Kleingarten

Kleingarten; Gemeinschaftsanlagen; Vereinbarung; Nutzung; Dauerwohnungsnutzung

1. Die Anwendung des BKleingG wird nicht aus der Rechtsnatur des geschlossenen Vertrages abgeleitet, sondern aus der am 3. Oktober 1990 tatsächlich ausgeübten Art der Nutzung ; die Vertragssituation tritt demgegenüber in den Hintergrund.

2. Das zentrale Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen.

3. Die Zusammenfassung von mehreren Gärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen ist ein weiteres wesentliches Begriffsmerkmal, genügt für sich allein jedoch nicht und kann das genannte zentrale Merkmal nicht ersetzen.

4. Für die Feststellung der kleingärtnerischen Nutzung der Parzellen ist auf den Gesamtcharakter der Anlage abzustellen. Das Überwiegen der kleingärtnerischen Nutzung ist bei einem Anteil von wenigstens 20 % der Parzellen, deren wohntaugliche Gebäude zum dauerhaften Wohnen genutzt werden, sehr zweifelhaft.

Der Kl. - als Rechtsnachfolger des Verpächters - begehrt von der Bekl. die Herausgabe und Räumung eines Grundstücks aufgrund einer Kündigung vom 20. Oktober 1998 des am 1. Januar 1989 zwischen der Bekl. und dem Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter, Kreisvorstand Berlin-Treptow, geschlossenen Kleingarten-Nutzungsvertrages, weil die Bekl. mit den auf der Grundlage des Bundeskleingartengesetzes für 1997 und 1998 geforderten Pachtzinsen einschließlich öffentlicher Lasten in Verzug war. (...)

Die Parteien streiten im wesentlichen um die Frage, ob auf das Vertragsverhältnis der Parteien das Bundeskleingartengesetz Anwendung findet.

Das Landgericht hat durch am 11. April 2000 verkündetes Urteil der Klage in vollem Umfang stattgegeben. (...)

Die Bekl. trägt vor, im Oktober 1990 sowie auch heute stünden auf rund 20 bis 25 % der Grundstücke an alle Medien angeschlossene und beheizbare Einfamilienhäuser, die von Dauerbewohnern genutzt würden und größtenteils über einen Carport verfügten. Die Parzellen wiesen Flächen von 251 m2 bis über 1.000 m2 auf.

Wohnlaubenentgelt könne jedenfalls nur für die Zukunft nach einer Erklärung entsprechend § 5 Abs. 3 BKleinG verlangt werden.

Die Bekl. beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 11. August 2000 - 19 O 561/99 1. die Klage abzuweisen und

2. im Wege der Widerklage den Kl. zu verurteilen, an sie 1.053,91 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verweist darauf, daß am 3. Oktober 1990 235 Pachtverträge bestanden hätten, in denen ausnahmslos - wie hier - Kleingartennutzung vereinbart war. Er verweist ferner auf die Kleingartenordnung der Kleingartenanlage aus dem Jahr 1977. Die Kleingärtner würden heute rund 1/3 der Flächen zum Anbau von Nutz- und Zierpflanzen nutzen. Zum Stichtag 3. Oktober 1990 sei der Anteil der Anbaufläche noch erheblich höher gewesen, weil Gemüse und Obst teilweise noch Mangelware gewesen seien. 17 % der Gärten würden zum Dauerwohnen benutzt. Am 3. Oktober 1990 hätte es 54 Dauerbewohner gegeben. Heute wären 44 Nutzer zum dauerhaften Wohnen befugt, von denen 15 einen Kaufantrag nach dem SachenRBerG unterzeichnet hätten. Die insgesamt 271 Parzellen verfügten über ein gemeinsames Wegenetz mit Beleuchtung, ein Vereinshaus mit Gemeinschaftsfläche und Spielplatz, eine gemeinsame Wasserleitung sowie Elektroanlage und eine Gemeinschaftsgaragenfläche. Die Parzellengrößen stünden der Einordnung als Kleingartenanlage nicht entgegen, weil § 3 Abs. 1 BKleingG lediglich einen Sollwert vorsehe. Der Kl. verweist ferner auf Fotos zur kleingärtnerischen Nutzung aus den Jahren 1999 und 2000. 1990 sei - in der Gesamtheit - eine nicht erwerbsmäßige, gärtnerische Nutzung insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf ausgeübt worden. Der Anbau habe die gesamte Breite der Gemüse- und Obstarten, wie Gurke, Tomate, Salate, Beeren-, Stein- und Kernobst sowie die Vielfalt der Gartenblumen umfaßt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Berufung hat Erfolg. Die Klage ist unbegründet.

Dem Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der Parzelle gemäß §§ 548 Abs. 1 (n. F.), 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 BKleingG nicht zu, weil das Pachtverhältnis nicht wirksam beendet wurde.

Die Kündigung des Kl. vom 20. Oktober 1998 war unwirksam, weil sie nicht auf § 8 Nr. 1 BKleingG gestützt werden konnte und die auf der Grundlage des BKleingG geforderten Entgelte nicht geschuldet waren. Es kann nicht festgestellt werden, daß das Vertragsverhältnis der Parteien dem Anwendungsbereich des BKleingG unterliegt, so daß die Beträge auf dieser Grundlage nicht gefordert werden konnten. Andere Grundlagen sind nicht vorgetragen. Soweit das Landgericht die Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes angenommen hat, hat es dies aus der Rechtsnatur des geschlossenen Vertrages abgeleitet. Der Bundesgerichtshof hat jedoch inzwischen auf die Revision gegen ein Urteil des erkennenden Senats entschieden, daß die Vertragslage für die Beurteilung nicht maßgeblich ist. Vielmehr entscheidet die zu diesem Zeitpunkt (3. Oktober 1990) tatsächlich ausgeübte Art der Nutzung; die Vertragssituation tritt demgegenüber in den Hintergrund (vgl. BGH GE 2000, 468 = ZOV 2000, 98; vgl. auch Palandt-Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., Art. 232 § 4 EGBGB Rn. 4). Derjenige, der sich auf die Anwendbarkeit des BKleingG beruft, hat daher darzulegen und zu beweisen, daß die streitige Anlage am 3. Oktober 1990 ihrer tatsächlichen Nutzung nach als Kleingartenanlage anzusehen ist. Das zentrale Merkmal eines Kleingartens ist die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung, also die Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten durch Selbstarbeit des Kleingärtners oder seiner Familienangehörigen. Kennzeichnend für diese Nutzungsart ist die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse. Daß mehrere Gärten zusammengefaßt und gemeinschaftliche Einrichtungen vorhanden sind, ist zwar ein weiteres wesentliches Begriffsmerkmal einer Kleingartenanlage (vgl. BGH a. a. O.), genügt für sich allein jedoch nicht und kann das genannte zentrale Merkmal nicht ersetzen. Maßgeblich ist insoweit der Gesamtcharakter der Anlage und nicht die Nutzung der einzelnen Parzelle. Der Tatsachenvortrag müßte daher den Schluß zulassen, daß nach diesem Maßstab die kleingärtnerische Nutzung am 3. Oktober 1990 vorherrschend war und den Gesamtcharakter bestimmte. Dafür genügt der pauschale Vortrag zum Charakter der Kleingartenanlage sowie zur Nutzung der Parzellen und die nicht näher kommentierte Vorlage von Fotos nicht. Dieser knappe Tatsachenvortrag läßt eine rechtlich nachvollziehbarre Wertung nicht zu. Weder läßt sich danach die Vielfalt der Gartenbauerzeugnisse noch der Umfang der (klein)-gärtnerischen Nutzung der einzelnen Parzellen erkennen. Für die Beurteilung könnte - eine gärtnerische Nutzung eines Hausgartens ist ebenfalls nichts Ungewöhnliches - auch das Maß der baulichen Nutzung sowie der Umstand des dauerhaften Wohnens nicht unberücksichtigt bleiben. Mangels näherer Darlegung zur Bebauung ließe sich hier nicht erkennen, ob die dauerhaft bewohnten Grundstücke mit (ausgebauten) Gebäuden bebaut sind, die noch als Wohnlauben anzusehen wären. Wäre Letzteres insgesamt nicht der Fall, so wäre schon deshalb zweifelhaft, ob eine dann anzunehmende nicht kleingärtnerische Nutzung von jedenfalls 20 % der Parzellen (nach dem Vortrag des Kl.: 54 Dauerbewohner bei insgesamt 271 Parzellen; hinsichtlich der genutzten Parzellen von 235 ergibt sich ein Anteil von rund 23 %) die Annahme eines kleingärtnerischen Gesamtcharakters der Anlage noch zuließe. Der Bundesgerichtshof hat als Beurteilungsgegensätze die vorherrschende Nutzung und die abweichende Nutzung einzelner Parzellen aufgeführt. Das Überwiegen der kleingärtnerischen

arzellen; hinsichtlich der genutzten Parzellen von 235 ergibt sich ein Anteil von rund 23 %) die Annahme eines kleingärtnerischen Gesamtcharakters der Anlage noch zuließe. Der Bundesgerichtshof hat als Beurteilungsgegensätze die vorherrschende Nutzung und die abweichende Nutzung einzelner Parzellen aufgeführt. Das Überwiegen der kleingärtnerischen Nutzung genügt daher sicherlich nicht. Eine zahlenmäßige Festlegung hat der Bundesgerichtshof zwar nicht vorgenommen. Bei einem Anteil von jedenfalls 20 % kann es sich aber nicht mehr um einzelne Parzellen handeln, so daß zumindest sehr zweifelhaft ist, ob nicht bereits dieser Umstand der Einordnung der Anlage als Kleingartenanlage entgegenstehen würde.

II-III pp.

Anmerkung: Die Rechtsprechung zur Kleingartenfrage ist erläutert in GE 2001, 833.