Klagebefugnis für Ehefrau bei Auszug des Ehemannes

Klagebefugnis für Ehefrau bei Auszug des Ehemannes; Mietminderung einschließlich Betriebskosten; Umfang der Instandhaltungspflicht des Vermieters bei Badverfliesung

1. Ist der frühere Ehemann schon vor Jahren aus der Wohnung ausgezogen, ist die in der Wohnung verbliebene Ehefrau hinsichtlich mietrechtlicher Ansprüche allein klagebefugt.

2. Die Minderung ist an der Miete einschließlich der Betriebskosten zu berechnen.

3. Der Vermieter erfüllt seine Instandhaltungspflicht nicht dadurch, daß er nach Sanierungsarbeiten nur eine Wand des Bades andersfarbig neu verfliest.

Die Kl. kann die streitgegenständlichen Ansprüche im eigenen Namen geltend machen.

Zwar kommen grundsätzlich nach Auflösung der ehelichen Lebensgemeinschaft zwischen der Kl. und ihrem früheren Ehemann gesellschaftsrechtliche Grundsätze zum Tragen, so daß die Ansprüche aus dem mit der Bekl. geschlossenen Mietvertrag nur im Wege der Gesamthandsklage zu verfolgen wären. Es ist aber unbestritten geblieben, daß sich die Kl. und deren früherer Ehemann nach dessen Auszug aus der gemeinsamen Wohnung im Hinblick auf die künftige Abwicklung des Mietverhältnisses vollständig auseinandergesetzt haben (§§ 730 ff. BGB). Eine gesamthänderische Bindung der Mieter hinsichtlich der Rechte und Ansprüche aus dem Mietvertrag besteht danach nicht mehr, auch wenn der ausgezogene Mieter gegenüber dem Vermieter aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet bleibt (vgl. dazu eingehend Beuermann, GE 1997, 1982, 1286).

Die Klage ist auch begründet.

Die Kl. kann gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB die Rückzahlung des für den Zeitraum vom 14. Oktober 1996 bis zum 4. Dezember 1996 geleisteten Mietzinses jedenfalls in Höhe des geltend gemachten Betrages von 800,62 DM beanspruchen.

Die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache war in der Zeit vom 14. bis 26. Oktober 1996 insoweit unstreitig, durch die mangelnde Nutzbarkeit des Bades und die von den dort ausgehenden, durchgehend von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr währenden Beeinträchtigungen durch Schmutz, insbesondere aber durch den intensiven Lärm von Bohr- und Stemmarbeiten, faktisch aufgehoben. Der Mietzins war daher für diesen Zeitraum auf null gemindert (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dies hat die Bekl. in der Sache auch anerkannt, jedoch die Mietzinsminderung nur nach dem Nettokaltmietzins berechnet. Die Herausnahme der Betriebskostenanteile aus der Minderung ist jedoch nicht gerechtfertigt, weil es sich auch insoweit um das Entgelt handelt, das von dem Mieter für die Gewährung des Gebrauchs an der Mietsache gezahlt wird. Die vorprozessual von der Bekl. insoweit angestellte Erwägung, daß die Betriebskosten während der gesamten Zeit der Baumaßnahmen angefallen seien, führt nicht weiter, weil dies in gleicher Weise für die der Grundmiete zugrunde liegenden Kalkulationsposten gelten würde.

Die Kl. kann gemäß § 536 BGB auch eine einheitliche Gestaltung des Bades nach der aufgrund der Sanierungsarbeiten notwendig gewordenen, aber von dem bisherigen Zustand farblich abweichenden Neuverfliesung der linken Wand des Bades beanspruchen. Die Bekl. bestreitet ihre Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes im Hinblick auf die Neuverfliesung dem Grunde nach nicht, meint jedoch, daß sich diese Verpflichtung auf die linke Wand beschränke, bei der die Wand zur Durchführung der baulichen Maßnahmen geöffnet wurde. Weil gleichartige Fliesen nicht mehr zu beschaffen gewesen seien und weil sich weiterhin die Kl. angesichts dieser Sachlage für eine konkrete andere Verfliesung dieser Wand entschieden habe, könne sie eine neue einheitliche Verfliesung des Bades nicht beanspruchen.

Die Verpflichtung des Vermieters zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs umfaßt aber naturgemäß die Verpflichtung zur Wiederherstellung des Zustandes, der vor der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache bestanden hatte, jedenfalls aber eines gleichartigen und gleichwertigen Zustandes. Soweit angesichts mangelnder Verfügbarkeit entsprechender Materialien ein völlig oder annähernd gleichartiger Zustand nicht wiederherzustellen ist, kann der Mieter jedenfalls einen im wesentlichen gleichwertigen Zustand beanspruchen. Hinsichtlich der linken Wand haben die Parteien für eine solche Gestaltung Einvernehmen erzielt. Der Instandsetzungsanspruch des Mieters beeinhaltet aber auch, daß bei einer von dem bisherigen Zustand der Mietsache abweichenden Gestaltung ein bisher im wesentlichen einheitliches Erscheinungsbild der Mietsache wiederhergestellt wird. Davon kann bei einer Zusammenstellung von neuen graugeflammten mit den vorhandenen türkisfarbenen Fliesen schwerlich die Rede sein. Aus der von der Kl. getroffenen farblichen Auswahl für die Neuverfliesung kann ein Verzicht auf eine einheitliche farbliche Gestaltung nicht abgeleitet werden, zumal die Bekl. offensichtlich passendere Fliesen gar nicht zur Auswahl gestellt hat (vorgelegt wurden nach ihrem Vortrag drei verschiedenfarbige Fliesen "von weiß bis grau geflammt").

Die Bekl. hat auch nicht vorgetragen, daß der zur Herstellung des von der Kl. angestrebten Zustandes erforderliche Aufwand ihr nach Treu und Glauben nicht zuzumuten wäre, insbesondere die Opfergrenze überschritte (vgl. insoweit Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Rn. II 48).

Wie eine Minderung zu berechnen ist, ist bekanntlich streitig. Das Landesgericht Berlin vertritt überwiegend die Auffassung, die prozentuale Minderung sei von der Bruttokaltmiete zu berechnen.

Mit Urteil vom 26. November 1997 stellte das Amtsgericht Neukölln klar, daß dies auch dann gelten müsse, wenn eine Nettomiete mit Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet ist. Den Einwand des Vermieters, die Betriebskosten seien tatsächlich angefallen, ließ es nicht gelten. Das Gericht hatte sich zur Vorfrage mit dem immer wieder auftretenden Problem zu befassen, daß von mehreren Mietern schon einer längst aus der Wohnung ausgezogen ist, ohne förmlich aus dem Mietverhältnis entlassen zu sein. Darin liegt im Zweifel intern eine gesellschaftsrechtliche Auseinandersetzung zwischen den Mitmietern, so daß der verbleibende Mieter gesellschaftsrechtlich allein klagebefugt ist. Die Mieterin konnte hier neben überzahlten Mieten auch Instandsetzung des Badezimmers verlangen. Der Vermieter hat nach Reparaturarbeiten die von ihm durchzuführende Neuverfliesung nur an einer Wand vorgenommen, und zwar mit andersfarbigen Fliesen, da die ursprünglichen nicht mehr aufzutreiben waren. Das mußte die Mieterin nicht hinnehmen.