Keine Zustimmungsvoraussetzung für Mieterhöhung

Das Recht des Vermieters, gemäß § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) eine erhöhte Miete für von ihm durchgeführte Maßnahmen an Wohnraum (§ 1 MHG) im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG zu verlangen, hängt nicht davon ab, daß der Mieter diesen Maßnahmen zuvor zugestimmt hat.

Der Kl (Vermieter) kündigte mit Schreiben vom 24 November 1977 an daß er Modernisierungsarbeiten im Hause und in der Wohnung der Bekl (Mieter) vornehmen lassen wollte. Die Bekl antworteten mit Schreiben des Mietervereins vom 27 Dezember 1977, daß sie die angekündigten Modernisierungsarbeiten unter der Voraussetzung dulden würden, daß diese Arbeiten im Januar 1978 beginnen und bis Ende März 1978 beendet würden. Die Arbeiten wurden vom Kl in den Monaten Januar bis März 1978 durchgeführt. Mit Schreiben vom 12. April 1978 teilte der Kl den Bekl. die Kosten der durchgeführten Maßnahmen mit und forderte sie zugleich zur Zahlung eines Modernisierungszuschlages in Höhe von monatlich ... DM auf. Da die Bekl die Zahlung dieses Zuschlages verweigerte, hat der Kl. diesen Betrag vor dem Amtsgericht eingeklagt Die Bekl. haben bestritten. daß es sich bei den Positionen Elektro-, Klempner-, Maurer-, Putz- und Fliesenarbeiten um bauliche Maßnahmen im Sinne von § 3 MHG handele. Hinsichtlich der Umstellung der bisherigen Ofen auf Zentralheizung und der Errichtung der Antennenanlage haben sie bestritten, daß es sich hierbei um Wertverbesserungsmaßnahmen gehandelt habe Sie haben die Ansicht vertreten. der Kl. könne auch insoweit keine erhöhte Miete gemäß § 3 MHG fordern, weil sie sich lediglich zur Duldung dieser Maßnahmen bereit erklärt, ihnen aber nicht zugestimmt hätten. Das Amtsgericht hat sich der Auffassung der Bekl angeschlossen und die Klage auf Zahlung eines Modernisierungszuschlages abgewiesen. Das Landgericht hat dem OLG vorgelegt.

A. Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5 Juni 1980 (MAG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken: "Ist das Recht des Vermieters gemäß § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) eine erhöhte Miete für durchgeführte Modernisierungs- oder andere bauliche Maßnahmen zu verlangen von der Zustimmung des Mieters zu diesen Maßnahmen abhängig oder nicht? Dieser Vorlagebeschluß ist zulässig.

I. Die vom Landgericht zur Erörterung gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. Ill MAG. Sie ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum und besitzt grundsätzliche Bedeutung da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden kann Daß sie in der Literatur sowie Judikatur verschieden beantwortet wird, hat das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß auf der Grundlage der von ihm bezeichneten Urteile der vorlegenden Kammer vom 27 März 1979 (WM 1979 S. 170) einerseits und der 11. Zivilkammer des Landgerichts vom 15. Juli 1977 (MDR 1977 S. 1021 = WM 1978 S 35 ff.) sowie weiterhin der von ihm im wesentlichen zitierten einschlägigen Fundstellen (Fischer-Dieskau-Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht, § 3 MHG Anmerkung - fortab: Anm. - 6 Palandt-Putzo BGB 40. Auflage, § 3 MHG Anm. 2, § 541a Anm 4, Schmidt-Futterer-Blank Wohnraumschutzgesetze. 4. Auflage - künftig: SFB - C 165; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz 2 Auflage, § 3 MHG Randnr. 3: gegenüber Emmerich-Sonnenschein Mietrecht, § 3 MHG Randnrn 12 bis 15a, insbesondere Randnr. 15 Sternel, Mietrecht. 2. Auflage, III 235 ff.. vor allem 239-243, in Verbindung mit Sternel. Wohnraummietrecht ll 113) zutreffend ausgeführt. Il. Auch ist davon auszugehen, daß die zur Vorlage an den Senat gelangte Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, entscheidungserheblich sein kann. Nach dem Tatbestand des amtgerichtlichen Urteils vom 1. Februar 1980 (S. 3, 4) streiten die Parteien unter anderem über die Berechtigung des Verlangens des Kl auf Verurteilung der Bekl. zur Zahlung eines Mietzuschlages im Sinne des § 3 Absatz - nachstehend: Abs. - 1 MHG und zwar dies unter Erörterung der rechtlichen Tragweite der Erwägung, daß die Bekl. den vom Kl mit seinem Schreiben vom 24 November 1977 (Anlage 2) an gekündigten Maßnahmen nicht etwa zugestimmt sondern - vertreten durch den Mieterverein für Hamburg und Umgegend e V - mit dem Schreiben vom 27 Dezember 1977 (Anlage 3) lediglich mitgeteilt haben sie würden unter den dort bezeichneten, die Zumutbarkeit derselben außerhalb finanzieller Gesichtspunkte betreffenden Voraussetzungen die vom Kl. vorgesehenen Maßnahmen dulden. Nach allem kann die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage für den bei ihm anhängigen Rechtsstreit zumindest teilweise entscheidungserheblich sein, zumal ausweislich des Vorlagebeschlusses des Landgerichts (S 3) die Bekl, jedenfalls bezüglich eines Teiles der vom Kl. durchgeführten Maßnahmen nicht in Zweifel ziehen, daß diese begrifflich unter § 3 Abs. 1 MHG fallen. Der grundsätzlichen Bedeutung der Sache im Sinne des Art. Ill MAG steht nicht etwa entgegen. daß die Bereitschaft der Bekl. zur Duldung der vom Kl. seinerzeit geplanten Maßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG beziehungsweise des § 541a Abs 2 BGB-fortab "Maßnahmen" - in dem vorbezeichneten Schreiben zum Ausdruck gelangt ist und deshalb der Gedanke naheliegen konnte, die Parteien hätten insoweit eine Individualabrede (§ 305 BGB) getroffen, um deren Auslegung im Einzelfalle es sich handele und welche durch eine nachträgliche Präzisierung der Tragweite einer Duldung im Sinne des § 541a Abs. 2 BGB für die Anwendbarkeit des § 3 MHG nicht ex post in einem Vorlageverfahren gemäß Art III MAG mit geprägt werden könne.

Der Begriff der "Duldung" im vorbezeichneten Sinne wird in der Literatur verschieden verstanden. Barthelmess (a.a.O, Randnr. 3) sieht in der Duldung eine "gegenüber der Zustimmung schwächere Form der Billigung, während SFB (C 166 lit. d) in ihr die faktische passive Hinnahme der Modernisierungsmaßnahme - lediglich ergänzt durch in deren Rahmen unabweisbare Mitwirkungshandlungen des Mieters - erblicken und (a.a O C 165) - jedenfalls im Ergebnis - die Überzeugung vertreten, daß die Duldung im Sinne des § 541a Abs 2 BGB durch den Mieter den vom Vermieter im Bereich des Mietobjekts getroffenen Maßnahmen den für diese etwa in Betracht kommenden Charakter einer verbotenen Eigenmacht des Vermieters nimmt. Folgt man der letzteren Ansicht, so kann der Bekundung der Bereitschaft eine "Maßnahme" zu dulden, nicht die rechtliche Eigenschaft einer Willenserklärung (zum Begrifflichen Palandt-Heinrichs, a a.O. Einführung vor § 116 Anm 1a) beigemessen werden. Da der beschließende Senat die zur Erörterung stehende Frage nicht mit für das Landgericht verbindlicher Wirkung zu entscheiden befugt ist. kann er nicht ausschließen daß das Landgericht sich bei der Auslegung des Begriffs der Duldung der von SFB niedergelegten Ansicht anschließt: damit vermag er zugleich die mögliche Entscheidungserheblichkeit der vom Landgericht aufgeworfenen Rechtsfrage auch nicht mit der Begründung zu verneinende Erklärung der Bereitschaft zur Duldung von "Maßnahmen" sei - wenn im Sinne von Barthelmess (a.a.O ) gewertet - als Teil einer Vereinbarung gemäß § 305 BGB aufzufassen, nämlich als Annahme einer in der Ankündigung der "Maßnahmen" durch den Vermieter liegenden Offerte zur Änderung des Mietvertrages in bezug auf den Vertragsgegenstand. Nach allem erscheint es dem Senat im zur Erörterung stehenden Zusammenhang unerheblich, ob ein Mieter sich freiwillig zur Duldung im Sinne des § 541 a Abs. 2 BGB von ihm von vornherein als zumutbar erscheinenden "Maßnahmen" bereits findet oder auf der Grundlage der vorbezeichneten Vorschrift durch eine gerichtliche Entscheidung zu einer solchen angehalten wird.

Unter diesen Umständen ändert der geschilderte Sachverhalt denn auch nicht zwingend etwas an der möglichen Entscheidungserheblichkeit der vorbezeichneten Frage für den beim Landgericht anhängigen Rechtsstreit. Ill. Daß die dem Senat vorgelegte Rechtsfrage bereits anderweitig durch Rechtsentscheid geklärt worden wäre (Art. Ill Abs. 1 MAG), ist nicht ersichtlich IV. Auch steht einer Entscheidung über diese Frage im Vorlageverfahren nach Art III MAG nicht etwa entgegen (Abs. 1 Satz 2 daselbst), daß die Parteien keine Gelegenheit dazu gehabt hätten, zu der den Gegenstand des Vorlegungsverfahrens bildenden Rechtsfrage Stellung zu nehmen B. In der Sache selbst beantwortet der Senat die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte Rechtsfrage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. 1. Die im Urteil des Landgerichts Hamburg vom 15. Juli 1977 (a.a.O ) vertretene Rechtsauffassung stützt sich im wesentlichen auf die Erwägung, daß ein Vertragsgegenstand - im zur Erörterung stehenden Zusammenhang mithin das Mietobjekt - nicht durch einen Vertragspartner einseitig auf Kosten des anderen verändert werden dürfe, und verweist insoweit ergänzend auf das zu den §§ 18 I. BMG, 12 AMVO. 28a, 49 MSchG ergangene Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10 Juli 196a (MDR 1968, S. 1003 f.). 2. Demgegenüber weist die vorlegende Kammer des Landgerichts in ihrem Urteil vom 27. März 1979 (a.a.O.) unter anderem darauf hin, daß die vorerwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofs sich auf preisgebundenen Wohnraum bezieht und die diesen betreffende Rechtslage mit der gegenwärtig für Wohnraum in Hamburg geltenden nicht vergleichbar ist. 3. Die zur Erörterung stehende Problematik hat eine lange Vorgeschichte. Eine sie betreffende gesetzliche Regelung brachte bereits § 13a des Reichsmietengesetzes in der Fassung der Verordnung vom 20. April 1936 (RGBI. I 1936 S. 378, 380). Es folgte § 28a MSchG - später im Zusammenhang mit § 12 AMVO -, mit welchen Vorschriften sich die oben zitierte Erkenntnis des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1968 beschäftigt. 4. Nach der Auffassung des beschließenden Senats läßt sich die im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1968 zu den vorstehend bezeichneten Vorschriften vertretene Rechtsansicht nicht ohne weiteres auf die zur Zeit maßgebliche Normierung übertragen . a) § 541a Abs. 2 BGB begründet zwar für den Mieter eine Pflicht zur Duldung von "Maßnahmen" in gleicher Weise, wie sie seinerzeit in § 13a RMietG vorausgesetzt und in § 28a Abs. 1 MSchG normiert war: die Vorschrift enthält im Gegensatz zu § 13a RMietG und zu § 28a Abs. 2 MSchG aber keine Regelung zu der Frage, welche Konsequenzen die Durchführung von "Maßnahmen" für die Höhe des im Anschluß geschuldeten Mietzinses hat. Die mangelnde Verknüpfung des § 541a BGB mit § 3 MHb im Sinne der vorbezeichneten Regelungen ist es denn auch im wesentlichen, welche zu der dem beschließenden Senat vorgelegten Rechtsfrage geführt hat. b) Geht man im Sinne der Begriffjurisprudenz (hierzu Palandt-Heinrichs, a.a.O., Einleitung Vl 1b) und auf der Grundlage einer sprachlich-grammatikalischen Auslegung (hierzu Palandt-Heinrichs, a.a.O., Einleitung Vl 2 b) vom Wortlaut der §§ 541a Abs. 2 BGB sowie 3 MHG aus, so wird man zu dem Ergebnis gelangen, daß weder die im Hinblick auf § 541a Abs. 2 BGB zum Ausdruck gebrachte freiwillige Bereitschaft noch die durch eine auf der Basis der vorbezeichneten Vorschrift festgelegte Pflicht zur Duldung von

slegung (hierzu Palandt-Heinrichs, a.a.O., Einleitung Vl 2 b) vom Wortlaut der §§ 541a Abs. 2 BGB sowie 3 MHG aus, so wird man zu dem Ergebnis gelangen, daß weder die im Hinblick auf § 541a Abs. 2 BGB zum Ausdruck gebrachte freiwillige Bereitschaft noch die durch eine auf der Basis der vorbezeichneten Vorschrift festgelegte Pflicht zur Duldung von "Maßnahmen" ausreichen, um als Rechtsgrund für eine Mietzinserhöhung im Sinne des § 3 MHG zu dienen, sondern daß ein solcher nur durch eine vertragliche Abrede der Kontrahenten des Mietvertrages über eine Änderung des Vertragsgegenstandes gebildet werden kann, wie sie in einer auf ein diesbezügliches Ansinnen des Vermieters erklärten Zustimmung des Mieters zur Durchführung der "Maßnahmen" liegt. Dies würde- streng logisch durchgehalten - zu dem Ergebnis führen, daß der Vermieter vom Mieter so lange keine Mietzinserhöhung bezüglich der durchgeführten "Maßnahmen" zu fordern berechtigt ist, wie der Mietvertrag läuft. Legt man diese Auffassung zugrunde, so ist es nur folgerichtig, wenn zugleich - wie dies auch unabhängig davon in Literatur und Judikatur in bezug auf die Problematik der Zumutbarkeit im Sinne des § 541a Abs. 2 BGB gelegentlich geschieht (Landgericht Hamburg, Urteil vom 15. Juli 1977, a.a.O., S. 1022; von Lackum, "Setzt eine Mieterhöhung gemäß § 3 MHG die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Wertverbesserungsmaßnahmen voraus?", ZMR 1979, S 193 ff, 195, welcher übrigens zutreffend auch auf Palandt-Putzo, a.a.O., § 541a Anm. 3a) verweist: vgl. auch Gather, "Die Modernisierung im Spiegel gerichtlicher Entscheidungen", HbgGrdE 1981, S. 50 ff., 51-52; Geilwitzki, "Zur Berücksichtigung der Einkommensverhältnisse des Mieters bei der Wohnraummodernisierung", ZMR 1980, S. 353 ff., 355-356; Halberstadt, "Zweifelsfragen bei der Wohnungsmodernisierung", WM 1981. S. 25 ff., Mitzkus, "Wohnraummodernisierung und Mieterhöhung, NJW 1981, S. 199 ff., 200) - die Frage der finanziellen Verhältnisse des Mieters ausgeklammert wird. Indessen gehen auch diejenigen. welche eine Zustimmung des Mieters zu den "Maßnahmen fordern, also die Vertreter der ,.Zustimmungstheorie" - wie sie im Anschluß genannt werden soll - nicht so weit, eine Anhebung des Mietzinses als Folge von "Maßnahmen", welche der Mieter lediglich geduldet. denen er aber nicht zugestimmt hat, für die restliche Dauer des Mietverhältnisses vollen Umfangs auszuschließen. Sie verweisen insoweit (so Emmerich-Sonnenschein, a.a.O., § 3 MHG Randnr. 15a; Landgericht Hamburg, Urteil vom 15. Juli 1977 a.a.O.. S. 1022) auf den Weg des § 2 MHG. Das bedeutet zugleich aber, daß der Mieter auch nach der "Zustimmungstheorie" eine Mietzinserhöhung letztlich gleichfalls dann hinnehmen muß, wenn der Vermieter durch vom Mieter nur geduldete Maßnahmen das Vertragsobjekt dergestalt verändert hat, daß es nunmehr im Sinne des § 2 MHG mit anderen Mietobjekten vergleichbar ist, für welche ein höherer als der vertraglich ausbedungene Mietzins als üblich zu gelten hat. Eine solche Betrachtungsweise wird den durch die Zustimmungstheorie aufgeworfenen, oben gekennzeichneten logischen Schwierigkeiten nicht gerecht, wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf. Daß der Vermieter gemäß § 2 MHG eine Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung verlangen kann, ist insoweit ohne Bedeutung, da die diesbezügliche Verpflichtung des Mieters ja gerade auf der von ihm nur geduldeten Verbesserung des Mietgegenstandes beruht. Auch kann nicht daran vorbeigesehen werden, daß § 2

e dies näherer Erläuterung nicht bedarf. Daß der Vermieter gemäß § 2 MHG eine Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung verlangen kann, ist insoweit ohne Bedeutung, da die diesbezügliche Verpflichtung des Mieters ja gerade auf der von ihm nur geduldeten Verbesserung des Mietgegenstandes beruht. Auch kann nicht daran vorbeigesehen werden, daß § 2 MHG-soweit nicht, was nach der Zustimmungstheorie hier nicht in Betracht gezogen werden könnte, unter anderem § 3 MHG anwendbar ist- in Abs. 1 Nr. 1 eine Wartefrist normiert, innerhalb derer eine Mietzinserhöhung nach der Vorschrift nicht verlangt werden kann, auch wenn der Vermieter während dieser Frist "Maßnahmen" getroffen hat. Zumindest während des diesbezüglichen Zeitraums wurde der Mieter unter Umständen in den Genuß von Verbesserungen des Mietobjekts gelangen, welche - wie ein Blick auf § 2 MHG zeigt-durchaus als Vermögenswert zu betrachten sind, für die er eine entsprechende Gegenleistung nicht zu erbringen braucht und um welche er-da er der Verbesserung nicht zugestimmt, sondern diese nur geduldet hat-angesichts des Grundsatzes "pacta sunt servanda" ohne rechtfertigenden Grund bereichert wurde. Daß er den Wert der ihm insoweit zugeflossenen vermögenswerten Vorteile während des Laufs der vorbezeichneten Wartefrist etwa nach Bereicherungsgrundsätzen (§ 818 Abs. 2 BGB) abzugelten hätte, wird - soweit ersichtlich - nirgendwo erwogen denn daß die Regelung in den §§ 1 ff. MHG angesichts des ihr innewohnenden Zwecks, den Mieter "vor willkürlichen und ungerechtfertigten Erhöhungen des bei Vertragsschluß vereinbarten Mietzinses zu schützen" (SFB C 20), zumindest im zur Erörterung stehenden Zusammenhang als lex specialis zu gelten hat, ist zwar - soweit ersichtlich - nirgends ausdrücklich gesagt, versteht sich aber nach der Überzeugung des Senats von selbst. Daher bedarf es insoweit auch nicht einer Heranziehung der Grundsätze des § 242 BGB, welche andernfalls unabweisbar wäre, da die Verbesserung des Vertragsobjekts- mag dieser Ausdruck als terminus technicus auch in anderem Zusammenhang geprägt worden sein (Palandt-Bassenge, a.a.O., § 951 Anm. 2 c dd) - sich dann jedenfalls als "aufgedrängte Bereicherung" - wenn auch nur im Wort-, nicht aber im Rechtssinn darstellen müßte. Il. Nach allem können hier nur eine systematische (zum Begrifflichen Palandt-Heinrichs, a.a.O., Einleitung Vl 2 b b) -die Einbettung des § 541a BGB und diejenige des § 3 MHG in ein als Gesamtheit aufzufassendes Normengefüge berücksichtigende- sowie eine teleologische (hierzu Palandt-Heinrichs, a.a.O., Einleitung Vl 2 c) Auslegung des § 541a BGB und des § 3 MHG zu einem angemessenen Ergebnis führen. Dies bedeutet für den Senat, daß aus den unter anderem im Urteil der vorlegenden Kammer vom 27. März 1979 (a.a.O.) dargelegten Gründen der - hinfort so genannten - "Duldungstheorie" der Vorzug zu geben ist. Der Senat verweist insoweit auf die eingehenden Darlegungen bei SFB (C 165-166) sowie insbesondere auf die Ausführungen in dem - im Zeitpunkt des Erlasses des Vorlagebeschlusses des Landgerichts noch nicht veröffentlichten -Aufsatz von Mitzkus (a.a.O.). Einleuchtend erläutert Mitzkus (a a.O., S. 200 unter IV 1), daß eine am Wortlaut haftende Auslegung des § 3 MHG dem Willen des Gesetzes nicht gerecht wird und in diesem Zusammenhang auch ein Zurückgreifen auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1968 (a. a.O.) unter anderem schon deshalb nicht angängig erscheint, weil die gegenwärtig geltende Normierung keine

Mitzkus (a a.O., S. 200 unter IV 1), daß eine am Wortlaut haftende Auslegung des § 3 MHG dem Willen des Gesetzes nicht gerecht wird und in diesem Zusammenhang auch ein Zurückgreifen auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1968 (a. a.O.) unter anderem schon deshalb nicht angängig erscheint, weil die gegenwärtig geltende Normierung keine Mietanhebung nach Art der in § 28a MSchG geregelten kennt, sowie ferner, daß das in Rede stehende Urteil des Bundesgerichtshofs für die Rechtslage nach dem Inkrafttreten des § 541a BGB nicht dergestalt ergiebig ist, wie dies die "Zustimmungstheorie" im Gegensatz zur "Duldungstheorie" annimmt Überzeugend hebt er weiterhin (a.a.O., S. 200 unter IV 3) hervor daß nur eine teleologische Auslegung, nach der die Duldung beziehungsweise die Verpflichtung zur Duldung von "Maßnahmen" den Mietzinserhöhungsanspruch gemäß § 3 MHG auslösen, dem Willen des Gesetzes - welcher auf die Schaffung eines Anreizes zur Durchführung von "Maßnahmen" gerichtet ist - gerecht wird. Schließlich tritt der Senat auch den Ausführungen von Mitzkus (a.a.O. S. 202 unter Nr 7) zur Praktikabilität der in dem vorbezeichneten Aufsatz vertretenen Duldungstheorie bei, wonach die Fälle, in welchen die Anwendung dieser Theorie die Durchführung von "Maßnahmen" stärker erschweren könnte als diejenige der Zustimmungstheorie, nicht ohne weiteres als repräsentativ zu gelten haben, so daß letztlich auch dieser vom Landgericht Hamburg in dessen Urteil vom 15. Juli 1977 (a.a.O., S. 1022) ebenso wie im Urteil der vorlegenden Kammer (a.a.O., S. 170) erörterte Gesichtspunkt nicht derart schwerwiegend - wie Sternel (Mietrecht, a.a.O., lll 242) meint - ins Gewicht fallen würde, daß deshalb die Zustimmungstheorie in den Vordergrund treten mußte. Ergänzend fügt der Senat noch hinzu, daß-auch auf der Grundlage der Duldungstheorie- der Vermieter es aus noch im Anschluß zu behandelnden Gründen in aller Regel in der Hand haben dürfte, eine das gesamte Mietshaus mit allen in ihm enthaltenen Wohnungen betreffende "Maßnahme selbst dann durchzuführen, wenn einer der Mieter zu Recht die Duldung der letzteren im Rahmen seines Vertragsverhältnisses mit dem Vermieter verweigern sollte. Ill. Nach allem gelangt der Senat zu dem im Anschluß dargelegten Ergebnis: Für die Anwendung des § 3 MHG reicht eine im Hinblick auf § 541a Abs. 2 BGB vom Mieter ausgesprochene Bereitwilligkeit zur Duldung der Maßnahme ebenso aus wie eine auf der Grundlage dieser Vorschrift im Streitfalle durch das Gericht festgelegte diesbezügliche Verpflichtung Voraussetzung für eine Entscheidung im letzterwähnten Sinne ist, daß das Gericht bei der Prüfung der Zumutbarkeit gemäß § 541a Abs 2 BGB auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters berücksichtigt. In diesem Zusammenhang ist der Senat der Ansicht, daß - die Zumutbarkeit einer "Maßnahme" im übrigen vorausgesetzt - ein zur Zahlung des Erhöhungsbetrages gemäß § 3 MHG aus finanziellen Gründen nicht in der Lage befindlicher Mieter in aller Regel dazu bereit sein wird, der Gesamtmodernisierung eines Hauses unter soweit notwendig - Einbeziehung seiner Wohnung dann nicht entgegenzutreten, wenn er durch den Vermieter vertraglich-zulässigerweise (§ 10 Abs. 1 MHG)-von der an sich anfallenden Mietzinserhöhung im Sinne des § 3 MHG-, und zwar dies gegebenenfalls unter Vereinbarung sichernder Kautelen für den Fall einer rechtserheblichen Veränderung in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters - ganz oder teilweise ebenso freigestellt wird

r durch den Vermieter vertraglich-zulässigerweise (§ 10 Abs. 1 MHG)-von der an sich anfallenden Mietzinserhöhung im Sinne des § 3 MHG-, und zwar dies gegebenenfalls unter Vereinbarung sichernder Kautelen für den Fall einer rechtserheblichen Veränderung in den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters - ganz oder teilweise ebenso freigestellt wird wie von etwa für ihn finanziell nicht tragbaren Folgekosten (zum Beispiel beim Einbau einer Zentralheizung an Stelle einer Ofenheizung), so daß letztendlich auch bei Zugrundelegung der Duldungstheorie die für den Vermieter in einschlägigen Fällen bei der Inaussichtnahme der Gesamtverbesserung eines mehrere Wohnungen umfassenden Hauses entstehenden Schwierigkeiten ähnlich leicht und mit nicht wesentlich größeren wirtschaftlichen Nachteilen würden beseitigt werden können, als dies bei Sternel (Mietrecht, a.a.O., lll 242) nur für den Fall der Anwendung der Zustimmungstheorie ausgenommen wird. Entsprechendes wird auch für den Streitfall gelten, in welchem es dem Vermieter möglich sein dürfte, für die gerichtliche Entscheidung über die Frage der Zumutbarkeit im Sinne des § 541a Abs. 2 BGB nach der zur Erörterung stehenden Richtung hin ähnliche Voraussetzungen zu schaffen, wie oben gekennzeichnet.

IV. In alledem sieht der Senat sich zumindest teilweise bestärkt durch den Inhalt des Referentenentwurfs eines Mietrechtsänderungsgesetzes 1981. Hiernach soll in das Bürgerliche Gesetzbuch unter Aufhebung des § 541 a Abs. 2 BGB ein § 541 b BGB eingefügt werden, welcher die Verpflichtung eines Mieters von Wohnraum zur Duldung von "Maßnahmen" unter anderem ausdrücklich davon abhängig macht, daß bei einem Mietverhältnis über solche Räume zu prüfen ist, inwieweit die Wohnung auch nach der Durchführung der "Maßnahmen" zur Vermietung an andere Personen in mittleren Einkommensverhältnissen geeignet bleiben würde, was im Sinne der vom Senat vertretenen diesbezüglichen Ansicht auf Seite 17 der Begründung des Referentenentwurfs erläutert wird, mag im übrigen auch daselbst (Nr. 3 auf Seite 15) offen bleiben, ob die Duldung der "Maßnahme" eine Mietzinserhöhung nach § 3 oder nach § 2 MHG nach sich zieht. Hinzu tritt, daß ausweislich der Begründung des Referentenentwurfs (S. 17) § 20 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978 (ModEnG) aufgehoben sowie in die Regelung des § 541 b BGB einbezogen werden soll - eine Vorschrift, welche nur im Hinblick auf die Normierung in § 13 Abs. 3 letzter Halbsatz daselbst zur Zeit nicht die gleichen Probleme aufwirft wie § 541 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 3 MHG. Daß unter solchen Umständen der dem Senat vorgelegten Rechtsfrage jedenfalls insoweit die Bedeutung entzogen würde, als sie unter dem Gesichtspunkt des "Herausmodernisierens" (hierzu Sternel, Mietrecht a.a.O., III 240) erörtert worden ist, sei letztlich am Rande vermerkt.