Klage auf künftige Mietzahlung bei vermuteter Zahlungsunfähigkeit

Der Vermieter darf auf zukünftige Miete oder Nutzungsentschädigung klagen, wenn der Mieter nach dem Einzug ohne Mitteilung der Gründe jegliche Mietzahlung unterläßt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. hat den Bekl. auf Räumung, Zahlung von rückständigem Mietzins sowie Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch genommen. Der Bekl. hat die unstreitig rückständigen Mieten nach Rechtshängigkeit gezahlt, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit insgesamt für erledigt erklärt haben. Der Bekl. hat sich insoweit der klägerischen Erledigungserklärung angeschlossen.

Hinsichtlich der ursprünglichen Klageanträge zu 1. und 2. hat der Bekl. die Kostentragungspflicht anerkannt. Hinsichtlich des Klageantrages zu 3. ist der Bekl. der Auffassung, dieser sei unzulässig gewesen, weshalb er, der Bekl., insoweit die Kosten nicht zu tragen habe. Der Bekl. habe weder den Mietzinsanspruch der Kl. bestritten noch sei er zahlungsunfähig. Er habe sich lediglich in einer persönlichen Krise befunden, weil es zur Trennung von der Frau, mit der er die Wohnung habe beziehen wollen, gekommen sei.

Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand unter Berücksichtigung billigen Ermessens waren die Kosten des gesamten Rechtsstreits dem Bekl. aufzuerlegen, § 91 a Abs. 1 ZPO.

Hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu 3. hat der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil auch insoweit die Klage ursprünglich zulässig und begründet war.

Vorliegend war die Kl. gemäß § 259 ZPO auch bei Unterstellung des Beklagtenvortrages als richtig berechtigt, klageweise Nutzungsentschädigung geltend zu machen. Denn die Kl. durfte aufgrund des für sie erkennbaren Sachverhalts von Zahlungsunfähigkeit auf seiten des Bekl. ausgehen. Dieser hatte nämlich bis zur Klageerhebung am 13.2.2006 nicht eine einzige Mietzahlung geleistet. Der Mietvertrag datiert vom 30.9.2005, das Mietverhältnis begann gemäß § 2 des Mietvertrages am 15. Oktober 2005. Unstreitig waren sämtliche Mieten ab Oktober 2005 offen, In einem solchen Fall drängt sich dem jeweiligen Vermieter die Besorgnis auf, der Mieter werde auch künftig die Miete nicht rechtzeitig zahlen.

Dabei ist es für den Vermieter unerheblich, ob der Mieter nun zahlungsunfähig oder - aus welchen Gründen auch immer - zahlungsunwillig ist. Eine persönliche Krise entschuldigt den jeweiligen Mieter insoweit nicht, insbesondere auch dann nicht, wenn dem Vermieter hierüber nichts bekannt ist.

Dem steht die Entscheidung des BGH vom 20.11.2002 (VIII ZB 66/02 = GE 2003, 320) nicht entgegen, auch wenn dieser Entscheidung ein Fall von bereits eingetretener Zahlungsunfähigkeit zugrunde lag. Denn der BGH hat den Fall, daß nach dem äußeren Anschein Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit des Mieters vorlag, ausdrücklich nicht entschieden. Richtigerweise muß aber in derartigen Fällen, in denen dem Vermieter außer der Nichtzahlung seitens des Mieters nichts weiter bekannt ist, auch die voraussichtliche Zahlungsunfähigkeit des Mieters für die Erhebung einer Klage auf Nutzungsentschädigung ausreichen. Denn wenn ein frisch eingezogener Mieter keinerlei Mieten zahlt und sich auch sonst nicht weiter äußert, kann der Vermieter aus diesem Verhalten des Mieters nichts anderes schließen, als daß dieser auch künftig keine Mieten zahlen werde. In den Fällen, in denen die Mieter zunächst Miete entrichtet haben und erst später MietzahIungen unterblieben, mag dies anders zu würdigen sein.

Innere, dem Vermieter nicht mitgeteilte oder sonst zur Kenntnis gelangte Beweggründe müssen demgegenüber unbeachtet bleiben, wie bereits dem Rechtsgedanken von § 116 BGB zu entnehmen ist.

Der Bundesgerichtshof hatte (GE 2003, 320) entschieden, daß bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters der Vermieter berechtigt ist, auf zukünftige Nutzungsentschädigung bis zur Räumung zu klagen. Ob das auch bei vermuteter Zahlungsunfähigkeit zu gelten hat, blieb offen.

Der Mieter zog ein und unterließ in der Folgezeit jegliche Mietzahlung. Der Vermieter verlangte u. a. Zahlung der rückständigen Mieten und Nutzungsentschädigung bis zur Räumung (nach Kündigung). Diese Zahlung auf zukünftige Leistung hielt der Mieter für unzulässig, da er nicht zahlungsunfähig gewesen sei. Er habe sich lediglich in einer persönlichen Krise befunden.

Das AG Charlottenburg folgte dieser Meinung nicht. Die Klage auf zukünftige Leistung sei zulässig gewesen, da der Vermieter dem Verhalten des Mieters habe entnehmen müssen, er werde auch künftig keine Mieten zahlen. Das gelte jedenfalls dann, wenn - wie hier - der Mieter überhaupt keine Zahlungen nach Vertragsabschluß geleistet habe.