Klage auf Feststellung von Mängeln

Klage auf Feststellung von Mängeln; unwirksame Überwälzung von Schönheitsreparaturen; unangemessen kurzer Fristenplan

1. Der Mieter kann statt einer Mängelbeseitigungsklage auch eine Klage auf Feststellung der Mängel erheben.

2. Der Mieter kann auch bereits während des laufenden Mietverhältnisses durch eine Feststellungsklage klären lassen, ob er zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

3. Ein Fristenplan, der die zur Durchführung der Schönheitsreparaturen laufenden Fristen unangemessen verkürzt, macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam.

A. Berufung der Kl. (Vermieterin)

Mit ihrer Berufung wendet sich die Kl. u. a. gegen ihre Verurteilung auf die Widerklage, soweit festgestellt worden ist, daß die Bekl. wegen eines näher bezeichneten Mangels der Thermostatventile zur Minderung der Nettokaltmiete um 8 % berechtigt sind. Die Kl. hält die Feststellungsklage für unzulässig.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die (Wider-) Klage zulässig. Die Bekl. brauchen sich nicht auf die Möglichkeit der Instandsetzungsklage verweisen zu lassen. Minderungsrecht und Instandsetzungsanspruch bestehen nebeneinander, ohne daß die Bekl. verpflichtet sind, beide zusammen oder den (vermeintlich) vorrangigen Instandsetzungsanspruch geltend zu machen. Dem Mieter bleibt es überlassen, in welcher Weise er den Vermieter zur Instandsetzung bewegen will. Dies kann durch eine Instandsetzungsklage geschehen oder durch das Recht zur Minderung, das ohnehin kraft Gesetzes besteht, weshalb dessen Feststellung nicht zweitrangig sein kann. Einen Vorrang der Leistungsklage gegenüber der Feststellungsklage als dem effektiveren Rechtsschutz gibt es in diesem Punkt nicht. Denn die Feststellung der Minderung stellt einen anderen Streitgegenstand dar als die Geltendmachung eines Instandsetzungsanspruches, weshalb es auch kein vor- und nachrangiges Verhältnis dieser (unterschiedlichen) Ansprüche gibt. Die Bekl. haben auch ein besonderes rechtliches Interesse an der Feststellung der Höhe der berechtigten Minderung. Dieses Interesse leitet sich aus dem Gesichtspunkt ab, daß die Bekl. es nicht auf einen Räumungsrechtsstreit ankommen lassen müssen, um die Frage der Berechtigung der Minderung dem Grunde und der Höhe nach klären zu lassen, da dies mit dem Risiko des Verlustes der Wohnung verbunden ist, wenn eine überhöhte Minderung vorgenommen wurde. Diesem Risiko müssen sich die Bekl. nicht aussetzen.

Gegen die Begründetheit der Widerklage wendet sich die Kl. nicht, weshalb insoweit das angefochtene Urteil auch nicht weiter zu überprüfen wäre. Die Berufung hätte aber auch insoweit keinen Erfolg, da der Heizungsmangel unstreitig besteht und die Ausführungen des Amtsgerichts nicht zu beanstanden sind.

B. Berufung der Bekl. (Mieter)

Die Feststellungswiderklage der Bekl. bezüglich der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist zulässig und begründet.

Die Bekl. haben bereits jetzt - und nicht erst bei Beendigung des Mietverhältnisses - ein Feststellungsinteresse. Da es sich bei der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen um einen Teil der Instandhaltungspflicht handelt, wird sich diese Frage wesentlich früher als anläßlich der Beendigung des Mietverhältnisses stellen. Da es sich letztlich um eine laufende Verpflichtung des Vermieters handelt, haben die Bekl. auch jetzt ein Feststellungsinteresse. Denn die üblicherweise vereinbarten Renovierungsfristen (Bad und Küche drei Jahre, Wohnräume fünf Jahre, alle übrigen Nebenräume sieben Jahre) sind zum überwiegenden Teil abgelaufen, so daß sich die Frage einer fälligen Renovierung bereits jetzt oder in Kürze stellen kann. Der Zulässigkeit kann auch nicht der Einwand des Vorranges einer Leistungsklage entgegengehalten werden. Abgesehen von der Frage, ob im laufenden Mietverhältnis unter welchen Voraussetzungen die Ausführung von Schönheitsreparaturen verlangt werden kann, ist die Feststellungsklage deshalb zulässig, weil bei ihrer Erhebung am 12. Juni 2001 die maßgeblichen Fristen noch nicht abgelaufen waren, weshalb ein Leistungsanspruch in keinem Fall bestand. Eine zunächst zulässige Feststellungsklage wird aber nicht unzulässig, nur weil im Laufe des Rechtsstreits auf eine Leistungsklage umgestellt werden könnte (Zöller/Greger, Kommentar zur ZPO, 23. Aufl., § 256 Rn. 7 c mit weiteren Nachweisen).

Die Feststellungsklage ist auch begründet. Die Schönheitsreparaturen sind nicht wirksam übertragen worden. Zwar stößt die Klausel in § 5 Nr. 1 des Mietvertrages für sich genommen auf keine Bedenken. Allerdings sind die in Nr. 3.8 der Anlage 2 zum Mietvertrag genannten Renovierungsfristen (Küche alle zwei Jahre, Bäder alle drei Jahre und in allen anderen Räumen alle vier Jahre), nach deren Ablauf spätestens auszuführen ist, im wesentlichen zu Lasten der Bekl. als Mieter verkürzt. Ein Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, der den Mieter entgegen § 9 AGBG unangemessen benachteiligt, weil die Renovierungsfristen angesichts des üblichen Renovierungsbedarfs zu kurz bemessen sind, macht die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam, auch wenn sprachlich getrennte Klauseln zugrunde liegen (vgl. LG Berlin GE 1998, 1149-1151 = ZMR 1998, 705-706 = NZM 1999, 954-955 = WuM 2000, 183). Das LG Berlin hat in der zitierten Entscheidung ausgeführt:

Die in Ziffer 5 vereinbarten Fristen sind zu kurz und verstoßen gegen den wesentlichen Grundgedanken des § 536 BGB (vgl. LG Berlin GE 1996, 1549 [= WM 1996, 758]; LG Aachen ZMR 1988, 60; LG Köln WM 1989, 506). Zwar ist grundsätzlich die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unbedenklich. Dies gilt jedoch nur, soweit die Renovierungspflichten auf den Mieter in üblichem und angemessenem Umfang übertragen werden, wobei § 28 Abs. 4 S. 4 der II. Berechnungsverordnung und § 7 Fn. 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 76 in der Fassung I gewisse Anhaltspunkte liefern (LG Aachen a. a. O.; LG Köln WM 1989, 70, 506; LG Hamburg WM 1992, 476). Danach sind im allgemeinen Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Unter Berücksichtigung dieses allgemein als ausreichend und angemessen angesehenen Fristenplanes ist die Klausel in § 3 Nr. 5, in der die Fristen mit zwei, drei und fünf Jahren angegeben sind, eine unangemessene Benachteiligung. Denn grundsätzlich entsteht bei normaler Wohnnutzung ein Renovierungsbedarf nicht innerhalb solch kurzer Zeiträume; bei Zugrundelegung dieser Klausel wäre es allerdings Sache des Mieters, zu beweisen, daß z. B. nach zwei Jahren eine Renovierung der Küche nicht erforderlich war.

Die Klausel in Ziffer 5 ist nicht gesondert zu betrachten mit der Folge, daß die Regelung in Ziffer 4 wirksam bliebe. Die gesamten Regelungen in § 3 Nr. 4 und 5 stellen eine Einheit dar, wobei nach der allgemeinen Überbürdung eine - an sich nicht erforderliche - nähere Konkretisierung der Verpflichtung folgt, indem zunächst der Umfang der durchzuführenden Arbeiten und sodann in Ziffer 5 deren Fälligkeit bestimmt wird. Somit ist die Fristenregelung in Ziffer 5 Bestandteil der allgemeinen Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Zwar ist der Kl. grundsätzlich zuzugestehen, daß bei Teilbarkeit verschiedener Klauseln nur der unwirksame Teil entfällt, die anderen Regelungen aber bestehen bleiben. Dies gilt jedoch uneingeschränkt nur, wenn die einzelnen Regelungen sich gegenseitig nicht berühren, nicht jedoch wenn die einzelnen Klauseln ein- und denselben Sachverhalt regeln. In einem solchen Fall führt eine Streichung der Fristenregelung zu einer geltungserhaltenden Reduktion des Klauselwerkes, wodurch letztlich der Vermieter, der unwirksame Fristen vereinbart, geschützt würde, weil stattdessen die gerade noch wirksamen Fristen gelten (vgl. LG Berlin GE 1996, 1549 = WM 1996, 758; LG Köln WM 1989, 70, 506; LG Hamburg WM 1992, 476). Nach dem Zweck des AGBG soll der Vertragspartner des Verwenders vor unangemessener Benachteiligung geschützt werden, wobei das Risiko der Wirksamkeit einer Klausel grundsätzlich beim Verwender liegen muß. Denn das AGBG wertet die Verwendung von verbotswidrigen Klauseln als Störung des Rechtsverkehrs, und zwar vor allem deshalb, weil es der rechtsunkundige Verwendungsgegner in der Regel nicht auf einen Prozeß ankommen läßt, sondern eine Vertragsabwicklung nach Maßgabe der AGB einschließlich der unwirksamen Klauseln hinnimmt. Ein solches Verhalten darf die Rechtsordnung nicht dadurch risikolos machen und fördern, daß sie eine verbotswidrige Klausel durch Reduktion auf das gesetzlich gerade noch zulässige Maß teilweise aufrechterhält (Palandt-Heinrichs, § 8 AGBG Rn. 9).

Diesen Ausführungen schließt sich die Kammer an.

III. Die Kostenentscheidung ist erst mit dem Schlußurteil zu treffen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.