Keine Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde bei Mischmietverhältnissen

1. Die Räumungsvollstreckung für Wohnraum aus einer notariellen Urkunde ist unzulässig, auch wenn bei einem Mischmietverhältnis die gewerbliche Nutzung überwiegt.

2. Im Rahmen des Vollstreckungsrechts ist die Schwerpunkttheorie nicht anwendbar.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Kl. wenden sich mit ihrer Klage gegen die Zwangsvollstreckung eines in einer notariellen Urkunde titulierten Räumungsanspruchs.

2 Entsprechend der Nachtragsvereinbarung vom 14.7.2005 zum Mietvertrag vom 25.7.1995 haben die Kl. von dem Bekl. das Wohn- und Geschäftshaus in Osnabrück gemietet. Nach dem Mietvertrag erfolgte die Vermietung dabei zu Wohnzwecken und gewerblichen Zwecken, wobei die Wohnfläche des Objekts unstreitig 277,75 m2 und die Geschäfts- und Lagerfläche 717,62 m2 beträgt. Durch notarielles Schuldanerkenntnis vom 12.7.2005 unterwarfen sich die Kl. gegenüber dem Bekl. wegen eines Mietrückstandes aus den Jahren 2004/05 in Höhe von ... € der sofortigen Zwangsvollstreckung. Ferner unterwarfen sich die Kl. in der Urkunde des Notars ..., Osnabrück, vom 8.11.2012 (UR-Nr. ...) wegen Mietrückständen aus dem Jahre 2009 in Höhe eines Betrages von ... € sowie wegen eines Anspruchs auf Räumung des Mietobjekts der sofortigen Zwangsvollstreckung. [...] Mit Schreiben vom 4.4.2013 kündigte der Bekl. wegen (unstreitiger) Nichteinhaltung der notariellen Vereinbarung vom 8.11.2012 durch die Kl. und darüber hinaus aufgelaufener Mietrückstände das Mietverhältnis fristlos. Des weiteren ließ er sich eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde vom 8.11.2012 erteilen und beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung des Mietobjekts.

3 Mit ihrer Klage haben die Kl. u. a. geltend gemacht, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 8.11.2012 bezogen auf den Räumungsanspruch für unzulässig erklärt wird. [...]

8 Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

9 Die Vollstreckung des Bekl. aus der Urkunde des Notars ... vom 8.11.2012 war für unzulässig zu erklären, weil der titulierte Räumungsanspruch auch ein Mietverhältnis über Wohnraum betrifft und damit nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht Gegenstand einer vollstreckbaren Urkunde sein kann.

10 Gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO findet die Zwangsvollstreckung aus einer Urkunde statt, die von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Befugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen wurde, wenn sich der Schuldner in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat und die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich [...] ist und der nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Ansprüche, die den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses, gemeint sind insoweit vorrangig Räumungs‑ und Herausgabeansprüche (vgl. BT‑Drucks. 13/341 v. 27.1.1995, S. 20 ff.), können demnach nicht wirksam in einer notariellen Urkunde tituliert werden. Unter welchen Voraussetzungen der § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO auf ein (hier unstreitig vorliegendes) sog. Mischmietverhältnis über (nicht trennbare) Wohn‑ und Geschäftsräume Anwendung findet, ist umstritten. Gestützt auf die höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung zur Anwendung von Wohn‑ oder Gewerberaummietrecht in Mischmietverhältnissen (vgl. u. a. BGH Urt. v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13; NJW 2008, 3361; NJW‑RR 1986, 877; NJW 1977, 1394; OLG Köln, ZMR 2001, 963; OLG München, ZMR 1995, 295; OLG Karlsruhe MDR 1988, 414; OLG Hamm ZMR 1986, 11) ist nach der herrschenden Auffassung (vgl. Zöller/Stöber ZPO, 30. Aufl. § 794, Rn. 26 a. E.; MünchKomm [Wolfsteiner] ZPO, 4. Aufl. § 794, Rn. 214; Baumbach/Lauterbach/Hartmann, ZPO, 72. Aufl. § 794, Rn. 22 a. E.; Bub/Treier [Drettmann] MietR, 4. Aufl., I. Rn. 168/175; WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen MietR, 10. Aufl., A I. Rn. 16/19; jeweils m.w.N.) entsprechend der sog. Schwerpunkttheorie zu differenzieren und eine Titulierung nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO (nur) dann ausgeschlossen, wenn nach den vertraglichen Grundlagen des betroffenen Mietverhältnisses die Nutzung des Objekts zu Wohnzwecken den Schwerpunkt bildet. Auf das streitgegenständliche, nach den vertraglichen Grundlagen und dem Wohn‑ und Nutzflächenverhältnis vorrangig auf gewerbliche Zwecke ausgerichtete Mietverhältnis der Parteien wäre danach Gewerberaummietrecht anzuwenden, mit der Folge, dass hier ein Räumungsanspruch im Rahmen des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO tituliert werden könnte.

11 Die insbesondere in Streitfällen über den Gerichtsstand, Wertsicherungsklauseln und Kündigungsfristen entwickelte Schwerpunkttheorie kann jedoch, wie das Landgericht zu Recht festgestellt hat, im Rahmen des Vollstreckungsrechts, namentlich in Bezug auf die Bestimmung des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO (ebenso wie auf § 721 Abs. 1 ZPO) keine Anwendung finden (so auch: Musielak/Lackmann, ZPO, 3. Aufl. § 794, Rn. 32; Prütting/Gehrlein [Scheuch], ZPO, 5. Aufl., § 794, Rn. 51 a. E.). Im Vollstreckungsrecht muss vielmehr aufgrund des mit den Vorschriften bezweckten Schutzes des Mieters vor einem kurzfristigen Verlust seines Wohnraums und der damit verbundenen Gefahr der Obdachlosigkeit eine generelle Absicherung in allen, also auch in nur anteiligen Wohnraummietverhältnissen gewährt werden. Die Bestimmungen der §§ 794 Abs. 1 Nr. 5 und 721 Abs. 1 ZPO sind daher entgegen der herrschenden Meinung bei Mischmietverhältnissen über Wohn‑ und Geschäftsräume auch dann anzuwenden, wenn das Mietobjekt vertragsgemäß nur teilweise bzw. untergeordnet zu Wohnzwecken genutzt wird.

12 Für eine solche umfassende Anwendung des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO auf alle Wohnraummietverhältnisse, also auch auf Mischmietverhältnisse über (nicht trennbare) Wohn‑ und Gewerberäume, spricht dabei neben dem Mieterschutz insbesondere die tatsächliche Umsetzung im Vollstreckungsverfahren. Im Falle der Vollstreckung eines Räumungstitels aus § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO bei einem Mischmietverhältnis würde die Anwendung der sog. Schwerpunkttheorie dazu führen, dass es grundsätzlich dem mit der Vollstreckung beauftragten Gerichtsvollzieher obläge, im Vorfeld einer Räumung zu klären, ob das betroffene Objekt nach dem Vertragszweck überwiegend zu Wohn‑ oder zu gewerblichen Zecken genutzt wird. Da die Entscheidung über die vorrangige Nutzungsart eines Mietobjekts nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13 - GE 2014, 1129) eine umfassende, alle auslegungsrelevanten Umstände berücksichtigende Einzelfallprüfung erfordert, müsste der Gerichtsvollzieher im Rahmen der Vollstreckung daher eigenständig einen sich nicht aus dem Titel selbst ergebenden Sachverhalt ermitteln. Derartige Aufgaben gehören unzweifelhaft nicht in das Vollstreckungsverfahren, sondern in ein gerichtliches Erkenntnisverfahren (vgl. insoweit Zöller/Stöber, aaO. § 704, Rn. 5 a. E.). Das Erfordernis eines eindeutigen und hinreichend bestimmten Vollstreckungstitels gebietet daher eine uneingeschränkte Anwendung des § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO auf alle Wohnraummietverhältnisse.

13 Im Ergebnis ist nach alldem davon auszugehen, dass die Titulierung eines Räumungsanspruches in einer notariellen Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO generell unzulässig ist, wenn sich der Anspruch im Rahmen eines Mischmietverhältnisses auch nur teilweise auf (von den Gewerbeflächen nicht abtrennbaren) Wohnraum bezieht. Der sich unstreitig (auch) auf Wohnraum erstreckende Räumungstitel in der Urkunde des Notars W. vom 8.11.2012 ist daher nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unwirksam und scheidet als Grundlage einer Räumungsvollstreckung aus.

Der Geschäftsraummieter kann sich in einer notariellen Urkunde der Zwangsvollstreckung auch hinsichtlich eines zukünftigen Räumungsanspruchs des Vermieters unterwerfen; bei einem Wohnraummietverhältnis geht das nicht. Für Mischmietverhältnisse mit teilgewerblicher Nutzung gilt entweder für das ganze Mietverhältnis Wohnraum- oder Geschäftsraummietrecht, je nach Schwerpunkt. Im Zwangsvollstreckungsrecht kann das anders sein.

Der Kläger hatte ein Wohn- und Geschäftshaus gemietet, wobei die Wohnfläche bei 280 m² und die Geschäftsfläche bei mehr als 717 m² lag. In einer notariellen Urkunde hatte er sich der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Vermieter wegen eines Mietrückstands sowie wegen eines Räumungsanspruchs unterworfen. Nachdem weitere Mietrückstände entstanden waren, kündigte der Vermieter fristlos und beauftragte die Zwangsräumung. Der Mieter erhob Vollstreckungsgegenklage und meinte, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde sei unzulässig.

Das OLG Oldenburg stimmte dem zu und bestätigte damit das Urteil der Vorinstanz. Die Rechtsprechung zur Anwendung von Wohn- oder Gewerberaummietrecht bei Mischmietverhältnissen sei nicht einschlägig, weil die Schwerpunkttheorie im Rahmen des Vollstreckungsrechts nicht anwendbar sei. Der Gerichtsvollzieher müsse andernfalls klären, welcher Vertragszweck überwiege, was laut BGH eine umfassende Einzelfallprüfung erfordere, das jedoch nur im gerichtlichen Erkenntnis- und nicht im Vollstreckungsverfahren möglich sei. Auch gebiete der Zweck des Gesetzes, den Mieter vor einem kurzfristigen Verlust seines Wohnraums zu schützen, eine generelle Absicherung auch bei nur anteiligen Wohnraummietverhältnissen.

Zum Mischmietverhältnis bei einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit des Mieters in den Räumen vgl. BGH, GE 2014, 1129. Die Auffassung des OLG, wonach die Schwerpunkttheorie im Vollstreckungsrecht nicht angewandt werden kann, trifft auch für einen Anwaltsvergleich (§ 796 a ZPO) zu sowie für § 721 ZPO, der die Gewährung einer Räumungsfrist für Wohnraum durch das Gericht regelt.