagen erlaubt ist. Von der Gemeinschaftsordnung gedeckt sind mithin auch alle zur Herbeiführung einer solchen Nutzung erforderlichen und vom Teileigentümer insoweit veranlaßten Maßnahmen, einschließlich baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG WE 1990, 134; NJWE-MietR 1997, 13). Zu diesen Maßnahmen gehört, da allgemein üblich, daß die Wohnungseigentümer die Anbringung eines Briefkastens (mit oder ohne Klingelanlage) an der Hauseingangstür einschließlich eines etwa erforderlichen Verbindungskabels zum Keller dulden müssen.

b) Es ist zwar grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer, zu entscheiden, auf welche Weise sie die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands einer Wohnanlage herbeiführen (BayObLG WM 1996, 299 f.). Bei der hier strittigen Anbringung der Briefkästen und der Installation der Klingelanlage geht es aber schon deshalb nicht um die erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen Zustands, weil nicht ein ursprünglicher Mangel beseitigt werden soll. Nach der in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung war es ursprünglich nämlich offen, wie die Kellerräume genutzt wurden und damit auch, ob die Anbringung von Briefkästen oder die Installation einer Klingelanlage erforderlich würde. Um die Anbringung der Briefkästen und die Installation der Klingelanlage hatten sich hier somit nicht die Ast. zu kümmern, sondern es war Sache des Ag., auf seine Kosten die erforderlichen Einrichtungen zu schaffen.

c) Bestehen mehrere Möglichkeiten der Gestaltung, braucht eine Lösung, die die Belange der übrigen Wohnungseigentümer in vermeidbarer Weise wesentlich mehr beeinträchtigt als eine andere (vgl. § 14 Nr. 3, Nr. 1 WEG), nicht hingenommen zu werden; den übrigen Wohnungseigentümern steht dann ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB zu (vgl. BayObLG WE 1990, 134; NJWE-MietR 1997, 13). Ein solcher Fall lag hier nicht vor.

Das LG ist ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gekommen, den übrigen Wohnungseigentümern sei durch die vom Ag. vorgenommenen Maßnahmen kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entstanden. Die Briefkästen hätten die allgemein übliche Norm aufgewiesen; sie seien jeweils im Zusammenhang mit der vorhandenen Kommunikationsanlage, also an vorgegebenem Platz, angebracht worden. Auch die Klingelleitung sei, wie das LG jedenfalls sinngemäß ausgeführt hat, fachgerecht angebracht worden. Die dagegen von den Ast. erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

Dem Vorbringen, die Klingelleitung hätte unter Putz verlegt werden müssen, kann nicht gefolgt werden; fachgerecht kann eine Leitung auch dann verlegt sein, wenn sie wie hier in einem Kabelkanal verkleidet geführt wird.

Das LG hat zwar den Umstand nicht erörtert, daß eine Verpflichtung zur Duldung solcher Einrichtungen, wie sie der Ag. angebracht hat, dazu führen könnte, daß auch andere Teileigentümer von Kellerräumen in gleicher Weise vorgehen. Dies führt aber nicht zu einem anderen Ergebnis. Der Lösungsvorschlag der Ast., jeder Teileigentümer, der einen Briefkasten (mit oder ohne Klingelanlage) für seinen Kellerraum anbringen wolle, müsse die vorhandene, in eine Wandaussparung eingelassene, integrierte Klingel- und Briefkastenanlage ausbauen und durch eine neue ersetzen, würde unverhältnismäßig hohe Kosten verursachen. Diese können einem Teileigentümer um so weniger auferlegt werden, als bereits in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit eröffnet wurde, die Kellerräume als Wohn- oder Gewerberäume zu nutzen, und damit auch jeder Erwerber von Wohnungseigentum damit rechnen mußte, daß ein Anspruch geltend gemacht würde, die Anbringung eines Briefkastens und einer Klingelanlage an der Haustüre zu dulden.

d) Das ursprüngliche Beseitigungsverlangen der Ast. scheiterte somit jedenfalls daran, daß sie die vom Ag. angebrachten Einrichtungen hätten dulden müssen.

Dadurch, daß die Ast. diese Einrichtungen eigenmächtig beseitigt haben, haben sie sich schadensersatzpflichtig gemacht. Es begegnet deshalb keinen Bedenken, wenn das LG die Gegenanträge des Ag. so ausgelegt hat, daß die Ast. im Wege der Naturalrestitution verpflichtet sind, die drei Häuser wieder mit einem Briefkasten (in einem Fall mit Klingelanlage) zu versehen. Zu einer solchen Auslegung war das LG berechtigt, weil das Gericht in Wohnungseigentumssachen im Wege der Auslegung den wirklichen Willen des Ast. zu erforschen und ihm durch eine sachgerechte Entscheidung Rechnung zu tragen hat (BayObLG DWE 1991, 163). Dies ist hier geschehen. Auch wirkt sich bei der vom LG vorgenommenen Lösung positiv aus, daß den Ast. ein gewisser Spielraum dafür eingeräumt wird, wie und wo sie die Briefkästen und die Klingelanlage am Gemeinschaftseigentum anbringen wollen.

Einem Teileigentümer war nach der Gemeinschaftsordnung gestattet, Kellerräume gewerblich zu nutzen. Die Gemeinschaft verwehrte ihm aber, Klingel und Briefkasten neben der Haustür anzubringen.

Das muß ihm erlaubt sein, befand das Bayerische Oberste Landesgericht und führte in seinem Leitsatz aus:

Eine Regelung der Gemeinschaftsordnung, nach der es dem Teileigentümer eines Kellers gestattet ist, diesen ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu gewerblichen Zwecken oder zu Wohnzwecken zu nutzen, beinhaltet die Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer, die zur Herbeiführung einer solchen Nutzung erforderlichen und vom Teileigentümer insoweit veranlaßten Maßnahmen, einschließlich baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, zu dulden. Dazu gehört auch die Anbringung eines Briefkastens (mit oder ohne Klingelanlage) an der Hauseingangstür. Bestehen allerdings mehrere Möglichkeiten der Gestaltung, brauchen die übrigen Wohnungseigentümer eine Lösung, die ihre Belange in vermeidbarer Weise wesentlich mehr beeinträchtigt als eine andere, nicht hinzunehmen; ihnen steht ein Beseitigungsanspruch zu.