Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel; Abwälzung der Reparaturpflicht auf den Mieter; Formularklausel

Die Mietvertragsklausel:

"Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie die Verschlußvorrichtungen von Fensterläden in ge brauchsfähigem Zustand zu erhalten, soweit die Kosten für die ein-zelne Reparatur 150,- DM und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen."

verstößt gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Die angegriffene Klausel verstößt gegen das Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB-Gesetz). Nach § 13 Abs. 1 AGBG kann der Kl. verlangen, daß der Bekl. die Empfehlung dieser Klausel für den rechtsgeschäftlichen Verkehr unterläßt und die erfolgte Empfehlung widerruft. Darüber hinaus kann nach § 18 AGBG die Veröffentlichung des Urteils verlangt werden.

1. a) Nach § 536 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu halten. Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die bei vertragsgemäßem Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Die Pflicht aus § 536 BGB gehört damit nicht nur zu den Hauptleistungspflichten des Vermieters, sondern es muß vielmehr als tragender Grundsatz des Mietrechts an-gesehen werden, daß der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache allein zu sorgen hat. Dafür erhält er den Mietzins. Ein Abweichen von die-ser gesetzlichen Regelung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen stellt deshalb im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG dar (BGHZ 108, 1 ff.).

b) Von dieser gesetzlichen Regelung hat die Rechtsprechung (a.a.O.) eine eng begrenzte Ausnahme zugelassen. Der Bundesgerichtshof hält es mit dem AGB-Gesetz für vereinbar, wenn für geringfügige Reparaturen der Mieter mit den Kosten belastet wird; dies bedeutet, daß der Vermieter nach wie vor verpflichtet ist, die Mietsache in ordnungsgemäßem Zustand zu er-halten und notwendig werdende Reparaturen durchzuführen. Jedoch darf er sich bei Kleinbeträgen an den Mieter halten und Erstattung der Repara-turkosten verlangen. Der Bundesgerichtshof begründet diese Möglichkeit, mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen von der gesetzlichen Regelung abzuweichen, mit dem Hinweis, daß damit Streit zwischen Vermieter und Mieter um die Frage, ob der Mangel schuldhaft herbeigeführt sei und wer ihn gegebenenfalls zu verantworten habe, vermieden werden könne und es wichtig sei, das Mietverhältnis nicht mit solchen Streitigkeiten zu be-lasten. Allein dieser Umstand wurde als Rechtfertigung für die Überbürdung der Kostentragungslast auf den Mieter bei sogenannten Kleinrepara-turen angesehen.

2. a) Entgegen der Auffassung des Bekl. greift die hier zu beurteilende Re-gelung gravierender in die Rechte des Mieters ein und ist darüber hinaus geeignet, zusätzlichen Streit zwischen Mieter und Vermieter entstehen zu lassen. Bei der vom Bundesgerichtshof gebilligten Klausel (Kostenerstattungsregelung) wird in das System der Gewährleistungsrechte nicht ein-gegriffen. Es verbleibt bei der gesetzlichen Gewährleistung. Der Bundesgerichtshof weist in der Entscheidung ausdrücklich darauf hin, daß die Ge-währleistungsrechte nicht berührt werden (a.a.O.). Dies kann für die hier zu beurteilende Klausel (Vornahmeklausel) nicht angenommen werden. Hier wird in die Struktur der Gewährleistungsrechte eingegriffen. Der Mie-ter ist verpflichtet, bestimmte Mängel selbst zu beseitigen. Dies bedeutet, daß ihm Gewährleistungsrechte für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Miet sache nicht zustehen können. Wenn der Vermieter die Beseitigung des Mangels nicht schuldet und der Mieter den Mangel selbst beseitigen muß, dann kann der Mieter für die Mangelhaftigkeit keine Gewährleistung gel-tend machen. Ihm würde sofort entgegengehalten, daß Gewährleistungsrechte nur dann bestehen können, wenn eine Pflicht des Vermieters zur Reparatur gegeben sei. Bestehe diese nicht, so könne dem Vermieter dar-aus auch kein Nachteil erwachsen. Wenn der Mieter selbst die vorhandenen Mängel beseitigen müsse, dann könne er keine Gewährleistung gel-tend machen, solange er die Reparatur nicht durchführe.

Letztlich kommt es aber nicht darauf an, ob die Gewährleistungsrechte hier ausscheiden. Nach allgemeiner Meinung in Schrifttum und Rechtsprechung (vgl. Löwe/Graf v. Westphalen/Trinkner, Großkommentar zum AGB-Gesetz, 2. Aufl. § 13 Rdnr. 28 m. w. N.; BGHZ 91, 61; 95, 353) ist von der sogenannten kundenfeindlichsten Auslegung auszugehen, d. h. ein Verstoß gegen § 9 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 AGBG liegt bereits dann vor, wenn dem Mieter durch die Ausgestaltung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Rechte abgeschnitten werden, die er in Wirklichkeit noch besitzt, aber für ihn der Eindruck entstehen kann, er habe aufgrund der Allgemeinen Ge-schäftsbedingungen diese Rechte nicht mehr. Jedenfalls davon muß bei der vorliegenden Klausel ausgegangen werden. Der Mieter wird, sollten ihm die Gewährleistungsrechte entgegen der Auffassung des Senats im vorliegenden Falle verbleiben, jedenfalls davon ausgehen, daß er sie nicht mehr habe, da es an ihm liege, die Mietsache in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen. Eine Auslegung der Klausel dahingehend, daß er, so lange er den Mangel nicht beseitige, auch keine Gewährleistung verlangen könne, ist naheliegend.

b) Hatte der Bundesgerichtshof die Kostenerstattungsklausel mit der Be-gründung gebilligt, es könne Streit zwischen den Mietvertragsparteien ver-mieden werden, so gilt dieser Gesichtspunkt für die Vornahmeklausel nicht. Sie ist geradezu prädestiniert, zusätzlichen Streit zwischen den Miet-vertragsparteien zu schaffen. Die Summe von 150 DM, bis zu deren Errei-chen der Mieter selbst reparieren muß, liegt in einem Bereich, in dem sich viele kleine Reparaturen bewegen. Bei vielen anfallenden Mängeln dürfte es von vornherein zweifelhaft sein, ob die nötige Reparatur unter dieser Grenze liegt oder die Kosten diesen Betrag überschreiten werden. Damit sind von Anfang an Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter darüber zu gewärtigen, wer die Reparatur durchführen lassen muß. Der Vermieter wird die Reparatur auf den Mieter schieben mit der Begründung, die Kosten lägen unter 150 DM. Der Mieter wird die Reparatur dem Vermieter ansinnen mit der Behauptung, die Kosten lägen höher. Kommt keine Einigung zustande, müssen beide Parteien darüber einen Rechtsstreit führen, wer die Reparatur letztlich durchzuführen hat. Hier liegt ent-gegen der Auffassung der Bekl. der gravierende Unterschied zur Kosten-erstattungsklausel. Bei dieser steht von vornherein fest, wer die Reparatur durchzuführen hat. Es ist dies stets der Vermieter. Je nach Höhe der an-fallenden Kosten erlangt er nach Durchführung der Reparatur einen Er-stattungsanspruch oder hat die Kosten selbst zu tragen. In jedem Fall ist aber klar geregelt, wer die Reparatur durchführen muß, und zwar unabhängig von der Höhe der anfallenden Kosten. Insoweit kann Streit nicht entstehen.

Im Gegensatz dazu bedarf es bei der Geltung der Vornahmeklausel zu-nächst der Einigung darüber, wer reparieren lassen muß und für den Fall, daß die Einigung nicht möglich ist, einer gerichtlichen Auseinandersetzung darüber.

c) Darüber hinaus kann die Klausel für den Mieter in vielen Fällen zu er-heblichen Nachteilen im Vergleich zur gesetzlichen Regelung führen. Er wird oft gezwungen sein, Reparaturen auch dann durchführen zu lassen, wenn die Kosten den vorgesehenen Grenzbetrag von 150 DM übersteigen. Der Mieter wird die Kosten einer durchzuführenden Reparatur häufig nicht abschätzen können. Beauftragt er einen Unternehmer und erklärt der Monteur nach Feststellung und Prüfung des Mangels, die Reparaturkosten erforderten einen Aufwand von über 150 DM, so gerät der Mieter in eine Zwangslage mit der Folge, daß er die Reparatur durchführen läßt, ob-wohl die Kosten 150 DM übersteigen. Läßt er die Reparatur nicht durchfüh-ren, so hat er jeweils die Fahrtkosten des Monteurs zu bezahlen. Hierbei sind 50 bis 100 DM keine Seltenheit. Damit die Fahrtkosten nicht vergebens aufgewendet sind, wird er deshalb oft den Reparaturauftrag erteilen, obwohl insgesamt mehr als 150 DM anfallen. Dies bedeutet, daß der Mie-ter trotz der Begrenzung auf 150 DM häufig in die Situation geraten kann, daß er tatsächlich auch teurere Reparaturen durchführen lassen muß, um nicht die Fahrtkosten für den Monteur umsonst aufwenden zu müssen. Ne-ben dieser Mißlichkeit kann ihm der Vermieter noch entgegenhalten - ob zu Recht mag dahinstehen -, er sei zur Reparatur gar nicht berechtigt ge-wesen. Die Reparatur hätte von Vermieterseite preisgünstiger durchgeführt werden können, eine Erstattung komme deshalb nicht in Betracht. Diese Unannehmlichkeiten bleiben dem Mieter sowohl bei der gesetzlichen Regelung als auch bei Geltung der Kostenerstattungsklausel erspart.

d) Die Nachteile des Mieters werden auch nicht durch die vom Bekl. be-haupteten Vorteile aufgewogen. Der Hinweis, mancher Mieter könne selbst billiger reparieren und sich damit insgesamt Kosten sparen, ist schon deshalb nicht beachtlich, weil bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen kein individueller, sondern ein objektiv generalisierender Maßstab angewendet werden muß, der am Willen und Interesse der typischerweise beteiligten Verkehrskreise ausgerichtet sein muß (vgl. BGHZ 90, 69, 77 ff.; 92, 363, 373; Ulmer in Ulmer/Brandner/Hensen, AGBG, 5. Aufl., § 5 Rdnr. 14). Selbst wenn die Anwendung der Klausel im Einzelfall zu einem für den Mieter günstigen Ergebnis führt, kann dies hier nicht berücksichtigt werden.

Der Senat vermag in der Vornahmeklausel auch dann keinen Vorteil für den Mieter zu sehen, wenn der Vermieter - ohne Verpflichtung - eine Re-paratur im Bereich bis zu 150 DM Kosten durchführen läßt. Ob die Auffas-sung des Bekl. zutrifft, daß in solchen Fällen der Vermieter keinen Ersatz vom Mieter verlangen kann und der Mieter deshalb günstiger gestellt wird, ist sehr zweifelhaft. Immerhin sind Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag o. ä. denkbar. Jedenfalls wird der Vermieter versuchen, den Mieter zur Erstattung der - ohne Verpflichtung - aufgewendeten Kosten zu bewe-gen und der Mieter wird oft schon deshalb zahlen, weil er zur Reparatur ver pflichtet war. Zahlt der Mieter nicht oder führt das Zahlungsverlangen des Vermieters zu Schwierigkeiten, so wird der Vermieter sich künftig hüten, Reparaturen unter 150 DM selbst durchführen zu lassen. Er wird versuchen, die Durchführung von Reparaturen, bei denen nicht von vornherein klar ist, daß ihr Aufwand 150 DM übersteigt, auf den Mieter abzuwälzen. Entgegen der Auffassung des Bekl. wird deshalb der Umstand, daß der Vermieter für eine von ihm freiwillig geleistete Kleinreparatur keinen Ersatz verlangen kann, eher künftig zu Nachteilen für den Mieter führen.

Etwaige Regelungen in Mustermietverträgen, die nicht zwischen Kosten-erstattungs- und Vornahmeklauseln unterscheiden, sind für die hier zu tref-fende rechtliche Beurteilung ohne Bedeutung.

Ohne rechtlichen Belang sind auch die vom Bekl. zitierten oberlandesgerichtlichen Entscheidungen. Zum Teil handelt es sich dabei um die Beurtei-lung von Kostentragungsklauseln. Soweit es sich um Vornahmeklauseln handelte, kann nicht davon gesprochen werden, daß diese generell für zu-lässig erachtet worden seien. In der Entscheidung vom 11.1.1989 hatte der Senat zwar über eine Vornahmeklausel zu befinden. Der Angriff im dor tigen Verfahren richtete sich aber darauf, daß in der Klausel keine Begren-zung für eine Vornahmepflicht enthalten war und der Mieter damit zu jeder Reparatur in unbegrenzter Höhe verpflichtet gewesen wäre. Die Frage, ob Vornahmeklauseln im Gegensatz zu Kostenerstattungsklauseln generell zulässig sind, wurde im dortigen Verfahren nicht aufgegriffen.

e) Der Bekl. kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß die Recht-sprechung bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mie-ter keine Differenzierung zwischen Kostenerstattungs- und Vornahmeklauseln für erforderlich hält und deshalb eine solche auch im vorliegenden Fall nicht geboten sei. Beide Regelungsbereiche sind nicht miteinander vergleichbar. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen wird von der Rechtsprechung generell zu-gelassen (vgl. BGH NJW 87, 2575; 88, 2790). Die Rechtsprechung sieht in der vom Mieter übernommenen Renovierungspflicht rechtlich und wirt-schaftlich einen Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung der Räu-me zu leistenden Entgelts, das der Vermieter andernfalls zwangsläufig über einen entsprechend höher kalkulierten Mietzins hereinholen müßte. Die Überwälzung von Kleinreparaturen mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Bundesgerichtshof in der bereits erwähnten Entscheidung (BGHZ 108 Nr. 1 ff.) im Grundsatz als nicht zulässig angesehen und es lediglich gebilligt, daß der Vermieter in geringem Umfang Kosten für durchgeführte Reparaturen erstattet verlangen kann. Eine Ausdehnung dieser Regelung auf Vornahmeklauseln wegen der Rechtsprechung im Bereich zu den Schönheitsreparaturen ist damit nicht veranlaßt.