Kellertausch

Kellertausch; Teilkündigung des Vermieters

1. Der Vermieter hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Mieter, den von ihm genutzten Keller zwecks Umgestaltung des Hauses gegen einen anderen Keller zu tauschen, zumal dann nicht, wenn der zum Tausch angebotene Keller 30 % kleiner ist.

2. Dies gilt auch dann, wenn der bisherige Kellerraum die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zum Wohnen ermöglichen soll.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.

I. Der Kl. steht der geltend gemachte Herausgabeanspruch gegen die Bekl. weder gemäß § 242 BGB noch gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu.

1. Die Kl. kann aus dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB keinen Leistungsanspruch, gerichtet auf einen Tausch der Kellerräume, herleiten. Der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB mag einzelne Pflichten, insbesondere zur Aufklärung und Auskunftserteilung zur Konkretisierung und Ergänzung bestehender Leistungspflichten, begründen können (vgl. Palandt/Grüneberg, 70. Aufl., § 242 BGB Rdnr. 13), die Norm als Generalklausel ist allerdings kein Einfallstor für eine allgemeine Billigkeitsrechtsprechung (vgl. Palandt/Grüneberg a. a. O., Rdnr. 2 m. w. N.). Insoweit ist nicht entscheidend, ob ein Tausch der Kellerräume nach weit zurückliegender Konkretisierung des Anspruchs der Bekl. auf Zuordnung eines Raumes unter Berücksichtigung der Interessen der Kl. als angemessen und sinnvoll erscheint und die Bekl. nicht übermäßig belastet. Anderes könnte bestenfalls gelten, wenn sich eine Verweigerung der Bekl., an der Umgestaltung des Hauses nebst Keller mitzuwirken, als rechtsmissbräuchlich darstellte, weil es kein schutzwürdiges Interesse gebe, an dem einen Kellerraum festzuhalten. Dem steht aber ungeachtet weiterer Erwägungen schon entgegen, dass der zum Tausch angebotene Kellerraum die Fläche des aufzugebenden Raumes um fast genau 30 % unterschreitet.

2. Die hilfsweise ausgesprochene Teilkündigung des Mietvertrages hinsichtlich des Kellerraums hat diesen nicht beendet und begründet deshalb auch keinen Herausgabeanspruch, denn die besonderen Voraussetzungen für eine Teilkündigung gemäß § 573 Abs. 1 Ziff. 1 BGB liegen nicht vor. Die Kl. beabsichtigt nämlich nicht, aus dem Keller- als Nebenraum im Sinne von § 573 b Abs. 1 BGB neuen Wohnraum zu schaffen. Das Freiwerden des Kellerraums soll vielmehr die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zum Wohnen ermöglichen. Als Ausnahmevorschrift ist § 573 b BGB indes eng auszulegen, so dass die wörtliche Auslegung („... diese Räume ... dazu verwenden will, ...") maßgeblich ist. Auf den in Ziffer 2 bestimmten Tatbestand hat die Kl. die Teilkündigung nicht gestützt, insoweit wäre aber auch zu berücksichtigen, dass der zu schaffende Fahrradabstellraum derzeit ja vorhanden gewesen ist.

Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen den Mieter, den von ihm genutzten Keller gegen einen kleineren Keller zu tauschen, wenn der bisherige Kellerraum nur die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zum Wohnen ermöglichen soll.

Der Vermieter verlangte von dem Mieter Herausgabe des von ihm genutzten Kellerraums mit der Begründung, dieser solle die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zum Wohnen ermöglichen und bot ihm einen – um 30 % kleineren – Keller zum Tausch an. Der Mieter lehnte dies ab.

Das AG Köpenick wies die Klage ab. Die Weigerung des Mieters sei schon deswegen nicht rechtsmissbräuchlich, weil der Tausch-Keller um 30 % kleiner als der bisherige Keller sei. Auch die Voraussetzungen für eine Teilkündigung lägen nicht vor, weil nicht der Keller selbst Wohnraum werden, sondern nur die Umgestaltung eines anderen Nebenraums zum Wohnen ermöglichen solle.

Häufig wird im Mietvertrag der Keller nicht so genau bezeichnet, dass seine Identifizierung ohne Weiteres möglich ist. Der Mieter nutzt dann irgendeinen – möglicherweise ihm nur vom nicht vertretungsberechtigten Hauswart zugewiesenen – Keller, von dem der Vermieter ausgeht, dass er noch frei ist oder zu einer anderen Wohnung gehört.

Verlangt der Vermieter dann Herausgabe, wird es problematisch. Ist der Keller – kraft Vertrag oder jahrzehntelanger Nutzung durch den Mieter – der vertragsgemäße, besteht grundsätzlich kein Anspruch des Vermieters auf Herausgabe des Kellers.

Eine Teilkündigung des Kellers ist gem. § 573 b Abs. 1 BGB nur zulässig, wenn er dazu verwendet werden soll, Wohnraum zur Vermietung zu schaffen. Dazu reicht es allerdings auch aus, dass der Vermieter den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen ausstatten will, z. B. durch Aufteilung eines großen Kellers und Zuordnung der dadurch geschaffenen kleineren Keller zu neu zu schaffenden Wohnungen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 b BGB Rn. 15), was der Vermieter aber wohl nicht vorgetragen hatte. Zumindest muss in der Kündigung der betroffene Keller identifizierbar bezeichnet und der Verwendungszweck dargelegt werden.