Kleingarten

Kleingarten; Hauptnutzungsvertrag mit VKSK; kleingärtnerische Nutzung

Ob ein zwischen dem Eigentümer eines in der ehemaligen DDR gelegenen Grundstücks und dem früheren Kreisvorstand des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) geschlossener "Hauptnutzungsvertrag", durch den das Grundstück dem Kreisvorstand "zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung und Freizeiterholung" durch seine Mitglieder überlassen wurde, als Kleingartennutzungsverhältnis im Sinne des § 20 a Nr. 1 BKleingG anzusehen ist, bestimmt sich maßgeblich nach der am 3. Oktober 1990 vorherrschenden, tatsächlich ausgeübten Art der Nutzung. Abzustellen ist hierbei auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen.

Die Kl. sind Eigentümer eines in Berlin-K. (Beitrittsgebiet) gelegenen Grundstücks. Am 1. April 1984 schlossen sie mit dem Kreisvorstand K. des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) einen am 31. Juli 1984 ergänzten "Hauptnutzungsvertrag", in dem sie dieses Grundstück "dem Nutzer zur Weiterverpachtung an Mitglieder des VKSK zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung und Freizeiterholung" (§ 1 des Vertrages) überließen. Zugleich erteilten sie "dem Nutzer global die Zustimmung, mit dessen Genehmigung durch seine Unterpächter Baulichkeiten (Bungalows, Schuppen) gemäß der Kleingartenordnung des VKSK und der Deutschen Bauordnung errichten zu lassen" (§ 5 des Vertrages). Der bekl. Verein hat anstelle des Kreisvorstandes des VKSK, der seine Tätigkeit eingestellt hat, die dem Nutzer obliegenden Rechte und Pflichten übernommen. Die Kl. haben (u. a.) begehrt festzustellen, daß es sich bei dem Hauptnutzungsvertrag vom 1. April 1984 nebst Ergänzungsvereinbarung vom 31. Juli 1984 nicht um ein Kleingartennutzungsverhältnis im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt. Das Landgericht hat der Klage unter Abweisung im übrigen insoweit stattgegeben. Auf die Berufung des Bekl. hat das Kammergericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der - zugelassenen - Revision begehren die Kl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Die Revision ist uneingeschränkt zulässig. (wird ausgeführt)

II. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß der Antrag festzustellen, daß es sich bei dem zwischen den Parteien bestehenden Nutzungsverhältnis nicht um ein den Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes unterfallendes Kleingartennutzungsverhältnis handelt, nach § 256 Abs. 1 ZPO zulässig ist. (wird ausgeführt)

III. 1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts unterfällt der zwischen den Parteien fortgeltende Hauptnutzungsvertrag dem Bundeskleingartengesetz. Zur Begründung hat es ausgeführt: a) Beide Parteien seien in den beiden früheren Verfahren vor dem Landgericht davon ausgegangen, daß es sich bei der von dem Bekl. genutzten Grundfläche der Kl. um eine Kleingartenanlage mit der Anwendbarkeit des entsprechenden Kleingartenrechts handele. Zwar könnten die Parteien grundsätzlich nicht über die rechtliche Einordnung verfügen; jedoch hätten die Kl. in beiden Verfahren deutlich gezeigt, daß sie auf die Einhaltung der kleingartenrechtlichen Bestimmungen Wert legen; der Bekl. habe dies ebenso gesehen, so daß spätestens im Verlauf jener Prozesse allen Beteiligten klar gewesen wäre, daß die vertragliche Nutzung auf den Betrieb einer Kleingartenanlage abzielte. Wenn zuvor ein anderer Vertragszweck gegolten haben sollte, so wäre dieser durch das eindeutige Verhalten der Parteien angepaßt worden. Ob und inwieweit sich der Bekl. und seine Mitglieder dabei im Rahmen der durch das Bundeskleingartengesetz vorgegebenen Nutzung hielten, sei insoweit unerheblich. b) Im übrigen gelte § 20 a Nr. 1 BKleingG, wonach Kleingartennutzungsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründet und nicht beendet worden seien, von diesem Zeitpunkt an nach dem Bundeskleingartengesetz zu beurteilen seien. Dabei komme es nicht darauf an, ob die tatsächliche Ausgestaltung des überlassenen Grundstücks Kleingartenanlagencharakter habe. Maßgeblich sei vielmehr, ob es sich um einen Vertrag mit dem finalen Element "Kleingartennutzung" handele. Der Vertragszweck sei durch die Angabe "zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung und Freizeiterholung" (§ 1 des Hauptnutzungsvertrages) eindeutig bestimmt. Grundsätzlich unerheblich sei, wie sich der VKSK als Rechtsvorgänger des Bekl. tatsächlich verhalten habe. 2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Unbeschadet des Umstands, daß der VKSK und seine Untergliederungen ihre Tätigkeit eingestellt haben und der Bekl. anstelle des Kreisvorstands K. die Position des "Hauptnutzers" übernommen hat, gründen die vertraglichen Beziehungen der Parteien nach wie vor auf dem am 1. April/31. Juli 1984 zwischen den Kl. und dem Kreisvorstand des VKSK geschlossenen "Hauptnutzungsvertrag". Ob ein solcher Vertrag mit dem Wirksamwerden des Beitritts dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterfiel, beantwortet sich nach § 20 a BKleingG, der, wie insbesondere § 20 a Nr. 4 BKleingG zeigt, auch Hauptnutzungsverträge erfaßt (so auch Mainczyk, BKleingG, 7. Aufl., § 20 a Rn. 2; Stang, BKleingG, 2. Aufl. § 20 a Rn. 6), obwohl diese nach dem Recht der DDR als Verträge sui generis und nicht - wie die Nutzungsverträge zwischen dem VKSK und seinen Mitgliedern - als Verträge nach den §§ 312 ff. ZGB beurteilt wurden (Autorenkollektiv Bodenrecht, 1989, 9.2.1.2. und 9.2.2. S. 228). Ist danach ein Hauptnutzungsvertrag als Kleingartenutzungsverhältnis im Sinne des § 20 a Nr. 1 BKleingG einzustufen, so gelten die gesetzlichen Bestimmungen über Kleingartenpachtverträge; eines erneuten Vertragsschlusses oder auch nur eines Einigseins der Vertragsparteien über die Geltung des Bundeskleingartengesetzes bedarf es hierbei nicht. Vor diesem Hintergrund beanstandet die Revision zu Recht, daß der Vortrag der Parteien und die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkludente Änderung

Vertragsschlusses oder auch nur eines Einigseins der Vertragsparteien über die Geltung des Bundeskleingartengesetzes bedarf es hierbei nicht. Vor diesem Hintergrund beanstandet die Revision zu Recht, daß der Vortrag der Parteien und die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine konkludente Änderung des Vertragszwecks bieten. Das in den Vorprozessen an den Tag gelegte Verhalten belegt nur, daß beide Parteien die Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes für einschlägig erachtet haben. Der Umstand, daß dabei die Kl. von dem Bekl. die Einhaltung dieser Bestimmungen verlangt haben bzw. sich wegen (angeblicher) Nichteinhaltung dieser Bestimmungen zur Vertragskündigung berechtigt gehalten hatten, rechtfertigt indes noch nicht den Schluß, diese wollten sich im Wege einer - den Vertragstypus umgestaltenden und daher grundlegenden - stillschweigenden Vertragsänderung mit dem Bekl. darauf verständigen, daß selbst bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 20 a BKleingG das Vertragsverhältnis als Kleingartenpachtvertrag fortgelten solle. Schon aufgrund der Interessenlage konnte der Bekl. nicht ohne weiteres von einem dahingehenden Abänderungswillen der Kl. ausgehen, da aus Sicht des Verpächters die Vorschriften über die Kleingartenpacht, insbesondere hinsichtlich des Nutzungsentgelts und der Kündigungsmöglichkeiten, keine Vorteile gegenüber den sonst anwendbaren Bestimmungen des BGB über die Miete oder die Pacht, modifiziert durch die Regelungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes (SchuldRAnpG) vom 21. September 1994 (BGBl. I S. 2538) bieten (vgl. § 6 sowie §§ 2 Abs. 3, 29 SchuldRAnpG). Im übrigen hat sich der Bekl. selbst nicht auf eine dahingehende (konstitutive) Änderungsvereinbarung berufen.

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist bei der Frage, ob mit dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 ein Hauptnutzungsvertrag als Kleingartennutzungsverhältnis im Sinne des § 20 a Nr. 1 BKleingG anzusehen war und demzufolge dieses Nutzungsverhältnis dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterworfen wurde, maßgeblich auf die zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung abzustellen; die Vertragssituation tritt demgegenüber in den Hintergrund (in diesem Sinne Kiethe/Clausner-Landerer, SchuldRAnpG, § 29 Rn. 5; Rövekamp, SchuldRAnpG [1997] Rn. 192 und OV spezial 1996, 38, 40; MünchKomm-BGB/Kühnholz, Bd. 6, 3. Aufl., SchuldRAnpG § 29 Rn. 6; ebenso - entgegen dem Verständnis des Berufungsgerichts - auch Mainczyk a. a. O. § 20 a Rn. 4 a ff.; im Ergebnis kaum abweichend Stang a. a. O. § 20 a Rn. 8, der davon ausgeht, daß die vorgefundene tatsächliche Nutzung jedenfalls den Schluß auf eine dahingehende einvernehmliche Vertragsänderung oder umwandlung zuläßt). Nach § 312 Abs. 1 ZGB konnten land- und forstwirtschaftlich nicht genutzte Bodenflächen Bürgern zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung überlassen werden. Hauptformen dieser Bodennutzung waren Wochenendhäuser und Garagen, Kleingärten außerhalb des VKSK (z. B. Kleinflächen im Rahmen der persönlichen Hauswirtschaft oder zur Futtergewinnung bzw. für Blumengärten) sowie Kleingärten, Mietergärten und Wochenendsiedlergärten im VKSK. § 313 ZGB regelte die Rechte und Pflichten des Nutzungsberechtigten, § 314 ZGB die Beendigung des Nutzungsverhältnisses. § 315 ZGB enthielt eine Sonderbestimmung bezüglich der Nutzung von Bodenflächen in einer Kleingartenanlage. Nach dem Recht der DDR war somit die Nutzung eines Kleingartens innerhalb einer Kleingartenanlage nur ein Unterfall der (allgemeinen) Nutzung von Bodenflächen durch Bürger zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzung, Erholung und Freizeitgestaltung (Senatsurteil, BGHZ 139, 235, 238 f.). Schon daraus wird deutlich, daß die Unterscheidung zwischen kleingärtnerischer Flächennutzung und sonstiger, Freizeitzwecken dienender Bodennutzung nach dem Recht der DDR nicht die Bedeutung hatte, die sie mit dem Wirksamwerden des Beitritts durch die nunmehr erforderliche Abgrenzung, ob ein Bodennutzungsvertrag der Schuldrechtsanpassung oder dem Kleingartenpachtrecht unterliegt, erhalten hat. Hinzu kommt, daß in der Lebenswirklichkeit der DDR die Bodennutzung im wesentlichen auf staatlicher Lenkung beruhte, wobei auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern vereinbarte Vertragsgestaltung bzw. die zivilrechtliche Lage weniger Rücksicht genommen wurde. Dies zeigt sich etwa daran, daß vielfach mit Billigung staatlicher Stellen auf Grundstücken, die aufgrund eines Vertrages nach den §§ 312 ff. ZGB genutzt wurden, ein als Wohnhaus geeignetes und hierzu dienendes Gebäude errichtet worden ist, obwohl dies nach der formal geltenden Rechts- und Vertragsordnung der DDR weder auf den zur kleingärtnerischen Nutzung noch auf den zu sonstigen Erholungszwecken überlassenen Grundstücken erlaubt war (vgl. § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG sowie Senatsurteil BGHZ 139, 235, 241). Im übrigen hat selbst der Wortlaut des Hauptnutzungsvertrages nicht die vom Berufungsgericht angenommene Eindeutigkeit. Denn mögen sich auch die Zwecke "kleingärtnerische Nutzung und Freizeiterholung" nicht ausschließen, so wird daraus nicht ohne weiteres deutlich, welcher Nutzungszweck im

hst. e SachenRBerG sowie Senatsurteil BGHZ 139, 235, 241). Im übrigen hat selbst der Wortlaut des Hauptnutzungsvertrages nicht die vom Berufungsgericht angenommene Eindeutigkeit. Denn mögen sich auch die Zwecke "kleingärtnerische Nutzung und Freizeiterholung" nicht ausschließen, so wird daraus nicht ohne weiteres deutlich, welcher Nutzungszweck im Vordergrund steht. IV. Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Die Sache ist zur anderweiten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, wobei insbesondere die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse zu klären sein werden. Dabei weist der Senat auf folgendes hin:

1. Entscheidend ist die tatsächliche Art der Nutzung bei Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990. Ist danach von einer Kleingartenanlage auszugehen, so verbliebe es - wie insbesondere § 9 Abs. 1 Nr. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zeigen, die in diesen Fällen dem Verpächter (bloß) ein Kündigungsrecht einräumen - selbst dann bei der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes, wenn der Bekl. oder seine Mitglieder später eigenmächtig Nutzungsänderungen in einer Art und einem Ausmaß vorgenommen hätten, daß dadurch der Charakter der Anlage als Kleingartenanlage in Frage gestellt worden wäre. Andererseits hätten der Bekl. und seine Mitglieder, wenn sich die Anlage zum Stichtag 3. Oktober 1990 nicht als Kleingartenanlage dargestellt haben sollte, auch durch eine nachfolgende Intensivierung der kleingärtnerischen Bewirtschaftung nicht einseitig die Voraussetzungen für die Anwendung des für sie günstigen Bundeskleingartengesetzes schaffen können (Rövekamp, OV spezial 1996, 38, 41). 2. Das zentrale Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse. Als weiteres wesentliches Begriffsmerkmal kommt hinzu, daß mehrere Gärten zusammengefaßt und gemeinschaftliche Einrichtungen (Wege, Spielflächen, Vereinshäuser etc.) vorhanden sein müssen (§ 1 Abs. 1 BKleingG; vgl. Mainczyk a. a. O. § 1 Rn. 4 ff., 10 ff.). Bei der Frage, ob es sich gemessen an diesen Maßstäben vorliegend um eine Kleingartenanlage oder um eine sonstige Erholungs- oder Wochenendsiedlergärtenanlage, eine Ferien- oder Wochenendhaussiedlung handelt, ist auf den Charakter der gesamten Anlage, nicht einzelner Parzellen abzustellen (MünchKomm BGB/Kühnholz a. a. O.; Stang a. a. O. § 20 a Rn. 8; a. A. Rövekamp, OV spezial 1996, 38, 40 f.). Dies ist schon deshalb notwendig, weil in Fällen, in denen - wie hier - die gesamte Anlage Vertragsgegenstand eines Hauptnutzungs- bzw. Zwischenpachtverhältnisses ist, dieser Vertrag nur einheitlich entweder den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes oder denen der Schuldrechtsanpassung unterworfen sein kann. Sollte sich also etwa herausstellen, daß am 3. Oktober 1990 die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war und daher für die rechtliche Einordnung der Gesamtanlage bestimmend ist, so würde der Anwendung des Bundeskleingartengesetzes nicht entgegenstehen, wenn einzelne Parzellen in einer mit der kleingärtnerischen Nutzung nicht in Einklang stehenden Art und Weise genutzt wurden und diese Nutzung in ihrem Bestand dergestalt geschützt ist, daß sie ungeachtet des Widerspruchs zu den Regelungszwecken und zielen des Bundeskleingartengesetzes vom Zwischenpächter und vom Verpächter sanktionslos hinzunehmen ist, also insbesondere auch nicht zum Anlaß einer Kündigung des (Zwischen-) Pachtvertrages genommen werden darf. Beispielhaft sei hier die Befugnis eines Kleingärtners erwähnt, eine Laube oder ein sonstiges Gebäude dauerhaft zu Wohnzwecken zu nutzen (vgl. § 20 a Nr. 8 BKleingG und § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG sowie Senatsurteil BGHZ 139, 235).

Nicht nur im Beitrittsgebiet, sondern auch in den Altbundesländern (und im früheren West-Berlin) besteht oftmals Streit, ob sogenannte Kleingarten- bzw. Laubenpieperkolonien aufgrund ihrer tatsächlichen Nutzung überhaupt unter die besonderen Schutzbestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKleingG) fallen. Der BGH sah sich in seinem Urteil vom 16. Dezember 1999 veranlaßt, noch einmal ausdrücklich klarzustellen, daß der Anwendungsbereich des BKleingG ausschließlich davon abhängt, ob tatsächlich die besonderen Wesensmerkmale i. S. d. § 1 BKleingG vorliegen. Unmaßgeblich ist, ob sich eine Gesamtheit von parzellierten Flächen als Kleingartenanlage bezeichnet, sich ein Kleingartenverein gegründet hat oder in Verträgen Begriffe des Kleingartenrechts oder eine Bezugnahme auf das BKleingG erfolgt ist. I. Sachverhalt

Der BGH hat in seinem Urteil eine Vorentscheidung des Kammergerichts aufgehoben und zurückverwiesen. Der Rechtsstreit betraf die Frage, ob es sich bei dem 1984 abgeschlossenen Hauptnutzungsvertrag zwischen den Grundstückseigentümern und dem früheren DDR-Verband der Kleingärtner-Siedler und Kleintierzüchter (VKSK) um ein Vertragsverhältnis handelt, das seit 3. Oktober 1990 dem Anwendungsbereich des BKleingG unterfällt. Bei dem zu beurteilenden Hauptnutzungsvertrag handelt es sich um einen typischerweise nicht nur im Beitrittsgebiet, sondern auch in den Altbundesländern vereinbarten sogenannten Zwischenpachtvertrag, in dem dem Pächter eine größere Anzahl noch zu parzellierender Grundstücksflächen überlassen wurde mit der Befugnis, parzellierte Teilflächen an (unmittelbare) Nutzer vertraglich zu überlassen. Die Eigentümer begehrten die Feststellung, daß der Vertrag in den Anwendungsbereich des BKleingG falle. Das Kammergericht hatte diese Auffassung nicht geteilt. Zur Begründung hat das Kammergericht u. a. ausgeführt, wegen der Überleitungsvorschrift des § 20 a Nr. 1 BKleingG seien vor dem 3. Oktober 1990 vertraglich begründete und bis zu diesem Zeitpunkt nicht beendete "Kleingartennutzungsverhältnisse" ab 3. Oktober 1990 nach dem BKleingG zu beurteilen, ohne daß es darauf ankäme, ob die tatsächliche Ausgestaltung des überlassenen Grundstücks den Kleingartenanlagencharakter des § 1 Abs. 1 BKleingG aufweise. II. Feststellungen des BGH

Die rechtlichen Begründungen des Kammergerichts, mit denen die Anwendbarkeit des BKleingG für den Vertrag von 1984 angenommen wurde, hat der BGH als unzutreffend bewertet und im einzelnen rechtsgrundsätzlich folgendes ausgeführt:

Ob ein Vertragsverhältnis (hier: Zwischenpachtvertrag des VKSK mit dem Eigentümer) unter den Anwendungsbereich des BKleingG fällt oder sich ansonsten nach den allgemeinen Bestimmungen des BGB-Miet- und Pachtrechts, bzw. im Beitrittsgebiet modifiziert nach den Regelungen des SchuldRAnpG, richtet, hängt ausschließlich davon ab, ob die verpachtete Fläche am 3. Oktober 1990 sämtliche Wesensmerkmale des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG aufwies. Die für Kleingartennutzungsverhältnisse im Beitrittsgebiet in § 20 a BKleingG getroffene Sonderregelung ist keine Erweiterung des Anwendungsbereiches des BKleingG. § 20 a BKleingG trifft insoweit nur eine klarstellende Überleitungsregelung, wonach schuldvertragliche Rechtsverhältnisse über Grundstücksflächen, die im Beitrittsgebiet vor dem 3. Oktober 1990 begründet worden sind und bis zu diesem Zeitpunkt fortbestehen, auch dem Anwendungsbereich des BKleingG unterfallen, wenn die Voraussetzungen für die Einbeziehung in das BKleingG - normiert in § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 - vorliegen. Diese Klarstellung war bereits in Art. 232 § 4 Abs. 3 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) getroffen worden. Rechtlich nötig wäre die ausdrückliche Bezugnahme auf das BKleingG nicht gewesen. Denn im Einigungsvertrag und insoweit übernommen in Art. 232 § 1 EGBGB war geregelt, daß schuldvertragliche Rechtsverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstanden sind, ab 3. Oktober 1990 nach dem bundesrepublikanischen Recht zu beurteilen sind. Allein aufgrund dieser Überleitungsbestimmung würde das BKleingG auch auf frühere DDR- (Zwischen-) Pachtverträge Anwendung finden, wenn die konstitutiven Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG vorliegen.

Eine Klarstellung in Art. 232 § 4 Abs. 3 EGBGB und § 20 a BKleingG hielt der Gesetzgeber offensichtlich nur für erforderlich, weil sich bisher Vertragsverhältnisse zur kleingärtnerischen Nutzung, Erholung oder Freizeitgestaltung ausschließlich nach den §§ 312 ff. ZGB richteten und insoweit keine besondere Unterscheidung von Erholungsgrundstücken, Wochenendsiedlergärten und den besonderen kleingärtnerisch genutzten Vertragsverhältnissen im DDR-Recht erfolgt war. Anders in den Altbundesländern im BKleingG. Eine Unterscheidung der Nutzungsarten nach den besonderen Kriterien, die das BKleingG in § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 statuiert, existierte in der DDR nicht. Nachdrücklich verweist der BGH auf die unterschiedlichen Nutzungsformen von "Kleingärten" in der früheren DDR. Die dort verwendete Begrifflichkeit "Kleingartenanlage" - wie sie beispielsweise in § 315 ZGB/DDR verwendet wurde - ist nicht ohne weiteres deckungsgleich mit den Voraussetzungen des BKleingG, weil i. d. R. die kleingärtnerische Nutzung in DDR-Kleingartenanlagen nur einen Unterfall der (allgemeinen) Nutzung von Bodenflächen durch Bürger i. S. d. § 312 ZGB darstellten und gerade nicht an die besonderen Nutzungsvoraussetzungen gebunden waren, wie sie in § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG statuiert worden sind. Deshalb lehnt der BGH auch die Rechtsauffassung des Kammergerichts ab, eine zu DDR-Zeiten begründete Kleingartenanlage i. S. d. § 315 ZGB unterfalle ab 3. Oktober 1990 generell dem Anwendungsbereich des BKleingG, ohne daß es auf die besonderen Wesensmerkmale des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG ankäme.

Der BGH stellt also - wie schon zuvor das gesamte Schrifttum - klar, daß für das Beitrittsgebiet keine Sonderregelungen bestehen, die den Anwendungsbereich des BKleingG begründen könnten, ohne daß dessen Voraussetzungen gegeben sein müßten. So schon Schnabel in GE 1994 [9] 478 ff.

III. Stichtag 3. Oktober 1990 bei Nutzungsverhältnissen im Beitrittsgebiet

In Bestätigung der erstmalig von Rövekamp (OV Spezial 1996, 38 [41]) formulierten Auffassung stellt der BGH klar, daß bei Nutzungsverhältnissen im Beitrittsgebiet, die vor dem 3. Oktober 1990 begründet worden sind, das BKleingG nur Anwendung findet, wenn spätestens am 3. Oktober 1990 die tatsächlichen Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG vorlagen. Dies bedeutet, zu diesem Zeitpunkt muß die DDR-Kleingartenanlage von den Nutzern (Kleingärtnern) überwiegend zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, d. h. Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, also die Erzeugung von Obst, Gemüse oder anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder Familienangehörigen genutzt worden sein und die Kleingartenanlage aus mehreren Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Wegen, Spielflächen, Vereinshäusern usw. bestanden haben. Oftmals wiesen DDR-Kleingartenanlagen bis 3. Oktober 1990 diese besonderen Merkmale nicht auf, sondern stellten sich i. d. R. als überwiegend zur Erholung und Wochenendnutzung genutzte Erholungsgärten dar. Soweit ab dem 3. Oktober 1990 in den Kleingärten erstmalig eine Intensivierung der kleingärtnerischen Bewirtschaftung vorgenommen wurde, um die besonderen Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zu erreichen, kommt es auf die nachträgliche Nutzungsartänderung nicht mehr an. Entscheidend ist allein, ob am 3. Oktober 1990 die besonderen Wesensmerkmale des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG vorlagen, andernfalls der Anwendungsbereich des BKleingG für diese DDR-Altverträge ausgeschlossen ist. Etwas anderes gilt selbstverständlich, wenn ab dem 3. Oktober 1990 Nutzungsverträge über Grundstücksflächen abgeschlossen wurden, bei denen die besonderen Wesensmerkmale des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BKleingG erfüllt sind. Dann gilt das BKleingG, solange die Wesensmerkmale vorliegen.

IV. Klarstellung des BGH zu den maßgeblichen Voraussetzungen eines Kleingartens i. S. d. BKleingG

In einem unmißverständlichen obiter dictum weist der BGH das nach Zurückverweisung in der Sache neu entscheidende Kammergericht darauf hin, nach welchen Merkmalen gerichtlicherseits zu bestimmen ist, ob die Voraussetzungen des BKleingG erfüllt sind. Maßgeblich für die Einordnung eines Vertragsverhältnisses unter den Anwendungsbereich des BKleingG ist, ob der Kleingärtner die ihm vertraglich überlassene Grundstücksfläche überwiegend nicht erwerbsmäßig gärtnerisch nutzt durch Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen, d. h. vielfältigen Anbau von Gartenbauerzeugnissen. Des weiteren ist erforderlich, daß sich eine Vielzahl parzellierter Einzelgärten zusammengefaßt und abgegrenzt in einer Gesamtanlage befinden, die selbst durch Wege, Einfriedungen, Spielflächen, Vereinshäuser u. ä. zusammengefaßt sind und dadurch der gesamten Anlage das Gepräge einer Kleingartenkolonie i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG begründen. Gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt und vom BGH auch nicht näher erläutert ist, welche Anzahl von Einzelgärten in einer Kleingartenanlage zusammengefaßt sein müssen. Jedoch ergibt sich aus dem Gesetzgebungsverfahren zum BKleingG vom 28. Februar 1983 und der zuvor ergangenen Entscheidung des BVerfG vom 12. Juni 1979, daß der Gesetzgeber in Anlehnung an die seit der Jahrhundertwende entstandenen Kleingarten- bzw. Laubenpieperkolonien eine verbandsmäßige Strukturierung in der Größenordnung von 20 bis 150 Kleingartenparzellen als notwendig ansah. Näheres dazu vgl. Schnabel a. a. O. Einzelgärten oder Einzelgrundstücke, die lediglich in mehrere Teilflächen parzelliert sind und auf denen jeweils eine getrennte Nutzung erfolgt, stellen niemals eine mit Gemeinschaftsanlagen versehene Kleingartenanlage i. S. d. BKleingG dar. Der BGH bestätigt auch die überwiegend im Schrifttum vertretene Rechtsauffassung, wonach bei der Beurteilung der Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG (d. h. die Klärung der Frage, ob für die Beurteilung, ob Gemeinschaftseinrichtungen der gesamten Anlage das Gepräge einer Kleingartenanlage geben) abzustellen ist auf den Charakter der Gesamtanlage und nicht nur einzelner Parzellen. Bei Rechtsstreitigkeiten ist also gerichtlicherseits im Rahmen einer Beweisaufnahme eine vollumfängliche Bestandsanalyse aufzunehmen, wieviele Einzelgärten vorhanden sind, wie diese jeweils genutzt werden - d. h. wie hoch der Anteil des Anbaus von Obst, Gemüse und anderen Früchten auf der jeweiligen Parzelle ist -, wie diese miteinander verbunden sind und welche gemeinschaftlichen Einrichtungen auf der Gesamtanlage vorhanden sind. Zum Ergebnis von Beweisaufnahmen vgl. AG Potsdam, Urteil vom 20. Juli 1994, GE 1995, 117, LG Potsdam, Urteil vom 25. November 1996, GE 1997, 305 und AG Potsdam, Urteil vom 30. Oktober 1996, GE 1997, 319.