Klage auf künftige Leistung der Miete/Nutzungsentschädigung

1. Die Klage auf künftige Leistung wegen der Besorgnis, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen (§ 259 ZPO), ist unzulässig, wenn der Mieter die Forderung gar nicht bestritten hat. Erforderlich ist zwar kein Vorsatz oder böser Wille, jedoch ein zumindest konkludentes Bestreiten der Rechtsposition des Vermieters.

2. Bei der Klage auf wiederkehrende Leistungen (§ 258 ZPO) ist die Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB als Gegenleistung im Sinne des § 257 ZPO anzusehen. (Leitsätze der Redaktion)

Der Vermieter hatte nach Zahlungsverzug des Mieters die Wohnung gekündigt und (u. a.) Klage auf künftige Leistung erhoben, weil der Mieter die Wohnung weiter nutzte.

Die Voraussetzungen der §§ 257 ff. ZPO lagen nicht vor, so daß die Klage auf künftige Leistung unzulässig war.

Die Klage war nicht gem. § 259 ZPO zulässig, denn die Kl. hat nicht hinreichend dargetan, daß die nach dieser Norm erforderliche Besorgnis der Nichterfüllung gerechtfertigt ist. Hierfür ist erforderlich, daß aus den Erklärungen des Schuldners oder seinem Verhalten der Schluß zu ziehen ist, daß er nicht leisten wolle (BGHZ 5, 342, 344; 43, 28, 31; Schumann in: Stein/Jonas ZPO 21. Aufl. § 259 Rn. 21). Einen solchen Erklärungswert über den künftigen Leistungswillen kann man der bloßen Nichtleistung jedoch nicht beimessen. Die Bekl. hat die Forderungen der Kl. gerade nicht bestritten und ist im erstinstanzlichen Verfahren säumig geblieben. Das Verhalten der Bekl. und ihre Erklärungen im Berufungsverfahren lassen lediglich Schlüsse auf ihre Leistungsunfähigkeit, nicht aber auf ihren Leistungswillen zu. Nach verbreiteter Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum ist eine voraussichtliche Zahlungsunfähigkeit jedoch nicht ausreichend, um die Besorgnis zu begründen, die andere Partei werde sich der Leistung entziehen (OLG Koblenz FamRZ 1980, 585; Lüke in: Münchener Kommentar zur ZPO 2. Aufl. § 259 Rn. 13; Stein/Jonas-Schumann § 259 Rn. 21 m. w. N.; Baumbach/Lauterbach-Hartmann ZPO, 60. Aufl. § 259 Rn. 11; Zöller-Greger ZPO 21. Aufl. § 259 Rn. 3; Henssler NJW 1989, 138), erforderlich ist vielmehr, daß der Schuldner die Forderung ernsthaft bestreitet (BGHZ 43, 28, 31; NJW 1999, 955).

Die abweichende Ansicht, wonach ein Mieter, der die Wohnung nach Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges ohne Zahlung einer Nutzungsentschädigung weiter nutzt, die Besorgnis der Nichterfüllung begründet (Fischer in Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Vlll Rn 34), überzeugt nicht. Die Annahme einer Verweigerung der Leistung kann nicht aus der bloßen Passivität des Mieters gefolgert werden (so auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. V Rn. 34). Erforderlich ist insofern zwar kein Vorsatz oder böser Wille, jedoch ein zumindest konkludentes Bestreiten der Rechtsposition des Gläubigers. Ansonsten würde der naturgemäß nicht leistende zahlungsunfähige Schuldner den Prozeß alleine wegen einer Zahlungsunfähigkeit verlieren. In letzter Konsequenz müßte der insolvente Schuldner regelmäßig für die Prozeßkosten der Titulierung von Forderungen aufkommen, die noch gar nicht fällig sind, obwohl sich der Zustand der Leistungsunfähigkeit jederzeit ändern kann.

Aber auch gem. § 258 ZPO war der Antrag unbegründet. Zunächst besteht Einigkeit darüber, daß eine Klage auf Mietzinsen gem. § 258 ZPO unzulässig ist, weil die Leistung von einer Gegenleistung abhängt (RGZ 61, 333; BGH MDR 1996, 1232; Bub/Treier-Fischer, Vlll Rn. 34; Sternel V Rn. 33; Stein/Jonas-Schumann § 258 Rn. 3; MüKo-Lüke § 258 Rn. 9; Henssler NJW 1989, 138). Bezüglich einer Klage auf Nutzungsentschädigung aus den §§ 987, 812 BGB hat der Bundesgerichtshof zwar in seiner Entscheidung vom 20. Juni 1996 (MDR 1996, 1232) die Voraussetzungen des § 258 ZPO bejaht, weil die Nutzungsentschädigung keine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung darstelle. Dies gilt nach Ansicht der erkennenden Kammer für die Nutzungsentschädigung gem. §§ 546 a, 571 BGB (§ 557 a. F.) jedoch nicht gleichermaßen. Zwar endet grundsätzlich mit dem Mietverhältnis auch die Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters, das nachvertragliche Nutzungsverhältnis im Anwendungsbereich des § 546 a BGB ist jedoch noch in einem Maße von Pflichten des Vermieters geprägt, die eine Anwendung des § 258 ZPO letztlich verbieten (ebenso Musielak/Foerster, ZPO 3. Aufl. § 258 Rn. 3; a. A.: MüKo-Lüke ZPO § 258 Rn. 9). Daß das Nutzungsverhältnis noch einen "Nachhall" der vertraglichen Pflichten der Parteien enthält, ergibt sich bereits aus der Qualfizierung des § 557 BGB als vertraglichen Anspruch eigener Art (Gather in Schmidt-Futterer u. a.: Mietrecht, 7. Aufl. § 557 Rn. 3; Voelskow in Münchener Kommentar zum BGB, 3. Aufl. § 557 Rn. 7). Die überwiegende Ansicht nimmt ein Abwicklungsverhältnis (MüKo: Voelskow BGB 3. Aufl. § 557 Rn. 21) mit nachvertraglichen Rechten und Pflichten an, das sich inhaltlich am bisherigen Mietvertrag ausrichtet (Sternel IV Rn. 655; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 82) und in das auch ein Erwerber des Grundstücks eintritt (BGH NJW 1978, 2148; Sternel IV Rn. 644; Schmidt-Futterer-Gather § 557 Rn. 10; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 78). Während der Nutzung des Mieters ist der Vermieter nicht nur zur Duldung des Besitzes verpflichtet, sondern unter Umständen auch zu einem aktiven Tun. So muß er die für das Wohnen erforderlichen Versorgungen wie Wasser, Strom und Heizung weiter liefern, und ihn treffen hinsichtlich des Zugangs zur Mietsache auch weiterhin Verkehrsicherungspflichten (Sternel IV Rn. 659; Schmidt-Futterer-Gather a. a. O. Rn. 52; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 85) und er ist bei Gefahr für Leib und Leben sogar verpflichtet, Instandhaltungsmaßnahmen vorzunehmen (Schmidt-Futterer-Gather § 557 Rn. 52; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 88). In der Literatur wird überdies vertreten, daß der Mieter ein Recht auf Minderung der Nutzungsentschädigung jedenfalls dann hat, wenn der Vermieter ihm die Mietsache teilweise durch verbotene Eigenmacht entzieht (MüKo-Voelskow BGB 3. Aufl. § 557 Rn. 10; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 98; Schmidt-Futterer-Gather § 557 Rn. 28) oder nur wenn der Vermieter seine - eingeschränkten - nachvertraglichen Pflichten verletzt (Sternel IV Rn. 669). Diese Pflichten stehen in einem gewissen Maße weiter im mietvertraglichen Synallagma, so daß letztlich die Nutzungsentschädigung von einer Gegenleistung abhängig ist (in diese Richtung ebenfalls BGH DWW 1998, 17, wonach die Nutzungsentschädigung auf einer Leistung beruht).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß nach wohl herrschender Ansicht Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis und aus ungerechtfertigter Bereicherung neben Ansprüche aus § 546 a BGB treten (BGH NJW-RR 2000, 382; NJW 1977, 1335; 1968, 197; BGHZ 44, 241; OLG Hamm MDR 1989, 163; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 124), denn bezüglich des Wohnungsmieters gilt dies nur in eingeschränktem Maße (MüKo-Medicus BGB 3. Aufl. Vorbem. 19 vor § 987; Bub/Treier-Scheuer V A Rn. 130; Sternel: Mietrecht 3. Aufl. IV Rn. 692; Mietrecht aktuell 3. Aufl. Rn. 1332). Im Wohnungsmietrecht kann der Vermieter gem. § 571 BGB (§ 557 Abs. 2 und 3 a. F.) einen weiteren Schaden nur dann geltend machen, wenn die Rückgabe der Wohnung infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat, wobei dies schon dann der Fall sein kann, wenn die Voraussetzungen des § 574 BGB (§ 556 a a. F.) vorliegen (Schmidt-Futterer-Gather § 557 Rn. 41).

Für das Bereicherungsrecht gilt der soziale Schutzgedanke des § 571 BGB zwar nicht, soweit die herauszugebenden Gebrauchsvorteile wie hier jedoch lediglich in den vom Mieter durch das Verbleiben in der Wohnung gezogenen Nutzungen bestehen, steht der Anspruch jedoch ebenso wie der Anspruch aus § 546 a BGB einer Gegenleistung, nämlich der Duldung des ungestörten Gebrauchs gegenüber.

Die Kostenentscheidung im übrigen beruht auf §§ 91, 100 ZPO. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 543 Abs. 2, 708 Nr. 1 ZPO.

Bezüglich der Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO war gem. § 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Rechtsbeschwerde zuzulassen. Die Frage, ob eine Nutzungsentschädigung gem. § 546 a BGB mit einer Klage auf künftige Leistung verfolgt werden kann, hat nach Ansicht der erkennenden Kammer grundsätzliche Bedeutung und ist in Rechtsprechung und im Schrifttum nicht abschließend geklärt. Für den Vermieter besteht jedoch in den Fällen, in denen der zahlungsunfähige Mieter nach fristloser Kündigung weiter in der Wohnung verbleibt und keine Miete zahlt, regelmäßig das Interesse, die rückständigen und die noch nicht fälligen Mieten in einem Verfahren zu titulieren. Eine Klage gem. § 259 ZPO scheidet aus vorstehend ausgeführten Gründen regelmäßig aus, und angesichts der Entscheidung des BGB vom 20. Juni 1996 (MDR 1996, 1232) stellt sich die Frage einer Anwendung des § 258 ZPO auf Nutzungsersatz gem. § 546 a BGB durchaus.

Gibt der gekündigte Mieter die Wohnung nicht zurück und zahlt er auch die Miete (Nutzungsentschädigung) einfach nicht, ohne die Berechtigung der Forderung zu bestreiten, ist Klage auf künftige Leistung nicht möglich.

Der Mieter geriet in Zahlungsrückstand, der Vermieter kündigte das Mietverhältnis, der Mieter zog jedoch nicht aus und zahlte weiterhin nichts. Der Vermieter verlangte Miete/Nutzungsentschädigung auch für die künftige Zeit, in der der Mieter die Wohnung weiter nutzte. Später erkannte der Mieter im Prozeß die Forderung des Vermieters an, so daß es nur noch um die Kosten des Rechtsstreits ging.

Die ZK 65 des Landgerichts Berlin kam zum Ergebnis, daß der Vermieter mit dem Antrag auf künftige Leistungen unterlegen wäre, so daß er die Kosten zu tragen hatte. Sie folgte damit der herrschenden Meinung (entgegen einer in Bub/Treier: Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete geäußerten Ansicht), daß bloße Passivität des Mieters nicht die Besorgnis rechtfertige, daß sich der Mieter der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Erforderlich sei zwar kein Vorsatz oder böser Wille, jedoch ein zumindest konkludentes Bestreiten der Rechtsposition des Vermieters. Auch die Klage auf künftige Leistung nach §§ 257, 258 ZPO sei nicht möglich. Danach ist eine Klage auf künftige Zahlung wiederkehrender Leistungen nur dann möglich, wenn die Geldforderung nicht von einer Gegenleistung abhängig ist. Bei der Mietforderung besteht die Gegenleistung in der Überlassung des Wohnraums. Die Nutzungentschädigung nach § 546 a BGB sei zwar keine Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung. Das nachvertragliche Nutzungsverhältnis im Anwendungsbereich des § 546 a BGB sei jedoch in einem Maße von Pflichten des Vermieters geprägt, die eine Anwendung des § 258 ZPO letztlich verbieten würden, denn das Nutzungsverhältnis enthalte noch einen "Nachhall" der vertraglichen Pflichten der Mietvertragsparteien.

Da diese Frage jedoch grundsätzliche Bedeutung habe und in Rechtsprechung und im Schrifttum nicht abschließend geklärt sei, hat die Kammer die Rechtsbeschwerde an den Bundesgerichtshof zugelassen.

Es ist fraglich, ob der Vermieter im vorliegenden Fall in die Rechtsbeschwerde gehen wird. Die Rechtsfrage ist zwar interessant, aber nur deswegen den Streit fortsetzen, lohnt wirtschaftlich überhaupt nicht, zumal fraglich sein dürfte, ob von dem Mieter (selbst nach seinem grundsätzlichen Anerkenntnis) überhaupt etwas "zu holen" sein wird. Die Ansicht der ZK 65 ist durchaus gut vertretbar. Ein Vermieter ist gut beraten, eine Klage auf künftige Leistung in der Schublade verschwinden zu lassen. Er sollte nur tatsächlich angefallene Ansprüche auf Miete und Nutzungsentschädigung gerichtlich geltend machen. Das kann er im Wege der Klageerweiterung auch noch (jeweils) im laufenden Rechtsstreit tun.