Kfz-Stellplatzvergabe an Wohnungseigentümer

1. Die Wohnungseigentümer sind nicht daran gehindert, eine durch richterliche Gestaltung vorgenommene Gebrauchsregelung über die Zuteilung von Kfz Stellplätzen durch eine anderweitigen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Zuteilungsregelung zu ersetzen.

2. Die Zuteilung von Stellplätzen an Wohnungseigentümer nach einem von der Gemeinschaft beschlossenen und vom Verwalter anzuwendenden und zu kontrollierenden Punktesystem kann zu einer gerechteren Platzvergabe führen als die Vergabe nach einem jährlichen Losverfahren.

3. Das durch die Ansammlung von Punkten verbriefte Anwartschaftsrecht eines Wohnungseigentümers auf Zuteilung eines Stellplatzes kann auf den Erwerber von Wohnungseigentum und wie ein Sondernutzungsrecht auch auf einen anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.

I. Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der im Rubrum näher bezeichneten Wohnungseigentumsanlage, deren Verwalter der Beteiligte zu 4. gleichzeitig ist. Zu dieser aus 12 Wohn- und Teileigentumseinheiten bestehenden Anlage gehören vier Garagen und zwei Kfz-Stellplätze, die jeweils im Gemeinschaftseigentum stehen. Für den Gebrauch der Garagen und Stellplätze traf das Amtsgericht Schöneberg mit Beschluß vom 31. Januar 1989 - 76 II (WEG) 104/87 - eine Regelung, nach der unter anderem vorgesehen war, daß die Laufzeit der von der Eigentümergemeinschaft mit den jeweiligen Nutzern abgeschlossenen Mietverträge für alle Stellplätze und Garagen jeweils am 31. Dezember des Jahres endet, die zur Zeit bestehenden Mietverträge, die diese Laufzeit übersteigen, zum vertraglich nächstzulässigen Termin zu kündigen sind und danach eine Verteilung unter den Interessenten nach einem Losverfahren zu erfolgen hat. Dieser Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg ist nach der in jenem Verfahren ergangenen Entscheidung des Senats vom 2. Juli 1990 - 24 W 1434/90 - rechtskräftig geworden.

Im Herbst 1991 kündigte der Beteiligte zu 4. als Verwalter der Wohnanlage gegenüber den Beteiligten zu 1. und 2., denen die Wohneinheit Nr. 7 gehört und die bzw. deren Mieter seit über acht Jahren eine Garagen nutzen, das hinsichtlich dieser Garage bestehende Mietverhältnis.

In der Eigentümerversammlung vom 2. November 1992 (faßten) die Wohnungseigentümer zu TOP 4 mehrheitlich einen Beschluß über die "Stellplatzneuvergabe bzw. Kündigung aller bestehenden Mietverhältnisse bzgl. Stellplätze und Garagen zum nächst möglichen Zeitpunkt". Dieser Eigentümerbeschluß, nach welchem Wohnungseigentümer und Mieter von Wohnungen hinsichtlich der Nutzungsrechte an Garagen und Stellplätzen gleichgestellt werden sollten, hat unter anderem folgenden Wortlaut:

"... Jeder Eigentümer soll sich auf eine Nutzungsmöglichkeit von ununterbrochen 5 Jahren verlassen können. Daher sind die Garagen an Eigentümer mit 5-jähriger Laufzeit zu vermieten. Während dieser Zeit ist Kündigung nur durch den Mieter mit 3-monatiger Frist, ansonsten in beiderseitigem Einvernehmen möglich. Nach Ablauf der 5 Jahre ist einseitige Kündigung mit 3-monatiger Frist möglich, aber nur auszusprechen, wenn ein Eigentümer Anspruch hat.

...

Zur Vermietung der Garagen bei größerer Nachfrage als Angebot wird ein Punktesystem eingeführt, bei dem anspruchsberechtigte Wartende zeitabhängig Punkte sammeln.

...

Anspruchsberechtigt sind die Eigentümer, die in der Wohnanlage Wohnsitz haben und einen Pkw, ein Motorrad, Kleinkraftrad oder Anhänger besitzen. Am Punktesystem nehmen sie teil, wenn sie keine Garage haben und ihren Anspruch beim Verwalter angemeldet haben. Mit Stichtag 1.1., 1.4., 1.7. und 1.9. erhalten die Interessenten nach vollen drei Monaten Wartezeit einen Punkt.

Durch Wegzug aus der Wohnanlage verfallen angesammelte Punkte; eine Übertragung auf den Nachfolger ist nicht möglich.

...

Ist mindestens ein Anspruchsberechtigter mit Punkten vorhanden und besteht die Möglichkeit zur Kündigung einer Garage oder wird eine frei, teilt der Verwalter dies allen Anspruchsberechtigten mit und kündigt die Garage, wenn ein Eigentümer mit Punkten mieten will.

...

Die Übertragung aller angesammelten Punkte auf einen anderen Eigentümer ist zulässig.

..."

(...)

2. Die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 4., die sich gegen die vom Landgericht ausgesprochene Ungültigerklärung des zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschlusses richtet, hat in der Sache keinen Erfolg.

Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Wohnungseigentümer nicht daran gehindert sind, die gerichtliche Gebrauchsregelung, nach der die Zuteilung der Garagen und Stellplätze an Interessenten im Wege eines jährlichen Losverfahrens erfolgen soll, durch eine anderweitige Regelung zu ersetzen. Auch nach einer die turnusmäßige Parkplatzvergabe betreffenden richterlichen Gestaltung können die Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG "einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßigen Gebrauch" der in der Wohnanlage zur Verfügung stehenden Stellplätze durch Mehrheitsbeschluß regeln. Eine solche mehrheitlich beschließbare, die richterliche Gestaltung ersetzende Gebrauchsregelung ist auf Anfechtung nur dann für ungültig zu erklären, wenn sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG) widerspricht.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts verstößt hier die von den Wohnungseigentümern zu TOP 4 beschlossene Gebrauchsregelung nicht bereits deshalb gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, weil dem für die Stellplatzvergabe festgelegten Punktesystem die ausreichende inhaltliche Bestimmtheit und Klarheit fehlt. Das in Aussicht genommene Punktesystem, dessen Anwendung auch hinsichtlich der Frage der Anspruchsberechtigung mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß ausreichend klar geregelt worden ist, kann nach Auffassung des Senats zu einer gerechteren Parkplatzvergabe führen als das jetzt geltende gerichtlich festgelegte Losverfahren.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht jedoch die von den Wohnungseigentümern beschlossene Dauer der jeweiligen Mietlaufzeit von fünf Jahren als zu lang angesehen im Hinblick darauf, daß für 12 Beteiligte nur vier Garagen und zwei Stellplätze zur Verfügung stehen. Allenfalls eine Laufzeit von maximal zwei Jahren erscheint angemessen und wird den Interessen aller anspruchsberechtigten Eigentümer gerecht.

Auch die vorgesehene Regelung, daß mit dem Wegzug aus der Wohnanlage angesammelte Punkte verfallen und eine Übertragung auf den Rechtsnachfolger nicht möglich sein soll, ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht vereinbar. Das mit der Ansammlung von Punkten verbundene Anwartschaftsrecht auf spätere Zuteilung eines Parkplatzes ist Teil des jeweiligen Eigentumsrechts und mit diesem verbunden. Die Übertragung des Wohnungseigentums muß daher auch die Übertragung dieses Anwartschaftrechts ermöglichen. Eine Regelung, die eine derartige Übertragungsmöglichkeit ausschließt, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Zu Recht hat das Landgericht daher den zu TOP 4 gefaßten Eigentümerbeschluß über die Stellplatzvergabe wegen der aufgezeigten Verstöße gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung insgesamt als ungültig angesehen. Denn es ist zunächst Sache der Wohnungseigentümer, eine Gebrauchsregelung durch eine erneute Beschlußfassung unter Beachtung der genannten Gesichtspunkte herbeizuführen. Eine gerichtliche Gestaltung der Benutzung der Stellplätze ist erst dann geboten, wenn der Versuch der Eigentümergemeinschaft, eine den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Gebrauchsregelung zu beschließen, endgültig gescheitert ist (vgl. Senat, Beschluß vom 27. April 1994 - 24 W 7352/93 -, OLGZ 1994, 527 = NJW-RR 1994, 912 = WE 1994, 339 = WuM 1994, 394).

Der Senat hält es aber für geboten, darauf hinzuweisen, daß gegen die zu TOP 4 beschlossene Gebrauchsregelung im übrigen nach Auffassung des Senats keine Bedenken bestehen. Dies gilt insbesondere auch für die vom Landgericht beanstandete Möglichkeit der Übertragung angesammelter Punkte auf andere Wohnungseigentümer. Ebenso wie die Übertragung eines einem bestimmten Wohnungseigentum zugeordneten Sondernutzungsrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer zulässig ist, ohne daß die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer berührt werden (vgl. BGHZ 73, 145, 149 = NJW 1979, 548), muß auch die Übertragung eines durch Ansammlung von Punkten erworbenen Anwartschaftrechts auf einen anderen Wohnungseigentümer möglich sein.

Danach konnten die Rechtsbeschwerden der Antragsteller und des Beteiligten zu 4. keinen Erfolg haben.

Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Gebrauchsregelung für Garagen getroffen, die nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung standen. Die Garagen sollten auf fünf Jahre vermietet werden und diejenigen, die dabei nicht berücksichtigt wurden, sollten Wartepunkte sammeln können, die bei einer Neuvermietung dann maßgeblich sein sollten.

Mit Beschluß vom 28. Februar 1996 hielt das Kammergericht eine solche Gebrauchsregelung grundsätzlich für zulässig, zumal die Alternative ein letztlich ungerechtes Losverfahren wäre. Die Laufzeit der Garagenmietverträge dürfe jedoch höchstens zwei Jahre ausmachen, und im Falle der Veräußerung müsse der neue Eigentümer die Punkte seines Vorgängers übernehmen können.