„Kleine” Wertminderung des gekauften Hausgrundstücks wegen teilweise fehlender Baugenehmigung für bebaute Fläche

„Kleine” Wertminderung des gekauften Hausgrundstücks wegen teilweise fehlender Baugenehmigung für bebaute Fläche; Schwarzbau; Grundstückskauf; Außenbereich; Schadensersatz für frustrierte Aufwendungen; vergebliche Aufwendungen

Die Käufer eines Hausgrundstücks können zumindest die „kleine" Wertminderung von dem Verkäufer verlangen, wenn die Baugenehmigung nicht für alle Teile des auf dem gekauften Grundstück errichteten Gebäudes erteilt worden war und auch nicht erteilt werden konnte, weil das Grundstück im Außenbereich liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 28. Dezember 2003 kauften die Kl. von den Bekl. deren, wie sie wussten, im Außenbereich von Weimar gelegenes Wohnhaus unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel für 235.000 €. Im Frühjahr 2004 räumten die Bekl. das Anwesen. Die Kl. zahlten den Kaufpreis und wurden als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Als sie die Genehmigung für einen größeren Umbau des Gebäudes beantragten, stellte sich heraus, dass von dem Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt 198 m2 ein Teil, der etwa 80 m2 in Anspruch genommen hat, ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden war. Die Stadt genehmigte ihnen nur einen Umbau, der einen Rückbau der nicht genehmigten Teile des Gebäudes enthielt. Zur Umsetzung dieser Planung ließen die Kl. das Gebäude einschließlich der Fundamente abbrechen. Zur Errichtung des vorgesehenen Neubaus kam es nicht, weil ein Nachbar Rechtsmittel einlegte und die Stadt die Genehmigung mit der Begründung versagte, mit dem Abbruch des Altbaus sei der Bestandsschutz erloschen. Die Kl. verkauften das Grundstück für 22.000 € als Gartenland weiter und verlangen jetzt einen Teilbetrag von 50.000 € als Schadensersatz, den sie mit insgesamt etwa 271.000 € angeben. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Dagegen wenden sich die Kl. mit der Nichtzulassungsbeschwerde, deren Zurückweisung die Bekl. beantragen.

2 Die Nichtzulassungsbeschwerde ist begründet. Das angefochtene Urteil ist nach § 544 Abs. 7 ZPO aufzuheben, da das Berufungsgericht den Anspruch der Kl. auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat.

3 1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (BVerfGE 83, 24, 35; 96, 205, 216) und erhebliche Beweisanträge nach den Grundsätzen der Zivilprozessordnung zu berücksichtigen (BVerfGE 50, 32, 36; 69, 141, 144; NJW 2009, 1585, 1586). Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht geworden.

4 2. Es hat die Berufung der Kl. mit der Begründung zurückgewiesen, der geltend gemachte Schaden beruhe nicht auf der fehlenden Baugenehmigung, sondern auf dem voreiligen Abbruch des vorhandenen Gebäudes, den die Kl. selbst zu vertreten hätten. Dabei hat es entscheidungserheblichen Vortrag der Kl. übergangen.

5 a) Nach ihrem Vortrag können die Kl. dem Grunde nach von den Bekl. nach § 437 Nr. 3 i.V.m. §§ 311 a Abs. 2, 284 BGB Schadensersatz statt der Leistung und Ersatz frustrierter Aufwendungen verlangen. Das verkaufte Grundstück war mangelhaft. Die nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB geschuldete Baugenehmigung war nicht für alle Teile des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes erteilt und konnte für diese auch nicht erteilt werden, weil das Grundstück im Außenbereich liegt. Dieses Leistungshindernis haben die Bekl. nach dem Vortrag der Kl. schon deshalb zu vertreten, weil sie die betroffenen Teile ohne Baugenehmigung errichtet hatten und entweder wussten oder infolge von Fahrlässigkeit nicht wussten, dass sie dafür eine Baugenehmigung brauchten. Von diesem Vortrag ist für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren auszugehen, da das Berufungsgericht hierzu keine Feststellungen getroffen hat und nicht auszuschließen ist, dass er zutrifft.

6 b) Einen Anspruch der Kl. auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen hat das Berufungsgericht auf dieser Grundlage allerdings zu Recht verneint. Die von den Kl. geltend gemachten Aufwendungen - 35.000 € Erwerbskosten und weitere 15.000 € Investitions- und Planungskosten - waren nämlich nicht wegen der fehlenden Baugenehmigung, sondern deswegen vergeblich, weil die Kl. durch den Abriss des Gebäudes dessen Nutzung und Veränderung unmöglich gemacht hatten.

7 c) Mit dieser Begründung lässt sich aber ein Anspruch der Kl. auf Ersatz des Minderwerts in der eingeklagten Höhe nicht verneinen. Zu Recht nimmt das Berufungsgericht zwar an, dass die Kl. Ersatz des durch den Abbruch des Gebäudes entstandenen völligen Wertverlusts die Kl. nach § 254 Abs. 1 BGB nicht verlangen können. Diesen haben sie allein zu vertreten (§§ 278, 276 Abs. 2 BGB). Das Berufungsgericht hat aber übersehen, dass die Kl. ihre Teilklage nicht nur auf diesen völligen Wertverlust gestützt haben. Sie haben vielmehr in dem Schriftsatz vom 13. Februar 2009, der ihnen von dem Landgericht auch zu diesem Zweck nachgelassen worden war, vorgetragen, sie machten auch die Wertminderung geltend, die ihnen durch das Fehlen der Baugenehmigung für Teile des Gebäudes entstanden sei. Diese haben sie nach dem Verhältnis der genehmigten zu der nicht genehmigten Grundfläche des Gebäudes mit etwa 85.000 € berechnet. Ihren Vortrag haben sie in der Berufungsbegründung vom 6. Juni 2009 wiederholt. Diese „kleine" Wertminderung beruht aber anders als der völlige Wertverlust auf dem Leistungshindernis, nämlich der fehlenden Baugenehmigung, und ist den Kl. nach §§ 437 Nr. 3, 311 a Abs. 2 BGB zu ersetzen, wenn ihr Vortrag zutrifft. Das wird in der neuen Verhandlung zu prüfen sein.

Ist die Baugenehmigung nicht für alle Teile des auf dem gekauften Grundstück errichteten Gebäudes erteilt worden, und konnte sie auch nicht erteilt werden, können die Käufer zumindest die „kleine" Wertminderung verlangen.

Die Kläger kauften von den Beklagten deren – wie sie wussten – im Außenbereich von Weimar gelegenes Wohnhaus unter Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel für 235.000 €. Als sie die Genehmigung für einen größeren Umbau des Gebäudes beantragten, stellte sich heraus, dass von dem Gebäude mit einer Grundfläche von insgesamt 198 m² ein Teil von etwa 80 m² ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet worden war. Die Stadt genehmigte ihnen nur einen Umbau, der einen Rückbau der nicht genehmigten Teile des Gebäudes enthielt. Zur Umsetzung dieser Planung ließen die Kläger das Gebäude einschließlich der Fundamente abbrechen, ohne den vorgesehenen Neubau zu errichten. Die Kläger verkauften das Grundstück vielmehr für 22.000 € als Gartenland weiter und verlangten einen Teilbetrag von 50.000 € als Schadensersatz, den sie mit insgesamt etwa 271.000 € angaben. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Gegen die Nichtzulassung der Revision haben die Kläger Beschwerde eingelegt.

Die Nichtzulassungsbeschwerde hatte Erfolg. Der BGH hob das angefochtene Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurück, weil dieses entscheidungserheblichen Vortrag der Kläger übergangen habe. Nach ihrem Vortrag könnten die Kläger dem Grunde nach von den Beklagten Schadensersatz statt der Leistung und Ersatz frustrierter Aufwendungen verlangen, weil das verkaufte Grundstück wegen fehlender Baugenehmigung für alle Teile des auf dem Grundstück errichteten Gebäudes mangelhaft gewesen sei. Dieses Leistungshindernis hätten die Beklagten nach dem Vortrag der Kläger schon deshalb zu vertreten, weil sie die betroffenen Teile ohne Baugenehmigung errichtet hätten und entweder gewusst oder infolge von Fahrlässigkeit nicht gewusst hätten, dass sie dafür eine Baugenehmigung brauchten.

Zwar habe das Berufungsgericht einen Anspruch der Kläger auf Ersatz vergeblicher Aufwendungen auf dieser Grundlage zu Recht verneint, weil die von den Klägern geltend gemachten Aufwendungen – 35.000 € Erwerbskosten und weitere 15.000 € Investitions- und Planungskosten – nicht wegen der fehlenden Baugenehmigung, sondern deswegen vergeblich gewesen seien, weil die Kläger durch den Abriss des Gebäudes dessen Nutzung und Veränderung unmöglich gemacht hätten. Mit dieser Begründung lasse sich aber ein Anspruch der Kläger auf Ersatz des Minderwertes in der eingeklagten Höhe nicht verneinen. Das Berufungsgericht habe aber übersehen, dass die Kläger mit ihrer Teilklage auch die Wertminderung geltend gemacht hätten, die ihnen durch das Fehlen der Baugenehmigung für Teile des Gebäudes entstanden sei. Diese „kleine" Wertminderung beruhe aber anders als der völlige Wertverlust auf dem Leistungshindernis, nämlich der fehlenden Baugenehmigung, und sei den Klägern zu ersetzen, wenn ihr Vortrag zutreffe.