Kinderspielplatz

Kinderspielplatz; Mehrheitsbeschluß; Baurecht; Kinderschaukel; Versetzung; Bauordnung; Spielplatz

Die Anlage eines baurechtlich vorgeschriebenen Kinderspielplatzes auf einer gemeinschaftlichen Grundstücksfläche ist einem Mehrheitsbeschluß zugänglich. Das gleiche gilt für die Versetzung einer Kinderschaukel, wenn die erforderlichen Sicherheitsabstände am ursprünglichen Aufstellungsort nicht eingehalten werden können.

II. 2. a) Die Anlage eines 120 qm großen Kinderspielplatzes auf der Gemeinschaftsfläche zwischen Haus Nr. 2 und 4 anstelle des vom Bauträger erstellten wesentlich kleineren Spielplatzes zwischen Haus Nr. 8 und 10 bedarf dann nicht als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG der Zustimmung aller nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer, wenn sie der erstmaligen Herstellung eines nach den Plänen oder der Baubeschreibung oder sonst ordnungsmäßigen Zustands dient (BayObLGZ 1989, 437/438 [= WM 1990, 90]; BayObLG NJW-RR 1991, 1362 [=WM 1991, 448]). Dies trifft hier zu. Zwar legt der in § 1 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung enthaltene Hinweis auf die Inanspruchnahme einer Grundstücksfläche als Kinderspielplatz weder fest, ob ein oder mehrere Spielplätze errichtet werden sollen, noch die Größe und die Lage auf dem Grundstück. Auch dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan ist insoweit nichts zu entnehmen. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Errichtung eines Spielplatzes ergibt sich jedoch aus dem öffentlichen Baurecht. Für die mehr als drei Wohnungen umfassende Anlage der Beteiligten war gemäß Art. 8 Abs. 1 der zur Zeit der Errichtung der Wohnanlage geltenden BayBO 1982 ebenso wie nach der inhaltsgleichen Vorschrift der BayBO 1994, die zur Zeit der Beschlußfassung der Wohnungseigentümer galt, und nach der am 1.1.1998 in Kraft getretenen BayBO 1998 die Errichtung und Unterhaltung eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück vorgeschrieben, dessen Art, Größe und Ausstattung sich nach der Zahl, Art und Größe der Wohnungen richtet (vgl. BayObLG ZMR 1980, 381). Die Vorschrift des Art. 8 BayBO begründet Anforderungen an das Baugrundstück, deren Erfüllung Voraussetzung der Baugenehmigung ist, und Rechtspflichten des Bauherrn oder seines Rechtsnachfolgers nach Erteilung der Baugenehmigung (vgl. Art. 74 Abs. 3 BayBO 1982, Art. 79 Abs. 3 BayBO 1994; Koch/Molodovsky/Rahm BayBO Anm. 1.1, Simon BayBO 1994 Rn. 25, jeweils zu Art. 8).

(1) Die für das Haus Nr. 2 erteilte Baugenehmigung vom 29.9.1992 sieht an der Südostecke des Gebäudes einen Kinderspielplatz, d. h. eine mit Spieleinrichtungen ausgestattete Grundstücksfläche zum Spielen von Kindern im Freien (vgl. Simon Art. 8 Rn. 1) von mindestens 60 qm Größe vor. Die Errichtung dieses Spielplatzes dient somit der Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Wohnungseigentümer. Sie kann daher mit Mehrheit beschlossen werden (vgl. BayObLG ZMR 1980, 381/382; NJW-RR 1992, 81/83 [= WM 1991, 607]; LG Freiburg ZMR 1979, 382/383; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. Rn. 5; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. Rn. 18; Bärmann/Pick WEG 14. Aufl. Rn. 13, jeweils zu § 22 WEG; Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 21 Rn. 32).

(2) Das gleiche gilt, soweit die Wohnungseigentümer anstelle des in der Baugenehmigung enthaltenen 60 qm großen Spielplatzes die Errichtung eines für die Gesamtanlage bestimmten Spielplatzes von 120 qm Größe bei dem Haus Nr. 2 beschlossen haben.

aa) Nach der Vorschrift des § 1 Abs. 3 DV BayBO, die zur Zeit der Errichtung der Wohnanlage galt und deren Grundsätze auch weiterhin den Inhalt der Verpflichtung zur Spielplatzerrichtung bestimmen (vgl. Koch/Molodovsky/Rahm Art. 8 Anm. 4.2.1 und 4.2.3; Simon Art. 8 Rn. 13 Abs. 2. 1), und nach der als allgemein anerkannten Regel der Baukunst eingeführten Norm DIN 18034 (MABI. 1972 S. 1017, abgedruckt bei Simon Art. 8 Rn. 13) muß die Gesamtfläche eines Kinderspielplatzes 1,5 qm je 25 qm Wohnfläche betragen, mindestens jedoch 60 qm (vgl. Simon Art. 8 Rn. 16). Das Landgericht hat festgestellt, daß die für die gesamte, 34 Wohnungen umfassende Anlage erforderliche Spielplatzfläche von 120 qm nur im Umgriff von Haus Nr. 2 zur Verfügung steht. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg. Das Landgericht brauchte insoweit keine weiteren Ermittlungen durchzuführen, denn es konnte sich auf das in der Versammlungsniederschrift festgehaltene Ergebnis der Ortsbesichtigung der Wohnungseigentümer stützen, das von keinem der Beteiligten in Frage gestellt worden war, sowie auf die Pläne der Außenanlagen, die es in der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten erörtert hat. Aus diesen Plänen ist ersichtlich, daß die Mindestfläche von 60 qm an anderen Stellen der Wohnanlage nicht verfügbar ist. Die Gemeinschaftsflächen zwischen Haus Nr. 4 und 6 und Haus Nr. 6 und 8 sowie die Fläche östlich von Haus Nr. 10 sind nicht größer als die Fläche zwischen Haus Nr. 8 und 10, die vom Bauträger als Spielplatz hergerichtet worden war und sich als zu klein erwiesen hatte.

bb) Es kann offenbleiben, ob für die Wohnanlage der Beteiligten ursprünglich mehrere Spielplätze geplant waren und die erforderliche Mindestfläche von jeweils 60 qm wegen der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den Bauträger nicht mehr zur Verfügung stehen. Der angefochtene Eigentümerbeschluß trägt der Verpflichtung der Wohnungseigentümer Rechnung, die nach Bauordnungsrecht vorgeschriebene Spielplatzfläche zu schaffen. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten und dem Bauträger sowie etwa daraus sich ergebende Gewährleistungsansprüche haben insoweit außer Betracht zu bleiben.

cc) Die Antragsteller können sich auch nicht darauf berufen, daß Art. 8 Abs. 2 BayBO die Herstellung von Spielplätzen außerhalb des Grundstücks oder die Ablösung der Spielplatzpflicht ermöglicht. Dem gesetzlichen Grundsatz entspricht es, daß der oder die erforderlichen Kinderspielplätze auf dem Grundstück errichtet werden (vgl. Simon Art. 8 Rn. 7). Davon geht auch die für die Wohnanlage erteilte Baugenehmigung aus. Da die Errichtung eines ausreichend großen Spielplatzes auf dem Grundstück möglich ist, muß die Maßnahme dort durchgeführt werden.

b) Auch die mit dem Eigentümerbeschluß zu TOP 4 genehmigte Versetzung der Kinderschaukel von dem Platz zwischen Haus Nr. 8 und 10 auf den neu angelegten Spielplatz beim Haus Nr. 2 bedurfte nicht der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Kinderspielplätze müssen nach § 1 Abs. 2 DV BayBO und DIN 18034 für Kleinkinder bis zu sechs Jahren und für Kinder von sechs bis zwölf Jahren geeignet, dementsprechend gegliedert und ausgestattet sein. Zu Spielplätzen für Kinder von sechs bis zwölf Jahren gehören nach DIN 18034 Nr. 5 auch Spielgeräte, die vor allem das Hängen, Schaukeln, Klettern und Balancieren ermöglichen sollen. Im Umkreis der Spielgeräte müssen ausreichende Sicherheitsabstände frei bleiben. Für Schaukeln ist der Sicherheitsabstand um 2 m größer als die weiteste Ausschwingung (DIN 18034 Nr. 5.2.3, vgl. Simon Art. 8 Rn. 13). Die von den Wohnungseigentümern in Übereinstimmung mit diesen baurechtlichen Vorschriften gebilligte Versetzung der Schaukel von der Fläche zwischen Haus Nr. 8 und 10, die sich als zu klein erwiesen hatte, auf den Platz vor Haus Nr. 2 geht daher nicht über eine ordnungsmäßige Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinaus (vgl. BayObLG ZMR 1980, 381/382).

c) Es kann offenbleiben, ob der Verwalter auf Beseitigung der von ihm vor Haus Nr. 2 aufgestellten Schaukel in Anspruch genommen werden könnte (vgl. hierzu BayObLG FGPrax 1995, 231 f. [= WM 1996, 655]). Der Antrag, den Verwalter zur Beseitigung der Schaukel zu verpflichten, erweist sich schon deswegen als unbegründet, weil der Eigentümerbeschluß zu TOP 4 wirksam ist, mit dem die Wohnungseigentümer diese Maßnahme gebilligt haben.