Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel; Instandhaltungspauschale; Betriebskosten; Wartungskosten für Lüftungsgeräte

1. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, die Heiz- und Kocheinrichtungen, die Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlußeinrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, stellt nicht die Abwälzung der kleineren Instandhaltungen gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV dar; der Mieter hat deshalb aber auch keinen Anspruch darauf, daß in derartigen Fällen die Instandhaltungspauschale entsprechend gekürzt wird.

2. Bei den Wartungskosten für Lüftungsgeräte handelt es sich um Betriebskosten gem. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV.

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung im Hause des Bekl. In § 13 Nr. 6 des Mietvertrages ist folgendes vereinbart:

"Der Mieter hat die Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, die Heiz- und Kocheinrichtungen, die Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschluß einrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten."

Die Kl. sind der Auffassung, es handele sich bei dieser Klausel um eine Abwälzung der kleineren Instandhaltungen gemäß § 28 Abs. 3 II. BV und die Bekl. seien deshalb verpflichtet, den Ansatz der Instandhaltungspauschalen aufgrund von § 28 Abs. 3 II. BV um 1,60 DM/m2/jährlich zu kürzen. Außerdem wenden sie sich dagegen, daß die Bekl. in der Betriebskostenabrechnung die Kosten für die Wartung von 20 Lüftungsgeräten angesetzt hat.

Ihre Klage hatte keinen Erfolg.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 253,32 DM nicht zu. Eine Rückzahlungspflicht gemäß § 8 Abs. 2 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) ist nicht gegeben, da der Mietzins nicht die Kostenmiete übersteigt.

Der Mietzins ist nicht um monatlich 1,60 DM/m2 Wohnfläche geringer anzusetzen, weil den Kl. nicht gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV die Kosten für kleinere Instand-haltungen im Sinne dieses Gesetzes auferlegt worden sind.

Die Kl. haben zwar dadurch, daß sie nach § 13 Nr. 6 des Mietvertrages die dort aufgeführten Gegenstände in einem gebrauchsfähigen Zustand erhalten müssen, eine Instandhaltungspflicht; diese auferlegten Instandhaltungsmaßnahmen sind aber nicht mit den kleineren Instandhaltungen gemäß § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV identisch. Im Gegensatz zur Instandsetzung umfaßt der Begriff Instandhaltung keine substanzverändernden Maßnahmen in Form einer Reparatur oder Auswechselung, die durch Verschleiß, Verwitterung oder Alterung erforderlich sind, um einen ordnungsgemäßen Zustand der Mietsache herzustellen (Giebner, ZMR 1974, 291; LG Hamburg, WM 1976, 146, 147; LG Mannheim, ZMR 1976, 209). Die gegenteilige Formulierung in § 28 Abs. 2 der II. BV ist zwar irreführend, beruht aber auf einer ungenauen Abgrenzung beider Begriffe, da Instandhaltungskosten hier als Oberbegriff für die Betriebskostenabrechnung auch die Instandsetzungskosten umfassen (Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, zu § 28 der II. BV, Bearbeitungsstand: 1.2.1987). Das drückt sich auch darin aus, daß in § 28 Abs. 3 Satz 2 der II. BV das Gesetz Instandhaltungsmaßnahmen mit der Beseitigung von Schäden verbindet. Eine Instandhaltung ist aber nur auf die Erhaltung des gegenwärtigen, gebrauchsfähigen Zustandes ausgerichtet, was primär durch eine pflegliche Behandlung erreicht wird (Giebner, a.a.O.). Kosten für Instandhaltungen sind nur die Kosten für Wartung, Pflege und Säuberung der Anlage, also für die Erhaltung des gegenwärtigen Zustandes. Es sind nicht die Kosten für Reparaturen oder Auswechselungen, weil durch eine Reparatur nicht ein gegenwärtiger Zustand aufrechterhalten, sondern ein ursprünglicher Zustand wieder hergestellt wird. Die Beseitigung von Schäden kann auch deshalb nur die Instandsetzung einer Mietsache und nicht deren Erhaltung sein, weil eine Instandhaltung erst dann möglich ist, wenn ein ordnungsgemäßer Zustand der Mietsache wiederhergestellt wurde, der gewahrt werden soll. Verändert sich die Mietsache durch Verwitterung oder Alterung, dann soll sie nicht erhalten, sondern erneuert werden. In diesem Fall tritt die Instandsetzungspflicht des Vermieters ein (LG Hamburg, WM 1976, 146, 147). Die Frage der Kosten ist nur anders zu bewerten, wenn die Anlagen durch eine schuldhafte Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht funktionsuntauglich oder gemindert werden. In diesem Fall obliegen die Kosten dem Mieter; es handelt sich auch hierbei um Instandsetzungskosten (LG Düsseldorf, MDR 1969, 488). In diesem Zusammenhang ist auch § 13 Nr. 8 des Mietvertrages zu sehen. Nur wenn die Kl. ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachkommen, und hierdurch Schäden entstehen, kann die Bekl. sie auf Kosten der Kl. beseitigen lassen. Aus alledem folgt, daß eine Mietkürzung nur dann in Frage kommt, wenn den Mietern Instandsetzungskosten auferlegt worden sind, was im vorliegenden Fall nicht erfolgt ist. Aus diesen Gründen steht den Kl. auch kein Recht zur Kürzung der Miete um monatlich 9,74 DM ab Mai 1987 zu. Auch die Feststellungsklage ist unbegründet.

Die Bekl. ist auch nicht verpflichtet, die Position 9) aus der Betriebskostenabrechnung herauszunehmen. Bei den Wartungskosten für 20 Lüftungsgeräte handelt es sich um Betriebskosten gemäß Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV, da sie entsprechend der Definition in § 27 der II. BV durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Mietsache laufend entstehen. Dieser Beurteilung steht nicht entgegen, daß Wartungskosten für Lüftungsgeräte nicht ausdrücklich in der Anlage 3) zu § 27 der II. BV aufgeführt sind. Hierbei handelt es sich nicht um eine abschließende Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten bzw. Wartungskosten. Das folgt aus Nr. 17 der Anlage 3, die einen Auffangtatbestand für nicht aufgelistete Betriebskosten darstellt. Würde es sich bei der Anlage 3 um eine abschließende Aufzählung der Betriebskosten handeln, so wäre zudem eine Definition des Begriffes durch den Gesetzgeber in § 27 Abs. 1 der II. BV überflüssig gewesen.

Anmerkung: Die Klausel, über die das Gericht zu befinden hatte, stammt aus dem Mietvertragsmuster des Bundes der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine. Die Entscheidung stellt klar, daß die Klausel und damit die Abwälzung der Instandhaltung in dem vereinbarten Umfang zulässig ist, andererseits aber nicht dazu führt, daß der Vermieter von Sozialwohnungen den Ansatz der Instandhaltungspauschalen wegen § 28 Abs. 3 II. BV kürzen muß. Vergleiche im übrigen auch die folgende Entscheidung des AG Wedding.