Kleinere Putzschäden und Graffiti noch kein „schlechter Instandhaltungszustand”

Kleinere Putzschäden und Graffiti noch kein „schlechter Instandhaltungszustand”; Energieverbrauchskennwert und Endenergiebedarfskennwert

Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzungen im und am Gebäude stellen noch keinen „schlechten Instandhaltungszustand" im Sinne des Berliner Mietspiegels 2013 dar.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Der Kl. verlangt von den Bekl. weitere Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen; die Bekl. hatten bereits eine Teilzustimmung abgegeben. Vorliegend geht es noch um Auslegungen der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel hinsichtlich der Merkmalgruppe 4. Die Zustimmungsklage hatte Erfolg.

Die nach Abzug des Betriebskostenanteils begehrte Nettokaltmiete von 5,18 €/m2 liegt unter dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes und übersteigt unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe der Spanneneinordnung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 287 ZPO). [...]

Die Merkmalgruppe 4 Gebäude ist ebenfalls positiv zu werten. Hierbei liegt das wohnwerterhöhende Merkmal des Energieverbrauchskennwertes von kleiner als 120 kW h/(m2a) vor, was durch den Energieausweis vom 20. August 2007 mit einem ausgewiesenen Wert von 104 kWh/(m2a) belegt ist. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist unschädlich, dass dieser Wert verbrauchsabhängig beziffert wurde, denn das ist gerade Gegenstand dieses wohnwerterhöhenden Merkmals. Das wohnwertmindernde Merkmal des schlechten Instandhaltungszustandes des Gebäudes steht indes nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Ausweislich der vom Kl. und den Bekl. beigebrachten Fotos sind zwar Putzschäden, Graffiti und Abnutzungen im und am Gebäude erkennbar. Diese nehmen aber keinen derart erheblichen Umfang ein, dass ein schlechter - also ein deutlich hinter dem durchschnittlichen Instandhaltungszustand ähnlicher Gebäude zurückbleibender - Instandhaltungszustand anzunehmen ist. Zudem bestehen keine festen Renovierungsfristen, und erhebliche Verunreinigungen im Treppenhaus sind nicht erkennbar.

Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzungen im und am Gebäude stellen noch keinen „schlechten Instandhaltungszustand" im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar.

Einer Mieterhöhung des Klägers hatten die Beklagten nur teilweise zugestimmt. Eine weitergehende Zustimmung lehnten sie ab, weil das Gebäude in einem schlechten Instandhaltungszustand sei. Die weitergehende Zustimmungsklage des Vermieters war erfolgreich.

Kleinere Putzschäden, Graffiti im und am Gebäude seien zwar vorhanden, aber nicht so erheblich, dass ein schlechter – „also ein deutlich hinter dem durchschnittlichen Instandhaltungszustand ähnlicher Gebäude zurückbleibender" – Instandhaltungszustand anzunehmen sei.

Der Vermieter hatte für sich auch einen Energieverbrauchskennwert von kleiner als 120 kWh/(m2a) in Anspruch genommen, der Mieter hatte gemeint, der ausgewiesene Energieverbrauchswert aus dem Energieausweis sei nicht maßgeblich, weil verbrauchsabhängig. Das Gericht: Nach dem Mietspiegel sei ja gerade der Verbrauchskennwert entscheidend.

Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 gibt bei gutem energetischem Zustand von Gebäuden in der Merkmalgruppe 4 die Möglichkeit, bis zu drei Positivpunkte (umgekehrt bei schlechtem Zustand drei Negativpunkte) zu sammeln.

Einen Pluspunkt gibt es für Gebäude, deren Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m2a) ausweist, zwei Positivpunkte, wenn der Wert kleiner als 100 kWh/(m2a) ist, und drei Pluspunkte, wenn der Wert kleiner als 80 kWh/(m2a) ist. Energieverbrauchskennwert bedeutet, dass er aus einem verbrauchsabhängigen Energieausweis entnommen worden ist.

Wird der Wert dagegen aus einem Energiebedarfsausweis entnommen, dürfen die genannten Werte um 20 % erhöht werden. Das heißt: Einen Pluspunkt gibt es bei einem Energiebedarfskennwert von unter 144 kWh/(m2a), zwei Punkte bei einem Wert von unter 120 kWh/(m2a) und drei Punkte bei einem Wert unter 96 kWh/(m2a).