Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel; Ersetzung von Mischbatterien als Kleinreparatur

Die Ersetzung von nicht mehr dicht schließenden Mischbatterien stellt jeweils eine Kleinreparatur dar, für die eine vertraglich vereinbarte Kleinreparaturklausel eingreift.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist begründet. Die Kl. haben einen Anspruch auf Zahlung von 227,69 € aus § 13 Ziff. 6 des Mietvertrags in Verbindung mit § 566 BGB.

Die Kleinreparaturklausel ist wirksam (vgl. zu einer inhaltsgleichen Klausel BGH, GE 1992, 663).

Sie bezieht sich auch auf die Wannen-, Spültisch- und Waschtischbatterie. Diese sind Installationsgegenstände für Wasser, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Es kommt nicht darauf an, ob die Batterien altersgemäß verschlissen waren oder nicht. Die Streitigkeit, ob der Defekt vom Mieter zu vertreten ist, soll durch die Klausel gerade vermieden werden (vgl. BGH, a.a.O.).

Jede Batterie ist ein einzelner Installationsgegenstand und verursacht damit eine einzelne Reparatur. Die Kostengrenzen der Klausel sind für die einzelnen Reparaturen und auch hinsichtlich der Gesamtbelastung im Jahr eingehalten.

Die Parteien hatten mietvertraglich eine Kleinreparaturklausel vereinbart, die wie folgt lautete (§ 4 Nr. 6 Abs. 3 des Grundeigentum-Verlagsformulars 2010 entsprechend § 13 Nr. 6 des Formulars 7/1992):

„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur ... Euro und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresnettomiete nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden."

In der Mietwohnung schlossen die Einhebelmischbatterien (14 Jahre alt) an der Badewanne, am Waschtisch des Bades und am Waschtisch der Küche nicht mehr dicht. Der Vermieter tauschte die jeweiligen Geräte gegen neue aus und verlangte unter Berufung auf die vereinbarte Kleinreparaturklausel Ausgleich für die entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 227,69 € (75,15 € sowie 2 x 76,27 €).

Das AG Köpenick verurteilte den Mieter durch Urteil gemäß § 495 a ZPO und ließ die Berufung nicht zu. Die Kleinreparaturklausel sei wirksam. Die Installationsgegenstände seien häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt. Es komme nicht darauf an, ob die Geräte altersgemäß verschlissen waren oder nicht. Jede Batterie sei ein einzelner Installationsgegenstand und verursache damit eine einzelne Reparatur. Die Kostengrenzen der Klausel seien für die einzelnen Reparaturen und auch hinsichtlich der Gesamtbelastung im Jahr eingehalten.

Kleinreparaturklauseln sind nach der Rechtsprechung des BGH unter bestimmten Voraussetzungen als Kostenklauseln wirksam, d. h. es besteht eine Verpflichtung des Mieters zur Tragung der Kosten, keine Verpflichtung zur Ausführung der Reparatur. Die Arbeiten müssen sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und es muss ein Höchstbetrag je Einzelreparatur sowie ein Höchstbetrag für den Fall festgesetzt werden, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Kleinreparaturen anfallen (BGH GE 1989, 669, GE 1991, 615).

Ferner zieht der BGH zu den in Betracht kommenden Teilen der Mietsache § 28 Abs. 3 Satz 2 II. BV heran. Zu Installationsgegenständen für Wasser gehören sicher auch Mischbatterien (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, § 535 Rn. 81 c). Insofern ist das vorliegende Urteil nicht angreifbar. Aber: Die Ersetzung des reparaturbedürftigen Gegenstandes durch einen neuen ist von der Intention der Klausel her keine Reparatur. Sie könnte allerdings einer Reparatur gleichgesetzt werden, wenn zum einen eine Reparatur (z. B. wegen nicht mehr zu erhaltender Ersatzteile) nicht mehr möglich ist oder die Reparaturkosten gleich oder höher als die Neuanschaffungskosten sind. Dazu müsste nach allgemeinen prozessualen Grundsätzen der Vermieter vortragen und nicht der Mieter einwenden, weil es sich eben nicht per se um eine Reparatur handelt. Schon deswegen hätte der Amtsrichter eine Berufung zulassen sollen.