Kinderlärm als Mietmangel

1. Von Kindern ausgehender Lärm in einer Altbauwohnung ist nur dann ein Mietmangel, wenn das sozialadäquate Maß überschritten wird.

2. Gelegentliche intensive Geräuschbeeinträchtigungen (Rennen und Springen, so dass die Gläser in den Schränken klirren) reichen dafür nicht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist seit 2004 Mieterin einer 3 1/2-Zimmer-Wohnung im EG.

Die Kl. verlangt von der Bekl. Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete, eine Beseitigung der lärmbedingten Störung und Feststellung einer Minderung der Miete bis zur Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmstörung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Es begründet seine Entscheidung im Wesentlichen damit, dass der von der Kl. geschilderte, von der Familie der Streithelfer ausgehende Lärm nicht zu einer Minderung des Wohngebrauchs und damit der Miete führe. Die Berufung blieb erfolglos. Der Rechtsstreit ist aufgrund einer Nichtzulassungsbeschwerde der Kl. gegen das Urteil der ZK 67 vom 5.9.2016 - 67 S 41/16 (GE 2016, 1388) durch den BGH gemäß Beschluss vom 22.8.2017 (GE 2017, 1153) nach Aufhebung der vorgenannten Entscheidung an die hiesige Kammer auch zur Entscheidung über die Kosten der Nichtzulassungsbeschwerde verwiesen worden.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Beseitigung der von ihr behaupteten Lärmbelästigung, auf Feststellung einer Mietminderung oder auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlten Mietzinses.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer nicht davon überzeugt, dass ein Mangel der Mietsache, der deren Tauglichkeit für den vereinbarten Zweck, nämlich das Wohnen, in nicht unerheblichem Maße beeinträchtigt, vorliegt. Vielmehr geht die Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass die in der Wohnung vernehmbare „Geräusch- und Erschütterungskulisse“ nicht das normale Maß des in einer Mietwohnung sozial Zumutbaren übersteigen.

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit allerdings Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteile vom 19. Dezember 2012 - VIII ZR 152/12 und vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze haben die Parteien des gegenständlichen Rechtsstreits zwar keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung bezüglich der (hinzunehmenden) Belastung der Wohnung mit Lärm und Erschütterungen getroffen. Die Kl. weist in der Berufung aber zutreffend darauf hin, dass nach der zwischen den Parteien in den Mietvertrag einbezogenen Hausordnung nicht nur generelle Ruhezeiten von 20 bis 7 Uhr und von 13 bis 15 Uhr gelten, sondern Mieter auch gehalten sind, darauf zu achten, dass Kinder in der Wohnung bei ihren Spielen auf Hausbewohner Rücksicht nehmen. Zutreffend weist die Kl. weiter darauf hin, dass Kinderlärm aus Nachbarwohnungen nicht in jeglicher Form, Dauer und Intensität von Mitmietern hinzunehmen ist, nur weil er eben von Kindern stammt. Grundsätzlich ist bei einer jeden Art von Lärm - auch von Kinderlärm - auf die Belange und das Ruhebedürfnis der Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Deshalb sind Eltern und andere mit der Erziehung von Kindern betraute Personen grundsätzlich verpflichtet, Kinder zu einem rücksichtsvollen Verhalten bezüglich ihrer Bewegungen und akustischen Äußerungen anzuhalten.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist jedoch nach Überzeugung der Kammer gerade das behauptete derartige Ausmaß einer andauernden Lärmbeeinträchtigung, das das als sozial-adäquat hinzunehmende Maß an von Kindern ausgehenden Lärm übersteigt, nicht gegeben.

Der Zeuge … hat ausgesagt, dass er lediglich Feststellungen ab 2017 treffen kann. Er hat zwar bestätigt, dass er die Kinder nachmittags, wenn diese nach Hause kämen, hörte, jedoch der Lärm ihn nur manchmal beim Arbeiten störe. Ferner sei der Lärm nicht so laut gewesen, dass er einzelne Worte habe verstehen können. Er sei an mindestens 3 Tagen in der Woche bei der Kl. zum Arbeiten. Im gesamten Zeitraum, in welchem er Wahrnehmungen treffen könne, habe er auch zweimal das Schreien eines Kindes gehört. Die Gläser in den Schränken hätten bei Einzelfällen, in welchen es zu besonders lautem Stampfen käme, auch schon mal geklirrt. Die Kammer hält derartige Beeinträchtigung als noch im Rahmen des Sozialadäquaten. Dass Kinder generell wahrnehmbar sind, liegt auf der Hand. Ebenso ist es bei derartigen Altbauten, die Dielenboden haben, gerichtsbekannt, dass diese bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingen und sich dies derart in die angrenzenden Wohnungen überträgt, dass dort Gegenstände leicht vibrieren. Der Zeuge hat jedoch ebenfalls angegeben, einzelne Worte nicht zu verstehen, weshalb nicht eine derartige Geräuschintensität erreicht sein kann, die es ermöglicht, den Inhalt von Gesprächen wahrzunehmen. Ferner hat er angegeben, dass die Geräusche ihn nur gelegentlich beim Arbeiten, das eine höhere Konzentration erfordert als das bloße Wohnen, störten. Dass es bei Kindern in der Wohnung gelegentlich auch zu derartigen Spitzen kommen kann, die in einem Einzelfall eine intensive Geräuschbeeinträchtigung begründen, hält sich jedoch ebenfalls nach Auffassung der Kammer im Bereich des hinzunehmenden Sozialadäquaten. Im Übrigen hat der Zeuge lediglich an etwas mehr als der Hälfte der Zeit überhaupt Geräusche wahrgenommen. Auch am Wochenende, wenn er in der Wohnung arbeite, seien nur manchmal Geräusche zu hören. Weitere konkrete Angaben konnte der Zeuge hinsichtlich der Zeiten jedoch nicht machen.

Die Zeugin … hat hingegen ausgesagt, lediglich an drei Terminen überhaupt Lärm wahrgenommen zu haben, und zwar in Form von Rennen und Poltern. Sie habe jedoch auch zu anderen, nicht näher eingrenzbaren Zeitpunkten, die jedoch jedenfalls nach 2012 lagen, keinen Lärm wahrgenommen. Ferner habe sie sich lediglich stets eine Stunde nachmittags in der Wohnung aufgehalten. Auch aus dieser Aussage ist nach Auffassung der Kammer keine andauernde Lärmbeeinträchtigung zu schließen. Dass ein Rennen über einen Dielenboden im Altbau wahrnehmbar ist, kann unterstellt werden. Nach Auffassung der Kammer liegt in einem gelegentlichen Rennen von Kindern jedoch kein Verhalten, das eine Lärmbeeinträchtigung über das normale Maß hinaus begründet.

Der Zeuge … hat ausgesagt, dass sich seine Wahrnehmungen über den von den Streithelfern ausgehenden Lärm auf solche aus dem Treppenhaus beschränken. Zum Beweisthema könne er nichts sagen.

Die Zeugin … hat zwar eine Lärmbeeinträchtigung im Jahre 2018 beschrieben, jedoch lediglich zu einem kurzen Zeitpunkt. Sie habe an einem Tag in der Wohnung übernachtet. Abgesehen von der einen Lärmbeeinträchtigung habe sie jedoch in der übrigen Zeit keine Geräusche wahrgenommen. Nach Auffassung der Kammer ist diese Wahrnehmung aus dem Jahr 2018 nicht geeignet, eine andauernde, sich auf die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung auswirkende Lärmbeeinträchtigung, wie von der Kl. behauptet, zu belegen. Im Gegenteil konnte die Zeugin, die sich insgesamt eine Nacht und zwei Tage in der Wohnung aufgehalten hat, mit Ausnahme des wahrnehmbaren Lärms am Morgen keine weiteren Geräusche bezeugen.

Auch die Zeugin … hat angegeben, sich acht Monate im Jahr 2015 etwa 3 bis 4-mal wöchentlich in der Wohnung zum Arbeiten aufgehalten zu haben. Sie habe hierbei lediglich allgemeinen Kinderlärm wahrgenommen, der nicht besonders auffällig gewesen sei. Lediglich zu etwa vier Terminen sei es ein bisschen lauter gewesen.

Dies entspricht nach Auffassung der Kammer auch den vorigen Zeugenaussagen. Auch die Kammer geht davon aus, dass mehrere Kinder in der darüberliegenden Wohnung in einem Altbau grundsätzlich im Alltag wahrnehmbar sind und es vereinzelt, etwa bei einem heftigen Streit bzw. bei Anlässen wie einem Kindergeburtstag etc. auch zu Beeinträchtigungen kommen kann, die das hinzunehmende allgemein übliche Maß übersteigen, derartige Spitzen jedoch ebenfalls sozialadäquat sind und nicht eine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung der Mietsache begründen, auch, wenn sie regelmäßig in Abständen auftreten mögen.

Auch die Zeugin … hat störenden Lärm lediglich zu einzelnen Zeitpunkten im Jahr 2016 anlässlich eines Streits der Kinder angegeben. Sie hat ferner bekundet, dass die Kl. generell unter den Geräuschen der Kinder litt, somit zwar eine subjektive Beeinträchtigung vorliegen mag, jedoch auch nach Auffassung der Kammer sich eine einzig maßgebliche objektive Gebrauchsbeeinträchtigung nicht feststellen ließ. Sie hat ferner angegeben, dass sie den Lärm zwar wahrgenommen habe, nicht jedoch, dass sie ihn auch als störend oder über das übliche Maß hinausgehend wahrgenommen habe. Vielmehr hat sie dagegen bekundet, dass es sich um die übliche Lautstärke von Kindern, die in einem Altbau lebten, handele.

Zwar hat die Zeugin … dagegen angegeben, dass der Lärm, dessen Intensität sie auch gut einordnen könne, da sie selbst vier Kinder habe, über das normale Maß hinaus laut gewesen sei, jedoch hat sich die Zeugin lediglich einen Tag in 2017 im streitgegenständlichen Zeitraum in der Wohnung aufgehalten, weshalb zugunsten der Kl. unterstellt werden kann, dass es an diesem Tag zu Lärmbeeinträchtigungen, die das übliche Maß übersteigen, gekommen sei, ohne dass sich daraus die durch die Kl. behauptete andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung, insbesondere seit 2012 ergebe. Wie bereits ausgeführt, liegt auch eine das übliche Maß übersteigende Lärmbeeinträchtigung zu einzelnen Zeitpunkten im Rahmen des sozialadäquat Hinzunehmenden.

Keiner der Zeugen, an deren Glaubwürdigkeit keine Bedenken bestehen, konnte Angaben zu einem Zeitraum vor 2015 machen. Im Übrigen haben sämtliche Zeugen lediglich von den Kindern anlässlich normalen Verhaltens, wie gelegentlichem Rennen und auch Springen bzw. lauterem Sprechen oder Streiten ausgehende Geräusche, nicht jedoch die durch die Kl. behaupteten familiären lautstarken Auseinandersetzungen, die auch durch ein Schreien der Erwachsenen geprägt sein sollen, bestätigt. Ferner hat nach Auffassung der Kammer keiner der Zeugen eine über einen längeren Zeitraum konstant und damit nicht mehr übliche Lärmbelästigung bezeugt. Selbiges gilt für die Art der Geräusche, welche auch durch die Zeugen selbst gerade üblichem Verhalten der Kinder zugeordnet werden, wahrgenommen.

Dafür spricht auch die Aussage der Streithelferin, welche die Kammer ebenfalls trotz des eigenen Interesses am Ausgang des Rechtsstreits für glaubwürdig hält. Diese hat glaubhaft und auch unangegriffen bekundet, dass sich die Familie in der Woche ohnehin abgesehen von der Nachtruhe nur in einem kurzen Zeitraum in der Wohnung aufhält. Dass es in diesen typischen Zeiten, morgens, bevor die Familie das Haus verlässt, und am späten Nachmittag bis zum Schlafengehen zu Geräuschen, teilweise auch Lärm kommt, liegt auf der Hand. Insbesondere ist die Kammer davon überzeugt, dass dieser auch subjektiv durch die Kl. deshalb als störend wahrgenommen wird, weil den überwiegenden Teil des Tages und - was unstreitig ist - während der Nachtruhe keinerlei Geräusche wahrnehmbar sind.

Da bereits keine eine Gebrauchsbeeinträchtigung begründende Lärmbelastung der streitgegenständlichen Wohnung vorliegt, kann dahinstehen, ob der Trittschallschutz den technischen Vorgaben entspricht, da sich selbst, zugunsten der Kl. einen mangelnden Trittschallschutz unterstellt, dieser sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht gebrauchsmindernd auswirkt. […]

Kinderlärm kann insbesondere Ältere nerven. Ein zur Minderung berechtigender Mangel ist das aber nur ausnahmsweise, wie einer Mieterin jetzt nach jahrelangem Prozessmarathon bescheinigt wurde.

Die Mieterin im EG beklagte eine erhebliche Lärmbelästigung durch die Mieter der darüberliegenden Wohnung und deren Kinder und verlangte von der Vermieterin Beseitigung der Störung und Rückzahlung der wegen der Minderungsberechtigung überzahlten Mieten. Das AG wies die Klage ab; die Berufung war erfolglos, doch wurde das Urteil der ZK 67 des LG Berlin vom BGH (GE 2017, 1153) aufgehoben und an eine andere Berufungskammer zurückverwiesen, weil die angebotenen Beweise nicht erhoben worden waren. Die 63. Kammer holte dies nach und bestätigte wiederum die Abweisung der Klage.

Die von der Kammer gehörten Zeugen konnten, abgesehen von Einzelfällen, keine andauernde Lärmbeeinträchtigung bestätigen. Schließlich sei gerichtsbekannt, dass der Dielenboden in Altbauten bei einem Rennen von Kindern oder Springen schwingt. Wenn vereinzelt, etwa nach einem Streit oder beim Kindergeburtstag, das hinzunehmende übliche Maß der Beeinträchtigung überstiegen werde, sei das noch sozialadäquat, weil es keine allgemeine andauernde Gebrauchsbeeinträchtigung darstelle.

Die 67. Kammer hatte das Vorbringen der Klägerin für unsubstantiiert gehalten und auch noch ein Lärmprotokoll gefordert – entgegen der Rechtsprechung des BGH. Dass die Revision insoweit erfolgreich war, kann nicht überraschen. Der BGH hatte allerdings nicht nur Zeugenvernehmung, sondern auch eine „Augenscheinseinnahme“ (in Wahrheit eher „Hörprobe“) und ein Sachverständigengutachten angeregt. Schon die Zeugenaussagen reichten jedoch der 63. Kammer nicht, um einen Mietmangel anzunehmen. Die inzwischen auf über 20.000 € angewachsene Rückzahlungsforderung wurde daher ebenso abgewiesen wie die Klage auf Störungsbeseitigung. Die Hürden für eine erfolgreiche Klage auf Mietminderung wegen Kinderlärms sind hoch.