Keine Zwangsverwaltungskosten bei nicht ausgebautem Wohnungseigentum

Keine Zwangsverwaltungskosten bei nicht ausgebautem Wohnungseigentum; Vorschußzahlungen der Eigentümergemeinschaft; Wohngeld; Sondereigentum; Rechtsbeschwerde

1. Kosten im Sinne der §§ 788 II, 103 I ZPO sind nur diejenigen, die ein Gläubiger mit dem Ziel der Befriedigung einer titulierten Forderung einwendet.

2. Bei nicht ausgebautem Wohnungseigentum sind Erträge voraussichtlich nicht zu erzielen, so daß die Ergreifung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen keinen Sinn macht.

(Leitsätze der Redaktion)

1 I. Der Schuldner ist Miteigentümer des Grundstücks F.straße 17 in B. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Der Miteigentumsanteil des Schuldners ist mit dem Sondereigentum an Räumen im Dachgeschoß des sogenannten Quergebäudes verbunden. Der Ausbau der Räume als Wohnung ist begonnen; die Arbeiten sind unterbrochen und nicht abgeschlossen. Das Wohnungseigentum ist belastet. Seine Zwangsversteigerung ist nach einer von dem Schuldner zu den Akten gegebenen Kreditauskunft beantragt.

2 Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den Schuldner eine Forderung in Höhe von 10.703,23 € zuzüglich gestaffelter Zinsen. Die Forderung ist seit dem 29. September 2000 tituliert. Zur Vollstreckung beantragte der Beteilige zu 1, der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft, als Verfahrensstandschafter der übrigen Miteigentümer am 2. April 2002 die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners. Das Amtsgericht hat dem Antrag stattgegeben und eine Verwalterin ernannt.

3 Zur Deckung der Kosten der Verwaltung verlangte und erhielt die Verwalterin von den Gläubigern in der Folgezeit Vorschüsse in Höhe von insgesamt 9.700 €. Diese verwandte sie im wesentlichen dazu, seit Juni 2002 das auf die Wohnung des Schuldners entfallende Wohngeld von monatlich 296,55 € zu bezahlen.

4 Der Beschwerdeführer hat die Festsetzung der Vorschußzahlungen als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner beantragt. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde hiergegen ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt der Beschwerdeführer den Festsetzungsantrag gegen den Schuldner weiter.

5 II. Das Landgericht meint, gem. § 788 Abs. 1 ZPO habe der Schuldner nur die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen. Allein diese seien gem. §§ 788 Abs. 2, 103 Abs. 2 ZPO der Festsetzung zugänglich. Daran fehle es bei den Vorschußzahlungen der Gläubiger. Den Gläubigern sei bei Antragstellung bekannt gewesen, daß die Fertigstellung der Wohnung des Schuldners ausstehe und Erträge aus deren Vermietung oder die Zahlung einer Nutzungsentschädigung durch den Schuldner, der die eidesstattliche Versicherung abgegeben habe, nicht zu erwarten seien. Soweit die Verwalterin durch die Vorschußzahlungen zur Zahlung des Wohngelds in den Stand gesetzt worden sei, sei nicht ersichtlich, daß die Zahlungen zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Wohnungseigentums notwendig gewesen seien.

6 III. Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

7 1. Der Festsetzung gem. §§ 788 Abs. 2, 103 Abs. 1 ZPO sind nur solche Kosten zugänglich, die von dem Gläubiger mit dem Ziel der Befriedigung der titulierten Forderung aufgewendet worden sind. Daran fehlt es, soweit eine Eigentümergemeinschaft mit ihren Vorschußzahlungen das Ziel verfolgt, für die laufenden, nicht titulierten Wohngeldforderungen bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums die Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zu erreichen (Senatsbeschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, WuM 2005, 416, 417). So verhält es sich, soweit die Verwalterin aus den Vorschüssen der Gläubiger das auf die Wohnung des Schuldners entfallende Wohngeld bezahlt hat. Das greift die Rechtsbeschwerde nicht an.

8 2. Die Vorschußzahlungen bedeuten auch insoweit keine notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung, als die Zahlungen von der Verwalterin zur Bestreitung anderer Kosten verwendet worden sind, die mit der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners verbunden sind. Die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners war auf der Grundlage der Kenntnis der Gläubiger nicht geeignet, zur Befriedigung der titulierten Forderung zu führen. Nach ihrem Eingangsbericht ist die Verwalterin von den Gläubigern davon unterrichtet worden, daß der Ausbau der Wohnung des Schuldners nicht abgeschlossen sei und diese leer stehe. Die Gläubiger konnten daher nicht damit rechnen, daß durch die Zwangsverwaltung die Vollstreckungsforderung getilgt würde. Damit aber kommt die Festsetzung der mit der Vollstreckungsmaßnahme weiter verbundenen Kosten gegen den Schuldner nicht in Betracht (Senat, Beschl. v. 14. April 2005, V ZB 5/05, aaO.).

9 Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß der Schuldner gegenüber der Zwangsverwalterin behauptet hat, die Räume würden von der "d. GmbH" als Lager genutzt. Er habe sie an die GmbH, deren Geschäftsführer er sei, als Geschäftsräume vermietet. Im Hinblick auf die fehlende Fertigstellung der Räume und deren Mängel zahle die GmbH jedoch keine Miete. Eine Forderung aus dem behaupteten Mietvertrag hat die Verwalterin gegen die GmbH bisher nicht gerichtlich geltend gemacht. Aufgrund des Zustands der Räume und dem bisher von dem Schuldner gezeigten Verhalten konnte und kann mit einer Durchsetzung von Ansprüchen aus dem Mietverhältnis gegen die GmbH auch nicht gerechnet werden. Ob der Schuldner die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, was die Rechtsbeschwerde verneint, ist insoweit ohne Bedeutung. (...)

Vorschußzahlungen einer Eigentümergemeinschaft an den Zwangsverwalter mit dem Ziel, für die laufenden, nicht titulierten Wohngeldforderungen bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums in die erste Rangklasse zu kommen, fallen nicht unter die Kosten der Zwangsverwaltung nach § 788 Abs. 2 der Zivilprozeßordnung.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen einen Miteigentümer eine Forderung in Höhe von mehr als 10.000 € zzgl. Zinsen. Der Miteigentumsanteil des Schuldners ist mit dem Sondereigentum an Räumen im Dachgeschoß des sogenannten Quergebäudes verbunden. Der Ausbau der Räume als Wohnung ist begonnen; die Arbeiten sind jedoch unterbrochen und nicht abgeschlossen. Zur Vollstreckung der bereits titulierten Forderung beantragte der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verfahrensstandschafter der übrigen Miteigentümer die Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners. Das Amtsgericht gab dem Antrag statt und ernannte eine Verwalterin. Diese erhielt zur Deckung der Kosten der Verwaltung von den Gläubigern Vorschüsse in Höhe von insgesamt 9.700 €, mit denen sie hauptsächlich das auf die Wohnung des Schuldners entfallende Wohngeld von monatlich 296,55 € bezahlte.

Der Beschwerdeführer beantragte, die Vorschußzahlungen als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner festzusetzen. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück. Das Landgericht entschied, gem. § 788 Abs. 1 ZPO habe der Schuldner nur die notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung zu tragen. Allein diese seien gem. §§ 788 Abs. 2, 103 Abs. 2 ZPO der Festsetzung zugänglich. Daran fehle es bei den Vorschußzahlungen der Gläubiger.

Der BGH bestätigte die Rechtsauffassung des Landgerichts. Der Festsetzung gem. §§ 788 Abs. 2, 103 Abs. 1 ZPO seien nur solche Kosten zugänglich, die von dem Gläubiger mit dem Ziel der Befriedigung der titulierten Forderung aufgewendet worden seien. Daran fehle es, soweit eine Eigentümergemeinschaft mit ihren Vorschußzahlungen das Ziel verfolge, für die laufenden, nicht titulierten Wohngeldforderungen bei der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums die Rangklasse von § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zu erreichen.

Die Vorschußzahlungen bedeuteten auch insoweit keine notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung, als die Zahlungen von der Verwalterin zur Bestreitung anderer Kosten verwendet worden sind, die mit der Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums des Schuldners verbunden sind. Die Verwalterin sei von Gläubigern davon unterrichtet worden, daß der Ausbau der Wohnung des Schuldners nicht abgeschlossen sei und diese leerstehe. Die Gläubiger hätten deshalb nicht damit rechnen können, daß durch die Zwangsverwaltung die Vollstreckungsforderung getilgt würde. Damit aber komme die Festsetzung der mit der Vollstreckungsmaßnahme weiter verbundenen Kosten gegen den Schuldner nicht in Betracht.

Entscheidend für die Rechtsauffassung des BGH war die Tatsache, daß das Sondereigentum nicht ausgebaut war und Erträge daher nicht zu erzielen waren. Dies wußten die Beteiligten auch. Die Ergreifung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen konnte so keinen Sinn machen. Früher wurde die von den Beteiligten gewählte Methode oftmals angewandt, um die laufenden Wohngelder zu erlangen und die Vorschüsse als Kosten im Zwangsversteigerungsverfahren nach § 10 Nr. 1 ZVG bevorrechtigt anzumelden. Auch wenn die Beantragung der Zwangsverwaltung zulässig sein dürfte, erfolgt eine Erstattung der Kosten dann nicht, wenn keine Einnahmen erzielbar sind. Der BGH hat für eine vergleichbare Sachlage kürzlich ebenso entschieden (BGH, NJW 2005, 2460).