Kleingarten, Bungalowsiedlung, Kleingartensiedlung

Werden Grundstücke zum Zwecke der Förderung des Kleingartenwesens zur Verfügung gestellt, handelt es sich auch dann um eine die Zuordnung rechtfertigende kommunale Aufgabe, wenn daraus eine Bungalowsiedlung entsteht, die Gemeinde aber das Gelände parzelliert und durch gemeinschaftliche Einrichtungen zusammengefaßt hat, die Parzellen in der Größe im wesentlichen Kleingärten entsprechen, ein Grundstück unentgeltlich als Parkplatz zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung gestellt wird, sich die tatsächliche Nutzung nicht von einer Kleingartensiedlung unterscheidet und die meisten Nutzer zumindest im näheren Umfeld der Gemeinde wohnten.

Die Kl. begehrt die Zuordnung einer Vielzahl von Grundstücken einer Bungalowsiedlung in der Gemarkung D., Flur 0. Streitgegenständlich sind im vorliegenden Verfahren die Flurstücke ..., die in der Mehrzahl zwischen 195 und 499 qm groß sind.

Die Gemeinde D. kaufte Ende der 60er Jahre von Privateigentümern mehrere Grundstücke, die damit in Volkseigentum überführt wurden. Zum Rechtsträger wurde der Rat der Gemeinde D. bestimmt.

Die ursprünglich 16 Grundstücke parzellierte die Gemeinde D., deren Rechtsnachfolgerin die Kl. ist, zu 58 Erholungsgrundstücken, von denen im vorliegenden Verfahren 45 streitgegenständlich sind. Sie legte neue Wege an und versorgte die Grundstücke mit Stromanschlüssen. Zudem übernahm sie die Straßenbeleuchtung. Sie verpachtete die Parzellen. Die Pächter waren berechtigt, einen Bungalow auf dem Grundstück zu errichten. 10 Parzellen der Bungalowsiedlung wurden am 3. Oktober 1990 von D. ... Einwohnern genutzt. Die übrigen Parzellen waren an Ortsfremde verpachtet, wobei die Mehrzahl aus dem unmittelbaren örtlichen Umfeld (z. B. 31 aus Luckenwalde) kamen. Die Pächter nutzten die Grundstücke zu DDR-Zeiten zum Anbau von Obst und Gemüse für den Eigenbedarf. Die Pächter schlossen sich zum Verein "Bungalowsiedlung Fischerheide e.V." zusammen. Am Rand der so entstandenen Bungalowsiedlung stellte die Gemeinde D. ein Grundstück als Parkplatz für die Pächter zur Verfügung. Die Bungalowsiedlung wurde durch Kreistagsbeschluß des Kreistages Luckenwalde als Erholungsgebiet ausgewiesen.

Am 21. Juni 1995 beantragte die Kl. die Übertragung u. a. der streitgegenständlichen Grundstücke an sich als Finanzvermögen. Zwischenzeitlich hat die Gemeinde einen Großteil der Grundstücke an die Nutzer verkauft.

Mit Bescheid vom 13. Januar 2003 stellte die Bekl. fest, daß die Beigeladene vorbehaltlich privater Rechte Dritter die streitgegenständlichen Grundstücke zu Eigentum (treuhänderisch) übertragen erhalten hat. Den Antrag der Kl. auf Zuordnung wies sie ab. Zur Begründung führt sie aus, die Überlassung von Grundstücken zwecks Errichtung privat genutzter Wochenendhäuser stelle generell keine den Kommunen obliegende Aufgabe dar unabhängig davon, in welcher Rechtsform dies geschehe. In den vorliegenden Fällen seien die Grundstücke an ortsfremde Nutzer überlassen worden. Die erwerbswirtschaftliche Betätigung der Gemeinde habe im Vordergrund gestanden.

Die Kl. hat am 31. Januar 2003 Klage erhoben. Zur Begründung trägt sie vor, ein Großteil der Bungalowgrundstücke sei zwischenzeitlich verkauft worden. Der Verkaufserlös sei nicht mehr vorhanden. Die Grundstücke seien an den Stichtagen für kommunale Aufgaben genutzt worden. Sie seien zur Förderung des Kleingartenwesens zur Verfügung gestellt worden. Zwar sei vorliegend eine Bungalowsiedlung errichtet worden. Der Anbau von Obst und Gemüse sei aber die ganze Zeit erfolgt. Zudem habe sich, wie das Bundesverfassungsgericht zutreffend ausgeführt habe, in den letzten Jahrzehnten die Funktion des Kleingartens gewandelt. Es stehe jetzt nicht mehr die Existenzsicherung durch Nahrungsbeschaffung im Vordergrund, sondern die Erholungsnutzung. Sei der Kleingarten früher ein Nutzgarten gewesen, der auf die nachhaltige Erzielung von gärtnerischen Produkten gerichtet gewesen sei, so sei er bereits in der 80er Jahren weitgehend und vorrangig ein Wohngarten gewesen. Auch der Freizeitnutzen des Kleingartenwesens sei von erheblichem öffentlichen Interesse gewesen. Außerdem gehörten die streitgegenständlichen Grundstücke zu dem kommunalen Pool, der zur Verfügung stehen müsse, um Aufgaben bei der Wohnungsversorgung erfüllen zu können. So sei die Gemeinde verpflichtet gewesen, Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau bzw. zur Beschaffung von Bauland zur Verfügung zu stellen.

(...)

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Ablehnung der Zuordnung der streitgegenständlichen Grundstücke an die Kl. mit Bescheid vom 13. Januar 2003 ist rechtswidrig und verletzt die Kl. in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Die Kl. hat nach Art. 22 Abs. 1 Einigungsvertrag - EV - i. V. m. § 1 Abs. 1 Satz 3 Treuhandgesetz - THG - und § 1 Kommunalvermögensgesetz - KVG - im Wege der Vermögenszuordnung einen Anspruch, als Eigentümerin der streitgegenständlichen Grundstücke festgestellt zu werden.

Nach Art. 22 Abs. 1 Satz 1 EV unterliegt öffentliches Vermögen, das nicht unmittelbar der Verwaltung dient (Finanzvermögen), der Treuhandverwaltung des Bundes, soweit es nicht der Treuhandanstalt übertragen ist oder durch Gesetz gemäß § 1 Abs. 1 Sätze 2 und 3 THG Gemeinden, Städten oder Landkreisen übertragen wird. Nach § 1 Abs. 1 Satz 3 THG i. V. m. § 1 KVG wird den Gemeinden volkseigenes Vermögen, das kommunalen Aufgaben und kommunalen Dienstleistungen dient, kostenlos übertragen.

Vorliegend haben die ehemals volkseigenen Grundstücke kommunalen Aufgaben gedient. Kommunales Finanzvermögen im Sinne der genannten Vorschriften ist auf diejenigen Vermögensgegenstände und Kapitalanteile an Einrichtungen beschränkt, die für öffentliche Zwecke und Aufgaben, die nach der Rechtsordnung des Grundgesetzes von den Kommunen im Rahmen ihrer Selbstverwaltung nach Art. 28 Abs. 2 GG wahrgenommen werden, am 3. Oktober 1990 tatsächlich genutzt wurden oder für eine solche Nutzung konkret vorgesehen waren. Nur ein solcher besonderer Bezug rechtfertigt es, kommunales Finanzvermögen gegenüber dem sonstigen Finanzvermögen herauszuheben. Der Einigungsvertrag geht im Grundsatz davon aus, daß das ehemals volkseigene Vermögen, das nicht dem Verwaltungsvermögen unterfällt, der Treuhandverwaltung des Bundes unterliegt, bis es durch Bundesgesetz wertmäßig zur Hälfte zwischen dem Bund und den fünf neuen Ländern sowie dem Land Berlin aufgeteilt wird; an dem Länderanteil sind die Gemeinden und Gemeindeverbände angemessen zu beteiligen (vgl. Art. 22 Abs. 1 Sätze 3 und 4 EV). Abweichend von diesem Grundsatz sollten die Kommunen bereits mit Wirksamwerden des Beitritts Eigentümer des Finanzvermögens werden, das kommunalen Zwecken und Aufgaben dient. Grund und Ziel der die Städte, Gemeinden und Landkreise begünstigenden Ausnahmeregelung ist es, die kommunalen Selbstverwaltungskörperschaften bereits vor Erlaß des Aufteilungsgesetzes mit dem Vermögen auszustatten, das sie zur Wahrnehmung der ihnen obliegenden Aufgaben benötigen. Die Ausstattung mit kommunalem Finanzvermögen ist ebenso wie die Zuordnung von Verwaltungsvermögen aufgabenakzessorisch. Vom kommunalen Verwaltungsvermögen unterscheidet sich das kommunale Finanzvermögen mithin nur dadurch, daß die zweckentsprechende Verwendung des Vermögens am Stichtag nicht öffentlich-rechtlich gesichert ist (BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 7 C 57.93 -, BVerwGE 97, 240, 241 m. w. N.).

Vorliegend wurden zur Überzeugung der Kammer die streitgegenständlichen Flurstücke für kommunale Aufgaben genutzt, die nach der Rechtsordnung des Grundgesetzes von Kommunen im Rahmen ihrer Selbstverwaltung nach Art. 28 Abs. 2 GG wahrgenommen werden. Die Rechtsvorgängerin der Kl. hat die Grundstücke zum Zweck der Förderung des Kleingartenwesens zur Verfügung gestellt. Dabei handelt es sich um eine kommunale Aufgabe im Sinne des Art. 28 Abs. 2 GG. Es gehört seit Jahrzehnten zu den anerkannten Aufgaben der Gemeinden, ausreichendes Gelände für Kleingärten bereitzustellen. Der Grund und Boden, der als Kleingarten genutzt wird, dient einer "wesentlichen sozialen Funktion", die allerdings in neuerer Zeit nicht mehr in der Deckung des eigenen Nahrungsbedarfs, sondern vorrangig im Freizeitnutzen des Gartens liegt (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. September 2001 - BVerwG 3 C 31.00 -, BVerwGE 115, 97 m. w. N. = ZOV 2002, 94). Das Bundesverfassungsgericht hat bereits in seinem Beschluß vom 12. Juni 1979 - 1 BvL 19/76 (BVerfGE 52, 1, 33) ausgeführt: "Der Wandel in den ökonomischen Verhältnissen hat aber auch zu einer weitgehenden Änderung in der Motivation der Kleingärtner und damit zu einem beachtlichen Funktionswandel des Kleingartens geführt. Zutreffend weist der Verwaltungsgerichtshof in Übereinstimmung mit den vorliegenden Daten darauf hin, daß der Freizeitwert und Erholungswert des Kleingartens gegenüber dem wirtschaftlichen Nutzen im Vordergrund steht. Dies wird im Städtebaubericht 1975 der Bundesregierung ausdrücklich bestätigt (BTDrucks. 7/3 583 Nr. 181; vgl. auch Handwörterbuch der Raumforschung und Raumordnung, 2. Aufl. 1970, sp 1561). Der Garten wird vorwiegend als Ersatz für fehlende Hausgärten angesehen und entsprechend genutzt. Dem hat sich die gärtnerische Gestaltung weitgehend angepaßt: Ein beträchtlicher Teil der Gartenfläche weist inzwischen an Stelle von Gemüsekulturen und Obstkulturen Rasenbewuchs und Zierbepflanzung auf. Vielfach sind die Kleingärten zu Parkanlagen ausgestaltet. War der Kleingarten nach der ursprünglichen Intention des Gesetzgebers ein Nutzgarten, der auf die nachhaltige Erzielung gärtnerischer Produkte gerichtet war, so ist er heute weitgehend und vorrangig ein Wohngarten. Hierbei soll jedoch nicht verkannt werden, daß auch der Freizeitnutzen des Kleingartenwesens von erheblichem öffentlichem Interesse ist. Der Kleingarten kann für die Volksgesundheit gerade in seiner Ausgleichsfunktion einer einseitigen Berufstätigkeit, welcher der Mensch in der industriellen Massengesellschaft oft ausgesetzt ist, von großer sozialer Bedeutung sein und wesentlich zu einer Verbesserung der Lebensverhältnisse beitragen."

Die streitgegenständlichen Grundstücke wurden zur Überzeugung des Gerichts zu den Stichtagen von der Mehrzahl der Pächter als eine Art Wohngarten im dargestellten Sinne genutzt. Zwar handelte es sich um keine klassische Kleingartensparte, sondern um eine Bungalowsiedlung. Die Kammer verkennt auch nicht, daß nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die bloße Überlassung von Grundstücken zwecks Errichtung privat genutzter Wochenendhäuser bzw. deren weitere Nutzung generell keine den Kommunen obliegende öffentliche Aufgabe darstellt, unabhängig davon, in welcher Rechtsform sie erfolgt (vgl. BVerwG, Beschluß vom 29. Januar 2002 - 3 B 5/02 -, ZOV 2002, 247).

In dem vorliegenden konkreten Verfahren ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls nach Auffassung der Kammer aber eine Gleichsetzung mit einer Kleingartensiedlung geboten, da hier die Gemeinde D. weit mehr getan hat, als die Grundstücke zwecks Errichtung privat genutzter Wochenendhäuser beliebigen Privatpersonen zu überlassen. Die Gemeinde hat das Gelände erschlossen und parzelliert. Daß die Vermessung der Flurstücke erst nach der Wende erfolgte, ist dabei nicht von Belang. Die Parzellen entsprechen in der Größe im wesentlichen Kleingärten. So soll nach § 3 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz - BKleingG - ein Kleingarten nicht größer als 400 qm sein. Die Mehrzahl der Parzellen haben diese Größe oder überschreiten diese Richtgröße nur unwesentlich.

Auch die Herangehensweise und der Abschluß der Pachtverträge unterscheidet sich von allein auf Gewinnerzielung gerichteten Verträgen zwischen Privaten. Bei allein auf Gewinnerzielung gerichteten Verträgen wären die Grundstücke nicht parzelliert und neue Wege angelegt worden. Es wäre auch nicht ein Grundstück als Parkplatz unentgeltlich für die Bungalowsiedlung zur Verfügung gestellt worden. Die Parzellen liegen in einer Anlage, in der mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefaßt sind. Die neu entstandenen Wege und der Parkplatz wurden von den Pächtern gemeinsam genutzt. Insofern kann auch die Vorgabe des § 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BKleingG als noch erfüllt angesehen werden.

Die tatsächliche Nutzung unterscheidet sich nicht von der in einer Kleingartensiedlung. Die Parzellen wurden von den jeweiligen Pächtern nicht nur für Erholungszwecke, sondern auch gärtnerisch genutzt. Zwar waren nur 10 der insgesamt 58 Parzellen an Bewohner der Gemeinde D. verpachtet. Nach Auffassung der Kammer müssen aber die tatsächlichen Umstände zu der damaligen Zeit berücksichtigt werden. Bei den Gemeinden zu DDR-Zeiten handelte es sich im ländlichen Bereich um Kleinstgemeinden. Eine Vielzahl der kommunalen Aufgaben für diese Kleinstgemeinden wurden von den Landkreisen, die in der Größe etwa heutigen mittelgroßen Gemeinden entsprachen, wahrgenommen. Es kann also insofern nicht der soziale Bezug allein hinsichtlich der Kleinstgemeinde gefordert werden, sondern insofern muß zur Überzeugung der Kammer auf das Kreisgebiet abgestellt werden. So besuchen kommunale Kindergärten auch nicht nur Kinder der jeweiligen Kleinstgemeinde. Trotzdem wird das Betreiben eines Kindergartens zweifelsfrei der kommunalen Selbstverwaltung zugeordnet. Die meisten Nutzer hier wohnten im näheren Umfeld, so z. B. in der Kreisstadt Luckenwalde. Die Nutzung unterschied sich in keiner Weise von der Nutzung von Kleingärten in den Altbundesländern, wie sie das Bundesverfassungsgericht charakterisiert hat. Der Kreistag Luckenwalde hat durch Beschluß die hier streitgegenständliche Bungalowsiedlung als Erholungsgebiet festgesetzt. Damit ist auch der unerläßliche soziale bzw. öffentliche Bezug gegeben. Es wurden die ursprünglichen Grundstücke eben nicht zur ausschließlich privatnützigen Verwendung durch beliebige Einzelpersonen und zu Bedingungen überlassen, die sich in keiner Weise von entsprechenden Verträgen unter Privaten unterschied. Vielmehr wurde gezielt den Bewohnern des Landkreises Flächen zur Erholungs- und gärtnerischen Nutzung zur Verfügung gestellt. Die Nutzer kamen zum größten Teil aus dem Kreisgebiet und haben sich ähnlich wie bei einer Kleingartensiedlung zu einem eingetragenen Verein zusammengeschlossen. Die Verträge waren durch die Gemeinde nicht ohne weiteres kündbar. Nach § 314 Abs. 3 Satz 1 Zivilgesetzbuch - ZGB - konnte der Überlassende den Pachtvertrag nur kündigen, wenn dafür gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe vorlagen. Hier war das Gebiet durch Kreistagsbeschluß aber gerade als Erholungsgebiet für die Bewohner festgeschrieben.

Auch daß die Flurstücke zum großen Teil mit Bungalows bebaut sind, die teilweise die Größenangaben des § 3 Abs. 2 BKleingG überschreiten bzw. den dort geregelten Beschaffenheitsmerkmalen nicht entsprechen, ändert nichts an den getroffenen Feststellungen. Zum einen werden diese Anforderungen auch in den Kleingartenanlagen in den Altbundesändern nicht konsequent eingehalten; zum anderen muß auch den Besonderheiten in der DDR Rechnung getragen werden. Es herrschte bis zur Wende eine große Wohnungsknappheit. Viele Bürger wohnten sehr beengt, so daß es auch im öffentlichen Interesse war, durch die Bungalows wenigstens im Freizeitbereich einen gewissen Ausgleich zu schaffen.

Unter Gesamtwürdigung dieser Einzelumstände ist nach Auffassung der Kammer auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu Bungalowgrundstücken daher vorliegend eine Gleichstellung mit einer Kleingartensiedlung geboten.