Kleinere Instandhaltungen

Kleinere Instandhaltungen; Reinigung des Badewannenabflusses

1. Der Mieter ist nicht verpflichtet, den im Fußboden liegenden Traps des Badewannenabflusses regelmäßig zu reinigen.

2. Das gilt auch dann, wenn der Mieter kleinere Instandhaltungen nach § 28 Abs. 3 II. BV übernommen hat.

Die Bekl. haben widerrechtlich die Miete für den Monat April 1997 um 178,25 DM gekürzt. Als Begründung haben sie eine Rechnung der Rohrreinigungsfirma R. den Kl. zugeleitet.

Die Bekl. sind nach § 14 Ziff. 2 des Mietvertrages gehalten, "alle Teile der Mietsache ... die sanitären Einrichtungen ... so pfleglich zu behandeln, daß sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt werden." Nach der Hausordnung gehört es zu den "Sorgfaltspflichten des Mieters" die "... Be- und Entwässerungsanlagen ... nicht zu beschädigen, insbesondere Verstopfungen der Abwasserrohre zu verhindern."

Diese Pflicht haben die Bekl. verletzt, indem sie den Bodenablauf des Bades nicht turnusgemäß ordnungsgemäß warteten und säuberten. Sie haben eine Säuberung solange unterlassen, daß die zur Öffnung des Ablaufes vorhandene Vierkantschraube festgefressen war. Im Bodenablauf hatte sich im Laufe der Nutzdauer der Bekl. soviel Kalkstein abgesetzt, daß der Bodenablauf schließlich verstopfte.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kl. können nicht 178,25 DM als restliche Miete für den Monat April 1997 verlangen. Der Anspruch gem. § 535 BGB ist durch die Aufrechnung mit der Rechnung der Rohrreinigungsfirma R. vom 7. April 1997 erloschen. Die Bekl. können nämlich gemäß § 538 BGB den Ersatz dieser Kosten verlangen. Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß die Bekl. die sogenannten kleinen Instandhaltungen für die mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung übernommen haben. Zwar ist eine Mietsenkung um 1,90 DM pro Quadratmeter gemäß § 28 Abs. 3 II. BerechnungsVO vereinbart. Jedoch werden durch diesen Mietzinsnachlaß nur derartige Arbeiten an Installationsgegenständen unter anderem für Wasser berücksichtigt, die oberhalb des Fußbodens bzw. der Wände liegen (vgl. insoweit auch BGH NJW 1989 S. 2248).

Dieselbe Regelung ergibt sich im übrigen auch aus der schriftlichen Vereinbarung in der Anlage zum Mietvertrag vom 4. Juli 1988, in der ausgeführt ist, daß lediglich Enwässerungseinrichtungen über dem Fußboden unter die kleinen Instandhaltungen zu rechnen sind. Bei dem Traps handelt es sich jedoch um eine Einrichtung, die unterhalb des Fußbodens liegt. Denn dieser Traps ist bündig mit einem Gitter an der Fußbodenoberfläche abgeschlossen, wobei sich dann die eigentliche Entwässerung trichterförmig in die unteren Schichten des Fußbodens zieht. Der aufrechenbare Anspruch der Bekl. ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie eine Vertragsverletzung durch die Nichtreinigung des Abflusses begangen hätten.

Zwar sind sie nach dem Mietvertrag verpflichtet, die gemietete Wohnung pfleglich zu behandeln und gemäß der Hausordnung insbesondere Verstopfungen des Abwasserrohres zu verhindern, so daß keine Schäden entstehen können. Für das im Fußboden liegende Abflußrohr der Badewanne besteht eine solche Pflicht aber nicht. Denn die Reinigungspflicht kann nur solche Einrichtungen betreffen, die dem häufigen Zugriff der Bekl. unterliegen. Sonst haben die Bekl. gar keine Möglichkeit, durch sorgsame Behandlung Schäden zu verhindern (vgl. BGH aaO.). Ein ständiger Zugriff auf den Abfluß der Badewanne ist den Bekl. aber bereits dadurch verwehrt, daß dieser nur durch eine sogenannte Revisionsklappe zugänglich ist.

Der Bodenablauf für die Badewanne war durch eine Revisionsklappe zugänglich; der Traps hatte sich im Laufe der Zeit mit Kalk zugesetzt. Nachdem der Mieter den Vermieter erfolglos zur Reinigung aufforderte, beauftragte er selbst ein Unternehmen und verrechnete die Kosten mit der Mietzahlung.

Zu Recht, wie das Amtsgericht Spandau mit Urteil vom 9. Dezember 1997 meinte. Dem Vermieter half auch nicht die Berufung auf die Übernahme kleinerer Instandhaltungen durch den Mieter, da dies nach Auffassung des Gerichts nur für dem täglichen Zugriff des Mieters ausgesetzte Installationsgegenstände gilt.

Wir halten das Urteil für zutreffend. Die Folgen des üblichen Gebrauchs hat der Vermieter nach § 536 BGB zu beseitigen (Instandhaltungspflicht). Eine entgegenstehende Regelung im Vertrag ist nur sehr eingeschränkt möglich. Zu den kleineren Instandhaltungen gehört es in der Tat nicht, eine Revisionsklappe zu öffnen und einen Traps zu reinigen. Dazu kommt, daß der Bundesgerichtshof ausdrücklich festgestellt hat, daß der Mieter auch bei Übernahme kleinerer Instandhaltungen nicht zur Selbstvornahme verpflichtet ist. Vielmehr muß sich der Vermieter in jedem Fall mit den Handwerkern herumschlagen und kann allenfalls die Kosten vom Mieter zurückverlangen.