keine Zustimmungserfordernis f. Mieterhöhung, keine fiktiven Kostenabzüge

1. Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG ist nicht, daß der Mieter der Modernisierung zugestimmt hat.

2. Von den Gesamtmodernisierungskosten, die der Vermieter der Berechnung der Mieterhöhung nach § 3 Abs. I MHG zugrundelegen darf, sind nicht vorab diejenigen (fiktiven) Kosten abzuziehen, die der Vermieter ohne die Modernisierung in Zukunft für die ihm obliegende Instandhaltung/Instandsetzung des alten Zustandes voraussichtlich hätte aufwenden und im Verhältnis zum Mieter allein tragen müssen.

I. Das Landgericht Bielefeld hat dem Senat die folgenden Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Ist für eine Mieterhöhung nach Wohnraummodernisierung gem. § 3 MHG die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Modernisierung Anspruchsvoraussetzung? 2. a) Sind auch ohne Vorhandensein einer konkreten Erneuerungsbedürftigkeit der Mietsache gemäß § 536 BGB ersparte oder vorweg genommene Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungskosten von den Gesamtmodernisierungskosten abzusetzen? b) Welcher Berechnungsmaßstab ist im Falle der Bejahung der Frage a) für Abzugsbetrag anzuwenden? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. ließ in ihrem Haus, in dem neun Mietparteien wohnen, im Herbst 1979 Modernisierungsarbeiten ausführen, nämlich den Einbau von Thermostatventilen und von Kunststoffenstern mit Phonstop-Glas zur Straßenseite und im übrigen mit normalem Isolierglas. Die Bekl. bewohnen in dem Hause eine ca. 148 qm große Wohnung zu einem Nettomietzins von 575 DM. Vor dem Einzug hatten die Bekl die Wohnung renovieren lassen, wobei die Kl. die Kosten für notwendige Malervorarbeiten trug.

Die ausgewechselten Fenster aus Holz stammen aus dem Jahre 1929 und wurden 1968/69 mit Vorsatzfenstern versehen, die in die Fensteröffnungen auf die Fensterbänke eingesetzt wurden. Ob die alten Fenster im Jahre 1974 einen neuen Außenanstrich erhielten und im Jahre 1978 bereits wieder mangelhaft und erneuerungsbedürftig waren, ist zwischen den Parteien streitig. Nachdem die Kl. mit Schreiben vom 3. Juli 1979 den Bekl. die Modernisierungsarbeiten angekündigt hatte, fand in der Folgezeit zwischen den Parteien ein Schriftwechsel darüber statt, ob die Bekl. zur Duldung verpflichtet seien. Mit Schreiben vom 17. September 1979 teilten die Bekl. der Kl mit daß sie die angekündigten Maßnahmen dulden würden, doch bezweifelten sie nach wie vor die Umlagefähigkeit der Aufwendungen. Unter dem 12. Dezember 1979 berechnete die Kl. den Bekl. nach § 3 MHG eine neue Grundmiete von 673 DM. Einer monatlichen Mieterhöhung von 4,67 DM für den Einbau der Thermostatventile stimmten die Bekl. mit Schreiben vom 30. Januar 1980 zu. Bezüglich der Fenster bestritten sie eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswertes, und zwar bei den Treppenhausfenstern schlechthin sowie bei den Wohnungsfenstern wegen des bisher fehlenden Nachweises der Verbesserung. Für die Wohnungsfenster zahlen die Bekl. einen anteiligen Betrag von monatlich 89,97 DM unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage verlangt die Kl. Mieterhöhung für die gesamte Fenstermodernisierung. II. Die Vorlage ist zulässig. Über die Rechtsfragen ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu entscheiden. A. 1. Die Frage, ob die Zustimmung des Mieters zur Durchführung der Modernisierung Anspruchsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG ist, wird in der Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Nach einer Ansicht wird eine Zustimmung gefordert insbesondere mit folgender Begründung: Es entspreche nicht den allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen, daß ein Vertragspartner einseitig den Leistungsgegenstand auf Kosten des anderen verändere. Dazu bedürfe es eines Abänderungsvertrages. Dies sei zu Zeiten der Mietpreisbindung einhellige Rechtsansicht gewesen, wie in der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 10. Juli 1968 (MDR 1968, 1003 = ZMR 1969, 200) zum Ausdruck komme. Dieser Grundsatz des Vertragsrechts habe mit § 3 MHG, der letztlich dem öffentlichen Mietpreisrecht zuzurechnen sei, nicht geändert werden sollen. Wenn in dem Bericht des Rechtsausschusses BT-DS 7/2638 S. 4 ausgeführt werde: "Voraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 3 ist im übrigen nicht, daß der Mieter den baulichen Maßnahmen ausdrücklich zugestimmt hat", so habe hiermit nur zum Ausdruck gebracht werden sollen, daß die Zustimmung des Mieters auch in einem schlüssigen Verhalten - etwa in stillschweigendem Dulden - liegen könne (so insbesondere Sternel, Mietrecht, 2, Aufl. 1979, lll 243, L5 Hamburg - 11. Kammer - in MDR 1977, 1021). Mit dieser Auslegung des § 3 MHG werde der Absicht des Gesetzgebers genüge getan, einen Anreiz für die Verbesserung und Modernisierung älterer oder renovierungsbedürftiger Wohnungen zu schaffen; denn stimme der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen nicht zu, so bleibe dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins nach § 2 MGH zu erhöhen (so Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 3 MHG Rdnr. 15a). Auch setze sich der Mieter, der bauliche Änderungen nach § 541 a BGB geduldet habe, mit seinem späteren Vortrag, er habe einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, nicht in Widerspruch zu seinem

aßnahmen nicht zu, so bleibe dem Vermieter die Möglichkeit, den Mietzins nach § 2 MGH zu erhöhen (so Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 1979, § 3 MHG Rdnr. 15a). Auch setze sich der Mieter, der bauliche Änderungen nach § 541 a BGB geduldet habe, mit seinem späteren Vortrag, er habe einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, nicht in Widerspruch zu seinem eigenen früheren Verhalten; denn im Dulden könne nicht gleichzeitig ein weitergehendes Einverständnis erblickt werden (so AG München in WuM 1978, 151). Nach einer anderen Auffassung ist dagegen eine ergänzende Auslegung des § 3 MHG über den Wortlaut hinaus nicht angezeigt. Diese Ansicht bezieht sich insbesondere auf die Entstehungsgeschichte, den Zweck des Gesetzes, die Gesetzessystematik und die Praktikabilität (siehe Mitzkus in NJW 1981, 199 f. mit Nachweisen in Fußnote 16). Durch Rechtsentscheid ist über diese Frage noch nicht entschieden worden . 2. Die Vorlagefrist zu 1. ist zu verneinen; der Mieter braucht einer Modernisierung seiner Wohnung nicht vorher zugestimmt zu haben, wenn der Vermieter wegen der Modernisierung eine Mieterhöhung nach § 3 durchsetzen will. a) Dieses Ergebnis ist dem Wortlaut des Gesetzes unmißverständlich zu entnehmen. Das zeigt insbesondere ein Vergleich zu der Regelung in § 2 MHG: Der Anspruch des Vermieters auf Anhebung der Vertragsmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ausdrücklich von der Zustimmung des Mieters abhängig gemacht; wird sie nicht erteilt, muß der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 2 Abs. Ill MHG). Eine vergleichbare Regelung fehlt in § 3 MHG. Die Mieterhöhung wegen Modernisierung hängt lediglich von dem Zugang einer wirksamen schriftlichen Erhöhungserklärung ab (§ 3 Abs. IV MHG), die selbstredend auf der gesetzlichen Grundlage des § 3 Abs. I MHG berechnet sein muß (§ 3 Abs, lll MHG). Weitere Erhöhungsvoraussetzungen hat der Gesetzgeber nicht aufgestellt. Die Bestimmung, daß der Vermieter den Mieter vor Durchführung der Modernisierung auf die voraussichtlichen Kosten und die sich daraus ergebende Mieterhöhung hinweisen soll (§ 3 Abs. Il MHG), ist nur als Sollvorschrift ausgestaltet. Unterbleibt ein solcher Voraushinweis, knüpfen sich daran für den Vermieter nur Nachteile bei der Bestimmung des Zeitpunktes, von dem ab die Mieterhöhung wirksam wird (§ 3 Abs. IV MHG); von einem Widerspruchsrecht des Mieters - darauf würde das Zustimmungserfordernis hinauslaufen - ist auch in diesem Zusammenhang nicht die Rede. b) Den vielfältigen Versuchen in Rechtsprechung und Schrifttum, gleichwohl eine Zustimmung des Mieters zur Modernisierung zu verlangen, kann nach Auffassung des Senats kein Erfolg beschieden sein. Aus allgemeinen vertragsrechtlichen Erwägungen läßt sich ein solches Zustimmungserfordernis nicht überzeugend begründen. Hier wird im wesentlichen mit dem Argument gearbeitet, die Modernisierung stelle eine Veränderung des Vertragsgegenstandes dar; zu dessen Sanktionierung bedürfe es der (vertraglichen Mitwirkung aller Vertragspartner (§ 305 BGB). Schon der Ausgangspunkt dieser Argumentation kann u. U. zweifelhaft sein. Gerade bei langfristigen Wohnungsmietverhältnissen, wie sie infolge des Kündigungsschutzes nicht selten anzutreffen sind, wird sich vielfach die Annahme vertreten lassen, der Vertragsgegenstand eines solchen langfristigen Dauerschuldverhältnisses unterliege in seiner Abgrenzung in gewissem Umfang dem Wandel der Verhältnisse und bedürfe der Anpassung, so daß eine Modernisierung der Wohnung nicht in allen Fällen

lge des Kündigungsschutzes nicht selten anzutreffen sind, wird sich vielfach die Annahme vertreten lassen, der Vertragsgegenstand eines solchen langfristigen Dauerschuldverhältnisses unterliege in seiner Abgrenzung in gewissem Umfang dem Wandel der Verhältnisse und bedürfe der Anpassung, so daß eine Modernisierung der Wohnung nicht in allen Fällen ohne weiteres einer - an sich einen Änderungsvertrag erfordernden - Veränderung des Mietgegenstandes gleichzusetzen wäre. Das mag indessen auf sich beruhen; denn der Gesetzgeber hat das Prinzip des § 305 BGB - Änderung des Vertragsinhalts nur durch Vereinbarung der Vertragspartner - gerade im Bereich des Mietrechts ganz bewußt nicht unangetastet gelassen. Dabei mögen die einseitigen Leistungsbestimmungsrechte nach §§ 315 ff. BGB hier ganz außer Betracht bleiben, weil sie immerhin noch auf einer vertraglichen Grundlage beruhen müssen. Jedenfalls aber die Mieterhöhungsrechte des Vermieters nach dem MHG stellten vom Gesetzgeber zugelassene einseitige Änderungsbefugnisse dar, die die Regel der Vereinbarungsbedürftigkeit von Vertragsänderungen außer Kraft setzen. Im Falle des § 2 MHG wird das unübersehbar deutlich: Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann auf Klage des Vermieters sein Einverständnis durch Gerichtsurteil ersetzt werden. Für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 3 MHG hat folgerichtig nichts anderes zu gelten; die Voraussetzungen für die Wirksamkeit der einseitigen Änderung des Vertragsinhaltes sind hier sogar erleichtert, weil eine Klage auf Zustimmung des Mieters nicht erforderlich ist (was selbstredend die Nachprüfbarkeit der Berechtigung des Erhöhungsverlangens durch die Gerichte nicht ausschließt). Regelungen dieser Art sind gerade im Mietrecht nicht unbekannt und vielfach mit Beschränkungen der Vertragsfreiheit in anderen Bereichen der mietvertraglichen Beziehungen einhergegangen, insbesondere mit der Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters. Aus dieser Sicht verfängt auch nicht der mehrfach vorgebrachte Hinweis auf die zu § 12 AMVO ergangene Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Juli 1968 (ZMR 69/22 = MDR 68/1003 = LM Nr. 2 zur AMVO). Dort ist zwar für den damals bestehenden Rechtszustand ausgesprochen worden daß der Vermieter Mieterhöhungen für bauliche Verbesserungen usw. nach § 12 AMVO nur verlangen könne, wenn der Mieter den Veränderungen zugestimmt habe, weil sich mit der Veränderung der Vertragsgegenstand, für den die Miete geschuldet werde, ändere. Andererseits weist aber die Entscheidung selbst darauf hin, daß die fehlende Zustimmung (nach der damaligen Rechtslage) ggf. in einem Verfahren vor dem Mieteinigungsamt nach § 28a MSchG ersetzt werden könne, eben weil dem Vermieter bei bestehendem Mieterschutz die Möglichkeit genommen sei, auf eine Weigerung des Mieters mit einer Kündigung zu antworten. Schon deshalb liefert die angezogene Entscheidung des Bundesgerichtshofs gerade keinen Beweis für die These, es gebe im Mietrecht keine gesetzlich zugelassene Möglichkeit der einseitigen Änderung bestimmter Vertragsinhalte. c) Diese Frage könnte allerdings nach der gegenwärtigen Rechtslage möglicherweise dann unerheblich sein, wenn durch die Regelung des § 541 a BGB ohnehin dem Mieter hinreichender Schutz gegen einseitige Vertragsumgestaltung durch Modernisierung gewährt würde Nach § 541 a Abs, Il BGB hat der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der Mietsache nur zu dulden, soweit ihm dies zugemutet werden kann.

chtslage möglicherweise dann unerheblich sein, wenn durch die Regelung des § 541 a BGB ohnehin dem Mieter hinreichender Schutz gegen einseitige Vertragsumgestaltung durch Modernisierung gewährt würde Nach § 541 a Abs, Il BGB hat der Mieter Maßnahmen des Vermieters zur Verbesserung der Mietsache nur zu dulden, soweit ihm dies zugemutet werden kann. Nach - soweit ersichtlich - weitgehend einhelliger Meinung kann der Vermieter auch für Modernisierungen i. S. des § 3 MHG höhere Miete allein dann beanspruchen, wenn der Mieter zur Duldung der Verbesserungsmaßnahmen nach § 541 a BGB verpflichtet ist (vgl. etwa Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rdz. 8 bis 11 zu § 3 MHG; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl.; Rdz. III 226 u. 242: Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Rdz. C 165). § 3 MHG knüpft den Vermieteranspruch auf Mieterhöhung an bereits durchgeführte (verbessernde) bauliche Maßnahmen. Der Mieter hat folgerichtig zuvor die Möglichkeit, sich im Rahmen des § 541 a BGB der Modernisierung zu widersetzen und die Unzumutbarkeit der Maßnahmen geltend zu machen, also im Streitfall eine gerichtliche Klärung seiner Duldungspflicht herbeizuführen. Gleichwohl bleibt fraglich, ob der Mieter über den Weg des § 541 a BGB tatsächlich in der Lage ist, alle Gesichtspunkte, die aus seiner Sicht gegen eine Modernisierung sprechen könnten, zur Geltung zu bringen. Hier geht es insbesondere um das Interesse des Mieters, nicht durch ein Übermaß an Verbesserungen der Wohnung, etwa durch eine sog. Luxusmodernisierung, zu einem für ihn untragbaren Mehraufwand für Miete oder aber zur Aufgabe der Wohnung nach § 9 MHG gezwungen zu werden. Das Problem ist unter dem Schlagwort der Gefahr des "Hinausmodernisierens" des Mieters bekannt geworden und hat gerade in jüngster Zeit Anlaß für einen Gesetzentwurf zur Verbesserung des Schutzes des Mieters gegen die genannte Gefahr gegeben. Es wird zwar in Rechtsprechung und Schrifttum die Ansicht vertreten, daß dieser Schutz schon nach geltendem Recht - zumindest in gewissem Umfang - im Rahmen des § 541 a BGB gewährt werden könne, weil zur Zumutbarkeit der nach § 541 a Abs. Il GGB vom Mieter zu duldenden Modernisierung auch gehöre, daß der über § 3 MHG auf den Mieter abzuwälzende Anteil an den Kosten für den Mieter in zumutbarer Weise tragbar sei (Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Rdz. Il 199; offenbar auch Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rdz. 32 zu § 541 a BGB ferner Schmidt-Futterer, Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Rdz. C 166; Mitzkus in NJW 81/199 ff,). Diese Ausdehnung der Zumutbarkeitsprüfung nach § 541 a BGB auch auf die wirtschaftlichen Folgen der Modernisierung für den Mieter ist jedoch umstritten; die Gegenmeinung will die Prüfung nach § 541 a BGB lediglich auf die Frage beschränkt wissen, ob die bauliche Durchführung der Verbesserungsmaßnahmen als solche für den Mieter zumutbar ist, etwa wegen der vorübergehenden Beeinträchtigung der Benutzbarkeit der Wohnung (Palandt-Putzo, 40. Aufl., 3a zu § 541 a BGB; v. Lackum in ZMR 79/193 ff.). Zu einer verbindlichen Stellungnahme zu dieser Streitfrage ist der beschließende Senat im Rahmen des hier zu treffenden Rechtsentscheides mangels einer entsprechenden Vorlagefrage nicht berufen. Er hat deshalb bei der allein zu entscheidenden Frage, ob der Mieter einer Modernisierung i. S. des § 3 MHG (gegen den Gesetzeswortlaut) zustimmen muß, davon auszugehen, daß der Mieter die Unzumutbarkeit der Modernisierung jedenfalls nicht (oder zumindest nicht mit Gewißheit) über §

scheides mangels einer entsprechenden Vorlagefrage nicht berufen. Er hat deshalb bei der allein zu entscheidenden Frage, ob der Mieter einer Modernisierung i. S. des § 3 MHG (gegen den Gesetzeswortlaut) zustimmen muß, davon auszugehen, daß der Mieter die Unzumutbarkeit der Modernisierung jedenfalls nicht (oder zumindest nicht mit Gewißheit) über § 541 a BGB einwenden kann, was sonst die Frage nach dem Zustimmungserfordernis u. U. entbehrlich machen würde. Insofern liegt der Fall noch anders als bei einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Modernisierung nach dem Modernisierungs- und EnergieeinsparungsGes.- ModEnG - i.d.F. vom 12. Juli 1978. § 20 ModEnG bestimmt zwar auch eine Verpflichtung des Mieters zur Duldung der öffentlich geförderten Maßnahmen und gibt dem Mieter einen Einwand der Unzumutbarkeit eindeutig nur wegen der baulichen Auswirkungen der Baumaßnahmen, übrigens noch unter engeren Voraussetzungen als im Falle des § 541 a BGB. Andererseits schreibt § 13 ModEnG aber vor, daß das Interesse des Mieters an der Begrenzung der Mieterhöhung als Folge der Modernisierung bei der Vergabe der Mittel ausdrücklich berücksichtigt wird. d) Daß diese Prüfung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit in den nicht dem ModEnG unterworfenen Fällen der Modernisierung im Rahmen des § 541 a BGB nicht stattfinden kann, wird z.. ausdrücklich zur Begründung für die Ansicht angeführt, der Mieter müsse der Modernisierung jedenfalls als Voraussetzung für eine aus der Modernisierung hergeleitete Mieterhöhung nach § 3 MHG zustimmen (vgl. etwa Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rdz. 15 zu § 3 MHG). Der Senat vermag einer solchen Rechtsansicht nicht beizupflichten. Es ist zwar nicht zu verkennen, daß der Mieter nach dem geltenden Recht, sofern der Weg über § 541 a BGB entfällt, vor der Gefahr einer unverhältnismäßig hohen und für ihn möglicherweise nicht tragbaren Mietanhebung über § 3 MHG oder, anders gesehen, vor der Gefahr des "Hinausmodernisierens" nur mit Schwierigkeiten zu schützen ist. Daß er der Mehrbelastung durch Kündigung nach § 3 MHG auszuweichen vermag, ist mindestens in Zeiten eines knappen oder gar zu knappen Angebots an preisgünstigen Wohnungen ein kaum befriedigender Ausweg, bei dem die rechtliche Prüfung der widerstreitenden Interessen jedenfalls nicht stehen bleiben darf. Gleichwohl kann die Berücksichtigung der Mieterinteressen nicht dazu führen, die Modernisierung von der Zustimmung des Mieters abhängig zu machen und damit dem Mieter die Möglichkeit zu geben, Wohnungsverbesserungen, für die keine öffentlichen Mittel zugeschossen werden, schlechthin zu blockieren und dem Vermieter allenfalls die Wahl zu lassen, die Modernisierung ohne Mieterhöhung nach § 3 MHG, gleichsam als Geschenk für den Mieter vorzunehmen, was der Vermieter höchstens, bei Vorliegen der Voraussetzungen, über ein Vorgehen nach § 2 MHG abzumildern vermag (in diesem Sinne etwa Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, Rdz. 15a zu § 3 MHG). Der Senat hält das für eine mit dem Gesetz nicht mehr vereinbare Einschränkung des § 3 MHG, zumal sie nicht einmal die in § 2 MHG vorgesehene Möglichkeit einer Klage des Vermieters auf Zustimmung des Mieters eröffnen wurde. Solange der Gesetzgeber nicht Abhilfe schafft, kann untragbaren Härten einer übermäßigen Modernisierung oder gar einer sog. Luxusmodernisierung nur mit der Anwendung allgemeiner Rechtsgrundsätze des Vertragsrechtes, insbesondere der Bindung an Treu und Glauben begegnet werden, möglicherweise auch mit einer Abgrenzung zwischen

eters eröffnen wurde. Solange der Gesetzgeber nicht Abhilfe schafft, kann untragbaren Härten einer übermäßigen Modernisierung oder gar einer sog. Luxusmodernisierung nur mit der Anwendung allgemeiner Rechtsgrundsätze des Vertragsrechtes, insbesondere der Bindung an Treu und Glauben begegnet werden, möglicherweise auch mit einer Abgrenzung zwischen Modernisierung oder Verbesserung einer Wohnung einerseits und einer vom Ausmaß her schon völligen Neugestaltung der Mietsache andererseits (vgl, BGH NJW 1972/723). Solchen Abhilfemöglichkeiten im einzelnen nachzugehen, ist nicht die Aufgabe des hier zu treffenden Rechtsentscheides, der nur die Frage nach dem Zustimmungserfordernis zu beantworten hat. Diese Frage ist aus den dargelegten Gründen zu verneinen. B. Die Vorlagefrage 2. ist ebenfalls zu verneinen

1. Das Landgericht ist bei der Fassung dieser Vorlagefrage davon ausgegangen, daß sich der Vermieter bei der Berechnung der Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 3 MHG diejenigen Kosten abziehen lassen muß, die er ohne die Modernisierung zu diesem Zeitpunkt für eine bereits fällige Instandsetzung der Wohnung in ihrem alten Zustand hätte aufwenden müssen: es hat sich m. a. W. von der Erwägung herleiten lassen, der Vermieter könne die ihm anzulastenden Kosten für eine schon fällige Wiederherstellung des ursprünglich nach dem Vertrage vorausgesetzten gebrauchsfähigen Zustandes der Mietsache nicht dadurch sparen, daß er, statt instandzusetzen, nun modernisiert, aber mit der Möglichkeit, den Kostenaufwand dann über eine nach § 3 MHG erhöhte Miete in diesem gesetzlichen Rahmen auf den oder die Mieter abzuwälzen. Ob diese Ausgangsüberlegung rechtlich zutrifft, ist hier allerdings nicht zum Gegenstand einer Vorlagefrist gemacht worden und deshalb vom Senat nicht durch den verlangten Rechtsentscheid zu klären. Zum Rechtsentscheid gestellt ist lediglich die Weiterentwicklung der beschriebenen Ausgangsüberlegung, nämlich die Frage, ob (auch) die fiktiven - späteren - Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten, die dem Vermieter bei Beibehaltung des alten Zustandes erwachsen wären, von den Gesamtmodernisierungskosten, die der Berechnung der Mieterhöhung nach § 3 MHG zugrundezulegen sind, zugunsten des Mieters abgezogen werden müssen.

2. Der Senat hält eine solche Anrechnung fiktiver (gesparter) künftiger Vermieterkosten für nicht gerechtfertigt. Sie wird allerdings verschiedentlich befürwortet (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., C 175; Marienfeld in ZMR 1978/38; LG Oldenburg in WuM 1980/86; LG Hamburg in MDR 1978/935). In eine ähnliche Richtung zielt die Meinung, von den Mordernisierungskosten müsse ein angemessener Anteil dafür abgesetzt werden, daß die durch die Modernisierung ersetzten alten Bestandteile der Mietsache (u. U .) bereits mehr oder weniger abgeschrieben seien (Storz in NJW 1971/413, 414 allerdings für einen Sonderfall). Dem ist nicht beizutreten (ebenso Hamm in NJW 79/2496: OVG Berlin in ZMR 1978/62, wohl auch Palandt-Putzo, 40. Aufl., Anm. 3c zu § 3 MHG). Der Gesetzgeber hat in § 3 Abs. I MHG ausdrücklich festgelegt, was sich der Vermieter auf die Modernisierungskosten (als Ausgangswert für die Ermittlung der Mieterhöhung) anrechnen lassen muß: zinslose oder zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Mietvorauszahlungen und Mieterdarlehen, und zwar in einer ziemlich detaillierten Regelung. Über weitere Einschränkungen des ansetzbaren Kostenaufwandes für die Modernisierung schweigt das Gesetz; insbesondere ist nicht davon die Rede, daß obendrein dem Vermieter die aus der Instandhaltungspflicht erwachsende Kostenlast, wie sie ohne Modernisierung voraussichtlich entstanden wäre, erhalten bleiben müßte, gleichsam als eine Art unverletzlicher "Besitzstand" des Mieters. Angesichts der sonst ins einzelne gehenden Regelung des § 3 Abs. I MHG (ähnlich geht das Gesetz auch in §§ 4 und 5 MHG in Kostenfragen durchaus in Einzelheiten) ist von vornherein zweifelhaft, ob hier noch Raum ist für eine ergänzende - einschränkende -Auslegung der Mieterhöhungsbefugnis i. S. der in Rede stehenden Vorlagefrage zu 2. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist vielmehr anzunehmen, daß der Mieter, wenn die Wohnung schon einmal in den nach § 3 MHG zugelassenen Grenzen modernisiert ist, dann auch in die so verbesserten Nutzungsmöglichkeiten entsprechend höher bezahlen muß. nicht anders als wenn er von vornherein eine moderne (und deshalb teurere) Wohnung gemietet hätte. 3. Obendrein besteht für eine Einschränkung der Mieterhöhung in dem streitigen Sinne auch kein Bedürfnis. Es entspricht keineswegs der Billigkeit oder dem Gedanken von Treu und Glauben, den Vermieter mit den fiktiven Kosten für die Instandhaltung der Mietsache auf der Basis des alten (nicht modernisierten) Zustandes belastet zu lassen, und zwar schon deshalb nicht, weil er ja nach der Modernisierung die Kosten auch für die Erhaltung der Mietsache in dem neuen Zustand wieder tragen muß, mögen sie vielleicht auch im Einzelfall dank des mit der Modernisierung genutzten technischen Fortschritts - mindestens vorerst - geringer sein. Vor allem wäre eine fiktive Kostenberechnung i. S. der Vorlagefrage zu 2. ersichtlich kaum praktikabel. Ohne Einschaltung kostspieliger Sachverständiger ließe sich die fiktive Zukunftsberechnung durchweg nicht erstellen. Sinnvollerweise müßte der Sachverständige bereits vor Beginn der Modernisierung zugezogen werden, wenn er überhaupt Brauchbares über die Kosten sagen soll, die in Zukunft zur Erhaltung der nicht modernisierten Wohnungssubstanz voraussichtlich entstehen werden. Ohnehin wäre eine derartige hypothetische Rechnung mit einer Fülle von Unsicherheiten und Unwägbarkeiten belastet. Was dem Vermieter nach Abzug solcher fiktiver Kosten an

gezogen werden, wenn er überhaupt Brauchbares über die Kosten sagen soll, die in Zukunft zur Erhaltung der nicht modernisierten Wohnungssubstanz voraussichtlich entstehen werden. Ohnehin wäre eine derartige hypothetische Rechnung mit einer Fülle von Unsicherheiten und Unwägbarkeiten belastet. Was dem Vermieter nach Abzug solcher fiktiver Kosten an Modernisierungsaufwand, der über eine Mieterhöhung auf die Mieter abgewälzt werden könnte, auch übrig bliebe, wäre schwerlich vorausrechenbar und könnte sich aus der Sicht des Vermieters leicht als Zufallsergebnis, wenn nicht sogar als Folge mehr oder weniger willkürlicher Schätzungen darstellen. Von dem Ziel des § 3 MHG, eine vernünftige Modernisierung veralteter Wohnungen zu fördern, würde sich eine derartige Auslegung in unzulässigem Maße entfernen. Die Vorlagefrage zu 2. ist deshalb ebenfalls zu verneinen.