Klausel

Klausel; Formularmietvertrag; Unübersichtlich; Transparenzgebot; Schönheitsreparaturen

Den Anforderungen an einen Formularmietvertrag nach dem Transparenzgebot, die Rechte und Pflichten des Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen, genügt eine Regelung nicht, wenn die Pflichten des Mieters zu Schönheitsreparaturen an verschiedenen Stellen des Vertragswerks aufgeführt werden und der Umfang der Verpflichtung des Mieters aus der Gesamtregelung nicht mit hinreichender Sicherheit erkennbar ist.

12. a) ... Die Bekl. ist der Meinung, daß sie wegen der nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen insgesamt 2.252,90 DM verlangen könne.

b) Hierzu ist folgendes festzustellen:

aa) In dem von der Bekl. verwendeten Vertragswerk wird die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder zur Zahlung entsprechender Geldbeträge an insgesamt drei Stellen geregelt:

- Im "Mietvertrag über Wohnräume" ist in § 7 Nr. 5 geregelt, daß der Mieter bei Vertragsende fällige Schönheitsreparaturen durchführen muß und daß er im Falle der Nichterfüllung nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung Schadenersatz schuldet. In § 7 Nr. 6 des Mietvertrags ist eine Abgeltungsklausel für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vorgesehen.

- In dem mit "Individualvereinbarung" überschriebenen Regelwerk ist in § 20 bestimmt, daß der Mieter für Maler- und Tapezierarbeiten die schriftliche Einwilligung des Vermieters einholen muß. In § 27 dieses Regelwerks ist eine dem § 7 Nr. 5 des "Mietvertrags über Wohnräume" entsprechende Klausel enthalten. Die Abgeltungsklausel ist dort aber modifiziert: Während der für die Berechnung des Abgeltungsvertrags vom Vermieter oder Mieter einzuholende Kostenvoranschlag im § 7 Nr. 6 des "Mietvertrags über Wohnräume" ausdrücklich "keine verbindliche Bedeutung haben soll", enthält § 27 der "Individualvereinbarungen" einen Vorbehalt: Danach ist der Abgeltungsbetrag vom Vermieter zu ermitteln; der Mieter wird mit evtl. Einwendungen nur zugelassen, wenn er diese "spätestens bei der Wohnungsübergabe" erklärt.

- In der "Individualvereinbarung als Zusatz zum Mietvertrag vom 15.10.1990" ist unter der Gliederungsziffer II. (Überschrift: "Mieterseitige Leistungen bei Auszug") unter Ziff. 2. vorgesehen, daß der Mieter beim vertragsgemäßen Auszug nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von fünf Jahren 784 DM für die Küche und das Bad sowie 2.997,57 DM für das Wohnzimmer und die Diele zu zahlen hat. Alternativ hierzu wird dem Mieter das Recht eingeräumt, Schönheitsreparaturen selbst auszuführen. Unter Ziff. III Abs. 3 wird wegen der Ausführung der Schönheitsreparaturen beim Auszug auf die Regelungen in § 7 des "Mietvertrags über Wohnräume" und auf § 27 des mit "Individualvereinbarungen" überschriebenen Regelwerks verwiesen. In Ziff. II 4 der "Individualvereinbarung als Zusatz zum Mietvertrag vom 15.10.1990" ist jedoch vereinbart, daß der Mieter dem Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen erstatten muß, wenn er diese Arbeiten "trotz Abmahnung ... nicht oder nicht fachmännisch nach VOB/B und DIN ausführt". Auch von der nach § 326 BGB erforderlichen, in § 7 des Mietvertrags vorgesehenen und nicht formularmäßig abdingbaren Ablehnungsandrohung ist in der Vereinbarung nicht die Rede. Außerdem ist in Ziff. II 4 letzter Absatz vereinbart, daß "der Schadenersatzanspruch laut § 326 BGB mit dem Tag des Auszugs wirksam" werden soll, weil der Auszug des Mieters bei unterlassener Renovierung als "Erfüllungsverweigerung betrachtet" wird.

bb) Dieses Regelwerk verstößt gegen das Transparenzgebot. Danach ist der Verwender eines Formularvertrags gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen (ständige Rechtsprechung: vgl. BGHZ 106, 42, 49; 112, 115, 117; 115, 177, 185; BGH NJW-RR 1996, 783 unter IV.3 b; BGH NZM 1998,710 [WM 1998, 592] unter III.3). Zwar gilt gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen der Grundsatz, daß das Transparenzgebot nicht überspannt werden darf. Erforderlich ist jedoch, daß der juristisch nicht vorgebildete Mieter der Klausel insgesamt mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen kann, in welchem Umfang er bei Vertragsende zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder zur Kostentragung verpflichtet ist (BGH NZM 1998, 710 [= WM 1998, 592]).

Diesem Grundsatz wird das von der Bekl. verwendete Regelwerk nicht gerecht. Zum einen ist zu bedenken, daß die Frage der Schönheitsreparaturen an drei verschiedenen Stellen geregelt ist. Die Gesamtlänge des Textes (der überwiegend in einzeiliger Maschinenschrift verfaßt ist) umfaßt mehr als drei DIN-A4-Seiten (!). Der Text ist insgesamt so verfaßt, daß unklar bleibt, ob dem Mieter bei Vertragsende und Ablauf der Renovierungsfristen eine primäre und bezifferte Zahlungspflicht obliegt (z. B. nach Ziff. II. 2 der "Individualvereinbarung als Zusatz zum Mietvertrag vom 15.10.1990"), ob die an verschiedener Stelle mit verschiedenem Inhalt geregelten Abgeltungsklauseln gelten sollen (die nach Ablauf bestimmter Zeiten eine 100 %ige Zahlungspflicht vorsehen), oder ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch umwandelt. Schließlich fällt ins Gewicht, daß für den von der Bekl. betriebenen Gestaltungsaufwand keinerlei Bedürfnis besteht. Die Bekl. hat eine Kleinwohnung von knapp 30 qm vermietet: In solchen Fällen werden in der Praxis ausschließlich Vertragsmuster verwendet, in denen das Recht der Schönheitsreparaturen zusammenhängend in wenigen Sätzen geregelt wird.