Klage auf zukünftige Räumung

Eine Klage auf zukünftige Räumung ist nicht zulässig, wenn der Mieter lediglich aus formalen Gründen die Kündigungserklärung zurückgewiesen hat.

Im vorliegenden Fall verlangen die Kl. von der Bekl. die Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Wohnung zum 30. April 1997. Diese Klage auf zukünftige Leistung ist unzulässig.

Die zweimonatige Widerspruchsfrist des § 556 a Abs. 6 BGB ist noch nicht abgelaufen.

Zwar ist eine Klage auf künftige Räumung auch vor Ablauf der Widerspruchsfrist nach § 556 a Abs. 6 Satz 1 BGB zulässig, dies ist jedoch nur unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO möglich (OLG Karlsruhe, RE, WuM 1983, 253 f.; LG Bonn, NJW 1971, 433). Diese Vorschrift ist als Ausnahmevorschrift eng auszulegen (LG Kempten, WuM 193, 45 f.; AG Charlottenburg, WuM 1989, 427). Eine Besorgnis der Nichterfüllung vor Ablauf der Widerspruchsfrist besteht daher im allgemeinen nicht, weil der Mieter auch auf Anfrage des Vermieters nicht verpflichtet ist, sich vor Fristablauf zu erklären (Sternel, V., Rz. 34; OLG Karlsruhe, a.a.O., AG Charlottenburg, GE 1989, 835 f.).

Nach oben genannter gefestigter Rechtsprechung gibt der Mieter nur dann Anlaß zur vorzeitigen Räumungsklageerhebung, wenn er den vom Vermieter geltend gemachten Kündigungsgrund - außergerichtlich oder im Prozeß - bestreitet (noch weitergehend: LG Berlin, ZK 61, WuM 1980, 135) oder erklärt, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumen zu wollen.

Bisher hat die Bekl. weder den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs bestritten noch Widerspruch gegen die Kündigung mit Mietfortsetzungsverlangen nach § 556 a BGB erklärt.

Die immerhin knapp neun Monate vor dem begehrten Räumungstermin anhängig gewordene Klage wird auch nicht dadurch zulässig, daß die Bekl. die vom Prozeßbevollmächtigten der Kl. erklärten Kündigungen mangels hinreichender Vollmacht als nicht wirksam angesehen und allein aus diesem Grund zurückgewiesen hat.

Dies beruht auf folgenden Überlegungen: Durch vorzeitig erhobene Räumungsklage darf das Widerspruchsrecht des Mieters nicht verkürzt werden. Das bedeutet, daß der Vermieter bei unterlassener Belehrung über das Widerspruchsrecht des § 556 a BGB nicht durch Klageerhebung weit vor Ablauf der regelmäßigen Widerspruchsfrist den Mieter dazu zwingen kann, sich über seine Absicht, Widerspruch zu erheben oder nicht, vorzeitig zu erklären. Dies würde auf eine vom Gesetz nicht gewollte Verkürzung dieser Frist hinauslaufen (LG Kempten, a.a.O.). Dieser Schutzgedanke hat erst recht für den Fall zu gelten, in dem die Kündigung nicht an sich (z.B. wegen mangelnder Begründung) angegriffen, sondern nur die Kündigungserklärung aus rein formalen Gründen zurückgewiesen wird. Ansonsten würde nämlich dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, durch z. B. fehlende Unterschrift oder erkennbar unzureichende Vollmacht den Mieter zu formalen Rügen der Kündigungserklärung zu veranlassen und diesen damit vorzeitig in einen Räumungsrechtsstreit zu ziehen.

Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Mieter gegen eine Kündigungserklärung ersichtlich mutwillig formale Rügen erhebt und dadurch deutlich macht, daß es ihm unzulässigerweise nur auf Zeitgewinn ankommt. Dies ist vorliegend nicht der Fall, da die Rügen der Bekl. berechtigt waren. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, daß der der Kündigung vom 18. Juni 1996 beigelegten Prozeßvollmacht vom 2. Mai 1996 die Berechtigung zur Abgabe einer vorprozessualen Kündigungserklärung nicht entnommen werden kann. Der Umfang einer bloßen Prozeßvollmacht reicht nicht so weit, daß sie zur Abgabe vorprozessualer Kündigungen berechtigt. Vielmehr ermöglicht sie nur die Abgabe einseitiger Willenserklärungen im Rahmen eines bereits anhängigen Prozesses.

Der Auffassung der Kl., daß die Zurückweisung der nur mit einer Prozeßvollmacht versehenen Kündigung vom 18. Juni 1996 für die Bekl. gemäß § 174 Satz 2 BGB oder § 242 BGB ausgeschlossen gewesen sei, weil der Prozeßbevollmächtigte der Kl. schon vorher mit der Bekl. und ihrem Prozeßbevollmächtigten über eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses verhandelt habe, kann nicht gefolgt werden. Ein zu den genannten Verhandlungen befugter Prozeßbevollmächtigter hat nicht von vornherein eine Stellung inne, die üblicherweise mit entsprechender Vertretungsmacht zur Kündigungsbefugnis ausgestattet ist, so daß die Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts prozeßrechtlich jederzeit nach § 88 ZPO, materiell-rechtlich unverzüglich nach § 174 BGB gerügt werden kann (vgl. BGH WuM 1981, 258 f.; LG Dortmund, AnwBl. 84, 222 f.).

In der Klageschrift vom 2. Juli 1996 kann keine neue Kündigungserklärung gesehen werden. Es wird aus ihr für die Bekl. als Erklärungsempfängerin nicht klar erkennbar, daß neben der Klage als Prozeßhandlung eine (neue) Kündigung des Mietverhältnisses als materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben werden soll (BayObLG, RE, WuM 1981, 200, 202; LG Berlin, WuM 1978, 119; LG Mannheim, WuM 1985, 320; LG Berlin, GE 1994, 1315 ff.).

Schließlich kann aus den oben dargelegten Gründen die Zulässigkeit der Räumungsklage auch nicht auf die in der Berufungsbegründung erklärte neue Kündigung gestützt werden, zumal in Anbetracht des über achtjährigen Zeitraums seit der Wohnungsüberlassung zum Zeitpunkt ihres Zugangs (13.12.1996) diese erneute Kündigung erst zum 30. September 1997 wirksam werden könnte.

Mietprozesse, besonders wenn es um Räumung geht, können lange dauern, so daß manche Vermieter das ganze dadurch beschleunigen wollen, daß sie auf zukünftige Räumung klagen. Das ist zwar dann möglich, wenn schon vor dem Kündigungstermin eine ernstliche Besorgnis begründet ist, daß der Mieter nicht pünktlich räumen werde. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, schon vorher irgendwelche Erklärungen abzugeben.

Mit Urteil vom 10. Februar 1997 stellte das Landgericht Berlin fest, daß auch die Berufung auf Formalien, etwa Zurückweisung der Kündigung wegen fehlender Vollmacht, eine Klage auf zukünftige Räumung nicht zulässig macht. Dies sei nur dann möglich, wenn der Mieter den Kündigungsgrund bestreitet oder erklärt, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumen zu wollen.