Kleingarten

Kleingarten; Kündigungsvereinbarung

Auch bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BKleingG finden die Kündigungsbestimmungen der §§ 8 und 9 BKleingG Anwendung, wenn diese vertraglich vereinbart worden sind.

Die Kl. begehrt von dem Bekl. die Räumung und Herausgabe der in Berlin gelegenen Grundstücke aufgrund einer ohne Angabe von Gründen ausgesprochenen Kündigung vom 29. Juli 1999 des am 28. Juni 1993 zwischen der Rechtsvorgängerin der Kl. und dem Bekl. geschlossenen Pachtvertrages.

Die Parteien streiten im wesentlichen über die Frage, ob auf das Vertragsverhältnis der Parteien das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) Anwendung findet und die Kündigung - bei Anwendung des Bundeskleingartensgesetzes - gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG wirksam ist.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat durch am 1. März 2001 verkündetes Urteil die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Kl. macht mit der rechtzeitigen Berufung unter Bezugnahme auf das Vorbringen in der 1. Instanz geltend, daß das Pachtverhältnis wirksam beendet sei.

Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG lägen vor, denn auf den streitbefangenen Grundstücken sei eine Wohnbebauung mit 1 1/2 Geschossen nach § 34 BauGB zulässig. Es handele sich um Baugrundstücke, für deren Bebauung lediglich das Stellen eines Bauantrages erforderlich sei. Der Verkauf der Grundstücke sei geplant. Für das Grundstück ... solle für den gegenwärtigen Pächter ein Erbbaurecht bestellt werden. Für weitere Grundstücke seien Kaufinteressenten vorhanden. Im übrigen finde das Bundeskleingartengesetz keine Anwendung, da es sich bei den streitgegenständlichen Grundstücken nicht um eine Kleingartenanlage im Sinne von § 1 Abs. 1 BKleingG handele. Anwendbar seien nur die vereinbarten Kündigungsfristen der §§ 8 und 9 BKleingG. Mehrere Grundstücke in dem Areal seien Eigentümergärten, die nicht unter das Bundeskleingartengesetz fielen. Zudem seien die Grundstücke sämtlichst deutlich über 400 qm groß und würden zum Teil dauerhaft zu Wohnzwecken benutzt. Gemeinschaftseinrichtungen seien nicht vorhanden.

Die Kl. beantragt nach Umstellung des Klageantrages von der Feststellungs- zur Leistungsklage, unter Abänderung des am 1. März 2001 verkündeten Urteils des Landgerichts den Bekl. zu verpflichten, die Flächen am ... und am ... mit insgesamt 15.343 qm in beräumtem Zustand an die Kl. herauszugeben.

Der Bekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, daß die streitbefangenen Pachtflächen dem Bundeskleingartengesetz unterlägen, da die Kl. sie dem Bekl. "zur kleingärtnerischen Nutzung" überlassen habe und ausdrücklich geregelt worden sei, daß "die kleingärtnerische Nutzung gemäß den Vorschriften der geltenden Fassung des Bundeskleingartengesetzes zu erfolgen hat".

Eine Kündigungsmöglichkeit der Kl. gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG bestehe nicht, da es an einer konkreten Verwertungsabsicht der Kl. hinsichtlich der betroffenen Grundstücke fehle. Es sei zumindest ein Bauvorbescheid erforderlich, der die Zulässigkeit der beabsichtigten anderweitigen Nutzungsmöglichkeit belege.

Im übrigen gebe es hier auch nicht die Kündigungsmöglichkeit des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG, denn die betreffenden Grundstücke würden gärtnerisch genutzt, wobei die nicht erwerbsmäßige Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit der Kleingärtner im Vordergrund stehe. Die gesamten Kleingärten würden über eine Außeneinfriedung, Wege und sonstige gemeinschaftliche Einrichtungen verfügen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Herausgabe der Grundstücke in beräumtem Zustand gegen den Bekl. gemäß den § 546 Abs. 1 (n. F.), 581 Abs. 2 BGB nicht zu, weil das Pachtverhältnis nicht wirksam beendet wurde.

Die Kündigung der Kl. vom 29. Juli 1999 war unwirksam, denn sie konnte nicht auf den im vorliegenden Fall anwendbaren § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gestützt werden.

Zwar unterliegt das Vertragsverhältnis der Parteien entgegen der Ansicht des Bekl. nicht dem Bundeskleingartengesetz.

Nach der Entscheidung des BGH vom 16. Dezember 1999 (ZOV 2000, 98) ist bei der Frage, ob mit dem Wirksamwerden des Beitritts am 3. Oktober 1990 ein Hauptnutzungsvertrag als Kleingartennutzungsverhältnis i. S. des § 20 a Nr. 1 Bundeskleingartengesetz anzusehen war und demzufolge dieses Nutzungsverhältnis dem Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetzes unterworfen wurde, maßgeblich auf die zu diesem Zeitpunkt tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung abzustellen, die Vertragssituation tritt demgegenüber in den Hintergrund. Aus diesem Rechtsgedanken ist für den Fall des Abschlusses eines neuen Zwischenpachtvertrages zu folgern, daß es für die rechtliche Einordnung des Pachtvertrages als Kleingartenpachtvertrag ebenfalls entscheidend auf die tatsächliche Nutzung des Grundstückes und nicht auf die Bezeichnung der Parteien ankommt. Es ist daher für die Frage der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes unerheblich, daß der Vertrag vom 28. Juni 1993 den Zweck "kleingärtnerische Nutzung" vorsieht und die Kündigungsfristen der §§ 8 und 9 des Bundeskleingartengesetzes für anwendbar erklärt. Der Passus "Die kleingärtnerische Nutzung hat gemäß den Vorschriften der geltenden Fassung des Bundeskleingartengesetzes zu erfolgen" bezieht sich entgegen der Auffassung des Bekl. nur auf den Vertrag vom 2. März 1993 und betrifft andere als die streitbefangenen Grundstücke.

Der Bekl. hat nicht im einzelnen substantiiert dargelegt, daß die streitbefangenen Grundstücke im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG erfüllten. Das zentrale Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Hinzukommen muß, daß mehrere Gärten zusammengefaßt und gemeinschaftliche Einrichtungen vorhanden waren. Eine konkrete Darlegung dazu fehlt.

Es sind auch keine Tatsachen vorgetragen, die den Schluß rechtfertigen würden, die Parteien wären nicht nur von der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes ausgegangen, sondern hätten vereinbart, daß das Vertragsverhältnis als Kleingartenpachtvertrag gelten sollte, obwohl die Voraussetzungen des § 1 Abs. 1 BKleingG dafür nicht vorlagen (vgl. BGH ZOV 2000, 98, 99).

Jedoch haben die Parteien - wie das Landgericht zutreffend ausführt - wirksam die Anwendbarkeit der Kündigungsvorschriften der §§ 8 und 9 BKleingG in dem Pachtvertrag vom 28. Juni 1993 vereinbart. Entgegen der Ansicht der Kl. ist davon auszugehen, daß die Vereinbarung der Parteien nicht allein die Fristen, sondern die betreffenden Kündigungvorschriften im ganzen erfaßte, denn die enge Interpretation "Kündigungsfristen" paßt nicht zur fristlosen Kündigung nach § 8 BKleingG und ließe auch im Rahmen des § 9 BKleingG den Anknüpfungspunkt für die jeweilige Frist vermissen.

Maßgeblich ist hier der Kündigungsgrund des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG, dessen Voraussetzungen aber nach dem Vortrag der Kl. nicht vorliegen.

Der Pachtvertrag ist unter einer auflösenden Bedingung eingegangen, denn nach Ziffer 2 des Vertrages vom 28.6.1993 in Verbindung mit Ziffer 3 des Vertrages vom 2.3.1993 sollte der Vertrag bis zum Eintritt in die Eisenbahnlandwirtschaft gelten. Wann und unter welchen Bedingungen der Eintritt in die Eisenbahnlandwirtschaft erfolgen sollte, wurde jedoch nicht vereinbart. Ist ungewiß, wann ein Vertrag endet, ist er als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Vertrag zu behandeln (BGH NJW 1991, 1348). § 9 Abs. 3 BKleingG, der die Kündigung nach Absatz 1 Nr. 3 oder 4 für unzulässig erklärt, wenn der Kleingartenpachtvertrag auf bestimmte Zeit eingegangen ist, findet damit keine Anwendung.

Zwar hat das Landgericht aufgrund des erstinstanzlichen Vorbringens der Kl. zu Unrecht angenommen, daß sich die planungsrechtlich zulässige andere als die kleingärtnerische Nutzung aus § 35 BauGB ergeben müsse. Aufgrund der nunmehr von der Kl. eingereichten Auskunft des Bezirksamtes 1 - Amt für Stadtplanung und Vermessung - vom 30.5.2001 ergibt sich nämlich, daß die betreffenden Grundstücke sich in den Grenzen eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles befinden, für den ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan nach § 30 BauGB nicht vorliegt. Vorhaben in diesem Bereich werden daher nach § 34 BauGB beurteilt, welcher auf die vorhandene Umgebungsbebauung abstellt. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Umgebungsbebauung ist hier geprägt durch siedlungstypische Eigenheime in offener Bauweise, so daß eine ca. 20 %ige Grundstücksbebauung zulässig ist. Jedoch mangelt es hier an der Verhinderung einer anderen wirtschaftlichen Verwertung durch die Pachtfortsetzung, denn die Kl. hat eine andere wirtschaftliche Verwertung nicht substantiiert dargelegt. Eine andere wirtschaftliche Verwertung ist entweder die beabsichtigte Bebauung oder die beabsichtigte Veräußerung zum Zweck der Bebauung (Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Aufl., § 9 Rdnr. 21). Der Eigentümer muß tatsächlich an einer solchen Verwertung gehindert sein, was voraussetzt, daß die Absicht nicht nur allgemein, sondern konkret feststellbar ist. Nur eine konkret bevorstehende Verwertung kann eine Kündigung rechtfertigen (vgl. Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 78 zu dem in seinem Gehalt in etwa entsprechenden § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB [a. F.]). Das Pachtverhältnis muß also quasi das letzte und einzige Hindernis darstellen; sonst läßt sich nicht feststellen, daß gerade hierdurch die wirtschaftliche Verwertung gehindert wird. Wirken an der Verhinderung noch andere Gründe mit, ist eine Kündigung nicht gerechtfertigt (Stang, BKleingG, 2. Aufl., § 9 Rdnr. 32). Danach ist die Erteilung der Baugenehmigung, z. B. an einen Bauträger, zwar nicht Wirksamkeitserfordernis, aber die Planung muß ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt, was anhand der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden ist (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 169). Die Verwertung muß genehmigungsfähig sein, was im Rechtsstreit durch Auskunft der Behörde zu klären ist (vgl. Grapentin a. a. O. Rdnr. 80). Der pauschale Vortrag der Kl., sie beabsichtige die streitgegenständlichen Grundstücke zu verkaufen, genügt den aufgezeigten Anforderungen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG nicht. Soweit sich die Kl. auf die Bestellung eines Erbbaurechts für den Pächter des Grundstücks und den anstehenden Verkauf der Grundstücke beruft, ist dies unbeachtlich, da die genannten Grundstücke nicht Gegenstand des Rechtsstreits sind. Auf die Frage, ob die Kl. einen erheblichen Nachteil erleiden würde, kommt es mangels konkreter anderer wirtschaftlicher Verwertung nicht mehr an.