Klausel über Instandhaltungspflicht für Teppichboden durch Mieter als bloße Freizeichnung

Eine Regelung, wonach Instandhaltung, Ausbesserung und Erneuerung der Auslegware Sache des Mieters ist, enthält eine bloße Freizeichnung des Vermieters und begründet keinen Anspruch des Vermieters auf Leistung nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Kl. war Mieter einer Wohnung aufgrund des Mietvertrages vom 25. Mai 1965. In der Anlage zum Mietvertrag haben die Parteien zu § 23 Ziff. 1 folgendes vereinbart:

"Die Instandhaltung, Ausbesserung und eventuelle Erneuerung des Bouclébelags ist Sache der Mieter."

Der Bekl. kündigte das Mietverhältnis und gab Ende März 2004 die Wohnung zurück. Eine Forderung der Kl. nah Erneuerung des abgenutzten Teppichbodens lehnte der Bekl. ausdrücklich unter Hinweis darauf, daß die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sei, ab.

Die Kl. ließ den Teppichboden erneuern und zahlte für den Ankauf des Teppichbodens 685 € sowie für die Verlegearbeiten 228,86 €.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Kl. von dem Bekl. die Erstattung der Kosten für die Erneuerung des Teppichbodens.

Der Kl. steht gegen den Bekl. der geltend gemachte Erstattungsanspruch nicht zu. Der Bekl. war bei Beendigung des ca. 39 Jahre dauernden Mietverhältnisses nicht verpflichtet, den abgenutzten Teppichboden zu erneuern. Denn eine derartige Instandsetzungspflicht könnte sich einzig aus einer entsprechenden individuellen Mietvereinbarung der Parteien herleiten lassen, mit der die gesetzliche Instandsetzungspflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB abbedungen wurde. Eine solche Vereinbarung hat dabei die Pflicht des Mieters klar und eindeutig zu formulieren. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag enthält eine derartige Pflicht des Bekl. als Mieter jedoch nicht. Insoweit kann auch dahinstehen, ob die Parteien die Vereinbarung in Ziffer 1 zur Anlage des Mietvertrags nachträglich individuell zugunsten (gemeint: zu Ungunsten, d. Red.) des Mieters abbedungen haben. Denn die Vereinbarung zu § 23 Mietvertrages Ziffer 1, daß die Instandhaltung, Ausbesserung und eventuelle Erneuerung des Bouclébelages Sache des Mieters ist, stellt nach seiner Formulierung eine bloße Freizeichnung des Vermieters dar (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdz. 380). Eine solche Freizeichnung entlastet den Vermieter, die Leistung ausführen zu müssen, sie gibt ihm jedoch keinen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Durchführung solcher Leistungen. Der Mieter ist damit bei Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht verpflichtet, diese Leistung auszuführen. Lediglich während des Mietverhältnisses kann der Mieter bei Bedarf die Leistung nicht vom Vermieter fordern, sondern muß sie ggf. selbst ausführen.

Der Vermieter hat einen mitvermieteten Teppichboden auf seine Kosten zu erneuern, wenn er nicht nachweist, daß über die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs hinaus der Mieter die Auslegware beschädigt hat. Grundsätzlich möglich ist aber auch die Vereinbarung, daß solche Arbeiten vom Mieter vorzunehmen sind.

In dem Mietvertrag hieß es, daß Instandhaltung, Ausbesserung und eventuelle Erneuerung der Auslegware Sache des Mieters seien. Nach Beendigung des Mietverhältnisses nach knapp 40 Jahren berief sich der Vermieter auf diese Vereinbarung und verlangt Kosten für die Erneuerung des Teppichbodens.

Mit Urteil vom 3. Februar 2005 wies das AG Charlottenburg die Klage ab und meinte, die Abwälzung der Instandsetzungspflicht auf den Mieter bedürfe einer klaren Vereinbarung. Das sei hier nicht der Fall. Denn diese Formulierung stelle eine bloße Freizeichnung des Vermieters dar. Ein Anspruch des Vermieters werde dadurch nicht begründet.

Das Urteil ist bedenklich, denn wer sich nur auf eine Kommentarstelle aus dem Jahr 1988 (zu Schönheitsreparaturen) beruft, übersieht die neuere Rechtsentwicklung. Danach enthalten solche Klauseln sehr wohl eine Verpflichtung des Mieters (OLG Nürnberg ZMR 1991, 217; OLG Karlsruhe WuM 1992, 349). Das Gericht hätte sich daher vor der Entscheidung nicht drücken dürfen, ob es sich um eine (wirksame) Individualvereinbarung handelt oder eine (unwirksame) Formularklausel (OLG Hamm WuM 1991, 248).