Kellernischen zum Abstellen von Fahrrädern

Kellernischen zum Abstellen von Fahrrädern; abschließbarer Fahrradabstellraum; fehlende Klingel-Gegensprechanlage bei Anordnung der Wohnungen in Reihenhausform; Wohnungen am Ostpreußendamm nicht in besonders ruhiger Innenlage

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal eines abschließbaren Fahrradabstellraumes nach den Orientierungshilfen zu den Berliner Mietspiegeln liegt nicht vor, wenn es sich lediglich um Nischen hinter nicht abschließbaren Türen handelt.

2. Eine fehlende Klingel-Gegensprechanlage ist nicht wohnwertmindernd, wenn Wohnungen wie Reihenhäuser nebeneinander liegen und die Haustür der Wohnungseingangstür entspricht.

3. Auch in dritter Baureihe liegende Wohnungen am Ostpreußendamm befinden sich nicht in einer besonders ruhigen Innenlage.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat den Bekl. nur zu einer Teilzustimmung verurteilt. Die Berufung der Kl. hielt das LG für unbegründet.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Einschlägig für die 122,79 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld K 5, das eine Spanne von 5,64 €/m2 bis 7,50 €/m2 und einen Mittelwert von 6,64 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes: [...]

Ein [nicht, die Red.] abschließbarer Fahrradabstellraum ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Soweit die Kl. hierzu vorträgt, dass sich im Keller des Hauses zwei 1,70 m x 3,00 m große Räume befänden, hat der Bekl. dem unwidersprochen entgegengehalten, dass es sich hierbei nur um Nischen handele, die nicht hinter einer verschließbaren Tür lägen. Die auf dem Foto der Kl. erkennbare Tür stelle den Zugang zu den Mieterkellern dar und sei zudem nicht mit einem Schließzylinder versehen. Danach ist im Keller lediglich eine Fahrradabstellmöglichkeit, nicht aber ein gesonderter Fahrradabstellraum vorhanden. Soweit die Kl. auf einen nach ihren Angaben in einem anderen Gebäudeteil auf dem Grundstück vorhandenen Fahrradabstellraum verweist, ist nicht dargetan, wann und auf welche Weise eine derartige Nutzungsmöglichkeit dem Bekl. aufgezeigt worden ist oder sich ihm ohne Weiteres erschließt. Hinsichtlich der nicht vorhandenen Klingel-Gegensprechanlage hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass diese im vorliegenden Fall aufgrund der konkreten Örtlichkeiten, bei der die einzelnen Wohnungen wie Reihenhäuser nebeneinander liegen und die Haustür der Wohnungseingangstür entspricht, nicht als wohnwertmindernd anzusehen ist. [...]

Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass sich die Wohnung in keiner besonders ruhigen Innenlage befindet. Die Lage der streitgegenständlichen Wohnung ist jedenfalls nicht besonders ruhig im Sinne des Merkmals der Orientierungshilfe. Eine besonders ruhige Lage zeichnet sich dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit keinem Lärm ausgesetzt sein. Dies ist hier nicht der Fall. Allein, dass sich die Wohnung in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe einer Wohnanlage befindet, lässt nicht darauf schließen, dass die Wohnung besonders ruhig gelegen ist. Die Wohnanlage befindet sich am Ostpreußendamm. Dies ist eine viel befahrene Hauptverkehrsstraße, von welcher Verkehrslärm ausgeht. Sie liegt zudem im Einzugsbereich der Einmündung der Osdorfer Straße, einer ebenfalls stark befahrenen Straße. Des Weiteren grenzt ein Gewerbegebiet an die Wohnanlage. Auch wenn die Wohnung des Bekl. danach nicht unmittelbar vom Verkehrslärm betroffen ist und dementsprechend auch nicht mit einem „*" im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel gekennzeichnet ist, ist unter den oben aufgeführten Umständen keine besonders ruhige Wohnlage anzunehmen.

Nicht abschließbare Kellernischen zum Abstellen von Fahrrädern sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Wohnungen am Ostpreußendamm liegen selbst in der dritten Baureihe nicht in einer besonders ruhigen Innenstadtlage, und eine fehlende Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner gilt jedenfalls dann nicht als wohnwertmindernd, wenn es sich um Wohnungen in Reihenhausanlagen handelt, bei denen Wohnungs- und Hauseingangstür identisch sind, so das Landgericht Berlin.

Das Amtsgericht hat die Beklagten nur teilweise zur Zustimmung der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung verurteilt. Im Streit sind noch die mietpreisrechtliche Bewertung von Kellernischen, die als Fahrradabstellraum gelten, eine fehlende Klingel- und Türöffneranlage und die Frage, ob die am Ostpreußendamm belegene Wohnung wegen ihrer Mikrolage in der dritten Baureihe sich in einer besonders ruhigen Innenlage befindet.

Das LG hat die Kellernischen zum Abstellen der Fahrräder nicht als wohnwerterhöhend eingestuft, weil sie nicht hinter verschließbaren Türen lagen und die Tür zum Keller an sich nicht mit einem Schließzylinder versehen war.

Die fehlende Klingel-Gegensprechanlage stufte das Gericht dagegen nicht als wohnwertmindernd ein, weil wegen der Errichtung in Reihenhausform Wohnungseingangstür und Hauseingangstür identisch waren.

Eine besonders ruhige Innenlage zeichnet die Wohnung auch nicht aus, obwohl sie sich in einem Reihenhaus in der dritten Baureihe am Ostpreußendamm befand. Der sei eine vielbefahrene Hauptverkehrsstraße, und auch wenn die Wohnung des Beklagten nicht unmittelbar vom Verkehrslärm betroffen und nicht mit einem Sternchen im Straßenverzeichnis als besonders lärmbelastet eingestuft sei, handelt es sich aufgrund der besonderen Lage nicht um eine Wohnung in einer besonders ruhigen Innenlage.

Die 63. Kammer bezeichnet den Berliner Mietspiegel immer noch als „qualifizierten", obwohl sie ein wissenschaftliches Gutachten eingeholt hat, das zum gegenteiligen Ergebnis kommt.