Keine Zustimmung zur Mieterhöhung unter Vorbehalt

Eine Zustimmung unter Vorbehalt zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG wird nicht durch spätere zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses wirksam.

Das Gericht vermag sich der Auffassung der Bekl., sie hätten, nachdem sie dem Mieterhöhungsverlangen vom 15.6.2000 am 12.9.2000 unter Vorbehalt zugestimmt hatten, das Verlangen durch konkludentes Handeln anerkannt, indem sie den erhöhten Mietzins in den Monaten September und Oktober 2000, mithin vor Klageerhebung, gezahlt haben, nicht anzuschließen. Eine Zustimmung unter Vorbehalt gilt als Verweigerung der Zustimmung gemäß § 150 Abs. 2 BGB, es besteht für den Vermieter keine abschließende Sicherheit darüber, ob die Bekl. mit der Vertragsänderung einverstanden waren. Hat der Mieter seine Zahlung - wie hier - ausdrücklich mit einem Vorbehalt verbunden, dann kann der Vermieter erkennen, daß der Mieter nicht zustimmen will (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., Rn. 500 zu § 2 MHG). Die Bekl. als Mieter haben dem Vermieter zu verstehen gegeben, daß sie sich nicht zur Zahlung verpflichtet fühlen, daß sie sich die Rückforderung vorbehalten. Es wäre dann unzulässig, der Zahlung eine Bedeutung beizumessen, die der Mieter ihr für den Vermieter erkennbar nicht beimessen will (Schmidt/Futterer a. a. O., m. w. N.).

Zwar wird in der Rechtsprechung auch die Auffassung vertreten, daß der zunächst erklärte Vorbehalt einer späteren konkludenten Zustimmung durch Zahlung nicht entgegensteht (LG Berlin GE 1996, 263, 842; AG Wedding GE 1988, 1171), das erkennende Gericht vertritt jedoch die Ansicht, daß es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, eine unklare Vertragslage hinzunehmen und in einem späteren Rechtsstreit die Rechtsfrage der konkludenten Zustimmung klären zu lassen. Dafür spricht auch die Tatsache, daß der Gesetzgeber mit § 12 Abs. 6 MHG eine Zustimmungsfiktion abweichend von § 2 Abs. 2 MHG nur für einen befristeten Zeitraum geregelt hat und gerade nicht eine entsprechende Regelung in § 2 MHG aufgenommen worden ist.

Insoweit ist auch zu berücksichtigen, daß sich die Gerichte über die Anzahl der Zahlungen, die zur Annahme einer Zustimmung verlangt werden, nicht einig sind (Schmidt-Futterer, a. a. O., Rn. 499 zu § 2 MHG; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., Rn. 67 zu § 2 MHG) und der Vermieter als Empfänger der Zustimmungserklärung mithin nicht darauf vertrauen kann, daß trotz erklärten Vorbehalts die zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses als Zustimmung anzusehen ist. Es hätte den Bekl. zur Vermeidung einer Klage auch freigestanden, auf das Schreiben der Kl. vom 10.10.2000 zu reagieren und der Kl. mitzuteilen, daß der Vorbehalt nicht aufrechterhalten wird, zumal die Kl. ausdrücklich in diesem Schreiben auf die Notwendigkeit einer Zustimmung hingewiesen hat.

Wenn die Voraussetzungen des § 2 MHG erfüllt sind, hat der Vermieter einen Anspruch auf vorbehaltlose schriftliche Zustimmung des Mieters. Das folgt schon aus der bindenden Klagefrist.

Die Mieter hatten auf das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG geschrieben, sie stimmten unter Vorbehalt zu. Später zahlten sie zweimal die erhöhte Miete und erklärten in der Folgezeit, als die Zustimmungsklage erhoben worden war, daß der Vorbehalt wegfalle.

Mit Urteil vom 26. Januar 2001 stellte das Amtsgericht Hohenschönhausen fest, daß die Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen sei und deshalb die Mieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hätten. Der Vermieter habe nach § 2 MHG einen Anspruch auf unbedingte Zustimmung; bei einem Vorbehalt sei er nicht verpflichtet, die unklare Rechtslage hinzunehmen. Daran ändere sich auch durch zweimalige Zahlung nichts.

Mietrechtsreform: Die Klagefrist wird nach § 558 b von bisher zwei auf drei Monate verlängert. Für den entschiedenen Fall ergibt sich dadurch allerdings keine Änderung, denn auch eine dreimalige Zahlung macht einen vorher erklärten Vorbehalt nicht hinfällig.