Kleingartenanlage

Kleingartenanlage; gemeinschaftliche Einrichtungen; Nutzungsentgelt für Wochenendgrundstück

1. Ein Wochenendgrundstück unterliegt nicht dem Bundeskleingartengesetz, wenn gemeinschaftliche Einrichtungen fehlen.

2. Bezahlt der Pächter eines solchen Grundstücks nicht das erhöhte Entgelt nach der Nutzungsentgeltverordnung, kann er sich seit dem Urteil des AG Potsdam (GE 1997, 319) nicht mehr auf unverschuldeten Rechtsirrtum berufen.

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung von ihnen genutzter Grundstücksflächen in Anspruch. Am 14.10.1988 schloß der Wirtschaftsbetrieb Naherholung Neubrandenburg mit den Bekl. zu 1 b) und 2 b) sowie anderen heutigen Nutzern des Grundstücks der Kl. einen gleichlautenden Nutzungsvertrag. Durch diesen wurde dem Bekl. zu 1 b) ein Grundstücksteil von 400 m2 und dem Bekl. zu 2 b) ein Grundstücksteil von 300 m2 des heutigen Grundstücks der Kl. "zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung des Bodens" überlassen. Das Nutzungsentgelt betrug für den Bekl. zu 1 b) 12 Mark der DDR und für den Bekl. zu 2 b) 9 Mark der DDR.

Mit Schreiben vom 6.12.1995 teilte die Kl. den Nutzern mit, daß ihr das Grundstück rückübertragen worden sei und sie gemäß § 17 VermG in die bestehenden Nutzungsverhältnisse eintrete. Gleichzeitig erhöhte sie zum 1.4.1996 das jährliche Nutzungsentgelt unter Berufung auf die NutzEV vom 22.7.1993 auf 60 DM/m2 und verlegte den Zahlungstermin auf den 31. März. Für das Jahr 1996 ergab sich daraus für die Bekl. zu 1) ein Betrag von 195 DM und für die Bekl. zu 2) ein Betrag von 146,25 DM. Sowohl die Bekl. zu 1) als auch die Bekl. zu 2) zahlten jedoch lediglich den sich aus dem Preis von 15 DM pro m2 ergebenden Betrag von 60 DM bzw. 45 DM an die Kl.. Mit Schreiben vom 4.6.1997 wurden die Bekl. gemahnt. Für den Fall, daß der rückständige Betrag nicht bis zum 30.6.1996 gezahlt werde, wurde ihnen die fristlose Kündigung der Pachtverträge angedroht. In einem Schreiben vom 12.06.1996 meldeten sich die Prozeßbevollmächtigten der Bekl. zunächst für die Bekl. zu 1) bei den Prozeßbevollmächtigten der Kl. und teilten mit, daß die Bekl. zu 1) das geforderte Nutzungsentgelt nicht zahlen würden. Dabei beriefen sie sich darauf, daß auf das Nutzungsverhältnis das BKleingG Anwendung finde und daher kein Raum für die Anwendung der NutzEV sei. Da die Bekl. weiterhin nicht zahlten, kündigte die Kl. das Nutzungsverhältnis gegenüber den Bekl. zu 1) am 1.7.96 und gegenüber den Bekl. zu 2) am 9.7.96 fristlos. Dabei setzte sie gegenüber den Bekl. zu 1) eine Räumungsfrist zum 17.7.1996 und gegenüber den Bekl. zu 2) eine Räumungsfrist zum 24.7.1996. Eine Räumung der Flächen erfolgte jedoch nicht. Mit Schreiben vom 27.2.1997 hat die Kl. die fristlose Kündigung gegenüber den Bekl. unter Berufung auf das Urteil des Amtsgerichts Potsdam vom 30.10.1996 (20 C 214/96) erneut ausgesprochen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

I. Die Kl. kann von den Bekl. die Räumung und Herausgabe der von ihnen genutzten im Tenor bezeichneten Grundstücksteile gemäß §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB und § 985 BGB verlangen. Jedenfalls durch die Kündigungen vom 27.2.1997 ist das zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1 b) und 2 b) bestehende Pachtverhältnis beendet worden. Die Kündigungen waren wegen Zahlungsverzuges der Bekl. zu 1 b) und 2 b) gerechtfertigt. Die Bekl. zu 1 a) und 2 a) sind aus § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe verpflichtet.

1. Zwischen der Kl. und den Bekl. zu 1 b) und 2 b) bestand ein Pachtvertrag. Die Kl., der das Grundstück rückübertragen worden ist, ist gemäß § 571 BGB, § 8 Abs. 1 SchuldRAnpG in die bestehenden Nutzungsverhältnisse, die gemäß §§ 312 ff. ZGB-DDR zwischen den Bekl. zu 1 b) und 2 b) und dem Wirtschaftsbetrieb Naherholung Neubrandenburg geschlossen wurden, eingetreten. Jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung am 27.2.1997 befanden sich die Bekl. zu 1 b) und 2 b) mit der Zahlung des vollen Pachtzinses in Verzug. Dieser war ihnen gegenüber von der Kl. mit Schreiben vom 6.12.1995 zum 1.4.1996 gemäß § 20 Abs. 1 SchuldRAnpG i. V. m. § 3 Abs. 1-3 NutzEV vom 22.7.1993 wirksam auf 60 DM/m2 erhöht worden. Zu einer Erhöhung des Pachtzinses aufgrund vorgenannter Vorschriften war die Kl. berechtigt, da die Nutzungsverträge zwischen ihr und den Bekl. nicht dem BKleingG, sondern dem SchuldRAnpG unterfallen.

Allerdings geht das Gericht davon aus, daß sich dies nicht bereits daraus ergibt, daß vorliegend nicht der VKSK als Zwischenpächter aufgetreten ist. Allein entscheidend für die Frage, ob die Nutzungsverträge in das BKleingG überführt worden sind, ist vielmehr, ob am 3.10.1990 hinsichtlich der Nutzungsverträge der Tatbestand des § 1 BKleingG erfüllt war (Otte in Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BKleingG, Stand Mai 1995, § 20 a Rn. 2; Mainczyk, BKleingG, 6. Auflage 1994, § 20 a Rn. 2). Dies ist indes nicht der Fall. Die von den Bekl. genutzten Parzellen liegen nicht in einer Kleingartenanlage. Es fehlt insoweit an gemeinschaftlichen Einrichtungen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG. Merkmal einer gemeinschaftlichen Einrichtung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG ist, daß sie der Gesamtheit der Kleingärtner einer Anlage zur Verfügung steht und an ihr gemeinschaftliche Rechte bestehen (LG Potsdam, GE 1997, 305; Stang, BKleingG, 2. Auflage 1995, § 1 Rn. 16). Vorliegend kämen als gemeinschaftliche Einrichtungen allein die Wege und die Freifläche auf dem Grundstück der Kl. in Betracht. Diese werden zwar tatsächlich genutzt, jedoch nicht Teil der den Bekl. und den übrigen Pächtern von dem Wirtschaftsbetrieb Naherholung Neubrandenburg zur Nutzung überlassenen Flächen. Dies ergibt sich aus dem Inhalt der Nutzungsverträge, die sich nur auf die Parzellen beziehen. Daß ihnen auch die Wege und die Freifläche zur Nutzung überlassen worden seien, haben die Bekl. lediglich unsubstantiiert behauptet. Soweit die Bekl. vortragen, daß ein Teil des Pachtzinses, den sie seit 1992 an die Stadt Neubrandenburg zu entrichten hatten, für die Nutzung der Wege und der Freifläche gezahlt wurde, ist auch dieses Vorbringen unsubstantiiert. Es wäre jedoch selbst dann, wenn es berücksichtigungsfähig wäre, ersichtlich nicht geeignet, das Vorliegen eines Nutzungsverhältnisses an den Wegen und der Freifläche zum allein maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich dem 3.10.1990, darzulegen.

Da die Parzellen auf dem Grundstück der Kl. nicht in einer Kleingartenanlage liegen, war die Kl. gemäß § 3 Abs. 1 NutzEV vom 22.7.1993 berechtigt, den Pachtzins ab dem 1.4.1996 auf 60 DM/m2 zu erhöhen. Die Bekl. zu 1 b) und 2 b) befänden sich somit seit diesem Datum grundsätzlich mit der Zahlung des Erhöhungsbetrages in Verzug. Allerdings hätten sie dieses gemäß § 285 BGB nicht zu vertreten, wenn sie unverschuldet davon ausgegangen wären, daß es sich bei der Gesamtheit der verpachteten Flächen um eine Kleingartenanlage handeln würde. Ob hier die Voraussetzungen eines solchen unverschuldeten Rechtsirrtums vorliegen, kann jedoch letztlich dahinstehen, denn jedenfalls seit die Bekl. Kenntnis des Urteils vom Amtsgericht Potsdam vom 30.10.1996 (Az. 20 C 314/96) hatten, lagen die Voraussetzungen eines solchen Irrtums nicht mehr vor. Da dieses Urteil eine vergleichbare Fallkonstellation wie die vorliegende betrifft, mußten die Bekl. vom Zeitpunkt seiner Kenntnis an ernsthaft mit einer von ihrer Auffassung abweichenden Beurteilung durch das erkennende Gericht rechnen und handelten schuldhaft, wenn sie den erhöhten Pachtzins weiterhin nicht bezahlten.

Die Bekl. zu 1 b) und 2 b) befanden sich daher im Zeitpunkt der Kündigung vom 27.2.1997 mit der Zahlung des Erhöhungsbetrages in Verzug. Es kann insoweit dahinstehen, ob dieser Zahlungsverzug eine Kündigung nach §§ 581 Abs. 2, 554 Abs. 1 BGB rechtfertigte, da vorliegend der Pachtzins jährlich zu entrichten war und die Anwendung des § 554 Abs. 1 auf längere als monatliche Zahlungsabschnitte umstritten ist (Dagegen: Palandt, BGB, 54. Auflage 1995, § 554 Rn. 8, dafür: Staudinger-Emmerich, BGB, 13. Auflage, § 554 Rn. 19, 40). Jedenfalls lag im Zeitpunkt der Kündigung vom 27.02.1997 eine ernsthafte, endgültige und schuldhafte Zahlungsverweigerung der Bekl. zu 1 b) und 2 h) hinsichtlich des Erhöhungsbetrages vor, die der Kl. ein außerordentliches Kündigungsrecht in Bezug auf die Nutzungsverträge gewährte. Die Bekl. zu 1 b) und 2 b) haben ihre Weigerung, den erhöhten Pachtzins zu bezahlen, durch ihr schriftsätzliches Vorbringen hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht.