Klagezustellung an ins Ausland verzogenen Mieter

Wird dem Vermieter die Anschrift des ins Ausland verzogenen Mieters mitgeteilt, kann eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht wirksam an die Anschrift der gemieteten Wohnung im Inland erfolgen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 17.11.2008 begehrte die Kl. (Vermieterin) die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 405 € um 81 € auf monatlich 486 € ab dem 1.2.009. Mit Schreiben vom 16.2.2009 meldete sich der Prozessbevollmächtigte der Bekl. zu 1 für die Mieter und teilte mit, dass der Bekl. zu 2 nicht mehr in der gemieteten Wohnung, sondern auf der Insel La Gomera wohnhaft sei; die exakte Anschrift wurde mitgeteilt. Unter dem 21.4.2009 erhob die Kl. Zustimmungsklage. [...] Die an den Bekl. zu 2 durch Ersatzzustellung in den Briefkasten der gemieteten Wohnung zugestellte Klage hat der Prozessbevollmächtigte der Bekl. zu 1 unter Hinweis auf die aktuelle Anschrift des Bekl. zu 2 zu den Gerichtsakten zurückgereicht. Die Kl. ist der Auffassung, da beide Bekl. Mieter der streitbefangenen Wohnung seien, dürfe davon ausgegangen werden, dass auch beide Bekl. in der Wohnung wohnen, zumal gesicherte anderweitige Erkenntnisse nicht vorlägen. Eine Zustellung sei im Übrigen auch über den Prozessbevollmächtigten der Bekl. zu 1 an den Bekl. zu 2 erfolgt, da dieser bevollmächtigt gewesen sei. [...]

Die Klage ist nicht begründet, denn die Kl. hat nicht gemäß § 558 b Abs. 2 BGB rechtzeitig Klage erhoben.

Gemäß § 558 Abs. 2 BGB muss der Vermieter Klage auf Erteilung der Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens erheben. Dabei besteht bei Parteienmehrheit notwendige Streitgenossenschaft zwischen den Mietern, § 62 ZPO (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB § 558 b Rn. 8). Die Klagefrist ist eine Ausschlussfrist und endete vorliegend Ende April 2009.

Die mit Schreiben vom 21.4.2009 bei Gericht am 23.4.2009 eingegangene Klage war gemäß § 253 ZPO rechtzeitig erhoben, sofern die Zustellung gemäß § 167 ZPO zurückwirkt. Dies ist hinsichtlich der Bekl. zu 1 der Fall, da ihr die Klage demnächst, nämlich am 28.5.2009 zugestellt worden ist. Eine ordnungsgemäße Zustellung an den Bekl. zu 2 ist jedoch nicht zu verzeichnen. Die Klageschrift ist dem Bekl. zu 2 zwar unter der angegebenen Adresse zunächst zugestellt worden. Diese Zustellung ist jedoch unwirksam, denn der Bekl. ist unter der Anschrift nicht gemeldet und laut Auskunft des Landesamtes für Bürger und Ordnungsangelegenheiten vom 2.7.2009 und auch nicht wohnhaft. Die Bekl. zu 1 hatte die Kl. bereits mit Schreiben vom 13.2.2009 über die neue Wohnanschrift des Bekl. zu 2 in Kenntnis gesetzt. Trotz dieser Kenntnis hat die Kl. in der Klageschrift die unzutreffende Anschrift der Mietwohnung als Wohnanschrift angegeben.

Eine wirksame Zustellung der Klageschrift an Rechtsanwalt [...] ist ebenfalls nicht erfolgt.

Die Kl. hat Rechtsanwalt [...] als voraussichtlichen Prozessbevollmächtigten angegeben, so dass eine Zustellung an den Rechtsanwalt seitens des Gerichtes nicht veranlasst war. Gemäß § 172 ZPO ist in einem anhängigen Verfahren an den für den Rechtszug bestellten Prozessbevollmächtigten zuzustellen. Voraussetzung ist, dass der Rechtsanwalt als Prozessbevollmächtigter für den Rechtszug bereits bestellt ist (vgl. Zöller/Stöber § 172 Rn. 4). Dabei ist auch eine Bestellungsanzeige durch den Gegner vom Gericht zu beachten (vgl. Zöller, a.a.O. Rn. 7). Vorliegend hat die Kl. den Rechtsanwalt jedoch nicht als bestellten Prozessbevollmächtigten des Bekl. zu 2 benannt, so dass eine Zustellung an diesen auch nicht erfolgt ist. Der Umstand, dass Rechtsanwalt [...] durch die Übergabe der Klage seitens der Bekl. zu 1 an ihn vom Inhalt der Klage Kenntnis erhalten hat, führt nicht zu einer Heilung des Zustellungsmangels gemäß § 189 ZPO. Die Klage war folglich gegenüber beiden Bekl. mangels Einhaltung der formellen Voraussetzungen des § 558 b BGB abzuweisen.

Wird eine Wohnung an mehrere Mieter vermietet, von denen einer ins Ausland zieht, so ist, wenn keine Zustellungsbevollmächtigung vorliegt und dem Vermieter die ausländische Wohnadresse bekannt ist, die Zustimmungsklage auf eine erhöhte Miete an die ausländische Wohnadresse zuzustellen.

Der Vermieter machte ein Mieterhöhungsverlangen geltend und richtete dieses an die Mieterin und den ausgezogenen Mitmieter, der inzwischen auf der spanischen Insel La Gomera wohnt. Vorausgehend hatte die Mieterin, ohne darauf hinzuweisen, sämtliche Erklärungen der Vermieterin rügelos entgegengenommen. Es meldete sich dann für beide Mieter ein Rechtsanwalt und trug Einwände gegen das Mieterhöhungsverlangen vor. Dabei wies dieser darauf hin, dass der Mieter inzwischen nicht mehr in der Wohnung wohne, und gab dessen vollständige dortige Anschrift auf La Gomera an. Da die Zustimmung verweigert wurde, reichte die Vermieterin Klage ein und bezeichnete für beide Mieter die Anschrift der Wohnung in Berlin. Darauf meldete sich der vorausgehend außergerichtlich tätige Rechtsanwalt nur für die Mieterin, nicht aber für den Mieter. Dieser rügte eine nicht erfolgte Zustellung an den Mieter und die deswegen nicht erfolgte Einhaltung der Klagefrist.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil keine Zustellung an den ins Ausland verzogenen Mieter erfolgt und die Klagefrist dadurch nicht gewahrt sei. Dabei hat es darauf abgestellt, dass es auf den tatsächlichen Wohnsitz des Mieters ankommt. Auch wenn sich außergerichtlich für diesen ein Anwalt meldet, der aber im Rechtsstreit für diesen nicht auftritt, reicht nicht, dass der Anwalt von der Klage Kenntnis erhält. Die Vermieterin habe auch nicht den Bevollmächtigten bei der Klageeinreichung als Zustellungsvertreter bezeichnet, so dass auch deswegen nicht eine Zustellung an den Mieter als erfolgt gelten könne.

Bei Vermietung an mehrere Mieter reicht es bei Zustellung außergerichtlicher Schreiben in der Regel aus, das Schreiben an alle Mieter zu richten, wobei der Zugang bei einem Mieter ausreicht, wenn im Mietvertrag eine Vollmachtsklausel enthalten ist, die nur für Vorgänge, die den Bestand des Mietverhältnisses betreffen, gilt (vgl. KG, GE 2004, 753, 754; BGH, GE 1997, 1458-1460). Allerdings kann eine entsprechende formularmäßige Vollmacht von den Mietern nach Auszug eines Mitmieters widerrufen werden (vgl. BGH, GE 1997, 1458-1460). Wenn dies erfolgt und die Anschrift des ausgezogenen Mieters mitgeteilt wird, kann grundsätzlich keine Zustellung außergerichtlicher Schreiben für den ausgezogenen Mieter unter der Anschrift der Mietwohnung erfolgen. Dieses Problem bestand vorliegend nicht, weil die verbliebene Mieterin bislang unbeanstandet alle Schreiben - auch für den ausgezogenen Mieter - entgegengenommen hatte.

Anders verhält es sich jedoch bei Zustellung einer Klage, vor allem, wenn damit eine Frist gewahrt werden muss wie hier die Klagefrist für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 b BGB. Die formularvertragliche Vereinbarung im Mietvertrag begründet nämlich keine Zustellungsvollmacht für ein Gerichtsverfahren. Insoweit kann, wenn dem Vermieter die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt ist, eine Zustellung nicht wirksam unter der Anschrift der Mietwohnung erfolgen. Maßgebend sind dann die tatsächlichen Verhältnisse und der tatsächliche Aufenthalt und Wohnsitz (vgl. auch BGH, NJW 1978, 1858).

Insbesondere wenn, wie hier, der ausgezogene Mieter zwischenzeitlich im Ausland wohnt, kann die Zustellung der Klage zu erheblichen Kosten führen, da im Falle einer Auslandszustellung häufig von dem Staat, in dem die Zustellung erfolgen soll, eine Übersetzung sämtlicher zuzustellender Schriftstücke in die Landessprache verlangt wird. Insoweit wäre u. U. zu empfehlen, dass der Vermieter sich bereits bei Vertragsbeginn von allen Mietern eine unwiderrufliche Vollmacht geben lässt, mit der sich die Mieter wechselseitig als Zustellungsbevollmächtigte, insbesondere für den Fall des Auszuges eines der Mieter bestellen.

Wird dem Vermieter die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters bekannt gegeben, muss die Zustellung unbedingt an dessen neue Anschrift gerichtet werden. Vorliegend hätte die Vermieterin das Problem dadurch entschärfen können, dass sie den Bevollmächtigten, der außergerichtlich für beide Mieter aufgetreten war, als Zustellungsbevollmächtigten bezeichnete, was auch der von ihm übermittelten Vollmacht entsprach. Das hat sie auch dann noch unterlassen, als im Rechtsstreit die nicht ordnungsgemäße Zustellung gerügt wurde und die Klagefrist u. U. noch hätte gewahrt werden können.

Darauf hinzuweisen ist auch, dass bei Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens alle Mieter, einschließlich ausgezogener, notwendige Streitgenossen sind und zur Wahrung der Klagefrist die Klage an alle Mieter ordnungsgemäß zugestellt werden muss. Allein die durch Verschulden des Vermieters verzögerte Zustellung an einen von mehreren Mietern kann dazu führen, dass die Klagefrist nicht gewahrt ist. Dies beruht darauf, dass die Zustimmungserklärung nur einheitlich von allen Mietern abgegeben werden kann und sich dadurch eine Verzögerung bei der Zustellung der Klage an nur einen Mieter nachteilig auswirkt. In der Praxis empfiehlt es sich daher für den Vermieter, nach fruchtlosem Verstreichen der zweimonatigen Überlegungsfrist sofort Klage einzureichen, da dann Probleme bei der Zustellung in der Regel noch innerhalb der verbleibenden Frist von drei Monaten geklärt und behoben werden können.