Kleingartenanlage als gemeinschaftliche Anlage

Kleingartenanlage als gemeinschaftliche Anlage; mindestens fünf Einzelgärten; Erschließungsanlage

Eine Kleingartenanlage setzt voraus, daß mindestens fünf Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefaßt sind. Ein schmaler und kurzer Stichweg, der nur eine geringe Anzahl von kleingärtnerisch genutzten Flächen erschließt, ist keine gemeinschaftliche Anlage. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. schlossen in den Jahren 1982 und 1985 mit dem Rat der Gemeinde E. Verträge über die gärtnerische Nutzung von drei Parzellen. Diese befinden sich mit vier weiteren Gärten auf einem Grundstück, das im Eigentum des Bekl. steht. Diese Flächen sind von weiteren gärtnerisch bewirtschafteten Parzellen, die nicht dem Bekl. gehören, umgeben. Die von den Kl. genutzten Flächen liegen mit den vier weiteren im Eigentum des Bekl. befindlichen an einem Stichweg, der vom Feldweg "L." abgeht und an dessen Ende sich in einer Verbreiterung ein Pkw-Stellplatz für zwei Fahrzeuge befindet. Die Kl. zahlten dem Bekl. ab 1995 Pachtzins auf der Grundlage der Nutzungsentschädigungsverordnung unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Sie sind der Auffassung, die Pachtverhältnisse unterlägen dem Bundeskleingartengesetz. Sie verlangen deshalb die Feststellung der Kleingarteneigenschaft der von ihnen genutzten Parzellen und die Rückzahlung der Differenz zwischen der nach BKleinG geschuldeten Pacht und den entrichteten Beträgen. Die Klage war in den Vorinstanzen erfolgreich. Mit seiner von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter.

Die zulässige Revision ist begründet. (...)

Der Rückzahlungsanspruch gegen den Bekl. (§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB), der in die mit dem Rat der Gemeinde E. begründeten Pachtverhältnisse eingetreten ist, setzt voraus, daß es sich bei den von den Kl. genutzten Parzellen um Kleingärten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG handelt. Gleiches gilt für das Feststellungsbegehren.

1. Zutreffend ist der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die Parzellen der Kl. nur dann als Kleingärten einzuordnen sind, wenn sie am 3. Oktober 1990 Bestandteil einer Kleingartenanlage waren (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG). Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das Berufungsgericht der Tatsache, daß die Flächen in den 1982 und 1985 geschlossenen Pachtverträgen nicht ausdrücklich zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurden, richtigerweise keine Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilen vom 24. Juli 2003 (BGHZ 156, 71, 73 = ZOV 2003, 317), vom 6. März 2003 (BGHZ 154, 132, 135 = ZOV 2003, 169) und vom 16. Dezember 1999 (- III ZR 89/99 -, ZOV 2000, 98 = WM 2000, 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unabhängig davon, welchen vertraglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des DDR-Rechts unterworfen war, nach den tatsächlichen Verhältnissen zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik Deutschland am 3. Oktober 1990 (siehe ferner Senatsurteile BGHZ 159, 343, 344 und vom 18. März 2004 - III ZR 180/03 -, ZOV 2004, 123 = NZM 2004, 438, 439). 2. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen jedoch seine Annahme nicht, die von den Kl. genutzten Parzellen gehörten zu einer Kleingartenanlage.

a) Das Berufungsgericht hat festgestellt, lediglich die auf dem Grundstück des Bekl. belegenen sieben Pachtflächen seien als Kleingartenanlage anzusehen. Das nehmen beide Parteien in der Revisionsinstanz hin, so daß der Senat dies seiner rechtlichen Beurteilung zugrunde zu legen hat. b) Eine Kleingartenanlage setzt voraus, daß mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefaßt sind (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG).

aa) Wie viele einzelne Kleingärten vorhanden sein müssen, um eine Anlage bilden zu können, ist im Gesetz nicht geregelt. Der Gesetzgeber hat auf die Bestimmung der Größe der Kleingartenanlage bewußt verzichtet und dies der Planung vor Ort überlassen, um die notwendige Flexibilität und die Anpassung an die örtlichen Verhältnisse zu gewährleisten (Begründung der Bundesregierung zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes BT-Drs. 9/1900, S. 13). Als optimale Größe von Kleingartenanlagen werden 50 bis 150 Parzellen angenommen (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 8. Aufl., § 1 Rn. 10 m. w. N.), ohne daß mindestens 50 Gärten für das Vorliegen einer Anlage im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG gefordert werden können. In der Literatur werden hierfür wenigstens fünf Pachtparzellen für erforderlich gehalten (Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Teil H, § 1 BKleingG Rn. 10 [Stand: November 1997]; Stang, Bundeskleingartengesetz, 2. Aufl., § 1 Rn. 14). Dem tritt der Senat insofern bei, als dies die absolute Untergrenze darstellt.

Wenn nur eine geringe Anzahl von Kleingärten, etwa weniger als 20, vorliegt, kann es im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommen (Mainczyk aaO.). In diesen Fällen gewinnen die übrigen Gesichtspunkte, die zur Feststellung einer Anlage nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG heranzuziehen sind, besondere Bedeutung. bb) Zu diesen Kriterien gehört notwendig das Vorhandensein von gemeinschaftlichen Einrichtungen. (1) Das Berufungsgericht hat insoweit den Stichweg, der die auf dem Grundstück des Bekl. liegenden Gartenparzellen erschließt, als ausreichend erachtet. Dem ist nicht zu folgen. Zwar sind Wege - in der Regel unverzichtbare (Mainczyk aaO., § 1 Rn. 11; Otte aaO., § 1 BKleingG Rn. 11) - gemeinschaftliche Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG, sofern sie sich innerhalb des Areals befinden oder, wenn sie außerhalb der Anlage liegen, es sich um nichtöffentliche Wege handelt, die nur der Erschließung der Einzelgärten dienen (Mainczyk aaO.; Stang aaO., § 1 Rn. 16). Ob es genügen kann, wenn in einem Gartengebiet als gemeinschaftliche Einrichtung nur Wege vorhanden sind, um eine Kleingartenanlage anzunehmen (vgl. Mainczyk aaO.), braucht im vorliegenden Fall nicht abschließend entschieden zu werden. Dies gilt jedenfalls dann nicht, wenn, wie hier, lediglich eine einzige kurze und schmale Stichgasse vorhanden ist, die allein der Erschließung einer geringen Anzahl von Kleingärten und dem Abstellen von bis zu zwei Fahrzeugen dient. In aller Regel sind Gärten nur nutzbar, wenn sie durch einen Weg erschlossen werden. Dies gilt für alle gärtnerisch bewirtschafteten Flächen gleichermaßen, und zwar unabhängig davon, ob sie dem Bundeskleingartengesetz unterliegen oder nicht. Ein Weg, dessen Funktion sich im wesentlichen in der Ermöglichung des Zugangs zu einzelnen Parzellen erschöpft, ist daher kein spezifisches Merkmal einer Kleingartenanlage; er allein vermag deshalb nicht, einem Gartenareal den besonderen Charakter einer Kleingartenanlage zu verleihen (anders möglicherweise Beschlußempfehlung und Bericht des Bundestagsausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zum Entwurf des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drucks. 9/2232 S. 17, der aber wohl ein Wegenetz im Blick hatte). (2) Eine andere gemeinschaftliche Einrichtung, die die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG erfüllt, ist nach den insoweit zutreffenden und von der Revisionserwiderung nicht gerügten Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vorhanden.

Eine gemeinsame Wasserversorgung, die eine gemeinschaftliche Einrichtung darstellen kann (Mainczyk aaO., § 1 Rn. 14b und Stang aaO., § 1 Rn. 15; anderer Ansicht: Otte aaO., § 1 BKleingG Rn. 11), besteht nach dem Ergebnis der Inaugenscheinnahme nicht.

Die vorhandenen Einfriedungen hat das Berufungsgericht zutreffend nicht als gemeinschaftliche Einrichtung qualifiziert. Dies scheidet aus, weil die Gärten jeweils einzeln eingezäunt sind. Der nach außen vermittelte optische Eindruck einer gemeinsamen Einfriedung ist rechtlich nicht maßgebend, da hiermit allenfalls der Anschein einer gemeinschaftlichen Einrichtung erweckt wird, der überdies lediglich darauf zurückzuführen ist, daß sich jeder einzelne Pächter dazu entschlossen hat, seine eigene Einfriedung auf die seiner Nachbarparzelle abzustimmen.

Nicht zu beanstanden ist ferner, daß das Berufungsgericht den Pkw-Stellplatz nicht als gemeinschaftliche Einrichtung angesehen hat. Es handelt sich dabei lediglich um eine geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks, das, wie das Berufungsgericht - naheliegend - angenommen hat, nur von den Pächtern der beiden am Ende des Grundstücks des Bekl. liegenden Parzellen als Parkmöglichkeit genutzt wird.

Auch die von den Kl. behauptete gemeinsame Elektrizitätsversorgung kann nicht als Einrichtung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG eingeordnet werden. Dies würde voraussetzen, daß die Anlage als solche, nicht aber die jeweiligen Einzelgärten mit Strom versorgt werden. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn auf Wegen Anschlüsse hergestellt werden, die keiner Parzelle zugeordnet sind (vgl. Mainczyk aaO, Rn. 14d). Der Sachvortrag der Kl. bietet keinen Anhalt dafür, daß diese Voraussetzung hier erfüllt ist.

Der BGH stellt zum ersten Mal klar, daß eine Kleingartenanlage mindestens fünf Parzellen aufweisen muß und ein schmaler, kurzer Stichweg für nur sieben Parzellen nicht als gemeinschaftliche Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes anzusehen ist.

Die Pächter von drei Parzellen zur gärtnerischen Nutzung zahlten an den Eigentümer der Grundstücke ab 1995 unter Vorbehalt Pachtzins auf der Grundlage der Nutzungsentschädigungsverordnung. Da sie jedoch der Auffassung waren, daß es sich um Parzellen in einer Kleingartenanlage handele, verlangten sie Rückzahlung der Differenz zwischen dem unter Anwendung des Bundeskleingartengesetzes geschuldeten Pachtzins und den tatsächlich entrichteten Beträgen.

Der BGH wies die Klage ab, weil es sich bei den genutzten Parzellen nicht um Kleingärten handele. Er stellte zunächst klar, daß Stichtag für die Einordnung der im Beitrittsgebiet liegenden Parzellen der 3. Oktober 1990 ist, wobei es nicht darauf ankommt, ob die überlassenen Flächen in den Pachtverträgen vor dem Stichtag ausdrücklich zur kleingärtnerischen Nutzung überlassen wurden.

Dann setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ab wie vielen Parzellen von einer Kleingartenanlage auszugehen ist und sieht wenigsten fünf Parzellen als absolute Untergrenze an. Er weist darauf hin, daß bei weniger als 20 Parzellen als weiteres Abgrenzungskriterium heranzuziehen sei, ob gemeinschaftliche Einrichtungen vorhanden seien.

Zwar seien zur Erschließung der Einzelgärten dienende nichtöffentliche, außerhalb des Areals sich befindende Wege ebenso wie solche innerhalb des Areals - in der Regel unverzichtbare - gemeinschaftliche Einrichtungen. Allein eine einzige kurze und schmale Stichgasse zur Erschließung einer geringen Anzahl von Kleingärten und zum Abstellen von bis zu zwei Fahrzeugen reiche aber nicht aus. Der insoweit vorhandene Pkw-Stellplatz reiche auch nicht aus, wenn es sich dabei lediglich um die geringfügige Verbreiterung des letzten Wegstücks handele, das nur von den Pächtern der beiden am Ende des Grundstücks liegenden Parzellen als Parkmöglichkeit genutzt werde.