Kinderspielplatz nicht immer wohnwerterhöhend

Kinderspielplatz nicht immer wohnwerterhöhend; Orientierungshilfe

Das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" nach dem Berliner Mietspiegel 2009 liegt nicht in jedem Fall vor, wenn ein Kinderspielplatz oder Sitzbänke auf dem Grundstück vorhanden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. [...] Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Einziges streitiges Merkmal zwischen den Parteien ist die Frage, ob die Merkmalsgruppe 5 neutral oder negativ zu beurteilen ist. Nach Auffassung des Amtsgerichts ist die Merkmalsgruppe 5 neutral zu bewerten, da das wohnwertmindernde Merkmal der Lärmbelastung durch das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" ausgeglichen werde. Dass ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vorliege, ergebe sich daraus, dass die Wohnanlage über eine aufwendig gestaltete Grünanlage mit altem Baumbestand, einer Liegewiese, Ziersträuchern, plattierten Wirtschaftswegen, Zierrasen, Blumenbeeten, einer bewachsenen Pergola mit Natursteinterrasse, Ruhebänken und einem Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen verfüge. Die Frage, ob der Kinderspielplatz schon ausreiche, könne daher offenbleiben.

Hiergegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung. Sie ist der Auffassung, das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" sei nicht gegeben, da der Kinderspielplatz nicht auf dem von ihr bewohnten Grundstück liege. Auch habe das Landgericht bereits entschieden, dass die Bepflanzung und Gestaltung des Innenhofes das Merkmal nicht erfülle (vgl. LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124).

Die zulässige Berufung ist begründet, da die Kl. gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 382,92 € um weitere 12,46 € auf 395,38 € hat. Ein solcher Anspruch besteht nicht, weil die von der Kl. verlangte neue Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, denn die einzig zwischen den Parteien streitige Merkmalsgruppe 5 ist als neutral zu bewerten. Unstreitig liegt in dieser Merkmalsgruppe nämlich das wohnwertmindernde Merkmal der Lärmbelastung vor, da die von der Bekl. bewohnte Wohnung in einer auf der Lärmkarte verzeichneten Straße liegt. Dieses negative Merkmal wird jedoch nicht durch das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld" ausgeglichen.

Die Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 nennt in der Merkmalsgruppe 5 das wohnwerterhöhende Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld". Ferner nennt sie im Gegensatz zum Mietspiegel 2007 in einem Klammerzusatz erstmals Beispiele für ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück. Im Klammerzusatz aufgezählt sind „z. B. Kinderspielplatz bei Altbauten, Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte Wegebefestigung mit Grünflächen".

Nicht geändert wurde durch den Klammerzusatz hingegen, dass das Wohnumfeld nach wie vor „aufwendig gestaltet" sein muss, d. h. dass eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden sein muss. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht per se schon angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele, die ja auch keineswegs abschließend sind, ebenfalls unter die Merkmale „aufwendig gestaltet" subsumieren lassen. Nach dieser Definition erfüllen weder der Kinderspielplatz noch die Grünanlage das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld".

Zu dem Kinderspielplatz hat die Kl. nämlich lediglich vorgetragen, dass dieser aus einem Sandkasten, einem Klettergerüst, einer Rutsche und weiteren Spielgeräten besteht, wobei jedoch offenbleibt, welche dies sein sollen. Allein aus der Aufzählung lässt sich nicht schließen, dass der Spielplatz selbst in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet ist. Sie spricht vielmehr dafür, dass es sich um einen durchschnittlich ausgestatteten und angelegten Spielplatz handelt.

Auch hinsichtlich der Grünanlage ist nicht von einem „aufwendig gestalteten Wohnumfeld" auszugehen. Unstreitig verfügt der Innenhof über alten Baumbestand, eine Liegewiese, Ziersträucher, plattierte Wirtschaftswege, Zierrasen, Blumenbeete, eine bewachsene Pergola mit Natursteinterrasse, Ruhebänke und einen Springbrunnen mit zwei Bronzestatuen. Jedoch sind diese nicht in einem Innenhof als parkähnliche Anlage gemeinsam angelegt, sondern erstrecken sich vielmehr weitläufig auf verschiedene Innenhöfe, so dass das unmittelbare Wohnumfeld der Bekl. nicht als aufwendig gestaltet angesehen werden kann.

Nach der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2009 gilt ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld als wohnwerterhöhendes Merkmal, wobei Einzelheiten beispielhaft aufgeführt sind, etwa ein Kinderspielplatz bei Altbauten. Der 63. Kammer des Landgerichts Berlin genügt das nicht.

Im Mieterhöhungsprozess hatte die Vermieterin vorgetragen, auf dem Grundstück sei ein Kinderspielplatz mit Sandkasten, Klettergerüst, Rutsche und weiteren Spielgeräten vorhanden, so dass ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld anzunehmen sei. Das Amtsgericht folgte dem; das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

Mit Urteil vom 17. Dezember 2010 verwies die 63. Kammer darauf, dass zwar einzelne Beispiele in der Orientierungshilfe aufgeführt seien. Vor der Klammer stehe jedoch nach wie vor, dass es sich um ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld handeln müsse, so dass nicht irgendeine Ruhebank oder irgendein Spielplatz ausreichten. Dem Vortrag der Vermieterin lasse sich nur entnehmen, dass ein durchschnittlich ausgestatteter und angelegter Spielplatz vorhanden sei, was nicht für die Annahme eines wohnwerterhöhenden Merkmales genüge.

Das Urteil ist zumindest zweifelhaft, denn in der Orientierungshilfe werden vielfach Beispiele für wohnwertmindernde und wohnwerterhöhende Merkmale angeführt. Liegen diese Beispiele vor, ist auch das Merkmal erfüllt (mehr als ein gefangenes Zimmer, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung, hochwertige Sanitärausstattung, Strangsanierung usw.). Warum das für die Merkmalgruppe „Wohnumfeld" anders sein soll, ist nicht ersichtlich.