Klage einer Dritten gegen eine Baugenehmigung, abstandsflächenrechtliche Privilegierung der Nutzungsänderung bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden, Bestandsschutz

Rechtmäßig bestehende Gebäude im Sinne der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung des § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln sind solche, die rechtmäßig errichtet wurden. Dies sind vorhandene Gebäude, die zu irgendeinem früheren Zeitpunkt formell aufgrund einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder sonst im Einklang mit materiellem Recht legal errichtet wurden und daher Bestandsschutz genießen.

Die Kl. ist Eigentümerin eines straßenseitig mit einem Wohngebäude mit Büronutzung bebauten Grundstücks. Im hinteren Gartenbereich des Grundstücks sind eine Terrasse und ein Außenswimmingpool errichtet. Die Beigeladene (Bauherrin) ist Eigentümerin des angrenzenden Vorhabengrundstücks, das mit einem Vorderhaus und einem Hofgebäude bebaut ist. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des übergeleiteten Baunutzungsplans 1958/60, der dort ein allgemeines Wohngebiet der Stufe II/3 festsetzt.

Die Kl. wendet sich gegen die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung und eine Befreiung. Mit der Baugenehmigung genehmigte der Bekl. insbesondere hinsichtlich des im hinteren Grundstücksteil des Vorhabengrundstücks gelegenen Hofgebäudes (sog. Hinterhaus) bauliche Änderungen (innerhalb des Gebäudes) und die Umnutzung der ehemalig als Büro, Lager und Werkstatträume genutzten Nutzungseinheiten für Wohnnutzungen. Mit der erteilten Befreiung von den Festsetzungen des Baunutzungsplans wurde eine weitere Überschreitung der bereits zugelassenen Geschossflächenzahl von 1,28 um weitere 128,76 m² auf eine Geschossflächenzahl von insgesamt 1,41 durch die geplante Änderung zur Errichtung von Aufenthaltsräumen im Kellergeschoss des Hofgebäudes zugelassen.

Das VG hat die Klage abgewiesen, weil die Baugenehmigung und die Befreiungsentscheidung sie nicht in ihren Rechten verletze, da die angefochtenen Bescheide drittschützende Vorschriften, die dem Nachbarn ein Abwehrrecht gegen das Vorhaben vermittelten, nicht verletzten. Hiergegen wendet sich die Kl. mit ihrem Antrag auf Zulassung der Berufung. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hatte keinen Erfolg.

1. Der geltend gemachte Zulassungsgrund der ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils liegt auf Grundlage der Darlegungen der Kl. nicht vor. Ernstliche Zweifel sind dann begründet, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt wird und auch die Richtigkeit des Ergebnisses der Entscheidung derartigen Zweifeln unterliegt (BVerfG, Beschluss vom 18. Juni 2019 - 1 BvR 587/17 -, juris Rn. 32; OVG Bln-Bbg, Beschluss vom 22. Januar 2019 - OVG 10 N 74.18 -, juris Rn. 4).

Aus den Darlegungen der Kl. ergibt sich nicht, dass an der Richtigkeit der angegriffenen Entscheidung ernstliche Zweifel bestünden.

Ohne Erfolg rügt die Kl., das Bauvorhaben der Beigeladenen verletze (hinsichtlich des Hofgebäudes) sie in ihren Rechten, da das Verwaltungsgericht zu Unrecht angenommen habe, die teilweise gegebene Nichteinhaltung der Abstandsflächen sei nach § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln unbeachtlich. Die bestehende „aufstehende Baulichkeit“ sei vielmehr nicht rechtmäßig im Sinne der vorgenannten Norm. Woraus das erstinstanzliche Gericht den Bestandsschutz des Gebäudes ableite, sei nicht dargelegt. Ein etwaiger Bestandsschutz hinsichtlich der Nutzung des Büro- und Lagergebäudes sei jedenfalls erloschen, da eine Nutzungsaufgabe gegeben sei. Das Urteil könne daher keinen Bestand haben.

Das Verwaltungsgericht hat zu der gesetzlichen Regelung für privilegierte Änderungen bestehender Gebäude im Sinne von § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln folgende Erwägungen angestellt:

Die Voraussetzungen der vorgenannten Norm lägen vor. Ausweislich des Lageplans vom 25. April 2018 würden die Abstandsflächen teilweise, nämlich hinsichtlich der zur Kl. gelegenen Seite des nördlichen (Hof-) Gebäudes, nicht eingehalten, da sie entgegen § 6 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln teilweise auf dem Grundstück der Kl. lägen. Hinsichtlich des die Abstandsflächen überschreitenden Bauteils würden nur Änderungen innerhalb des Gebäudes vorgenommen und die Baugenehmigung erlaube nur eine Nutzungsänderung zur Wohnnutzung, wobei der Abstand zur Grenze der Kl. hinsichtlich des Gebäudeteils ausweislich der Entfernungsmessfunktion des FIS-Brokers mindestens 4 m betrage und es keine Fenster oder sonstige Öffnungen enthalte, so dass auch der beabsichtigte Brandschutz gewährleistet sei. Ansonsten würden die Abstandsflächen zur Seite der Kl. eingehalten.

Die Kl. stellt mit ihrem Zulassungsvorbringen die Richtigkeit des Ergebnisses der vorgenannten Bewertung und Würdigung des Verwaltungsgerichts nicht mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage. Die Annahme des Verwaltungsgerichts, dass auch das im hinteren Grundstücksteil des Vorhabengrundstücks gelegene Hofgebäude, anders als die Kl. meint, ein rechtmäßig bestehendes Gebäude im Sinne von § 6 Abs. 9 BauO Bln sei und daher die abstandsflächenrechtlichen Privilegierungen des § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln für die baulichen Änderungen innerhalb des Gebäudes und die Nutzungsänderungen der ehemaligen Büro-, Lager- und Werkstatträume zu einem Wohngebäude greifen, ist nicht zu beanstanden.

Der Gesetzgeber hat mit § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung für Änderungen innerhalb eines Gebäudes und für Nutzungsänderungen bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden geschaffen. Nach dieser Norm sind bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden, die das Abstandsflächenrecht nicht einhalten, die Abstandsflächen unbeachtlich bei Änderungen innerhalb des Gebäudes (Nr. 1) und bei Nutzungsänderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt oder die Außenwand als Gebäudeabschlusswand ausgebildet ist (Nr. 2). Obwohl der Wortlaut der Norm dies nicht ausdrücklich zum Ausdruck bringt, folgt aus einer Auslegung nach Sinn und Zweck und Entstehungsgeschichte der Regelung, dass der Berliner Gesetzgeber in Einklang mit dem Brandenburger Gesetzgeber (vgl. § 6 Abs. 10 Satz 1 BbgO, der von „rechtmäßig errichteten Gebäuden“ spricht) unter rechtmäßig bestehenden Gebäuden solche versteht, die rechtmäßig errichtet wurden (vgl. Otto/Kemper/Schulz, Abstandsflächenrecht für Berlin und Brandenburg, 2017, S. 134). Mit in § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln angesprochenen „rechtmäßig bestehenden Gebäuden“ sind deswegen solche vorhandenen Gebäude gemeint, die zu irgendeinem früheren Zeitpunkt formell aufgrund einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder sonst in Einklang mit materiellem Recht legal errichtet wurden und deshalb Bestandsschutz genießen (vgl. Otto/Kemper/Schulz, Abstandsflächenrecht für Berlin und Brandenburg, 2017, S. 134; Reimus/Semtner/Langer, Die neue Brandenburgische Bauordnung, 4. Aufl. 2017, § 6 Rn. 81; OVG NRW, Urteil vom 27. Januar 2015 - 7 A 351/13 -, juris Rn. 28, u. Johlen, in: Gädtke/Johlen/Wenzel u. a., BauO NRW, 13. Aufl. 2019, § 6 Rn. 559 zu § 6 Abs. 11 Satz 1 BauO NW). Zwar ist der Wortlaut des § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln, der von einem rechtmäßig bestehenden Gebäude spricht, insoweit ungenau, denn streng genommen wäre ein bestehendes Gebäude nur dann rechtmäßig, wenn es aktuell den materiell-rechtlichen Vorschriften im Hinblick auf ihre Zulässigkeit entspricht (vgl. Otto/Kemper/Schulz, Abstandsflächenrecht für Berlin und Brandenburg, 2017, S. 133). Aus der Regierungsbegründung zu § 6 Abs. 9 BauO Bln geht aber hervor, dass die Regelung rechtmäßig bestehende Gebäude zum Gegenstand hat, die dem aktuellen Abstandsflächenrecht nicht entsprechen, aber Bestandsschutz genießen (Abgeordnetenhaus Berlin, Drs. 17/2713, S. 50). Sinn und Zweck der Regelung des § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln ist es daher, den Bestandsschutz in der Weise zu konkretisieren, dass rechtmäßig bestehende Gebäude, die nach aktuellen Regelungen des Abstandsflächenrechts dieses nicht einhalten, innerhalb der Gebäude geändert werden können oder ihre Nutzung geändert werden kann, wenn der Abstand des Gebäudes zu der Nachbargrenze mindestens 2,50 m beträgt oder die Außenwand als Gebäudeabschlusswand ausgebildet ist. Die Nichteinhaltung der Abstandsflächen ist dann unbeachtlich. Diese Privilegierung soll nach Sinn und Zweck der Norm nur bei bestehenden Gebäuden, die rechtmäßig errichtet worden sind, zur Anwendung kommen, denn sonst würden auch zu einem früheren Zeitpunkt formell illegal oder materiell errichtete Gebäude mit der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung belohnt, was nicht im Sinne des Gesetzgebers sein kann.

Gemessen an diesen Maßstäben und der vorgenannten Auslegung der Norm ist das Hofgebäude auf dem hinteren Grundstücksteil des Vorhabengrundstücks entgegen der Ansicht der Kl. ein rechtmäßig bestehendes Gebäude im Sinne von § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln [wird ausgeführt].

Die Kl. stellt auch mit ihrem Vorbringen, dass ein etwaiger Bestandsschutz des bestehenden Gebäudes hinsichtlich der vormaligen Nutzung als Büro- und Lagergebäude erloschen oder unwirksam geworden sei, da eine über Jahrzehnte andauernde Nutzungsaufgabe gegeben sei, die Richtigkeit der Bewertung und Würdigung des Verwaltungsgerichts, dass die Voraussetzungen des § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln hier gegeben seien, nicht mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage. Die Argumentation der Kl. unterscheidet nicht hinreichend zwischen dem Aspekt des Bestandsschutzes der baulichen Substanz eines rechtmäßig bestehenden Gebäudes im Sinne von § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln und dem Bestandsschutz einer Nutzung. Die Kl. hat mit ihrem Zulassungsbegehren weder substantiiert dargetan noch ist sonst ersichtlich, dass für das Eingreifen der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung des § 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln bei Nutzungsänderungen rechtmäßig bestehender Gebäude erforderlich wäre, dass eine früher legale Nutzung des Gebäudes im Sinne des Nutzungsbestandsschutzes weiter ausgeübt wird (dies verneinend Johlen, in: Gädtke/Johlen/Wenzel u. a., BauO NRW, 13. Auf. 2019, § 6 Rn. 559; siehe auch OVG NRW, Urteil vom 24. Juni 2004 - 7 A 4529/02 -, juris Rn. 37). Die vorgenannte Norm knüpft mit rechtmäßig bestehenden Gebäuden daran an, ob die vorhandene Bausubstanz Bestandsschutz genießt. Ob die früher ausgeübte legale Nutzung als Schule oder später als Büro-, Lager- und Werkstattgebäude eines Malerbetriebes im Sinne des Bestandsschutzes zum Zeitpunkt der Erteilung der angegriffenen Baugenehmigung noch ausgeübt wird, ist hingegen nicht maßgeblich, denn die Nutzungsänderung, hier zu einem Wohngebäude, wird gerade durch die Baugenehmigung vom 12. November 2018 auf Grundlage der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung des § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln genehmigt.

2. Die Darlegungen der Kl. rechtfertigen auch nicht die Zulassung der Berufung wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO) [wird ausgeführt].

Rechtmäßig bestehende Gebäude müssen bei bestimmten Baumaßnahmen – z. B. Nutzungsänderungen – die in der Berliner Bauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht einhalten (§ 6 Abs. 9 Satz 1 BauO Bln). Dieses abstandsflächenrechtliche Privileg gilt aber nur für vorhandene Gebäude, die zu einem früheren Zeitpunkt formell aufgrund einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder sonst im Einklang mit materiellem Recht legal errichtet wurden und daher Bestandsschutz genießen, so das OVG Berlin-Brandenburg.

Die Klägerin wendet sich gegen eine ihrer Nachbarin erteilte Baugenehmigung mit Befreiung von baulichen Nutzungsbeschränkungen. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des übergeleiteten Baunutzungsplans 1958/60, der dort ein allgemeines Wohngebiet der Stufe II/3 festsetzt. Das Bezirksamt genehmigte für das Hinterhaus der Nachbarin bauliche Änderungen im Gebäude und die Umnutzung der ehemals als Büro, Lager und Werkstatträume genutzten Einheiten für eine Wohnnutzung. Zudem wurde eine weitere Überschreitung der Geschossflächenzahl zugelassen. Das VG hat die Klage abgewiesen, der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung hatte keinen Erfolg.

Die geltenden Abstandsflächen seien zwar nicht eingehalten worden und lägen zum Teil auf dem Grundstück der Klägerin, doch könne das Bauvorhaben für sich die abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 der BauO Bln in Anspruch nehmen. Deren Voraussetzungen lägen vor.

Hinsichtlich des die Abstandsflächen überschreitenden Bauteils würden nur Änderungen innerhalb des Gebäudes vorgenommen, und die Baugenehmigung erlaube nur eine Nutzungsänderung zur Wohnnutzung, wobei der Abstand zur Grenze der Klägerin mindestens 4 m betrage und es keine Fenster oder sonstige Öffnungen enthalte, so dass auch der beabsichtigte Brandschutz gewährleistet sei.

Der Gesetzgeber habe mit § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauO Bln eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung für Änderungen innerhalb eines Gebäudes und für Nutzungsänderungen bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden geschaffen. Nach dieser Regelung sind bei rechtmäßig bestehenden Gebäuden, die das Abstandsflächenrecht nicht einhalten, die Abstandsflächen unbeachtlich bei Änderungen innerhalb des Gebäudes (Nr. 1) und bei Nutzungsänderungen, wenn der Abstand des Gebäudes zu den Nachbargrenzen mindestens 2,50 m beträgt oder die Außenwand als Gebäudeabschlusswand ausgebildet ist (Nr. 2).

Mit „rechtmäßig bestehenden Gebäuden“ meine nach Sinn, Zweck und Entstehungsgeschichte der Regelung der Berliner Gesetzgeber dasselbe, was der Brandenburger sprachlich präziser durch „rechtmäßig errichteten Gebäuden“ ausgedrückt habe. Mit „rechtmäßig bestehenden Gebäuden“ seien deswegen solche vorhandenen Gebäude gemeint, die zu irgendeinem früheren Zeitpunkt formell aufgrund einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder sonst in Einklang mit materiellem Recht legal errichtet wurden und deshalb Bestandsschutz genießen. Diese Privilegierung solle nach Sinn und Zweck der Norm nur bei bestehenden Gebäuden, die rechtmäßig errichtet worden sind, zur Anwendung kommen, denn sonst würden auch zu einem früheren Zeitpunkt formell illegal oder materiell errichtete Gebäude mit der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung belohnt, was nicht im Sinne des Gesetzgebers sein könne.

Gemessen daran sei das Hofgebäude auf dem hinteren Grundstücksteil der Nachbarin ein rechtmäßig bestehendes Gebäude.

Dass ein etwaiger Bestandsschutz des bestehenden Gebäudes hinsichtlich der vormaligen Nutzung als Büro- und Lagergebäude erloschen oder unwirksam geworden sei, da seit Jahrzehnten die frühere Nutzung aufgegeben worden sei, sei unbeachtlich. Es müsse zwischen dem Aspekt des Bestandsschutzes der baulichen Substanz eines rechtmäßig bestehenden Gebäudes und dem Bestandsschutz einer Nutzung unterschieden werden.

§ 6 Abs. 9 BauO Bln knüpfe mit „rechtmäßig bestehenden Gebäuden“ daran an, ob die vorhandene Bausubstanz Bestandsschutz genieße. Ob die früher ausgeübte legale Nutzung als Schule oder später als Büro-, Lager- und Werkstattgebäude eines Malerbetriebes im Sinne des Bestandsschutzes zum Zeitpunkt der Erteilung der angegriffenen Baugenehmigung noch ausgeübt wurde, sei hingegen nicht maßgeblich, denn die Nutzungsänderung werde gerade durch die Baugenehmigung auf Grundlage der abstandsflächenrechtlichen Privilegierung des § 6 Abs. 9 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln erlaubt.