Klageänderung

Klageänderung; Mietvertragsaufhebung

1. Zur Sachdienlichkeit einer Klageänderung.

2. Zum Anspruch auf Zustimmung zur Mietvertragsaufhebung.

I. Der Kl. steht jedoch gegenüber dem Bekl. ein Räu-mungsanspruch gemäß § 556 BGB nicht zu.

Die Kündigungen vom 18. August 1987 und vom 26. April 1988 sind unwirksam. Soweit sich die Kündigung vom 18. August 1987 auf eine unzu-lässige Untervermietung des Bekl. stützt, folgt dies schon daraus, daß im Mietvertrag zwischen dem Bekl. und dem damaligen Vermieter und Ei-gentümer vom 4. Dezember 1984, nämlich in der Zusatzvereinbarung vom gleichen Tag, die Untervermietung zu dem vom Bekl. unstreitig betriebenen gewerblichen Zweck ausdrücklich gestattet ist.

Wegen der Unwirksamkeit der vorbezeichneten Kündigungen im übrigen wird auf die zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Soweit sich die Kl. darauf stützt, daß der Bekl. Beschädigungen und Verschmutzungen hervorgerufen haben soll, fehlt es bereits an einer Abmahnung im Sinne von § 554 a BGB. Soweit sich die Kl. ferner dar auf beruft, daß eine vertragswidrige Nutzung des Bekl. deshalb vorliege, weil dem Gemeinschuldner mit Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg zu 70 II 7/85 vom 19. Dezember 1985 untersagt worden ist, die Wohnung des Bekl. zu gewerblichen Zwecken zu vermieten oder unterzuvermieten und ähnliches, hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, daß der vorbezeichnete Beschluß sich lediglich auf die Eigentümergemeinschaft des Hauses S Straße bezieht; Wirkungen gegenüber dem Bekl. ent-faltet der Beschluß nicht.

Soweit sich die Kl. darauf stützt, der Bekl. befinde sich aufgrund einer Staf felmietvereinbarung gemäß einer Zusatzvereinbarung vom 15. Februar 1985 zum Mietvertrag vom 4. Dezember 1984 gemäß § 554 BGB in Zah-lungsverzug und sich hierzu auch auf die erneute Kündigung vom 22. März 1989 stützt, handelt es sich um eine Klageänderung im Sinne von § 263 ZPO, die die Kammer für nicht sachdienlich erachtet.

Der Mangel der Sachdienlichkeit ergibt sich daraus, daß - auch unter Be-rücksichtigung des Gesichtspunkts der Prozeßökonomie - ein neuer Le-benssachverhalt dem Rechtsstreit zugrunde gelegt wird, wobei nicht ersichtlich ist, warum dies der Kl. erst in der Berufungsinstanz möglich ge-wesen sein soll. Infolgedessen wird von seiten der Kl. ein völlig neuer Streitstoff zur Entscheidung gestellt - nämlich der Zahlungsverzug sowie die Behauptung, der Bekl. habe durch Absägen eines Gitters eine Vertragsverletzung begangen -, ohne daß dieser mit dem bisherigen Streitstoff in irgendeinem Zusammenhang steht. Hinzu kommt, daß an die Sach dienlichkeit der Klageänderung nach Auffassung der Kammer nach der Fortführung des Prozesses gemäß § 265 ZPO und dem Eigentümerwechsel erhöhte Anforderungen zu stellen sind; denn der gesetzliche Prozeßstandschafter - die Kl. - kann die Geltendmachung der Ansprüche, die auf dem neuen Lebenssachverhalt beruhen, ohne weiteres den jetzigen Rechtsinhabern überlassen, auch wenn sie zur prozessualen Durchsetzung gemäß § 265 ZPO weiterhin befugt ist, weil ansonsten die zusätzliche Gefahr besteht, daß dem Bekl. eine Instanz verlorengeht, nur weil die Kl. wegen § 265 ZPO weiterhin zur Geltendmachung von Ansprüchen befugt ist.

II. Der Kl. steht auch der mit dem Hilfsantrag geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung des Bekl. zur Vertragsaufhebung nicht zu. Ein solcher An-spruch könnte sich als quasi außerordentliches Kündigungsrecht auf der Grundlage des § 242 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür wäre jedoch das Vorliegen besonderer Umstände, die ein Festhalten an dem Vertrag treuwidrig erscheinen ließen. Soweit sich die Kl. hierfür darauf beruft, daß den Miteigentümern durch Beschluß des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 19. Dezember 1985 mit der Folge von Zwangsmaßnahmen bei Zuwiderhandlung die gewerbliche Weiter- bzw. Untervermietung untersagt wird, vermag dies einen solchen Anspruch aus § 242 BGB im vorlie-genden Fall nicht zu rechtfertigen.

Soweit die Kl. hierzu den Aufsatz von Michael Schmid "Der Wohnungseigentümer", Heft 4 1987, Seite 106 ff. zitiert, ist auch dort ausgeführt, daß ein solcher Anspruch jedenfalls dann nicht vorliegt, wenn es sich der vermietende Wohnungseigentümer selbst zuzuschreiben hat, indem er eine Vermietung unter Verstoß gegen seine Gemeinschaftspflichten vornimmt. So liegt es hier: Unstreitig hat der vormalige Eigentümer H. in Kenntnis der Teilungserklärung und der hierin enthaltenen Nutzungsregelungen die Wohnung an den Bekl. vermietet. Der ehemalige Vermieter hat sich damit selbst in die Pflichtenkollision gebracht, die daraus herrührt, daß der Bekl. zwar lediglich die Räume vertragsgemäß nutzt, die Eigentümer zu der ver-tragsgemäßen Nutzungsart jedoch nicht berechtigt sind. Bei einem solchen Verhalten liegt auch nach der von der Kl. zitierten Auffassung (Mi-chael Schmid, a.a.O., S. 108) nicht einmal ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung im Sinne des § 564 b Abs. 1 BGB vor. Dafür, daß eine - wie von der Kl. behauptete - Kollision zwischen dem ehemaligen Vermieter H. und dem Bekl. zur Schädigung der Eigentü-mergemeinschaft stattgefunden hat, ist ein Anhaltspunkt nicht ersichtlich; dies stellt eine reine Spekulation der Kl. dar, so daß dahinstehen kann, ob im Falle einer solchen Kollision ein Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses oder ein außerordentliches Kündigungsrecht im Sinne von § 553 BGB vorliegen würde. Soweit die Kl. meint, der Bekl. sei verpflichtet, sich Kenntnis von den in der Teilungsanordnung vom 15. Mai 1979 getroffenen Vereinbarungen und damit von der Zustimmungspflicht der Eigentümergemeinschaft zur gewerblichen Nutzung zu verschaffen, ist eine solche Verpflichtung des Mieters bei der Anmietung von Wohnungseigentum nicht erkennbar. Dies wäre auch unzumutbar, weil ein Mieter von Wohnungseigentum sich zunächst in die - zumeist recht komplizierten - Sachverhalte und Vertragsbeziehungen der Eigentümergemeinschaft einarbeiten müßte, um einer möglichen Kündigung vorzubeugen.