Kleinreparaturklausel nicht für Dichtungen von Abflussrohren

Eine Klausel zur Übernahme von Kleinreparaturen umfasst nur Gegenstände und Einrichtungen, die dem Zugriff des Mieters unterliegen. Dichtungen von Abflussrohren gehören nicht dazu.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Reichweite einer Übernahmeklausel von Kleinreparaturen in einem Wohnraummietvertrag.

Die Parteien sind mit einem Mietvertrag über die im Hause ... verbunden. Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der Wohnung. § 10 des Mietvertrages lautet: „Der Mieter trägt außerdem ohne Rücksicht auf Verschulden die Kosten kleinerer Instandsetzungsarbeiten an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen, wie Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüssen sowie Rollläden, Jalousien, Fensterläden und Markisen bis zu einem Betrag von jeweils 90 € pro Einzelfall und bis zu 7 % der Jahresnettokaltmiete pro Jahr von z. Z. in Höhe von 266,28 €."

Die Kl. beauftragte die Firma X mit Reparaturarbeiten in der Mietwohnung der Bekl. Nach dem Reparaturbericht musste die Demontage der Abflussleitung durchgeführt und der undichte Kunststoffübergang der Aufgussleitung erneuert werden. Hierfür stellte die Kl. den Bekl. einen Betrag von 81,52 € in Rechnung. Die Bekl. zahlten trotz zweier Mahnungen nicht.

Die Klage ist unbegründet.

Die Voraussetzungen von § 10 des Mietvertrages sind nicht erfüllt. Die Kunststoffdichtung der Aufgussleitung unterliegt nicht dem täglichen, ordnungsgemäßen Zugriff der Bekl.

Grundsätzlich obliegt nach dem gesetzlichen Leitbild der Miete die Instandhaltung dem Vermieter als Eigentümer der Mietsache, § 535 BGB. In gewissen Konstellationen, etwa bei den hier interessierenden Kleinreparaturen, kann der Vermieter dem Mieter diese Instandhaltungspflicht formularvertraglich überbürden. Die formularmäßige Überbürdung kleinerer Instandhaltungsarbeiten bei angemessener betragsmäßiger Limitierung - wie vorliegend - stellt daher grundsätzlich keine zur Unwirksamkeit der Klausel führende unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (sog. Kostenklausel, vgl. Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57, 58). Voraussetzung ist jedoch, dass die Klausel nur Bestandteile erfasst, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang des Mieters mit ihnen abhängen (vgl. BGH NJW 1989, 2247). Sinn hiervon ist es, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten.

Die betroffenen Bestandteile der Mietsache (Abflussrohr/Aufgussleitung) unterliegen vorliegend nicht dem direkten und häufigen Zugriff der Bekl. Im Rahmen einer gewöhnlichen Nutzung der Mietsache (und Abweichendes ist hier nicht substantiiert vorgetragen) unterliegt ein Abwasserrohr nicht der dauerhaften Einwirkung des Mieters. Insbesondere ist es ihm nicht möglich, den Verschleiß desselben durch besonders sorgsame und pflegliche Behandlung zu verringern. Die verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung greift dann jedoch bereits dem Wortlaut der Klausel nach nicht ein. Erforderlich ist insoweit eine physische bzw. mechanische Zugriffsmöglichkeit des Mieters. Soweit nur rein denklogisch eine kausale Beeinflussung des aufgetretenen Schadens der Mietsache durch ein Verhalten des Mieters nicht ausgeschlossen werden kann - beispielsweise ein singuläres Stoßen des nach außen hängenden Wasserrohrs -, liegen die Voraussetzungen von § 10 des Mietvertrages gerade nicht vor. Denn insoweit ist ein häufiger, quasi alltäglicher (ordnungsgemäßer) Zugriff des Mieters auf den konkreten Bestandteil der Mietsache nicht ersichtlich (vgl. hierzu auch Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 538 Rn. 57).

Nach der II. BV können dem Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungen auferlegt werden (§ 28 Abs. 3). Der Bundesgerichtshof begrenzt das dahin, dass die Installationsgegenstände dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen müssten (GE 1989, 669; NJW 1992, 1759). Fehlt es daran, greift die Klausel nicht ein.

Die Dichtung für die Abflussleitung der Küchenspüle war undicht und musste erneuert werden. Die Vermieterin stellte den Mietern dafür die Kosten von 81,52 € in Rechnung und berief sich auf eine Kleinreparaturklausel, wonach Kosten bis zu einem Betrag von jeweils 90 € pro Einzelfall vom Mieter zu übernehmen seien. Die Mieter beriefen sich darauf, dass Dichtung und Abflussrohre nicht ihrem direkten Zugriff unterlägen.

Das AG Charlottenburg folgte dieser Argumentation und verwies auf die Rechtsprechung des BGH, wonach es Sinn der Kleinreparaturklausel sei, den Mieter zu einem sorgfältigen Umgang mit der Mietsache anzuhalten. Eine verschuldensunabhängige Kostenüberbürdung entfalle dann, wenn die Bestandteile der Mietsache nicht dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

Diese – wohl überwiegende – Rechtsprechung führt dazu, dass alle Bestandteile von Installationsgegenständen, mit denen der Mieter keinen physischen Kontakt hat, nicht von der Kleinreparaturklausel erfasst werden, also z. B. der Schwimmer des Spülkastens, der Abzugsventilator oder die Klingel (Kontakt hat der Mieter nur mit dem Klingelknopf). All diese Gegenstände sollen zwar (wie auch offen verlegte Spülrohre) nach dem Standardkommentar von Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender unter die Kleinreparaturklausel fallen (Stand Januar 2011, Heix Anmerkung 6 zu § 28 II. BV); nach der Rechtsprechung der Amtsgerichte sollte man sich aber nicht darauf verlassen (vgl. etwa AG Köln WuM 2007, 40; AG Köln 210 C 324/10, Urteil vom 27. Januar 2011). Bei dem Urteil des AG Charlottenburg dürfte es im Übrigen nicht um eine „Aufgussleitung" gegangen sein (die gibt es nur bei einer Sauna), sondern eher um eine Ausgussleitung.