Kleinreparaturklausel

Kleinreparaturklausel; Abwälzung der Reparaturpflicht auf den Mieter; Formularklausel; Kostenerstattungsklausel; Vornahmeklausel; Instandhaltungspflicht

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt diesen auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist (im Anschluß an BGHZ 108,1 ff.).

Der Kl. ist ein eingetragener Verein, zu dessen satzungsmäßigen Aufgaben es gehört, die Interessen von Mietern durch Aufklärung und Beratung wahrzunehmen. Der Bekl., ebenfalls ein eingetragener Ver-ein, ist ein Zusammenschluß von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern. Er gibt von ihm erstellte formularmäßige Verträge für Mietverhältnisse über Wohnraum heraus, deren Verwendung er seinen Mitgliedern empfiehlt; dieser vorformulierte Vertragstext wird einer Vielzahl von Mietverhält-nissen zugrunde gelegt.

Der Formularvertrag enthält in § 9 Abs. 3 folgende Bestimmung:

"Der Mieter ist verpflichtet, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse sowie die Verschlußvorrichtungen von Fensterläden in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur DM 150 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6 % der Jah-resbruttokaltmiete nicht übersteigen."

Der Kl. begehrt von dem Bekl., die Empfehlung dieser Klausel oder inhalts-gleicher Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen in bezug auf Mietverträge über Wohnraum im nicht kaufmännischen Verkehr zu un-terlassen sowie die ausgesprochene Empfehlung zu widerrufen.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben; die hiergegen gerichtete Be-rufung des Bekl. ist vom Berufungsgericht zurückgewiesen worden.

Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klagabweisungs-antrag weiter.

Die Revision des Bekl. hat keinen Erfolg.

I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 1991, 388 f veröffentlicht ist, hält die Klausel ebenso wie die Vorinstanz wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG für unwirksam. Hierzu hat es ausgeführt: Anders als bei der vom Bundesgerichtshof in engen Grenzen gebilligten Kostenerstattungsklausel (BGHZ 108, 1 ff.) greife die hier zu beurteilende Vornahmeklausel in die Struktur der Gewährleistungsrechte ein. Da der Mieter danach verpflichtet sei, bestimmte Mängel selbst zu beseitigen, bedeute dies, daß ihm Ge währleistungsrechte für die Zeit der Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht zustehen könnten. Letztlich komme es aber hierauf nicht an. Nach dem Grundsatz der sogenannten kundenfeindlichsten Auslegung müsse jedenfalls von dem Eindruck des Mieters ausgegangen werden, daß er die Gewährleistungsrechte nicht mehr habe, da es an ihm liege, die Mietsache in einen ordnungsgemäßen Zustand zu bringen; diese Auslegung sei auch naheliegend. Im Gegensatz zu der Kostenerstattungsklausel sei die Vor-nahmeklausel ferner geradezu prädestiniert, zusätzlichen Streit zwischen den Mietvertragsparteien zu schaffen. Bei vielen anfallenden Mängeln dürfte es von vornherein zweifelhaft sein, ob die nötige Reparatur unter der Grenze von 150 DM liege oder die Kosten diesen Betrag überschritten. Da-mit seien Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter über die Frage, wer die Reparatur durchführen lassen müsse, vorprogram-miert. Darüber hinaus könne die Klausel für den Mieter in vielen Fällen zu erheblichen Nachteilen im Vergleich zur gesetzlichen Regelung führen. Er werde oft gezwungen sein, Reparaturen auch dann durchführen zu lassen, wenn die Kosten den vorgesehenen Grenzbetrag von 150 DM überstiegen. Der Mieter könne die Kosten einer Reparatur häufig nicht abschätzen. Beauftrage er einen Unternehmer und erkläre der Monteur nach Feststellung und Prüfung des Mangels, die Reparaturkosten erforderten einen Auf-wand von über 150 DM, so gerate der Mieter wegen der für den Monteur angefallenen Fahrtkosten, die schon 50 DM bis 100 DM betragen könnten, in eine Zwangslage mit der Folge, daß er die Reparatur durchführen lasse, obwohl die Kosten 150 DM überstiegen. Demgegenüber könne ihm der Vermieter noch entgegenhalten - ob zu Recht, möge dahinstehen -, er sei zur Reparatur gar nicht berechtigt gewesen, die Reparatur hätte von der Vermieterseite preisgünstiger durchgeführt werden können, so daß eine Erstattung nicht in Betracht komme.

Die Nachteile des Mieters würden auch nicht durch anderweitige Vorteile aufgewogen. So sei der Hinweis, mancher Mieter könne selbst billiger re-parieren und sich damit insgesamt Kosten ersparen, schon deshalb nicht beachtlich, weil bei der Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen kein individueller, sondern ein objektiv generalisierender Maßstab ange-wendet werden müsse. Soweit der Bekl. sich auf die Rechtsprechung zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter berufe, bei welcher keine Differenzierung zwischen Kostenerstattungs- und Vornahme-klauseln gemacht werde, seien beide Regelungsbereiche nicht miteinander vergleichbar.

II. Dies hält einer rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Wie der erkennende Senat in seinem Urteil vom 7. Juni 1989 (BGHZ 108, 1 ff.) entschieden hat, können in einem Formularmietvertrag über Wohnraum die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden, wenn einmal die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sowie die Klausel eine - im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende - Höchstgrenze für den Fall enthält, daß innerhalb eines bestimmten Zeitraums - etwa binnen eines Jahres - mehrere Kleinreparaturen anfallen (vgl. auch Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306,1308 unter II 3). Von dieser Rechtsprechung, die weitgehend Zustimmung ge-funden hat (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 535, 536 Rz. 47; Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. II Rdnr. 462; Kraemer in Bub/Treier, Kap. III A Rdnr. 1081; Sternel, EWiR § 9 AGBG 18/89, 835; s. ferner Sonnenschein, JZ 1989, 1066), geht auch das Berufungsgericht aus.

2. Die vorliegend zu beurteilende Kleinreparaturklausel ist auf die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzten Teile der Mietsache beschränkt (vgl. § 28 Abs. 3 S. 2 der II. BV, s. auch § 8 Abs. 2 der Fassung I des Muster-mietvertrages 1976, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl.,vor § 535 Rdnr. 87); der vom Mieter zu tragende Gesamtaufwand hält sich ebenfalls noch im Rahmen des Zumutbaren (BGHZ aaO S. 11). Auch der Kl. beanstandet die von dem Bekl. empfohlene Klausel insoweit nicht.

3. § 9 Abs. 3 des vom Bekl. herausgegebenen Formularmietvertrages un-terscheidet sich von der Klausel, die Gegenstand des Senatsurteils vom 7. Juni 1989 war, dadurch, daß nicht die Verpflichtung zur Tragung der anfal-lenden Reparaturkosten, sondern die Instandhaltungspflicht selbst auf den Mieter überbürdet wird.

Hierin hat das Berufungsgericht zu Recht eine unangemessene Benachtei-ligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG gesehen (ebenso Emmerich/Sonnenschein aaO).

a) Zwar regelt die von dem Bekl. empfohlene Klausel nach ihrem Wortlaut lediglich die Verpflichtung des Mieters, im einzelnen näher bestimmte Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, deren Durchführung an sich dem Vermieter obliegt (§ 536 BGB), auf eigene Kosten vorzunehmen. Bei "kundenfeindlichster" Auslegung, von der im Verbandsprozeß auszugehen ist (BGHZ 91, 55, 61; 95, 362, 366; 114, 238, 241), wird jedoch der rechtsunkundige durchschnittliche Mieter der Klausel darüber hinaus ent-nehmen, daß ihm Gewährleistungsrechte nicht zustehen, solange er den ihm übertragenen Unterhaltungspflichten nicht nachkommt. Die Annahme, daß der Mieter aus einem mangelhaften Zustand der Mieträume, der auf der Nichtdurchführung ihm obliegender Reparaturen beruht, keine Rechte gegen den Vermieter geltend machen kann, ist sogar, wie das Be-rufungsgericht zutreffend annimmt, naheliegend. Damit werden - im Gegensatz zur Kostentragungsklausel - die Gewährleistungsrechte des Mieters durch die beanstandete Klausel in einer nach dem AGB-Gesetz er-heblichen Weise beeinträchtigt.

aa) Allerdings kann entgegen der Ansicht des Kl. nicht angenommen werden, daß auch anfängliche Fehler der Mietsache der in Rede stehenden Klausel unterfallen und Gewährleistungsansprüche des Mieters insoweit ausgeschlossen sein sollen. Nach dem Klauselinhalt bezieht sich die Verpflichtung unmißverständlich allein darauf, die aufgezählten Gegenstän-de "in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten"; die - sonst dem Vermieter obliegende - Erhaltungspflicht besteht selbständig neben der Überlas-sungspflicht und umfaßt die erforderlichen Maßnahmen, die Mieträume während der Vertragsdauer in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch ge-eigneten Zustand zu erhalten (Emmerich/Sonnenschein, aaO §§ 535, 536 Rz. 9). Auch aus der Sicht eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieters erstreckt sich die ihm auferlegte Verpflichtung nicht auf die erstmalige Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache.

bb) Der vom Bekl. empfohlenen Vornahmeklausel ist jedoch die Wirksamkeit zu versagen, weil sie in ihrer im vorliegenden Verfahren maßgeblichen Auslegung zu einem Ausschluß der Rechte des Mieters gemäß § 537 Abs. 1 und 2 BGB führt und damit gegen die zwingende Vorschrift des § 537 Abs. 3 BGB verstößt; ein solcher Verstoß ist auch im Verfahren ge-mäß § 13 AGBG zu beachten (BGHZ 108, 1, 5; Senatsurteil vom 26. Januar 1983 - VIII ZR 342/81, LM § 9 [Ba] AGBG Nr. 4 unter II 7 m. w. Nachw.). Gemäß § 537 Abs. 3 BGB ist bei Mietverhältnissen über Wohnraum eine Vereinbarung unwirksam, die bei Fehlern, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufheben oder nicht unerheblich mindern, die Befreiung des Mieters von der Entrichtung des Mietzinses oder dessen Minderung aus-schließt. Diese zwingende gesetzliche Regelung kann auch nicht dadurch umgangen werden, daß Erhaltungspflichten des Vermieters gemäß § 536 BGB dem Mieter mit der Folge auferlegt werden, daß während der Ver tragsdauer auftretende Fehler der Mietsache, deren Beseitigung dem Mie-ter obliegen soll, nicht zur Befreiung von der Zahlung des Mietzinses oder dessen Minderung führen; anderenfalls wären die Rechte des Mieters ge-mäß § 537 Abs. 1 und 2 BGB insoweit, als die Erhaltungspflichten des Ver mieters wirksam abbedungen und dem Mieter auferlegt worden sind, auf-gehoben und einer vom Gesetzgeber "mißbilligten Klausel" (siehe amtliche Begründung zum Entwurf des Zweiten Gesetzes zur Änderung miet-rechtlicher Vorschriften BT-Drucks. IV 806 S. 8) in diesem Umfang wieder Geltung verschafft. Der gegenteiligen, auf den Gedanken der Gegenleistung abstellenden Ansicht von Kraemer in Bub/Treier aaO Kap. III A Rdnr. 1065 kann daher nicht gefolgt werden.

cc) Auf die Zulässigkeit der formularmäßigen Abwälzung der turnusmäßi-gen Schönheitsreparaturen auf den Mieter (BGHZ 92, 363, 367 ff.; 101, 253, 261 ff.; 105, 71, 79 ff.) kann sich der Bekl. nicht berufen. Die mit dem Begriff Schönheitsreparaturen bezeichneten Arbeiten (Tapezieren, Anstrei-chen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen, siehe § 28 Abs. 4 S. 5 II. BV) fallen grundsätzlich erst nach Ablauf längerer Fristen an; selbst wenn sie nicht fristgerecht ausgeführt werden, führt dies - anders als es häufig bei der Not-wendigkeit einer Kleinreparatur eintreten kann - im Regelfall noch nicht zu einem die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aufhebenden oder mindernden Zustand. Deshalb liegt auch für den rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsmieter die Vorstellung fern, daß ihm durch eine Formularklau-sel, nach welcher ihm die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsrepara-turen auferlegt worden ist, zugleich die Rechte nach § 537 Abs. 1 und 2 BGB genommen werden sollen. Sollte es dennoch unter besonderen Um-ständen nach Fälligkeit der geschuldeten einzelnen Maßnahmen zu einem erheblichen Mangel der Mietsache kommen, bevor die Schönheitsrepara-turen ausgeführt worden sind, würde es sich dabei um einen untypischen Sonderfall handeln; daß dem Mieter in einem solchen Fall die Gewährlei-stungsrechte abgeschnitten sein sollten, wäre eine völlig fernliegende Auslegungsmöglichkeit, von der eine Gefährdung des Rechtsverkehrs nicht ernsthaft zu befürchten ist und die deshalb auch im Verfahren nach § 13 AGBG kein Klauselverbot rechtfertigt (BGH, Urteil vom 11. Februar 1992 - XI ZR 151/91, NJW 1992, 1097 unter II 4 a. E. m. w. Nachw.). Sofern der Mangel der Mietsache darauf beruht, daß der Mieter über einen länge-ren Zeitraum schuldhaft seiner Verpflichtung zur Vornahme der Schönheits-reparaturen nicht nachkommt, stünde einem Minderungsanspruch der Einwand des Rechtsmißbrauchs (§ 242 BGB) entgegen. Stehen aber dem Mieter bereits aus diesem Grunde keine Gewährleistungsrechte zu, wird er durch die formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht von der Durchsetzung bestehender Rechte abgehalten; ein Verstoß gegen das Transparenzgebot (BGHZ 104, 82, 92 f;108, 52, 57; siehe auch Brandner in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 6. Aufl., § 9 Rdnr. 86 ff; Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 2. Aufl., § 9 Rz. 143) läge da-her insoweit nicht vor. b) Dem Berufungsgericht ist im Ergebnis auch insoweit zuzustimmen, als es darüber hinaus mit Rücksicht auf die durch die Vornahmeklausel dem Mieter auferlegten Pflichten eine unangemessene Benachteiligung im Sin-ne des § 9 AGBG bejaht. Zwar könnte der Mieter unter Umständen eine ihm obliegende Reparatur selbst oder unter Inanspruchnahme der Hilfe Dritter billiger ausführen, als dies durch einen vom Vermieter beauftragten Hand-werker der Fall wäre. Dieser Vorteil darf auch im Rahmen der vorzuneh-menden Interessenabwägung berücksichtigt werden. Es handelt sich hier-bei nicht um die individuell vorhandenen Interessen eines Mieters, die die-sem im Einzelfall günstig sind, sondern um eine typische Interessenlage der Mieter, kleinere Reparaturen, soweit möglich, selbst oder jedenfalls preiswert durchzuführen; diese typischen Interessen sind im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen heranzuziehen (BGHZ 98, 303, 308; BGH, Urteil vom 6. November 1981

ers, die die-sem im Einzelfall günstig sind, sondern um eine typische Interessenlage der Mieter, kleinere Reparaturen, soweit möglich, selbst oder jedenfalls preiswert durchzuführen; diese typischen Interessen sind im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen heranzuziehen (BGHZ 98, 303, 308; BGH, Urteil vom 6. November 1981 - I ZR 178/79, NJW 1982, 765 unter I 2; Brandner in Ulmer/Brandner/Hensen aaO, § 9 Rdnr. 75 f). Andererseits wären mit einer Verpflichtung des Mieters, Repa-raturen bis zu 150 DM - sofern der Jahreshöchstbetrag nicht überschritten wird - selbst in Auftrag zu geben, für ihn über die Verpflichtung zur Kosten-tragung hinausgehende Nachteile verbunden. Abgesehen von dem zu vernachlässigenden Zeitaufwand bereits für die Erteilung des Reparaturauftrags müßte der Mieter bei nicht ordnungsgemäß ausgeführten Repara-turen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Handwerker geltend machen sowie außerdem für etwaige durch die Reparaturarbeiten verursachte Schäden an den Sachen des Vermieters oder Dritter einstehen (vgl. Senatsurteil vom 15. Mai 1991- VIII ZR 38/90 aaO unter II 5 b); ferner müß-te der Mieter, falls er eine dem Vermieter obliegende Reparatur hat durch-führen lassen, den ihm dann zustehenden Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Derartige den Mieter als Auftraggeber treffende Pflichten und Mühen würden ihn über die Verpflichtung zur Tra-gung der Reparaturkosten hinaus zusätzlich belasten, wodurch von der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB in noch weitergehendem Maße ab-gewichen würde. Da die damit verbundenen Nachteile für den Mieter nicht als unerheblich angesehen werden können, wird hierdurch auch unter Be-rücksichtigung möglicher Kostenvorteile des Mieters bei einer Eigenvor-nahme der Reparaturen die Grenze, innerhalb deren im Interesse des Rechtsfriedens eine Entlastung des Vermieters von den ihm gesetzlich obliegenden Sacherhaltungspflichten noch hinzunehmen ist, überschritten, ohne daß es noch auf die weiteren Erwägungen des Berufungsgerichts zu sonstigen durch die Vornahmeklausel ausgelösten Unsicherheiten ankommt.

Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 6. Mai 1992 entschieden, daß eine mietvertragliche Formularklausel, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, gegen das AGB-Gesetz verstößt und deshalb unwirksam ist. Zulässig sei dagegen eine Klausel, die die Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter abwälzt.