Klage auf zukünftige Mietzinsdifferenz nach vorzeitigem Auszug und Neuvermietung

Klage auf zukünftige Mietzinsdifferenz nach vorzeitigem Auszug und Neuvermietung; Staffelmiete; Zeitmietvertrag

1. Der Vermieter kann auf Zahlung erst künftig fällig werdender Mieten u. a. dann klagen, wenn der Mieter ausgezogen ist und die Wohnung nicht mehr nutzen will. 2. Der Abschluß eines über vier Jahre dauernden Mietverhältnisses ist auch dann zulässig, wenn gleichzeitig eine Staffelmiete vereinbart wird. Davon unberührt bleibt das Kündigungsrecht des Mieters gem. § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG zum Ende des vierten Jahres.

3. Vermietet der Vermieter nach dem endgültigen Auszug des Mieters die Wohnung im Interesse des Mieters weiter, so kann sich dieser gegenüber dem weiteren Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, daß der Vermieter zur weiteren Gebrauchsüberlassung außerstande ist. Dem Vermieter steht vielmehr bis zur Beendigung des Mietverhältnisses die Differenz zwischen der durch die Weitervermietung erzielten und der von dem Mieter geschuldeten Miete zu.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung von 732,20 DM als Mietausfallschaden für den Zeitraum Januar bis Juni 1999 sowie ab Juli 1999 bis Mai 2000 von jeweils monatlich 112,32 DM aus § 535 S. 2 BGB oder aus einem zwischen den Parteien abgeschlossenen Aufhebungsvertrag zu.

Die Klage ist gemäß § 257 ZPO zulässig. Der Kl. kann, soweit es den Zeitraum Juli 1999 bis Mai 2000 betrifft, auf zukünftige Leistung klagen. Denn er macht eine Geldforderung geltend, die nicht von einer Gegenleistung abhängig ist, und deren Fälligkeit kalendermäßig bestimmt ist. Denn der Kl. muß keine Leistung an den Bekl. mehr erbringen, da dieser aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist und diese nicht mehr nutzen will. Die geforderte Leistung ist auch kalendermäßig bestimmt.

Denn die Mietzinsdifferenz ist jeweils bis zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fällig. Dieser Zeitpunkt ergibt sich aufgrund der Fälligkeit der monatlichen Miete, die gemäß § 6 des Mietvertrages vom 1.6.1997 spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats im voraus zu zahlen ist.

Die Klage ist auch begründet. Dem Kl. steht dem Grunde nach die geltend gemachte Differenz zwischen dem durch die Weitervermietung erzielten und dem ursprünglich im Erstvertrag mit dem Bekl. vereinbarten Mietzins für die Dauer des Erstvertrages als Mietausfall zu.

Dabei kann dahinstehen, ob sich dieser Anspruch aus einer etwaigen Vereinbarung zwischen den Parteien ergibt, daß der Kl. den Bekl. aus dem Mietverhältnis entläßt und der Bekl. eine möglicherweise entstehende Differenz zwischen seiner zu zahlenden Miete und der mit dem Nachmieter vereinbarten Miete an den Kl. zahlt. Denn aus dem vorprozessualen Schriftwechsel wird ersichtlich, daß der Kl. den Bekl. nur aus dem Mietverhältnis entlassen wollte, wenn der Bekl. die Differenz zwischen seiner vereinbarten Miete und der Miete eines Nachmieters zahlt. Dem hat auch der Bekl. dem Grunde nach zugestimmt. Denn mit Schreiben vom 9. Juni 1997 hat er erklärt, daß bei Vermietung an die Nachmieterin eine "Restsumme verbleibt, die ... zu regeln ist". Im Hinblick auf das vorangegangene Schreiben des Kl. vom 3. Juni 1997 ist dieses Schreiben des Bekl. dahingehend auszulegen, daß er grundsätzlich zur Übernahme der auftretenden Mietzinsdifferenz bereit ist. Dem steht nicht entgegen, daß er in seinem Schreiben die Ansicht vertritt, daß die Restsumme zwischen den Parteien zu regeln ist. Im Wege der Auslegung ist dieses Schreiben dahingehend zu interpretieren, daß nur die Höhe der Zahlung noch unklar ist, während die Verpflichtung dem Grunde nach besteht bzw. vereinbart wurde. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß der Bekl. gegen die vom Kl. ermittelte vorläufige Berechnung des Mietausfalls nur der Höhe nach Einwände vorbrachte.

Wenn man jedoch zugunsten des Bekl. unterstellt, daß eine derartige Vereinbarung nicht zustande gekommen ist, weil sich die Parteien über die Höhe der Zahlungen nicht geeinigt haben, schuldet der Bekl. weiterhin Mietzinszahlungen an den Kl. Denn die Kündigung des Bekl. vom 2. Mai 1997 war unwirksam und konnte das Mietverhältnis nicht beenden. Denn die Parteien haben ein bis zum 31. Mai 2002 befristetes Mietverhältnis geschlossen. Diese Befristung war wirksam. Insbesondere steht der Wirksamkeit der Befristung nicht § 10 Abs. 2 S. 6 MHG entgegen, weil die Parteien eine Staffelmiete vereinbart haben, bei der das Kündigungsrecht des Mieters nicht für eine längeren Zeitraum als vier Jahre ausgeschlossen werden darf. Diese Regelung betrifft nur die Beschränkung eines an sich bestehenden Kündigungsrechts. Da bei einem befristeten Mietverhältnis der Mieter ohnehin kein Recht zur ordentlichen Kündigung hat, kann dieser auch nicht durch die Kombination eines über vier Jahre hinaus befristeten Mietverhältnisses mit einer Staffelmiete beeinträchtigt werden (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Kommentar zum MHG, 3. Aufl., § 10 MHG Rn. 38 a). Auch die im Hinblick auf § 10 Abs. 2 S. 6 MHG zu lange Befristung ist unschädlich und führt nicht insgesamt zur Unwirksamkeit. Vielmehr betrifft dies nur die Kündigungsmöglichkeit für einen längeren Zeitraum als vier Jahre, die möglich ist. Dies wird durch die Verwendung der einschränkenden Formulierung "soweit" in § 10 Abs. 2 S. 6 MHG deutlich. Die Befristung ist auch nicht wegen unklarer oder widersprüchlicher Regelungen in § 2 des Mietvertrages unwirksam. Denn die vereinbarten Kündigungsfristen beziehen sich auf den Zeitraum nach der Befristung, da das Mietverhältnis dann als unbefristet fortgeführt werden sollte. Für die Frage der Zahlungsverpflichtung des Bekl. kommt es nicht darauf an, daß der Kl. die Wohnung bereits weitervermietet hat. Durch die erneute Vermietung ist der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag nicht beendet worden. Der Bekl. kann sich auch nicht auf § 552 S. 3 BGB berufen mit der Folge, das er von der Zahlungspflicht frei wäre. Denn ein Mieter kann sich dann nicht auf die durch die anderweitige Vermietung des Wohnraumes auf seiten des Vermieters eingetretene Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung gemäß § 552 S. 3 BGB berufen, wenn er sich der Ausübung des Mietgebrauchs enthält und der Vermieter die Mietsache zumindest auch im Interesse des Mieters weitervermietet (OLG Hamm, GE 1986, 649; Kinne in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 552, Rdn. 15, 16 m.w.N.). Durch seinen vorzeitigen Auszug aus der Wohnung sowie die Begründung eines anderweitigen dauerhaften Wohnsitzes und die Stellung eines Nachmieters hat der Bekl. unmißverständlich zum Ausdruck gebracht, daß er die Wohnung nicht mehr nutzen wollte. Außerdem teilte der Kl. dem Bekl. mit Schreiben vom 3. Juni 1997, noch vor Weitervermietung der Wohnung, mit, daß er auch im Interesse des Bekl. einen Folgemietvertrag abschließen möchte. Dadurch gab er zu verstehen, daß er mit der neuen Vermietung der Räume beabsichtigte, den wirtschaftlichen Schaden des Bekl. dadurch zu verringern, daß er ihn von der geschuldeten Mietzinszahlung ganz oder zumindest teilweise freistellt.

Dem Kl. steht auch der geltend gemachte Betrag zu. Dabei ist stets die Differenz zwischen der mit dem Bekl. vereinbarten Miete und der von der Nachmieterin geschuldeten Miete zu ermitteln.

Der Mieter hatte einen Staffelmietvertrag unterzeichnet, der bis zum 31. Mai 2002 befristet war. Schon 1997 versuchte er allerdings, durch Kündigung das Vertragsverhältnis zu beenden. Nach Räumung wurde die Wohnung zu einem geringeren Mietzins weitervermietet. Die Differenz, für die Zukunft, klagte der Vermieter mit Erfolg ein.

Mit seinem Urteil vom 18. Juni 1999 stellte das Landgericht Berlin fest, daß der Vermieter den zukünftigen Mietausfallschaden geltend machen könne. Bei einem befristeten Mietverhältnis sei stets eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen; das gelte auch für die Vereinbarung einer Staffelmiete. Die Weitervermietung, wenn auch zu einem geringeren Mietzins, sei auch im Interesse des Mieters erfolgt, der durch seinen vorzeitigen Auszug unmißverständlich zum Ausdruck gebracht habe, daß er die Wohnung nicht mehr nutzen wolle.