Klagebefugnis der Gesellschafter der GbR

Klagebefugnis der Gesellschafter der GbR; keine Sittenwidrigkeit bei überhöhter Miete für Unternehmer oder Freiberufler

1. Die Gesellschafter einer GbR können deren Ansprüche selbst geltend machen, denn es handelt sich um eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft.

2. Wenn der Mieter Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist, reicht zur Annahme einer Sittenwidrigkeit nicht die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 100 %. (Leitsätze der Redaktion)

1. Zu Recht gehen die Parteien davon aus, daß die Kl. die Ansprüche selbst geltend machen können. Nach dem abgeschlossenen Mietvertrag ist zwar die aus den Kl. bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vermieterin. Aber auch eine nunmehr angenommene Parteifähigkeit (vgl. dazu BGH NJW 2001, 1056 = MDR 2001, 459) der Vermieterin schließt es nicht aus, daß an ihrer Stelle alle Gesellschafter klagen (so bereits der Senat, GE 2001, 1131). Denn wenn man schon einzelnen Gesellschaftern ein eigenes schutzwürdiges Interesse für eine Klage der Ansprüche der Gesellschaft zuspricht, muß dies erst recht für eine Klage aller Gesellschafter gelten, weil diese auch die Geschicke der Gesellschaft bestimmen. Die Darlegung einer Notwendigkeit für eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft ist nicht zu verlangen. Einer Klage der einzelnen Gesellschafter stehen auch keine schutzwürdigen Belange der Bekl. entgegen. Soweit sie obsiegt, steht ihr zur Vollstreckung ihrer Kostenerstattungsansprüche dann sogar nicht nur das Gesellschaftsvermögen zur Verfügung, sie kann vielmehr mit dem Kostenfestsetzungsbeschluß in das Vermögen der einzelnen Gesellschafter vollstrecken. Im Falle der Klageabweisung muß sie auch nicht die nochmalige Inanspruchnahme durch die Gesellschaft selbst befürchten. Denn nimmt man eine Prozeßfähigkeit der Gesellschaft selbst an, liegt in der Klage der Gesellschafter eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft. Für derartige Klagen ist aber eine Rechtskrafterstreckung auf den Rechtsträger anerkannt (vgl. BGH NJW 1993, 3072). 2. Die Bekl. ist auf Grund des abgeschlossenen Mietvertrages über die Gewerberäume in der R. in Berlin-H. nach § 535 Satz 2 BGB zur Zahlung der Restmieten für September, Oktober und November 1999 sowie der Nettokaltmieten für die Zeit von Dezember 1999 bis März 2000 verpflichtet. a) Der zwischen den Kl. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Bekl. abgeschlossene Mietvertrag ist wirksam. aa) Es liegt entgegen der Auffassung der Bekl. keine Nichtigkeit nach § 138 Absatz 2 BGB vor. Es fehlt bereits an den subjektiven Voraussetzungen des Wuchers. Die Bekl. ist insbesondere nicht als unerfahren im Sinne der Vorschrift anzusehen. Denn Unerfahrenheit ist ein Mangel an Lebens- und Geschäftserfahrung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 138 Rn. 71). Die Annahme einer Unerfahrenheit ist zwar bei Bürgern der neuen Bundesländer jedenfalls kurze Zeit nach der Wende nicht ausgeschlossen gewesen (vgl. BGH NJW 1994, 1476). Dies kann im vorliegenden Fall aber schon deshalb nicht zum Tragen kommen, weil der Mietvertrag erst am 20. März 1995 abgeschlossen worden ist und damit erst 4 1/2 Jahre nach der Wende. Berücksichtigt man weiter, daß die Bekl. nach ihrer Darstellung bereits zwei Einzelhandelsgeschäfte eröffnet und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch betrieben hat, ist die Annahme eines Mangels an Lebens- und Geschäftserfahrung jedenfalls nach dem Sachvortrag der Parteien ausgeschlossen. Daß die Bekl. keine besonderen Kenntnisse über die Marktgegebenheiten hinsichtlich der Gewerbemieten besaß, ist für die Frage der Unerfahrenheit ohne Bedeutung (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., ll Rn. 700; Paland/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn. 71). Die ergänzend in dem Schriftsatz vom 7.2.2002 angenommene Zwangslage der Bekl. wird nicht mit Tatsachen belegt. Eine fehlende Bereitschaft zur Verhandlung über den Vertragsinhalt rechtfertigt die Annahme einer Zwangslage auf seiten der Bekl.

Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., ll Rn. 700; Paland/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn. 71). Die ergänzend in dem Schriftsatz vom 7.2.2002 angenommene Zwangslage der Bekl. wird nicht mit Tatsachen belegt. Eine fehlende Bereitschaft zur Verhandlung über den Vertragsinhalt rechtfertigt die Annahme einer Zwangslage auf seiten der Bekl. jedenfalls nicht. bb) Der Vertrag ist auch nicht nach § 138 Absatz 1 BGB nichtig. Eine Anwendung der Vorschrift ist allerdings nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Voraussetzungen des § 138 Absatz 2 BGB nicht gegeben sind. Die Regelungen sind vielmehr nebeneinander anwendbar (vgl. BGH WPM 1981, 404; Bub/Treier, a. a. O., II Rn. 698).

Es liegt aber kein wucherähnliches Geschäft vor. Insoweit kommt es auf ein besonders grobes Mißverhältnis der vereinbarten Leistungen an. Ein derartiges Mißverhältnis ist dabei entgegen der Auffassung der Bekl. im Gewerbemietrecht, wie das Landgericht zu Recht ausführt, erst bei einem Abweichen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um mehr als 100 % anzunehmen (allgemein dazu Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn. 34 a). Der von der Bekl. ins Feld geführte Wert von 50 % gilt lediglich für das Wohnraummietrecht als Richtschnur (vgl. BGH, MDR 1997, 721; KG, 12. Senat, OLGR 2001, 156; OLG Köln, OLGR 2001, 42). Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist zwar von einem Wert von 22,21 DM/qm netto kalt auszugehen, so daß der vereinbarte Wert von 45 DM/qm die ortsübliche Miete tatsächlich um etwas mehr als das Doppelte übersteigt. Gleichwohl liegen die Voraussetzungen des § 138 Absatz 1 BGB nicht vor, weil es insoweit weiterer über den objektiven Tatbestand hinausgehender Voraussetzungen bedarf. Denn der Vorwurf der Sittenwidrigkeit ist nur dann gerechtfertigt, wenn der objektiv Begünstigte aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt hat. Diese Voraussetzung ist hier nicht ersichtlich und wird von der Bekl. auch nicht näher vorgetragen. Insoweit wird allerdings im Falle des Vorliegens eines groben Mißverhältnisses eine verwerfliche Gesinnung vermutet. Diese Vermutung greift hier aber nicht ein. Zweifel an einer verwerflichen Gesinnung ergeben sich bereits daraus, daß die Kl. - jedenfalls nach ihrer Behauptung - selbst Aufwendungen in Höhe von 41 DM/qm für die Gewerberäume haben. Die Berücksichtigung von Aufwendungen für ein auffälliges oder besonders grobes Mißverhältnis im Rahmen des § 138 BGB wird zwar abgelehnt. Dies schließt es aber nicht aus, diese im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtwürdigung bei der Frage heranzuziehen, ob die Kl. überhaupt in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben. Diese Frage kann hier aber offenbleiben. Denn unabhängig von der Frage, ob die Unternehmungen der Bekl. insgesamt die Voraussetzungen für die Annahme rechtfertigen, daß die Bekl. ein Handelsgeschäft im Sinne des § 1 HGB betreibt, war sie bereits vor dem Vertragsschluß als Unternehmerin im Sinne des jetzt geltenden § 14 BGB anzusehen. Dann aber steht sie auch einem Freiberufler gleich, für den die von der Rechtsprechung aufgestellte Vermutung auch nach der Rechtsprechung des Senats nicht gilt (vgl. Senat, Urteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97 -; allgemein Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn. 30). Diese Vermutungsausnahme rechtfertigt sich daraus, daß § 138 Absatz 1 BGB den Schutz des Schwächeren gegen wirtschaftliche und intellektuelle Übermacht bezweckt. Ein den Schutzzweck des § 138 Absatz 1 BGB bereits auf den ersten Blick erfassender Sachverhalt liegt regelmäßig nur vor, wenn es um einen benachteiligten Endverbraucher oder um einen Vertragspartner geht, dessen berufliche Tätigkeit als solche nicht für eine wirtschaftliche Stärke spricht (vgl. Senat, Urteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97; OLG München, OLGR 1996, 199). Die Bekl. hat demgegenüber bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwei Einzelhandelsgeschäfte betrieben. Zudem gilt die Vermutung im Gewerbemietrecht nach der neueren Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn für die Kl. die Höhe des marktüblichen Mietzinses ohne weiteres erkennbar war (vgl. BGH, BGH-Report 2001, 770 = DWW 2001, 336). Daß aber die Kl. über eine derartige Marktkenntnis zum

punkt des Vertragsschlusses zwei Einzelhandelsgeschäfte betrieben. Zudem gilt die Vermutung im Gewerbemietrecht nach der neueren Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn für die Kl. die Höhe des marktüblichen Mietzinses ohne weiteres erkennbar war (vgl. BGH, BGH-Report 2001, 770 = DWW 2001, 336). Daß aber die Kl. über eine derartige Marktkenntnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfügten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Bekl. behauptet zwar in dem Schriftsatz vom 7.2.2002 nunmehr eine besondere Marktkenntnis der Kl., der Tatsachenvortrag geht aber über Allgemeinplätze nicht hinaus und ist damit unbeachtlich. Daß die Kl. die Mietflächen jetzt billiger anbieten, ändert ebenfalls nichts, weil es auf eine verwerfliche Gesinnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt (vgl. BGHZ 100, 353, 359; 107, 92, 96; NJW 1989, 1276, 1277). Auch der Hinweis auf die Einschaltung des Maklers und dessen Marktkenntnisse reicht nicht. Denn dieser war gerade nicht Vertreter der Kl., so daß eine Anwendung des § 166 BGB ausscheidet (vgl. dazu MünchKomm/Mayer-Maly-Armbrüster, BGB, 4. Aufl., § 138 Rn. 131; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 166 Rn. 12). cc) Für die Annahme eines Knebelungsgeschäftes fehlt es schon an einem entsprechenden Vortrag zur objektiven Wirtschaftlichkeit des von der Bekl. betriebenen Geschäftes.

dd) Eine Sittenwidrigkeit ergibt sich schließlich auch nicht aus den von der Bekl. behaupteten fehlerhaften Angaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Insoweit geht die Bekl. selbst von Umständen aus, die eine Anfechtung des Vertrages rechtfertigen. Soweit der Vertrag aufgrund dieser angenommenen Täuschungen zustande gekommen ist, greift aber § 123 BGB ein, der eine Anwendung des § 138 BGB unter dem Gesichtspunkt der Täuschung ausschließt (vgl. BGH NJW 1988, 2599, 2601; 1995, 1425, 1428; 1995, 3315; Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn.15).

b) Das Mietverhältnis ist schließlich nicht durch die Erklärungen vom 29. Dezember 1999 oder 16. Februar 2000 wirksam angefochten oder fristlos gekündigt worden. Ein Kündigungsgrund ist schon nicht ersichtlich, die Bekl. stützt die Kündigung allein auf die Umstände, die ihrer Ansicht nach eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ergeben. Aber auch die Voraussetzungen des § 123 BGB liegen nicht vor. Soweit die Bekl. behauptet, ihr sei erklärt worden, daß eine weitere Bebauung der Umgegend stattfinde, wird es bereits an der Einhaltung der Anfechtungsfrist nach § 124 BGB fehlen, weil sie sofort feststellen konnte, daß keine Bebauung erfolgt. Daß eine Bebauung zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen sollte und zu welchem, trägt die Bekl. nicht vor. Soweit ihr erklärt worden ist, die Gewerberäume seien günstig, ist schon fraglich, ob hier nicht vielmehr eine Wertung und keine Tatsachenangabe vorliegt. Nähme man eine Tatsachenangabe an, hätte es aber des Vorliegens der Voraussetzungen des § 123 Absatz 2 BGB bedurft. Denn nach ihren ergänzenden Angaben im Termin vom 25. Februar 2002 steht nunmehr fest, daß diese Angaben von einem Makler stammten. Ein Makler ist aber regelmäßig nur Dritter im Sinne des § 123 Absatz 2 BGB (vgl. BGHZ 33, 302, 309; NJW 1978, 2144). Daß aber die Kl. Kenntnis von den Erklärungen hatten oder hätten haben müssen, trägt die Bekl. nicht vor. Daß nun dieser Makler besondere Marktkenntnisse hatte und von den Kl. für die Vermittlung eingesetzt wurde, ändert daran nichts. c) Die geltend gemachten Mietbeträge stehen den Kl. auch in voller Höhe zu. Dem steht nicht entgegen, daß das Landgericht den Kl. Miete für den Monat Oktober 1999 in Höhe von 3.298,16 DM zugesprochen hat. Dies steht zwar in Widerspruch zu der nach § 314 ZPO das Berufungsgericht bindenden Aufstellung des Begehrens der Kl. auf S. 4 der Urteilsabschrift. Es handelt sich insoweit aber um eine (noch) zulässige Auslegung des Begehrens der Kl., die nach dem Tatbestand die vorhandene Kaution jeweils auf die ältesten Mietrückstände verrechnen wollten. Dieses Vorgehen des Landgerichts wird auch weder von der Bekl. als Berufungsführerin noch von den Kl. beanstandet. Daß die vorgetragenen Mietrückstände und damit die vom Landgericht angenommenen Beträge nicht mehr offen waren, hat die Bekl. auch in der Berufungsinstanz nicht behauptet, so daß deren Richtigkeit zu unterstellen ist.

Dieser Mietzins ist auch nicht nach Maßgabe des § 4 WiStG reduziert. Die Voraussetzungen der Vorschrift sind nicht gegeben. Insoweit ist schon fraglich, ob Gewerberäume Gegenstände des lebenswichtigen Bedarfs darstellen. Jedenfalls fehlt es an den weiteren Voraussetzungen der beschränkten Marktsituation. d) War die Bekl. bisher zur Zahlung der Mieten verpflichtet, steht ihr auch kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch zu. Insoweit kann offenbleiben, in welchem Umfang ein Verstoß gegen § 138 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages führt (dazu Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 138 Rn. 19). Auch die fehlende Nutzung der Geschäftsräume hindert die Mietzinszahlungspflicht der Bekl. nicht, vgl. § 552 BGB. e) Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284, 288 BGB.

Bei Wohnraummietverträgen ist schon die bloße Überschreitung der ortsüblichen Miete um 50 % als wucherähnliches Geschäft unwirksam. Bei anderen Mietverträgen ziehen die Gerichte die Grenze bei 100 %. Ist der Mieter aber Unternehmer im Sinne des § 14 BGB, muß zusätzlich zur rechnerischen Überschreitung der ortsüblichen Gewerbemiete noch eine verwerfliche Gesinnung auf seiten des Vermieters vorliegen, um Sittenwidrigkeit anzunehmen.

Die Mieterin hatte ein drittes Einzelhandelsgeschäft gemietet und sich dabei über die Marktlage getäuscht. Der Sachverständige stellte später fest, daß die vereinbarte Miete die ortsübliche Geschäftsraummiete um mehr als 100 % überschritt. Die Mieterin hielt deshalb den Vertrag für sittenwidrig, zumal sie selbst als ehemalige DDR-Bürgerin nicht so geschäftserfahren gewesen sei.

Mit Urteil vom 25. Februar 2002 gab das Kammergericht der Zahlungsklage des Vermieters vollumfänglich statt. Zunächst bestätigte das Kammergericht seine bisherige Rechtsprechung, wonach auch die Gesellschafter einer GbR deren Ansprüche einklagen können, denn in der Klage der (aller) Gesellschafter liege eine Klage in gewillkürter Prozeßstandschaft für die GbR. Die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB lägen nicht vor, da es schon an der Unerfahrenheit der Mieterin fehle, die schließlich den Vertrag erst vier Jahre nach der Wende abgeschlossen habe. Auch eine Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB scheide aus, da die bloße Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 100 % dann nicht ausreiche, wenn der Mieter ein Unternehmer im Sinne des § 14 BGB ist. Das war hier der Fall, denn die Mieterin hatte schon zwei andere Einzelhandelsgeschäfte. Dann hätten noch zusätzliche Umstände hinzutreten müssen, um eine Sittenwidrigkeit anzunehmen. Auch eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung scheide deshalb aus; allgemeine Anpreisungen des Maklers seien für den Vermieter nur dann verpflichtend, wenn es sich um Tatsachenangaben handelte und der Vermieter Kenntnis von den Erklärungen hatte oder hätte haben müssen.