Kleingärtnerische Nutzung

Kleingärtnerische Nutzung; Gartenbauerzeugnisse; Erholungsfläche; Dauerkleingarten; VKSK-Kreisverband; Parzellenpächter; Hauptnutzungsvertrag; Pachtflächen

1. Kleingärtnerische Nutzung i. S. d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG setzt eine mehr als 50 %ige Nutzung der Pachtfläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf voraus.

2. Die der Erholung dienende Fläche darf die gärtnerisch genutzte nicht übersteigen.

3. Zur Rechtsnachfolge von VKSK-Kreisverbänden und rechtzeitigen Umwandlung nach dem Vereinigungsgesetz vom 22. Juni 1990.

4. Soweit das BKleinG bei Pachtflächen gilt und Eigentümer die Gemeinde ist, gelten die Flächen bauplanungsrechtlich als Dauerkleingärten (sogenannter fiktiver Dauerkleingarten).

5. Dauerkleingärten dürfen vom Eigentümer nicht an einzelne Parzellenpächter veräußert werden, weil die vertragliche Nebenpflicht aus dem Hauptnutzungsvertrag den bauplanungsrechtswidrigen Verkauf verbietet.

Die Parteien streiten um die rechtliche Einordnung von Pachtverträgen, die zwischen ihnen bestehen. Der Kl. verlangt von der Bekl. weiterhin die Unterlassung, Grundstücke an die Unterpächter des Kl. zu verkaufen.

Der Kl. ist im Vereinsregister eingetragen und hat als Dachverband 99 eingetragene rechtsfähige Gartenvereine als Mitglieder. Die Bekl. ist eine kleine Landgemeinde. Sie wurde im Wege der Vermögenszuordnung Eigentümerin der streitgegenständlichen Gartengrundstücke.

Die Gärten, um deren Einordnung die Parteien streiten, befinden sich in den Gartenlagen "Am Mühlteich" und "Am Mühlberg".

Das Gelände der Gartenanlage "Am Mühlberg" in einer Größe von 20.636 m2 bestand aus verwildertem Bodenreformland, das an interessierte Bürger aus der nahegelegenen Großstadt Halle/S. verpachtet wurde. Im Jahre 1981 bildete sich die Kleingartensparte "Am Mühlberg", die der Rat des Saalkreises als VKSK-Kleingartensparte registrierte. Der Kreisverband Saalkreis des Verbandes der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter und der Rat der Gemeinde K. schlossen am 4. Januar 1982 einen Pachtvertrag zum Zwecke der kleingärtnerischen Bodennutzung zur Weiterverpachtung an die Mitglieder des VKSK. In einem Festlegungsprotokoll des Rates des Bezirkes Halle vom 9. Mai 1983 heißt es, daß die Sparte "Am Mühlberg" entsprechend dem Beschluß des Rates des Bezirkes Halle vom 23. Dezember 1980 als VKSK-Kleingartenanlage mit produktiver kleingärtnerischer Bodennutzung und einer Bebauung bis maximal 30 m2 gegründet worden ist. Der Rat der Gemeinde führte in seinem Beschluß vom 5. Mai 1983 aus, daß die Anlage "Am Mühlberg" eine Kleingartensparte mit kleingärtnerischer Nutzung des Bodens (Gemüse, Baum- und Beerenobst, Zierpflanzen und Zierrasen) sei. Die Gartenanlage verfügte mit Ablauf des 2. Oktober 1990 über folgende Gemeinschaftseinrichtungen: (...)

Der Gartenanlage schließen sich in östlicher Richtung 18 Grundstücke an, die mit Wohnhäusern bebaut sind. Diese Grundstücke gehörten zu keiner Zeit zum Umfang von Pachtverträgen.

Die Gartenanlage "Am Mühlteich" mit einer Größe von 17.424 m2 bestand zu 80 % aus verwildertem Ödland, das ab 1977 durch den Rat der Gemeinde ebenfalls an interessierte Bürger aus der nahegelegenen Großstadt Halle/S. verpachtet wurde. Im September 1981 wurde die VKSK-Sparte "Am Mühlteich" gegründet und im Oktober 1981 durch den Rat des Landkreises Saalkreis registriert. Der Rat der Gemeinde und der VKSK-Kreisverband schlossen am 4. Januar 1982 einen Pachtvertrag zum Zwecke der kleingärtnerischen Bodennutzung zur Weiterverpachtung an die Mitglieder des Pächters. In dem Festlegungsprotokoll des Rates des Bezirkes Halle vom 9. Mai 1983 heißt es, daß die Sparte am "Am Mühlteich" entsprechend dem Beschluß des Rates des Bezirkes Halle vom 23. Dezember 1980 als VKSK Wochenendsiedlersparte mit teilproduktiver kleingärtnerischer Bodennutzung und einer Bebauung von maximal 30 m2 gegründet worden ist. Der Rat der Gemeinde führte in seinem Beschluß vom 5. Mai 1983 aus, daß die Anlage des VKSK "Am Mühlenteich" eine Wochenendsiedlersparte mit teilproduktiver Nutzung des Bodens (d. h. Anbau von Obst und Gemüse auf einer Fläche von mindestens 50 % der gesamten Grundstücksfläche) sei. Die Gartenanlage verfügte mit Ablauf des 2. Oktober 1990 über folgende Gemeinschaftseinrichtungen:

- 2.510 m2 gemeinsame Wege, davon 1.400 m2 befestigt

- eine Brücke über den Mühlgraben

- befestigte Parkplätze für Automobile

- 1.600 Meter Außenzaun mit zwei Außentoren

- Brauchwasseranlage mit ca. 800 Meter Leitungen

- Trinkwasseranlage mit drei Zapfstellen

- Elektroanlage mit 530 Meter Erdkabel und zehn Verteilerkästen

- zwei Informationskästen.

Ziffer 2.3 der Ortssatzung der Bekl. vom 25. März 1982 lautet:

Die seit 1981 bestehenden Anlagen des VKSK sind in einem gepflegten und dem Ortsbild angepaßten Zustand zu halten, einschließlich der Wege in den Anlagen. Im Vordergrund steht dabei aber die gärtnerisch-produktive Nutzung, die ihren Niederschlag in der Verbesserung der Eigenversorgung der Bevölkerung mit Obst und Gemüse finden muß. Das nicht für persönliche Zwecke benötigte Obst und Gemüse ist den Bürgern der Gemeinde über Ankaufstellen anzubieten. Zur Sicherung der Naherholung ist die Begehbarkeit der Anlagen "Am Mühlberg" und "Am Mühlteich" für alle Bürger zu garantieren.

Die Bekl. hat in der Vergangenheit Gartengrundstücke an die Nutzer veräußert und beabsichtigt auch für die Zukunft die weitere Veräußerung der in ihrem Eigentum stehenden Gartengrundstücke. (...)

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. (...)

I. Die Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg. II. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Feststellung des Bestehens von Kleingartennutzungsverhältnissen nach dem Bundeskleingartengesetz und auf Unterlassung von Verkäufen von Gartenparzellen an die jeweiligen Nutzer zu. (...)

1.) Der Antrag der Kl. auf Feststellung des Bestehens eines dem Bundeskleingartengesetz unterfallenden Hauptnutzungsvertrages zwischen den Parteien dieses Rechtsstreites ist zulässig. Der Gegenstand einer Feststellungsklage nach § 256 Abs. 1 ZPO kann nur die aus einem Sachverhalt abgeleitete rechtliche Beziehung einer Person zu einer anderen oder zu einem Gegenstand sein. Hingegen können einzelne rechtserhebliche Ele-mente oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses nicht Gegenstand einer zulässigen Feststellungsklage sein, wohl aber einzelne Beziehungen und Folgen eines Rechtsverhältnisses, soweit sich das Interesse gerade auf sie bezieht. Damit kann die Kl. die Feststellung begehren, daß der zwischen ihnen bestehende Pachtvertrag auch den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes unterfällt. Das Feststellungsinteresse liegt in den enormen Unterschieden bei der Behandlung einer Gartenparzelle im Beitrittsgebiet, die sich entweder nach dem Bundeskleingartengesetz oder dem Schuldrechtsanpassungsgesetz richtet (so auch BGH ZOV 2000, 98; GE 2000, 468; VIZ 2000, 159). Es kommt hinzu, daß die Einordnung des Rechtsverhältnisses entscheidend davon abhängt, ob mit Ablauf des 2. Oktober 1990 die tatsächlichen Voraussetzungen des § 1 BKleingG vorgelegen haben, was der Senat im weiteren noch ausführen wird. (...)

2.) Der Kl. ist als Zwischenpächter der von der Bekl. gepachteten streitgegenständlichen Grundstücke für den geltend gemachten Feststellungsanspruch aktivlegitimiert.

Unstreitig ist zwischen dem Rat der Gemeinde K. und dem VKSK-Kreisverband Saalkreis ein Pachtvertrag über die streitgegenständlichen Flächen zur kleingärtnerischen Nutzung zustande gekommen. Der Bekl. ist zwar zuzugeben, daß sich eine Umwandlung des VKSK-Kreisverbands S. in den Kl. nicht ohne weiteres nachvollziehen läßt. Die Umwandlung dürfte jedoch wie folgt geschehen sein: Nach § 4 der Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und die Kleintierzucht vom 3. Dezember 1959 war allein dem VKSK das Zwischenpachtprivileg, also die Befugnis, Grundstücke zum Zwecke der Weiterverpachtung an Kleingärtner anzupachten, zuerkannt worden. In Ausübung dieses Privilegs schlossen in der Rechtswirklichkeit die Kreisverbände des VKSK - hier der Kreisverband Saalkreis - die Zwischenpachtverträge (vgl. ergänzend Kärsten NJ 1994, 104). Der Kreisverband war nach § 2 Abs. 1 der Verordnung über das Kleingarten- und Siedlungswesen und die Kleintierzucht eine juristische Person und hatte sich gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 nur bei dem Rat des Kreises - Abteilung Land- und Forstwirtschaft - registrieren zu lassen. Eine Änderung der Rechtslage bahnte sich im Zusammenhang mit den als Wende bezeichneten politischen Umwälzungen in der DDR an. Die Kreisverbände hatten sich gemäß § 22 Abs. 1 des Gesetzes über Vereinigungen - Vereinigungsgesetz - vom 21. Februar 1990 (GBl. DDR I, S. 75), geändert durch das Gesetz zur Änderung und Ergänzung des Gesetzes über Vereinigungen - Vereinigungsgesetz - vom 22. Juni 1990 (GBl. DDR I, S. 470 und S. 546), innerhalb von sechs Monaten bei dem für ihren Sitz zuständigen Kreisgericht registrieren zu lassen. Der Kl. hat hierzu vorgetragen, daß am 9. August 1990 eine Mitgliederversammlung nach den Vorschriften des VKSK einberufen worden sei, die den Kreisverband Saalkreis umgewandelt habe. Die Registrierung selbst nahm das Kreisgericht der Stadt Halle am 22. August 1990 vor. Der Kl. wurde unter dem Namen "Kreisverband der Garten- und Wochenendsiedlerfreunde Saalkreis e. V." unter der laufenden Nummer 399 in das Vereinigungsregister ein-getragen und erhielt damit noch binnen der Frist des § 22 VereingG bis zum 31. August 1990 die Rechtsfähigkeit nach § 4 Abs. 1 VereinigG. Als rechtsfähige Vereinigung, die vor dem 3. Oktober 1990 entstanden war, bestand sie gemäß Art. 231 § 2 EGBGB auch nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland fort. § 20 a Nr. 9 BKleingG leitete das Zwischenpachtprivileg auf den Kl. über, indem die kleingärtnerische Ge-meinnützigkeit gemäß § 2 BKleingG, die für den Abschluß von Zwischenpachtverträgen gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 BKleingG erforderlich ist, unterstellt wird. Unabdingbare Voraussetzung ist nur die Rechtsfähigkeit des Vereins, die im Fall des Kl. vorliegt (Kärsten NJ 1994, 104 [107 f.]; Mainczyk, Bundeskleingartengesetz 7. Auflage, § 20 a Rdnr. 19-19 b).

Es kommt hinzu, daß die Bekl. den Kl. seit dieser Zeit durchgehend als Pächter der streitgegenständlichen Flächen anerkannt hat, so daß es der Bekl. schon aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Fallgruppe venire contra factum proprium) verwehrt ist, die Pächterstellung jedenfalls ohne einen substantiierten Vortrag zu bestreiten. Selbst bei einer unterstellten fehlgeschlagenen Umwandlung ist von einer konkludenten Übertragung aller Vertragsverhältnisse auszugehen, der die Bekl. noch vor Ablauf des 2. Oktober 1990 ebenso konkludent zugestimmt hat. 3.) Die beiden Gartenanlagen "Am Mühlberg" und "Am Mühlteich" erfüllten mit Ablauf des 2. Oktober 1990 die sachlichen Voraussetzungen, die § 1 Abs. 1 BKleingG an Kleingartenanlagen stellt. Dem Kl. ist der Beweis seiner entsprechenden Behauptung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des erkennenden Senates gelungen. Die nicht-kleingärtnerischen Nutzungsverhältnisse unterlagen bis zum 31. Dezember 1994 dem insoweit fortgeltenden ZGB der DDR und unterliegen heute gemäß §§ 2 Abs. 3 S. 1, 3, 8 Abs. 2 des Gesetzes zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet (Schuldrechtsanpassungsgesetz - SchuldRanpG) vom 21. September 1994 (BGBl. I, S. 2538) diesem Gesetz, das gegenüber der Rechtsstellung nach dem BKleinG aus der Sicht des Nutzers einen geringeren Schutz gewährt.

b) Die kleingärtnerische Nutzung ist in § 1 Abs. 1 BKleingG legaldefiniert. Danach setzt sich die kleingärtnerische Nutzung aus der nicht erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und der Nutzung der Gartenparzelle zur Erholung zusammen. aa) Das zentrale Element der nicht erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung knüpft an § 1 Abs. 1 Kleingarten- und Kleinpachtlandordnung - KGO - vom 31. Juli 1919 (RGBl. I, S. 1371) an. Die Richtlinien zur KGO (Rundschreiben des Reichswirtschaftsministers vom 1. Oktober 1919, Az. VI 5/12) konkretisieren den Rechtsbegriff als Nutzung, die die Er-zeugung von Gemüse, Obst und anderen Früchten oder von Futter für Kleintierhaltung durch Selbstarbeit des Gartenbesitzers oder seiner Fami-lie zwecks Versorgung seines und seiner Familie Eigenbedarfes unter Verwendung kleiner Werkzeuge zum Gegenstand hat. Durch die Verwendung des Wortes "insbesondere" in § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wird die Bepflanzung von Gartenflächen mit Zierbäumen, Sträuchern und Ra-sen nicht ausgeschlossen. Lediglich Waldbäume und andere hochstämmige Bäume werden von der kleingärtnerischen Nutzung nicht mehr um-faßt. Wegen des Funktionswandels der Gartenparzellen hat der Gesetzgeber ausdrücklich auch die Erholungsfunktion mit in den Gesetzestext aufgenommen. Es ist in der Rechtsprechung umstritten, welchen Umfang die Erholungsfunktion einnehmen darf. Die Auffassungen reichen von einem Überwiegen der Nutzungsfunktion über die Zulässigkeit des Überwiegens der Erholungsfunktion (BVerwG NVwZ 1984, 581 [582]) bis zu der von dem Landgericht Potsdam im Urteil vom 3. November 1998 (A 2. 6 S 83/97) vertretenen extremen Aufffassung, daß die Fruchtziehung nur keine Alibifunktion haben dürfe, so daß der Anbau von Gartenfrüchten auf 25 % der Gartenfläche noch ausreichend sei. Der erkennende Senat schließt sich der Meinung von Otte in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 BKleingG Rdnr. 8 und Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Auflage, § 1 Rdnr. 9 an, nach der die der Erholungsfunktion dienende Fläche nicht die gärtnerisch genutzte Fläche übersteigen darf. (1.) Der Gesetzgeber ist bei den Beratungen zum BKleingG davon ausgegangen, daß in der modernen Gesellschaft zum wirtschaftlichen Nutzen eine Freizeit- und Erholungsfunktion dazugetreten sei. In der arbeitsteiligen Industriegesellschaft hätten die Kleingärten eine wichtige sozialpolitische Funktion, indem sie einen Ausgleich zu den Mängeln im Wohnbereich und eine Möglichkeit zur Selbstverwirklichung böten. In einem weiteren Sinne fördere das Kleingartenwesen die Volksgesundheit. Die Entwicklung des Kleingartenwesens habe gezeigt, daß die wirtschaftliche Nutzung in Zeiten wirtschaftlicher Schwierigkeiten immer wieder in den Vordergrund getreten sei. In Anbetracht der Preissteigerungen und der allgemeinen Einkommensentwicklung Anfang der achtziger Jahre ist der Gesetzgeber von solchen Problemen ausgegangen. Insbesondere kinderreiche Familien mit nur einem Ernährer in den unteren und mittleren Einkommensbereichen seien von der Preissteigerung betroffen (BT-Dr. 9/1900). (2.) Entscheidend für den erkennenden Senat ist die Überlegung, daß in jedem Gesetz bestimmte Tatbestandsmerkmale bestimmte Rechtsfolgen bedingen. Die einschränkenden Rechtsfolgen, die von den Grundstückseigentümern zu tragen sind und im übrigen auch sehr weitgehend in das kommunale Selbstverwaltungsrecht eingreifen (Art. 28 Abs. 2 GG), was für die Bekl. der Anlaß war, gegen

kennenden Senat ist die Überlegung, daß in jedem Gesetz bestimmte Tatbestandsmerkmale bestimmte Rechtsfolgen bedingen. Die einschränkenden Rechtsfolgen, die von den Grundstückseigentümern zu tragen sind und im übrigen auch sehr weitgehend in das kommunale Selbstverwaltungsrecht eingreifen (Art. 28 Abs. 2 GG), was für die Bekl. der Anlaß war, gegen die beiden im Dorfzentrum liegenden Kleingartenanlagen vorzugehen, müssen auf der Tatbestandsseite eine Rechtfertigung finden. Sie fanden die Rechtfertigung in der Vergangenheit, und dies war jeweils ein Spiegelbild der deutschen Geschichte. Nachdem die von dem Leipziger Orthopäden Daniel Gottlob Moritz Schreber (1808-1861) begründete Bewegung ihr Schwergewicht noch in der Förderung des Gemeinschaftssinnes und der Erziehung zur Naturliebe sah und insbesondere auch die Jugend zu einer seelischen und körper-lichen Ertüchtigung heranführen wollte, entstanden um 1900 auf der an-deren Seite auf Initiative des Geheimen Regierungsrates Bielefeldt, dem ersten Leiter der 1916 gegründeten Zentralstelle für den Gemüseanbau im Kleingarten, die "Arbeitergärten vom Roten Kreuz", bei der die Be-kämpfung der Tuberkulose als einem der Volksgesundheit dienenden Ziel im Vordergrund stand. Mit Ausbruch des Ersten Weltkrieges sollten die Versorgungsnöte durch die Förderung der Kleingartenbewegung ge-lindert werden. Das deutsche Kaiserreich gründete die Zentralstelle für den Gemüseanbau im Kleingarten. Nach dem Ersten Weltkrieg fand ein weiterer Grund für die Förderung des Kleingartenwesens seinen Ausdruck in der Dritten Verordnung des Reichspräsidenten zur Sicherung der Finanzen und zur Bekämpfung politischer Ausschreitungen vom 6. Oktober 1931 (RGBl. I, S. 537). Um die Erwerbslosigkeit zu verringern und um den Erwerbslosen die Beschaffung ihres Lebensunterhaltes zu erleichtern, wurde ein dem Reichskanzler direkt unterstellter Reichskommissar bestellt, dem weitgehende Befugnisse bei der Beschaffung von Kleingartenland eingeräumt wurden. Mit Ausbruch des Zweiten Weltkrieges stieg die Bedeutung der Kleingärten für die Kriegswirtschaft bei der Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln und bei der Unterbringung der Luftkriegsbetroffenen (§ 10 Abs. 1 S. 1 KSchVO) wieder an. Der Reichsarbeitsminister setzte durch Verordnung vom 27. September 1939 wesentliche Teile der Kleingartenordnung außer Kraft und beseitigte die Kündigung aus wichtigem Grund. Da die Bereitschaft abgesunken war, Grundflächen für Kleingartenzwecke zur Verfügung zu stellen, erging die Verordnung über Kündigungsschutz und andere kleingartenrechtliche Vorschriften vom 23. Mai 1942 (RGBl. I, S. 343) - Kündigungsschutzverordnung -, die die Kündigung teilweise wieder zuließ. In veränderter Fassung wurde die KSchVO am 15. Dezember 1944 neu bekanntgemacht (RGBl. I, S. 347). (3.) Danach können die einschneidenden Rechtsfolgen, die in der deutschen Vergangenheit jeweils eine Rechtfertigung fanden, nicht für einen anderen Sachverhalt gelten, indem die Tatbestandsvoraussetzungen anders verstanden werden, weil einfach behauptet wird, die tatsächliche Situation habe sich geändert, und nunmehr habe die Fruchtziehung in den Gartenparzellen nur noch eine untergeordnete Bedeutung. Diese Auffassung verstößt klar und eindeutig gegen den Gewaltenteilungsgrundsatz, weil sie nichts mehr mit der der richterlichen Gewalt vorbehaltenen Auslegung von Gesetzen zu tun hat, sondern sich an die Stelle des Gesetzgebers stellt. Es kommt hinzu, daß sich die tatsächliche Situation

den Gartenparzellen nur noch eine untergeordnete Bedeutung. Diese Auffassung verstößt klar und eindeutig gegen den Gewaltenteilungsgrundsatz, weil sie nichts mehr mit der der richterlichen Gewalt vorbehaltenen Auslegung von Gesetzen zu tun hat, sondern sich an die Stelle des Gesetzgebers stellt. Es kommt hinzu, daß sich die tatsächliche Situation gegenüber dem Zeitpunkt der Verkündung des Bundeskleingartengesetzes im Jahre 1983 nicht so wesentlich geändert hat, daß etwa die seinerzeitigen Erwägungen des Gesetzgebers heute gar keiner tatsächlichen Grundlage mehr entsprechen würden. bb) Die kleingärtnerisch genutzte Landfläche muß sich zudem in einer Anlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen befinden. Eine Anlage nach dem Bundeskleingartengesetz ist mehr als die (zufällig erscheinende) Nähe von Einzelgärten auf der Erdoberfläche, sondern sie bedarf gemeinschaftlicher Einrichtungen. § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG nennt beispielhaft Wege und die nach der deutschen Rechtstradition entscheidenden Spielflächen und Vereinshäuser. Der Gesetzgeber ging dabei davon aus, daß bereits ein Kinderspielplatz, wie er in der Anlage "Am Mühlteich" vorhanden war, ausreichend sei, um den Anlagenbegriff zu erfüllen (BT-Dr. 9/1900, S. 12). Es kommt hinzu, daß der Umfang der Gemeinschaftseinrichtungen, die den Anlagenbegriff erfüllen, auch wesentlich von der Anzahl der geographisch zusammengefaßten Kleingärten mitbestimmt wird. Schließlich dürfen bei der wertenden Betrachtung nicht die Schwierigkeiten bei der Versorgung mit Materialien außer Betracht gelassen werden, denen die Kleingärtner in der DDR unterlagen. Der erkennende Senat hält es demzufolge für angemessen, die bestehenden Einrichtungen, darunter die Wasserversorgungsleitungen, als ausreichend für eine gemeinschaftliche Anlage im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG anzusehen. Entgegen der Auffassung von Mollnau (in NJ 1997, 466 [467]) bedarf es bei kleineren Kleingartenanlagen nicht zwingend Anlagenteilen, die Orte der Kommunikation sind. Zwar ist die Kleingartenidee inhärent, daß die kleingärtnerische Nutzung in einem sozialen Umfeld erfolgen und zu einem Gemeinschaftsgefühl führen soll. Bei kleinen Anlagen ergibt sich das Zusammengehörigkeitsgefühl aber bereits aus der Nähe der Kleingärten, wenn nur darüber hinaus Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden sind.

c) Dem Kl. ist der Beweis seiner Behauptung, die Fläche in den Gartenanlagen "Am Mühlberg" und "Am Mühlteich" sei mit Ablauf des 2. Oktober 1990 kleingärtnerisch, d. h. mit einem Fruchtziehungsanteil auf wenigstens 50 % der Fläche, genutzt worden, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gelungen. (...)

(4.) (pp.)

(5.) Dem Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Unterlassung des Verkaufes der Gartenparzellen an die jeweiligen Nutzer gemäß einer Nebenpflicht aus dem Hauptnutzungsvertrag zu. Nach der deutschen Rechtstradition gehört die Nutzung fremden Eigentums zum Wesensmerkmal eines Kleingartens (BVerwG NVwZ 1984, 581; Ehrenforth RdL 1950, 132 ff.; RdL 1966, 29; Wiethaup ZMR 1970, 193). Der Gesetzgeber hat demgemäß die Eigentümergärten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG aus dem Regelungsbereich des BKleingG herausgenommen.

a) Soweit die Kleingärten betroffen sind, für die die Bekl. einen Zwischenpachtvertrag abgeschlossen hat, besteht ein Unterlassungsanspruch des Kl. bereits als vertragliche Nebenpflicht. (...)

b) Für die an den Kl. zwischenverpachteten Grundstücke kommt hinzu und für die unmittelbar von der Bekl. an die Nutzer verpachteten Grund-stücke gilt allein, daß der Verkauf der Kleingartenparzellen nach öffentli-chem Bauplanungsrecht verboten ist. Nach § 20 a Nr. 2 BKleingG gelten Kleingärten, deren Fläche sich im Eigentum einer Gemeinde befindet, bauplanungsrechtlich als Dauerkleingarten nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 Bau-GB (sog. fiktiver Dauerkleingarten). Die Kleingärten werden so behandelt, als ob eine bestandskräftige Beplanung des Gebietes mit der Nut-zung von Dauerkleingarten besteht. Die Einordnung hat zur Folge, daß Kleingartenpachtverträge gemäß § 6 BKleingG nur auf unbestimmte Dauer geschlossen werden können, und daß eine Nutzungsänderung erst nach einer Änderung des Bebauungsplanes oder nach einer bestandskräftigen Planfeststellung in Betracht kommt. Es ist sachgerecht, zwischen den Gemeinden und den sonstigen Dritten zu differenzieren, weil nur den Gemeinden die Beschaffung von Kleingartenland für die Bevölkerung obliegt. Da ein Kleingarten im Sinne des § 1 Abs. 1 BKleingG inhaltlich deckungsgleich mit einem Dauerkleingärten im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB ist, ist die Grundfläche aus öffentlichem Bauplanungsrecht zwingend kleingärtnerisch zu nutzen. Da Eigentümergärten aus dem Regelungsbereich des Bundeskleingartengesetzes gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG herausgenommen sind, verstößt der Verkauf der Kleingartenparzellen an die jeweiligen Kleingärtner gegen die Festsetzungen im fiktiven Bebauungsplan (BVerwG NVwZ 1984, 581; OVG Berlin, Urteil vom 15. August 1980, Az. 2 B 33/78 zitiert nach BT-Dr. 9/1900, S. 26; BT-Dr. 11/7817, S. 173; Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Aufl., § 1 Rdnr. 45 a, zweifelnd BVerwG ZfBR 1992, 241 [242]). Der Kl. kann demzufolge von der Bekl. die Unterlassung des Verkaufes sämt-licher Grundstücke verlangen. Die ein Schuldverhältnis kennzeichnenden Hauptleistungspflichten werden jeweils durch vertragliche Nebenpflichten ergänzt (Palandt-Heinrichs, BGB 60. Auflage, § 242 Rdnr. 23 ff.). Die Parteien dieses Rechtsstreites gehen für die Gartenanlage "Am Mühlberg" von der Nutzung als Kleingartenanlage nach den tatbestandlichen Voraussetzungen des Bundeskleingartengesetzes aus. Selbst wenn die genannten Flurstücke nicht Gegenstand des Pachtvertrages sind, ge-fährdet die Absicht der Bekl., diese Flurstücke an die jeweiligen Nutzer zu veräußern, auch die Durchführung des Zwischenpachtvertrages, weil ab einer bestimmten Anzahl von Eigentümergärten nicht mehr von einer Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes gesprochen werden kann. Der Bekl. obliegt daher auch die vertragliche Nebenpflicht, den bauplanungsrechtswidrigen Verkauf der nicht vertragsgegenständlichen Grundstücke zu unterlassen (§ 242 BGB).