Kellerfeuchte im Altbau kein Kündigungsgrund

Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.

Der Kl. begehrt von den Bekl. als Gesamtschuldnern die Zahlung rückständiger Mieten. Unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien:

„Der Mieter trägt selbst dafür Sorge, dass die von ihm im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können. Der Vermieter weist darauf hin, dass solche Schäden nicht durch die Gebäude- bzw. Haftpflichtversicherung getragen werden.“

Im Wohnungsübergabeprotokoll wurde hinsichtlich der „Beschaffenheit“ des Kellers vermerkt, dass dieser „in Ordnung“ sei. Später reklamierten die Bekl., dass der Keller stark durchfeuchtet und praktisch nicht nutzbar sei. Sie forderten den Kl. unter Fristsetzung auf, den Keller trockenzulegen.

Die Hausverwaltung des Kl. verwies die Bekl. auf den Mietvertrag und darauf, dass sich die Mietsache noch immer in dem Zustand wie bei Vertragsabschluss befinde und wies die verlangte Mängelbeseitigung nebst angekündigter Mietzinsminderung als unbegründet zurück.

Daraufhin kündigten die Bekl. das Mietverhältnis fristlos auf der Grundlage des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB und begründeten dies mit dem Fehlen einer Horizontalsperre und Außenabdichtung des Kellermauerwerks, sowie der Ungeeignetheit des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln. Der Kl. wies die fristlose Kündigung zurück und weigerte sich, die Mietsache zurückzunehmen. Die Bekl. zahlten die vereinbarte Miete für Januar 2023 und Februar 2023 nicht, woraufhin der Kl. auf Zahlung klagte - mit Erfolg.

Dem Kl. steht gegenüber den Bekl. zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldnern ein Anspruch auf Zahlung i.H.v. 2.460 € zu (§ 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 556b BGB unter Beachtung von § 536 Abs. 1 BGB und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB).

Der Begriff des Mietmangels (§ 536 Abs. 1 BGB) ist an der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ausgerichtet. Ein Mangel ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache (der Ist-Beschaffenheit) vom vertraglich vorausgesetzten Zustand (der Soll-Beschaffenheit, BGH, WuM 2004, 715; BGH, ZMR 2009, 269; OLG Frankfurt/Main, NZM 2007, 330 f.). Ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, ist im Übrigen losgelöst davon zu beurteilen, in wessen Risikobereich er fällt und wer dafür haftet.

Für die Beantwortung der Frage, ob Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel darstelle, ist insofern zunächst auf eine etwaig erfolgte vereinbarte Beschaffenheit der Mietparteien bezüglich der Kellernutzung und des Zustandes des Kellers abzustellen. Eine solche Vereinbarung ist dem hiesigen Mietvertrag jedoch nicht zu entnehmen.

Wenn aber Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, ist nur die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung jedoch grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes - hier unstreitig im Jahre 1896 - geltende Maßstab anzulegen (BGH, Urteile vom 5.12.2018 - VIII ZR 67/18 - und VIII ZR 271/17 -, GE 2019, 113, 116; BGH, Urteil vom 5.6.2013 - VIII ZR 287/12 -, GE 2013, 938; BGH, Urteil vom 1.6.2012 - V ZR 195/11 -, GE 2012, 967; es folgen weitere Fundstellen).

Da dieses Gebäude - in dem sich die streitbefangene Wohnung mit dem Keller befindet - somit bereits im Jahre 1896 erbaut wurde, kommt es somit hier auf den zu diesem Zeitpunkt geltenden Maßstab an (BGH, Urteile vom 5.12.2018 - VIII ZR 67/18 - und - VIII ZR 271/17 -, aaO.; es folgen weitere Fundstellen).

Nach den Feststellungen des Gerichts steht die in dem streitbefangenen Keller dieses im Jahre 1896 errichteten Gebäudes unstreitig nicht vorhandene Horizontalsperre und fehlende Außenabdichtung der Kellerwände jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung dieses Gebäudes maßgeblichen Normen und ist das Gebäude wohl auch nach den damaligen Regeln der Baukunst - soweit diese überhaupt verbindlich festgelegt waren - errichtet worden (BGH, Urteile vom 5.12.2018, aaO.).

Zum Zeitpunkt der - im Jahr 1896 erfolgten - Errichtung des Gebäudes, in dem sich die hier streitbefangene Mietwohnung mit dem Keller befindet, bestand nämlich noch keine gesetzliche Verpflichtung, Gebäude mit einer Horizontal-Sperre auszustatten und war demgemäß das Vorhandensein von Feuchtigkeit im Kellerbereich ein allgemein üblicher Bauzustand. Um keine unerwünschte Feuchtigkeit in die Gemäuer zu bekommen, wurden im 19. Jahrhundert zwar schon Bauwerke im erdberührten Bereich mit sehr dichten Naturbaustoffen aus der jeweiligen Region errichtet, wie z. B. Granitmauerwerk. Derartigen Granit gibt es in der hiesigen Region (in der so genannten „Sandstreubüchse“ der Mark Brandenburg) aber nicht. Zudem war selbst noch im 19. Jahrhundert ein gewisser Anteil an Feuchtigkeit in dem Kellermauerwerk sogar unstreitig geduldet bzw. gewollt, damit eingelagertes Gemüse, Obst und Kartoffeln möglichst lange haltbar blieben.

Da sich früher die gesamte Bauweise der Gebäude grundlegend von der der modernen Bauten unterscheidet, bestand damals weder der Anspruch noch die Notwendigkeit, die Böden und Wände des Kellers trockenzuhalten. Der Keller konnte z. B. als reiner Lehmkeller konzipiert sein, ausgekleidet mit Lehm, wodurch ganzjährig eine nahezu konstante Atmosphäre gehalten werden konnte. Ein solcher Naturkeller ohne richtige Kellerabdichtung war und ist natürlich nur eingeschränkt nutzbar, bevorzugt zur Lagerung von Lebensmitteln oder auch Wein.

Damit die vorhandene Restfeuchte nicht in die oberen Etagen aufsteigen konnte, wurden zwar ab dem 19. Jahrhundert zunehmend auch waagerechte Abdichtungen in Häusern direkt unterhalb der Keller-Decken (d. h. unter den Fußböden der Wohnungen im Erdgeschoss) in der Mark Brandenburg eingebaut, jedoch noch nicht hinsichtlich der Kellerwände und des Kellerfußbodens. So hatte z. B. auch ein an einem Modellprojekt beteiligtes Gründerzeithaus in Bad Belzig vor seiner Sanierung stets einen nassen Keller (www.bauhandwerk.de/artikel/bhw_Modellprojekt_gegen_den_Verfall-3171384.html). Ab etwa 1890 erfolgte sogar erst der Einbau von „Preußischen Kappendecken“ über einem Keller (www.fotografie-architektur.de/dorfentwicklung_in_brandenburg_4.html). Zudem gibt es in der Stadt Brandenburg an der Havel auch Kelleranlagen, die oft wesentlich älter sind als sie darüber stehenden Häuser, da die Häuser manchmal einfach auf den alten Kellern errichtet wurden (selbst noch nach 1945), so dass ggf. auch der hiesige Keller sogar noch älter sein kann als das auf ihm errichtete Gebäude.

Das Fehlen einer Horizontal- und/oder Vertikal-Sperre im Kellerbereich ist für sich genommen somit noch kein Mangel der Mietsache in der Mark Brandenburg, weil solche Abdichtungsmaßnahmen selbst bei einem um 1920 errichteten Haus - geschweige denn bei dem hier bereits im Jahr 1896 errichten Gebäude - nicht unbedingt erwartet werden können. Auch wenn diese Abdichtungsmaßnahmen ggf. hätten später dann vorgenommen werden können, hätte es sich um eine Modernisierung gehandelt. Das Fehlen dieser Abdichtungsmaßnahmen begründet damit hier schon keinen Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 BGB (OLG Brandenburg, Urteil vom 8.8.2013 - 5 U 75/12 -; AG Brandenburg a. d. H., Urteil vom 17.3.2023 - 31 C 24/22 -).

Zudem hat das Gericht hier die Überzeugung gewonnen, dass die Bekl. bereits bei Abschluss des Mietvertrages wussten, dass der mit der Wohnung mitvermietete Keller feucht ist.

Der Zeuge M. W. hat entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Nullhypothese nämlich subjektiv aus seiner Sicht widerspruchsfrei und konstant - insbesondere in Bezug auf das Kerngeschehen -, im freien Bericht, homogen, in logischer Konsistenz, quantitativ detailreich und individuell, jedoch auch unter Einräumung von unverstandenen Handlungen sowie gewissen Erinnerungslücken und Unsicherheiten sowie Schilderungen von nebensächlichen und ungewöhnlichen bzw. überflüssigen Details, mit gewissen Gedankensprüngen in ungeordneter Erzählweise mit spontanen Verbesserungen, unter Verknüpfung von räumlichen und zeitlichen Bedingungen, mit Querverbindungen zu ähnlichen Vorgängen sowie dem Bericht von Handlungen als Wechselwirkung und der Schilderung eigener und fremder psychischer Vorgängen sowie inhaltlichen Verflechtungen unter Berücksichtigung seiner allgemeinen und sprachlichen intellektuellen Leistungsfähigkeit und seiner Kenntnisse in Bezug auf diesen Bereich auch unter Beachtung von etwaigen Motivationen erlebnisbezogen sowie sachgerecht, ohne Neigung zu einer Dramatisierung, frei von inneren Widersprüchen (sog. Realitätskriterien) sowie wohl auch frei von Wahrnehmungsfehlern unter Beachtung von Warnsignalen, und insoweit für das erkennende Gericht glaubhaft - ohne dass dabei eine „Mathematisierung“ der Glaubhaftigkeitsbeurteilung vorzunehmen ist (BGH, NJW 1999, 2746 ff.; BGH, NStZ-RR 2002, 308; BGH, NJW 2003, 2527 ff.; BGH, NStZ 2008, 116 f.; OLG Stuttgart, NJW 2006, 3506 f.; OLG Koblenz, NJW-RR 2004, 1318 ff.) - ausgesagt, dass das Wohnungsübergabeprotokoll mit Datum vom 29.7.2022 erst von den Bekl. unterzeichnet wurde, nachdem sie die Wohnungsbesichtigung durchgeführt hätten. Bei dieser Wohnungsbesichtigung - d. h. noch vor der Unterzeichnung des Wohnungsübergabeprotokolls - sei auch der Keller von einem der Bekl. in Augenschein genommen worden. Erst als er dann mit dem einen der beiden Bekl. vom Keller wieder hochgekommen sei, habe er den Passus hinsichtlich des Kellers beim Wohnungsübergabeprotokoll handschriftlich ausgefüllt und hätten erst hiernach dann beide Bekl. dieses Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet. Nachdem er noch gefragt habe, ob es noch Fragen gibt oder Ergänzungswünsche, hätten beide Bekl. ihm weder Fragen gestellt noch Wünsche zur Ergänzung geäußert, so dass daraufhin er und Frau S. dieses Wohnungsübergabeprotokoll auch unterzeichnet hätten.

Zudem tragen die Bekl. selbst vor, dass ein muffiger bzw. modrig-feuchter Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses gezogen sei, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen werde.

Der Zeuge M. W. erklärte insofern ebenso, dass, wenn man durch die Hauseingangstür geht, man schon am Geruch merke, dass der Keller wohl feucht sei. Auch als er mit einer Bekl.partei am 29.7.2022 im Keller gewesen sei, sei es durchaus wahrnehmbar gewesen, dass es dort klamm bzw. feucht war. […] Bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände genügt diese Aussage des Zeugen dementsprechend, um das Gericht von der Wahrheit der Behauptung des Kl. zu überzeugen, dass die Bekl. auf das Problem der Feuchtigkeit im Keller bereits bei der Wohnungsübergabe am 29.7.2022 ausdrücklich durch die vom Kl. beauftragten Mitarbeiter der Hausverwaltung hingewiesen wurden.

Wohl auch nur aus diesem Grunde wurde dann auch unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.7.2022 zwischen den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass die Bekl./Mieter selbst dafür Sorge zu tragen hatten, dass die von ihnen im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können.

Kennen jedoch die Mieter bei Vertragsschluss den vermeintlichen „Mangel“ der Mietsache und nehmen die Mieter diese mangelhafte Mietsache in diesem Zustand an, obwohl sie den Mangel kennen, so können diese Mieter gemäß § 536b BGB die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur dann geltend machen, wenn sie sich ihre Rechte zum Zeitpunkt der Annahme der Mietsache (hier der Abschluss des Wohnungsmietvertrages vom 29.7.2022) auch vorbehalten haben.

Zwar hätte hier eine Kenntnis der Bekl./Mieter i.S.v. § 536b BGB dann nicht vorgelegen, wenn sie lediglich die tatsächlichen örtlichen Verhältnisse bei Abschluss des Wohnungsmietvertrages gekannt hätten (BGH, Urteil vom 7.11.1962 - VIII ZR 190/61, u. a. in: BB 1962, 1392). Erforderlich ist insofern nämlich positive Kenntnis der Mieter von dem fraglichen konkreten Mangel im Augenblick des Vertragsabschlusses. Jedoch kommt es hierbei lediglich auf die Kenntnis der den Mangel begründenden Tatsachen an, während die Kenntnis der sich daraus wiederum aufgrund des § 536b BGB ergebenden Rechtsfolgen nicht zusätzlich erforderlich ist (LG Krefeld, NZM 2012, 858 f. = WuM 2012, 674; Emmerich, in: Staudinger BGB-Kommentar, Aufl. 2014, § 536b BGB, Rn. 9).

So wurde es z. B. für die Anwendung des § 536b BGB durch die Rechtsprechung als ausreichend angesehen, wenn der Mieter eine Wohnung in Kenntnis des Umstandes mietet, dass sich in der Nähe eine Großbaustelle befindet (LG Mannheim, WuM 2000, 185 f.) oder ein Universitätsklinikum entsteht, so dass jederzeit mit Hubschrauberflügen zu rechnen sei (LG Frankfurt/Main, ZMR 2010, 362), oder dass die Wohnung über einem Lebensmittelgeschäft oder an einer Bahnstrecke liegt, von der allgemein bekannt ist, dass sie als ICE-Strecke ausgebaut werden soll (LG Berlin, GE 2009, 53; AG Frankfurt/Main, ZMR 1999, 718).

Hier wurde insofern aber sogar ausdrücklich unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages vom 29.7.2022 vereinbart, dass die Bekl. als Mieter selbst dafür Sorge zu tragen hatten, dass die von ihnen im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden, so dass die Bekl. hier auch nicht berechtigt waren, aufgrund der damit im Zusammenhang stehenden „Beeinträchtigungen“ bezüglich des feuchten Kellers eine Mietminderung gegenüber dem Kl./Vermieter geltend zu machen, da auf jeden Fall der § 536b BGB dann angewandt wird, wenn den Mietern die den Mangel begründenden Tatsachen - so wie hier die Bekl. - bekannt waren (BGH, BB 1979, 292 = WuM 1979, 276; OLG Nürnberg, ZMR 1960, 300; LG Düsseldorf, WuM 1992, 368; LG Stendal, WuM 1994, 525 f.; LG Berlin, GE 2007, 55 f.; AG Brandenburg a.d.H., Urteil vom 17.3.2023 - 31 C 24/22 -; AG Prüm, WuM 2002, 264; Emmerich, in: Staudinger BGB-Kommentar, Aufl. 2014, § 536b BGB, Rn. 9).

Soweit die Bekl. nunmehr die Feuchtigkeitsbildungen im Keller rügen, fehlen im Übrigen aber auch jegliche nähere Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Kellers aufgrund der Feuchtigkeit derart eingeschränkt sei, dass die Nutzung des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln nicht geeignet sei, erlaubt nämlich noch keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung und der Beantwortung der Frage, ob hierbei die Erheblichkeitsschwelle gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB überschritten worden ist. Die Bekl. behaupten nämlich noch nicht mal selbst, dass sie ihren Hausrat und/oder Möbel in dem Keller lagern wollten. Dass der Keller aber z. B. nicht geeignet sei, dort Fahrräder und/oder Werkzeug unterzustellen, behauten noch nicht einmal die Bekl. Der pauschale Vortrag der Bekl. zu der Kellerfeuchtigkeit genügt somit für ein substantiiertes Vorbringen in diesem Rechtsstreit auch nicht (LG Berlin, Urteil vom 11.12.2007 - 63 S 186/07).

Die Bekl./Mieter konnten hier aufgrund der Kenntnis dieses vermeintlichen „Mangels“ bei Vertragsschluss dann aber auch nicht gegenüber dem Kl. die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erklären. Ausgeschlossen ist eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nämlich nach § 543 Abs. 4 Satz 1 BGB, wenn dem Mieter Mängelgewährleistungsrechte wegen Kenntnis des vermeintlichen Mangels i.S.v. § 536b BGB nicht zustehen (Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 543 BGB, Rn. 88).

Hier haben die Bekl./Mieter die ihnen zum Gebrauch überlassene Wohnung mitsamt dem „feuchten“ Keller - entsprechend dem Ergebnis der Beweisaufnahme - aber als Erfüllung angenommen, so dass sie auch eine dessen ungeachtet bestehende Mangelhaftigkeit des Mietobjekts beweisen mussten, wenn sie deshalb den Mietvertrag aufgekündigt haben (BGH, Urteil vom 13.2.1985 - VIII ZR 154/84, u. a. in: NJW 1985, 2328; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.2011 - 24 U 45/11 -).

Macht der Mieter einen Mangel hinsichtlich der Bausubstanz geltend, ist im Übrigen auch darauf abzustellen, welche baulichen Anforderungen er bei Vertragsschluss erwarten darf, wobei grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich ist (BGH, Urteile vom 5. 12. 2018, aaO.), wie bereits oben näher ausgeführt. Ein Mieter einer Altbauwohnung kann nämlich nicht ohne Weiteres erwarten, dass der zur Wohnung gehörende Keller eines alten Hauses trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist.

Eine Entstehung von Feuchtigkeit im Keller ist bezogen auf das Baujahr des hiesigen Hauses somit auch nichts Ungewöhnliches. Bezogen auf die damals geltenden Normen liegt insoweit also ein baulicher Mangel nicht vor (AG Brandenburg, Urteil vom 17.3.2023 - 31 C 24/22 -; AG Ansbach, Urteil vom 5.2.2013 - 2 C 2268/11 -, u. a. in: BeckRS 2013, 15017; AG Freising, Urteil vom 27.5.2010 - 7 C 848/09 -).

Ob Feuchtigkeit in Räumen zudem auch eine Gesundheitsgefährdung darstellt, lässt sich im Übrigen nicht allgemein beantworten. Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich zunächst nach objektiven Maßstäben und nach dem Stand der medizinischen Erkenntnis. Die Gesundheitsgefährdung muss insofern erheblich sein, das heißt, es muss die Gefahr einer deutlichen und nachhaltigen Gesundheitsschädigung bestehen. Bei der Gesundheitsgefährdung durch Feuchtigkeit und evtl. Schimmel ist es somit maßgeblich, wie nachhaltig die Gefährdung ist. Es reicht insofern aber noch nicht aus, wenn eine Feuchtigkeits- und Gesundheitsbeeinträchtigung nur nicht ausgeschlossen werden kann. Es muss vielmehr ein gewisser Grad der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines Mangels bzw. einer Gesundheitsbeeinträchtigung festgestellt werden können. Eine solche Feststellung setzt aber voraus, dass die Luftfeuchtigkeitswerte über 70 % liegen und/oder eine Konzentration der Schimmelsporen in der Luft der jeweiligen Räume bekannt ist, sowie darüber hinaus, bei welcher Aufenthaltsdauer bei den Mietern oder einer (allgemein) bestimmten Personengruppe (etwa Allergiker) mit einer Gesundheitsbeeinträchtigung zu rechnen ist. Es kommt somit auf die Luftfeuchtigkeitswerte und die evtl. Konzentration der Pilzsporen in der Raumluft an und nicht auf die Feuchte der Wände, da Pilzsporen ubiquitär und auch ohne sichtbare Schimmelpilzbildung und erhöhte Feuchtigkeit schon in „normal belasteten“ Wohnräumen stets und immer zu erwarten sind (LG Kiel, Beschluss vom 20.1.2005 - 1 S 100/04), wenn auch nicht in gesundheitsgefährlichen Konzentrationen. Denn die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. haben einen erhöhten Luftfeuchtigkeitswert bzw. eine Gesundheitsgefährdung und insofern auch einen Mangel i.S.d. Gesetzes nach Überzeugung des Gerichts hier aber auch nicht zu beweisen vermocht.

Auch wenn hier eine gewisse Feuchtigkeitsbildung in den Kellerräumen des alten Hauses unstreitig ist, liegt aber ebenso unstreitig doch noch nicht eine Gesundheitsgefährdung etwaiger Mieter der Wohnungen dieses Hauses hier vor (KG, ZMR 2004, 513 ff.; KG, KG-Report 2004, 81; OLG Brandenburg, Urteil vom 2.7.2008 - 3 U 156/07 -; LG Duisburg, NZM 2002, 214; LG Oldenburg, ZMR 2000, 100 f.; LG Düsseldorf, WuM 1989, 13; LG Mannheim, WuM 1988, 360 f.; LG München, NJW-RR 1991, 975 f.; LG Saarbrücken, WuM 1982, 187 f.; LG Mannheim, WuM 1977, 140 f.; AG Köln, WuM 1997, 261 f.; AG Köln, WuM 1986, 94; AG Osnabrück, WuM 1984, 199).

Nach der Auffassung des OLG Brandenburg (Urteil vom 2.7.2008 - 3 U 156/07, u. a. in: BeckRS 2008, 14657) und der weiteren Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2004 - 63 S 174/04 -, u. a. in: GE 2005, 57; AG Starnberg, Urteil vom 11.1.2006 - 1 C 2028/05), die überzeugend erscheint und der sich das hier nunmehr erkennende Gericht anschließt, ist in diesem Zusammenhang auch eine funktionale Betrachtung vorzunehmen und die erhebliche Beeinträchtigung des gesamten Mietgebrauchs regelmäßig nur dann zu bejahen, wenn nicht nur bloße Nebenräume - wie Keller oder Abstellkammern - nicht bzw. nur bedingt benutzbar sind, sondern die sogenannten Haupträume, die zur Deckung der unmittelbaren Wohnbedürfnisse dienen.

Es kommt dabei weniger auf die Größe und den Mietwert des unmittelbar betroffenen Teils der Mietfläche an als auf dessen Funktion für den Mieter im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs und die diesem zur Verfügung stehenden angemessenen Ausweichmöglichkeiten („funktionale Betrachtungsweise“). Unstreitig ist der hiesige Kellerraum aber gerade nicht als Wohn- bzw. Aufenthaltsraum zu klassifizieren.

Ein Mieterrecht zur fristlosen Kündigung wegen Feuchtigkeitserscheinungen kommt aber nur dann in Betracht, wenn die Nutzung der Wohnung im Ganzen hierdurch beeinträchtigt ist; es reicht also nicht aus, wenn sich (hier) Feuchtigkeit allein nur in dem Kellerraum gebildet hat (LG Berlin, Urteil vom 16.11.2004 - 63 S 174/04 - u. a. in: GE 2005, 57).

Die Bekl. tragen im Übrigen auch nur vor, dass lediglich der Keller (als Nebenraum) angeblich nicht zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln benutzbar gewesen sei. Etwaige gesundheitliche Beeinträchtigungen oder Wohnbeeinträchtigungen werden insofern also selbst von der Bekl.seite hier nicht behauptet.

Mithin ist der Vortrag der Bekl. hier auch nicht geeignet, einen Mangel zu beweisen (KG, ZMR 2004, 513 ff.), so dass den Bekl. insofern auch ein Anspruch auf fristlose Kündigung des Mietvertrages in der hiesigen Sache nicht zur Seite stand.

Dass die hier streitige Miete für die Monate Januar und Februar 2023 von den Bekl. an den Kl. bezahlt wurde und damit vollständig erloschen sei, behaupten im Übrigen noch nicht einmal die Bekl. selbst. Dieser Anspruch des Kl. aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. § 556b BGB auf Zahlung der vereinbarten Miete ist somit auch nicht durch Erfüllung (§ 362 BGB) erloschen, so dass der hiesigen Klage nunmehr in vollem Umfang stattzugeben ist.

Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.

Der Kläger verlangt von den Beklagten Zahlung rückständiger Mieten. Unter § 22 Abs. 6 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien:

„Der Mieter trägt selbst dafür Sorge, dass die von ihm im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können. Der Vermieter weist darauf hin, dass solche Schäden nicht durch die Gebäude- bzw. Haftpflichtversicherung getragen werden.“

Im Wohnungsübergabeprotokoll wurde hinsichtlich der „Beschaffenheit“ des Kellers vermerkt, dass dieser „in Ordnung“ sei. Später reklamierten die Beklagten, dass der Keller stark durchfeuchtet und praktisch nicht nutzbar sei. Sie forderten Trockenlegung, kündigten schließlich fristlos und zahlten keine Miete mehr. Die Zahlungsklage des Klägers hatte Erfolg.

Dass der Keller trocken sein musste, hätten die Mietparteien nicht vereinbart, weshalb nur die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet sei. Dabei sei nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei der Errichtung des Gebäudes – hier das Jahr 1896 – geltende Maßstab anzulegen.

Unstreitig sei keine Horizontalsperre und keine Außenabdichtung der Kellerwände vorhanden, was jedoch im Einklang mit den im Zeitpunkt der Errichtung dieses Gebäudes maßgeblichen Normen stehe. 1896 habe noch keine gesetzliche Verpflichtung für solche Maßnahmen bestanden, demgemäß sei das Vorhandensein von Feuchtigkeit im Kellerbereich ein allgemein üblicher Bauzustand gewesen. Selbst noch im 19. Jahrhundert sei ein gewisser Anteil an Feuchtigkeit im Kellermauerwerk geduldet bzw. gewollt gewesen, damit eingelagertes Gemüse, Obst und Kartoffeln möglichst lange haltbar blieben.

Das Fehlen einer Horizontal- und/oder Vertikalsperre im Kellerbereich begründet damit hier schon keinen Mangel der Mietsache. Zudem habe das Gericht die Überzeugung gewonnen, dass die Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrages wussten, dass der mit der Wohnung vermietete Keller feucht ist.

Das Wohnungsübergabeprotokoll sei erst nach Wohnungsbesichtigung angefertigt worden. Bei der Wohnungsbesichtigung sei auch der Keller von einem der Beklagten in Augenschein genommen worden. Außerdem hätten die Beklagten nach eigener Aussage bei der Besichtigung einen modri­gen Geruch wahrgenommen. Wohl auch nur aus diesem Grunde hätten den Parteien ausdrücklich vereinbart, dass die Beklagten selbst dafür Sorge zu tragen hätten, dass die von ihnen im Mieterkeller gelagerten Gegenstände nicht durch Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen werden können.

Kenne jedoch der Mieter bei Vertragsschluss den vermeintlichen „Mangel“ der Mietsache und nähme er sie in diesem Zustand an, begebe er sich ohne Vorbehalt seiner Rechte.

Soweit die Beklagten nunmehr die Feuchtigkeitsbildungen im Keller rügten, fehlten im Übrigen aber auch jegliche näheren Angaben zu Art, Umfang und Ausmaß. Die Angabe, dass die Nutzbarkeit des Kellers aufgrund der Feuchtigkeit derart eingeschränkt sei, dass die Nutzung des Kellers zur Lagerung und Unterstellung von Hausrat und Möbeln nicht geeignet sei, erlaube noch keine Beurteilung der sich daraus ergebenden tatsächlichen Beeinträchtigung. Dass der Keller aber z. B. ungeeignet sei , um dort Fahrräder und/oder Werkzeug unterzustellen, behaupteten die Beklagten nicht.

Die Beklagten hätten hier aufgrund der Kenntnis des vermeintlichen „Mangels“ bei Vertragsschluss dann auch nicht fristlos kündigen dürfen.

Das AG verneinte auch eine zur Kündigung berechtigende Gesundheitsgefährdung. Eine Gesundheitsgefährdung müsse insofern erheblich sein. Eine gewisse Feuchtigkeitsbildung in den Kellerräumen eines alten Hauses bedeute noch nicht eine Gesundheitsgefährdung etwaiger Mieter der Wohnungen. Eine erhebliche Beeinträchtigung des gesamten Mietgebrauchs und ein Mieterrecht zur fristlosen Kündigung wegen Feuchtigkeitserscheinungen komme aber nur dann in Betracht, wenn die Nutzung der Wohnung im Ganzen hierdurch beeinträchtigt sei; Feuchtigkeit allein nur im Keller reiche nicht. Etwaige gesundheitliche Beeinträchtigungen – bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit darf der Mieter immer fristlos kündigen – hätten die Beklagten nicht behauptet.