Kleingarten

Kleingarten; Vereinbarung; Nutzung

Auf die vom BGH verlangte tatsächliche Nutzung ist nicht abzustellen, wenn die Parteien davor unabhängig die Geltung des BKleinG vereinbart haben.

I. Die Kl. verlangt als Verpächterin von dem Bekl. als Zwischenpächter Räumung und Herausgabe von Grundstücksflächen sowie Auskunft über die jeweiligen unmittelbaren Pächter/Nutzer, der Bekl. begehrt im Wege der Widerklage von der Kl. Unterlassung der Anbahnung von Kaufverträgen mit Dritten.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und die Kl. auf die Widerklage antragsgemäß verurteilt. Wegen der Begründung wird auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Die Kl. wendet sich mit ihrer Berufung gegen die Klageabweisung und ihre Verurteilung. Sie trägt weiter vor: Der Bekl. sei zu DDR-Zeiten nie als Zwischenpächter aufgetreten, wie das Landgericht angenommen habe, und es hätten damals auch keine vertraglichen Beziehungen zu der Reichsbahn über Kleingartenflächen bestanden. Der Zwischenpachtvertrag sei nichtig, weil der Bekl. kein gemeinnütziger Verein sei. Das Landgericht habe den Vertrag vom 28.5.1993 unrichtig ausgelegt. Die Parteien hätten keine Legaldefinition vereinbart. Die Parteien seien nämlich keine Fachleute. Der Hinweis auf die Kündigungsfristen lasse nicht auf die Vereinbarung der übrigen Bestimmungen des Bundeskleingartengesetzes (BKG) schließen. Dies gelte auch für den Hinweis auf den Eintritt in die Eisenbahnlandwirtschaft (ELW). Der Gesprächsniederschrift vom 19.8.1993 komme keine indizielle Bedeutung zu. Daraus ergebe sich keine Erklärung ihrer Mitarbeiter oder von Mitarbeitern der Reichsbahn. (...)

II. Die Berufung der Kl. mußte zurückgewiesen werden. Sie konnte keinen Erfolg haben, weil das Landgericht die Klage zu Recht abgewiesen hat. Die Kl. kann von dem Bekl. weder Räumung noch Auskunft über die unmittelbaren Nutzer verlangen. Der zwischen den Parteien geschlossene Zwischenpachtvertrag vom 28.5.1993 ist nicht beendet. Die Kündigungserklärung der Kl. ist unwirksam, weil es an einem Kündigungsgrund fehlt. Das Berufungsvorbringen ändert hieran nichts. Im einzelnen gilt folgendes:

Die Voraussetzungen der Kündigung des Zwischenpachtvertrages sind in § 7 - 10 BKG geregelt. Es handelt sich auch im vorliegenden Fall um abschließende Regelungen, so daß die Kl. sich nicht auf die Kündigungsregelungen nach dem Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches stützen kann.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist der Zwischenpachtvertrag nicht gemäß § 4 II 2 BKG unwirksam. Zweifelhaft ist bereits, ob diese Bestimmung nicht deshalb unanwendbar ist, weil die Parteien die Geltung des Kleingartenrechts vereinbart haben, denn § 4 setzt dem Wortlaut nach einen Kleingartenpachtvertrag voraus, und um einen solchen handelt es sich nicht, wenn die Merkmale einer KIeingartenanlage oder der kleingärtnerischen Nutzung nicht vorliegen (vgl. § 2 BKG). Diese Frage braucht aber nicht entschieden zu werden, denn der Bekl. hat einen Anerkennungsbescheid des Bezirksamts Weißensee vom 15.1.1993 eingereicht, in dem der Bekl. als gemeinnützige Kleingärtnerorganisation zur Förderung des Kleingartenwesens gemäß § 2 BKG anerkannt wird. Damit ist bescheinigt, daß der Bekl. die Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit im Sinne von § 2 BKG und damit gleichzeitig nach § 4 II 2 BKG erfüllt und bereits erfüllt hatte, als die Parteien den Zwischenpachtvertrag vom 28.5.1993 schlossen. Ob darüber hinaus die Voraussetzungen gemäß § 44 c I EStG erfüllt sind, was der Bekl. durch Bescheinigung des Finanzamtes für Körperschaftssteuern jedenfalls für die Zeit vom 1.1.2002 bis 31.12.2004 nachgewiesen hat, kann dahinstehen, weil § 2 nicht auf die steuerrechtliche Gemeinnützigkeit abstellt.

Ob die Feststellungen des Landgerichts im unstreitigen Tatbestand unzutreffend sind, soweit dort festgestellt worden ist, daß die Deutsche Reichsbahn die streitigen Flächen als Kleingartenflächen verpachtet habe und der Bekl. bereits zu DDR-Zeiten als Zwischenpächter aufgetreten sei, zutreffen, kann ebenso wie die Frage, ob der Bekl. Rechtsnachfolger des VKSK ist, aus den folgenden Gründen dahinstehen. Sollte der Bekl. Rechtsnachfolger des VKSK geworden sein oder sollte die Nutzung aufgrund von in der damaligen DDR geschlossenen Verträgen fortgesetzt worden sein, kommt es für die Geltung des BKG nach der Wende grundsätzlich darauf an, ob die zu diesem Zeitpunkt ausgeübte tatsächliche Nutzung den Anforderungen des BKG entspricht; die Vertragssituation tritt demgegenüber in den Hintergrund. Hierzu hat der BGH weiterhin ausgeführt, daß es für die Anwendbarkeit des BKG in diesen Fällen nicht genügt, daß beide Parteien die Vorschriften des BKG für anwendbar erachtet haben (GE 2000, 468 ff.), und daß hieraus noch nicht der Schluß gerechtfertigt ist, daß sich die Parteien im Wege einer den Vertragstypus umgestaltenden und daher grundlegenden stillschweigenden Vertragsänderung darauf verständigen wollten, daß selbst bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 20 a BKG das Vertragsverhältnis als Kleingartenpachtvertrag fortgelten solle.

Auf diese vom BGH verlangte tatsächliche Nutzung ist hier indes nicht abzustellen, weil die Parteien die Geltung des BKG auch für den Fall vereinbart haben, daß die tatsächliche Nutzung der Parzellen nicht den in § 1 BKG genannten Merkmalen entspricht.

Wie der Senat bereits in anderer Sache ausgeführt hat, sind die erwähnten vom BGH geforderten Grundsätze auf die besondere Situation der Fortsetzung eines unter der Geltung des DDR-Rechtes geschlossenen Nutzungsverhältnisses zugeschnitten (Urteil vom 18.3.2004 = 20 U 17/93), für das weder das BKG noch ähnlich gestaltete Vorschriften galten, so daß wegen der in der DDR bestehenden tatsächlichen Lebensverhältnisse nicht ohne weiteres von einer vertraglichen Umgestaltung auf die Geltung des BKG ausgegangen werden konnte. Wie der Senat dort weiter ausgeführt hat, muß etwas anderes gelten, soweit nicht die Frage betroffen ist, welche rechtliche Gestaltung die Fortsetzung eines solchen Nutzungsverhältnisses über die Wende hinaus erfährt, sondern wenn die Parteien, wie im vorliegenden Fall, nach der Wende einen neuen oder weiteren Vertrag über die Nutzung der Parzellen schließen. Daß die Parteien grundsätzlich die Anwendbarkeit des BKG unabhängig davon vereinbaren können, ob die tatsächlichen Voraussetzungen des § 1 BKG vorliegen, hat auch der BGH in der erwähnten Entscheidung nicht in Zweifel gezogen.

Unter Würdigung aller Umstände ist vorliegend davon auszugehen, daß die Parteien unabhängig von der Qualität der tatsächlichen Nutzung in jedem Fall die Anwendbarkeit des BKG jedenfalls im Rahmen der Kündigungsvoraussetzungen vereinbart haben. Das Landgericht hat dies in dem angefochtenen Urteil ausführlich begründet. Auf diese Begründung wird Bezug genommen (Seite 15-17). Lediglich zur Ergänzung und zum Berufungsvorbringen ist zu bemerken:

Ob die am Vertragsschluß beteiligten Personen Nichtjuristen waren, ist unerheblich, soweit die Kl. damit zum Ausdruck bringen will, daß die Parteien die umgangssprachlich üblich benutzte Begrifflichkeit für Erholungs- und Kleingärten gebrauchen wollten. Dies mag sein, steht einer Abrede über die Geltung des BKG aber nicht entgegen. Wenn Parteien, die, wie vorliegend, im Abschluß von Pachtverträgen über derartige Parzellen nicht unerfahren sind, sich auf gesetzliche Kündigungsvorschriften beziehen, wollen deren unmittelbare und eindeutige Geltung, wobei die Motive keine Rolle spielen. Auf das AGB-Gesetz, das insoweit der Wirksamkeit einer solchen Vertragsbestimmung entgegenstehen könnte, hat sich keine Partei gestützt. Aufgrund der dem Wortlaut und dem Sinn nach eindeutigen Vertragsbestimmung, daß sich die Kündigungsfristen nach §§ 8 und 9 BKG richten sollen, mußte den Parteien klar sein, daß jedenfalls die Kündigungsbestimmungen des BKG gelten sollten, wodurch gleichzeitig deutlich wurde, daß die allgemeinen Kündigungsregelungen nach BGB abbedungen sein sollten, und zwar unabhängig davon, ob die Merkmale des § 1 BKG erfüllt sind. Den Parteien hätte es freigestanden, für den Fall, daß es sich nicht um eine Kleingartenanlage nebst kleingärtnerischer Nutzung handelt, es bei der Geltung der Kündigungsregeln des BGB zu belassen. Hätte die Kl. dies gewollt, hätte sie die des BKG überhaupt nicht erwähnen müssen, denn dann würde ohnehin das Kündigungsrecht des BGB gelten, vorausgesetzt, der Zwischenpachtvertrag hätte nicht die Kündigungsvorschriften des § 1 BKG erfüllt.

Welches Motiv dieser Formulierung zugrunde lag, ist unerheblich. Der Bekl. konnte und mußte aufgrund der eindeutigen und unmißverständlichen Wortwahl nur annehmen, daß sich die Kündigung nach §§ 8 und 9 BKG richten sollte, und zwar auch dann, wenn das BKG wegen Fehlens der kleingartenrechtlichen Voraussetzungen nicht zwingend anzuwenden wäre. Daß der Vertrag den umgangssprachlichen Begriff für Erholungs- und Kleingärten enthielt, wie die Kl. behauptet, spricht eher gegen ihre Auffassung, daß sich deshalb die Kündigungsvoraussetzungen nach dem BGB richten würden. Dann hätte jedenfalls die Bezugnahme auf die Kündigungsvorschriften nach dem BKG unterbleiben müssen.

Mit der Bezugnahme auf diese Kündigungsvoraussetzungen steht auch fest, daß damit nicht nur die Kündigungsfristen gemeint sind. Dies hätte keinen erkennbaren Sinn gehabt, denn es ist nicht ersichtlich, weshalb allein die Fristen für eine ordentliche Kündigung sich nach dem BKG und nicht nach dem BGB richten sollten. Hinzu tritt, daß eine solche Auslegung auch deshalb sinnlos wäre, weil überhaupt nicht ersichtlich ist, welche in § 9 II BKG genannten Fristen gelten sollen. Diese Fristen sind unterschiedlich und hängen jeweils von Voraussetzungen ab, die u. a. in § 9 I Nr. 1-6 BKG genannt sind. Ohne diese Voraussetzungen bliebe offen, ob etwa der dritte Werktag im August oder der dritte Werktag im Februar für den spätesten Kündigungstermin maßgebend sein soll, oder wann gar eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des nächsten Monats zulässig ist (vgl. § 9 II nach Nr. 2 BKG). Daraus wird deutlich, daß die Bezugnahme auf die Kündigungsfristen nur deshalb sinnvoll war, weil auch die Kündigungsgründe des § 9 BKG gelten sollten. Ferner wäre eine Bezugnahme auf § 8 BKG ohne eine solche Auslegung völlig unverständlich, denn diese Vorschrift enthält überhaupt keine Kündigungsfristen, sondern regelt die außerordentliche Kündigung wegen Verzuges mit der Pacht oder wegen Vertragsverletzungen. Dies alles belegt, daß den Parteien nicht unterstellt werden kann, eine derart sinnlose, am Wortlaut des Vertrages gleichsam "klebende" Vertragsgestaltung gewollt zu haben, die keine praktische Anwendung ermöglicht.

Ob das Landgericht die Gesprächsniederschrift vom 19.8.1993 unzutreffend gewürdigt hat, wie die Kl. meint, kann offenbleiben. Die Indizwirkung, welche der Notiz nach der Würdigung des Landgerichts zukommt, wäre lediglich ein weiterer, schwächerer Umstand, der für das gewonnene Ergebnis spräche. Für dessen Begründung bedarf es dieser Gesprächsniederschrift nicht, weil sich bereits aus dem Vertrag selbst mit der gebotenen Eindeutigkeit ergibt, daß jedenfalls die Kündigungsvoraussetzungen des BKG als abschließende und spezielle Regelungen im Verhältnis zum Pachtkündigungsrecht des BGB vereinbart wurden.

Entsprechendes gilt für die Frage, ob die Beteiligten durch den Hinweis auf den Eintritt in die ELW unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht hätten, daß sie vom Anwendungsbereich des BKG ausgingen. Würde es sich um eine solche Rechtsansicht der Parteien handeln, würde das einerseits nicht genügen, um auf eine Vereinbarung i. S. e. Umgestaltung des Nutzungsverhältnisses zu schließen, was der BGH in der genannten Entscheidung im einzelnen ausgeführt hat. Andererseits haben, wie soeben bemerkt, die Parteien bereits im Vertrag vereinbart, daß in jedem Falle sich die Kündigung nach dem BKG richten soll, ohne daß der Hinweis auf den Eintritt in die ELW zur Begründung herangezogen werden muß.

Im übrigen hätte es der Kl. freigestanden, die Bezugnahme auf die Kündigungsvorschriften nach dem BKG zu unterlassen und auch nicht die vom Landgericht genannten weiteren Merkmale wie Pachtzinshöhe und Wohnlaubenentgelt, die für einen Kleingarten typisch sind, in den Vertrag einzubeziehen. Wenn die Verhältnisse auf den jeweiligen Parzellen nicht die Merkmale einer Kleingartenanlage erfüllten, hätte dies nahegelegen. Wenn die Kl. hingegen vorgezogen hat, die besonderen Kündigungsvorschriften des BKG zu vereinbaren, die ihr keine besonderen Vorteile brachten, muß sie sich auch daran festhalten lassen.

Das so gewonnene Ergebnis gilt sowohl für den Fall, daß der Bekl. fortwährend seit DDR-Zeiten als Zwischenpächter aufgetreten ist als auch für den Fall, daß der Vertrag vom 28.5.2003 ein Neuabschluß war. (...)