Keine Zurechnung von Vertragsverletzungen durch Erfüllungsgehilfen

Keine Zurechnung von Vertragsverletzungen durch Erfüllungsgehilfen; Stromklau durch Angehörige des Mieters

§ 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert grundsätzlich ein eigenes Verschulden des Mieters und schließt damit die Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB aus.

A. Die Kl. kündigte mit Schreiben vom 27. November 1998 den von ihrer Rechtsvorgängerin mit den Bekl. geschlossenen Wohnraummietvertrag fristlos mit der Begründung, daß die Bekl. - tatsächlich einer ihrer minderjährigen Söhne - im Hauskeller, unberechtigt Strom entnommen hätten und daß dieser - im Zusammenhang damit - einen Mieterkeller aufgebrochen und dort Werkzeug entwendet habe.

Die Räumungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Hiergegen hat die Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht - das die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB verneinen, die Kündigungserklärung jedoch in eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB umdeuten will - hat beschlossen, einen Rechtsentscheid des Kammergerichts zur folgenden Frage einzuholen:

"Ist dem Mieter im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB das Verschulden Dritter nach § 278 BGB zuzurechnen?"

B. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig. Denn das Landgericht will in einer Rechtsfrage, die sich nicht nur - so der Wortlaut des Gesetzes - aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, sondern die auch allein das materielle Wohnraummietrecht betrifft, zwar nicht - soweit ersichtlich - von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichts abweichen, wohl aber von einer praktisch einhelligen Auffassung der Literatur und - offenbar auch - der Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte. Damit ist die vorgelegte Rechtsfrage, die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist, von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie betrifft eine Fallgestaltung, die sich häufig wiederholen kann und keinesfalls außergewöhnlich ist. Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch für die Entscheidung des Landgerichts erheblich; denn sowohl die Verneinung eines Rechts zur fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB und die Umdeutung der fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung als auch die grundsätzliche Bejahung der Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB - nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Verpflichtungen - sind mindestens vertretbar, so daß der Senat bei seiner Entscheidung an diese Überlegungen des Landgerichts gebunden ist. Ferner ist aufgrund der Ausführungen des Landgerichts davon auszugehen, daß es zwar ein eigenes Verschulden der Bekl. wegen des Verhaltens ihres Sohnes verneinen, aber die Voraussetzungen des § 278 BGB bejahen will, also den Sohn der Bekl. hinsichtlich der ihnen obliegenden Unterlassungspflichten aus dem Mietverhältnis als deren Erfüllungsgehilfen betrachten will. Auch dies ist eine mindestens vertretbare Rechtsanwendung. Danach steht und fällt die Entscheidung des Rechtsstreits mit der Beantwortung der - allerdings einzuschränkenden - Vorlagefrage. Diese ist im Wege der Auslegung des Vorlagebeschlusses auf die Zurechnung des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen zu beschränken, weil die Frage einer Zurechnung des von § 278 BGB ebenfalls erfaßten Verschuldens von gesetzlichen Vertretern für die zu treffende Entscheidung des Landgerichts nicht erheblich ist.

C. Die - eingeschränkte - Vorlagefrage ist wie aus dem Tenor ersichtlich zu beantworten. Zwar wird in der Literatur allgemein - ohne erkennbaren Widerspruch in der Rechtsprechung - die Ansicht vertreten, daß § 278 BGB auch im Rahmen der auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützten Kündigung uneingeschränkt Anwendung findet (etwa Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl., § 564 b Rn. 32 f.; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 564 b Rn. 44 und 46; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 b Rn. 24; Schmidt Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b BGB Rn. 10, 20; Münchener Kommentar zum BGB/Voelskow, 3. Aufl., § 564 b Rn. 48; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. IV 63; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564 b BGB Rn. 57; Wetekamp, Kommentar zum BGB-Mietrecht, § 565 b Rn. 30; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, § 564 b BGB Rn. 52). Dabei wird jedoch übersehen, daß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB bei verständiger Auslegung dieser Vorschrift sinngemäß ein eigenes Verschulden des Mieters voraussetzt und damit die Anwendung des § 278 BGB jedenfalls hinsichtlich des Verschuldens von Erfüllungsgehilfen ausschließt (vgl. hierzu grundsätzlich: Palandt/Heinrichs, BGB, 58. Aufl., § 278 Rn. 4), Ähnlich hat bereits der 8. Zivilsenat des Kammergerichts (NJW-RR 1998, 2455 ff. = KGReport 1998, 60 ff.) die weitgehend gleichgelagerte Frage im Rahmen der fristlosen Kündigung nach § 554 a BGB - allerdings beschränkt auf verspätete Mietzahlungen durch das Sozialamt - entschieden. Der entscheidende 16. Zivilsenat sieht keinen Grund, der es rechtfertigen würde, im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB die Anwendbarkeit des § 278 BGB abweichend zu beurteilen.

Bereits der Wortlaut des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB setzt voraus, daß der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt. § 278 BGB knüpft dagegen nach seinem Wortlaut daran an, daß der Schuldner nicht nur eigenes Verschulden (§ 276 Abs. 1 BGB), sondern auch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen (und seiner gesetzlichen Vertreter) zu vertreten hat. Die Formulierung "zu vertreten hat" ist demnach gegenüber dem eigenen und dem Verschulden des Erfüllungsgehilfen (und des gesetzlichen Vertreters) der weitere Begriff. So wird beispielsweise in den §§ 275, 285, 323 ff. BGB nicht auf das Verschulden abgestellt, sondern darauf, ob der Schuldner und/oder der Gläubiger die Unmöglichkeit zu vertreten haben. Stellt das Gesetz dagegen - wie in § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB - auf ein schuldhaftes Verhalten einer bestimmten Person ab, schließt das im Zweifel die Anwendung des § 278 BGB aus (vgl. BGHZ 29, 275/278 zu § 89 a Abs. 2 HGB und § 89 b Abs. 3 [Nr. 2 n. F.] HGB).

Dieses Verständnis wird auch durch die Regelung des § 553 BGB bestätigt. Der Gesetzgeber hat in dieser Vorschrift ausdrücklich eine fristlose Kündigung nicht nur für den Fall geregelt, daß der Mieter, sondern auch, daß derjenige, welchem der Mieter den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, einen vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache macht. Da aber bereits § 549 Abs. 3 BGB - offenbar um Abgrenzungsschwierigkeiten zwischen § 278 BGB und einer Substitution zu vermeiden - ausdrücklich die Einstandspflicht des Mieters für diesen Dritten regelt, wäre im Rahmen der Kündigungsvorschrift des § 553 BGB die ausdrückliche Regelung eines Kündigungsgrundes im Falle des Fehlverhaltens des Dritten nicht erforderlich gewesen, wenn ohnehin der Mieter im Rahmen der Kündigung für das Verschulden des Dritten nach § 549 Abs. 3 BGB oder für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB haften würde. Damit hat der Gesetzgeber die Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB - wie überhaupt grundsätzlich die Kündigungen im Mietrecht - von der Zerstörung gerade des Vertrauensverhältnisses zwischen den Mietvertragsparteien und von deren persönlichem Verschulden abhängig gemacht, wobei letzteres selbstverständlich auch in der mangelnden Einwirkung auf Dritte gesehen werden kann.

Für diese enge Auslegung des Begriffes "schuldhaft" gerade in § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB spricht ferner, daß diese für Wohnraum geltende Kündigungsschutzregelung abweichend von den §§ 564 Abs. 2, 565 BGB fast ausnahmslos und - hinsichtlich der Voraussetzungen - eng gefaßt die ordentliche Kündigungsmöglichkeit des Vermieters durch das Erfordernis eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses einschränkt und damit einen verfassungsrechtlich im Rahmen des Art. 14 GG nicht zu beanstandenden Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters schafft (BVerfG NJW 1985, 2633 ff.; NJW 1993, 2035 ff.). Dabei sind einerseits das Bestandsinteresse des Mieters, dessen Lebensmittelpunkt regelmäßig die (Miet-) Wohnung ist, und die für ihn mit einem Umzug verbundenen nicht unbeträchtlichen Kosten und Unzuträglichkeiten (vgl. BVerfG NJW 1985, 2033/2034 zu 1. 3.) und andererseits das Interesse des Vermieters, unzumutbare Mietverhältnisse nicht fortsetzen zu müssen, abzuwägen. Der mit einer Beendigung des Mietverhältnisses verbundene einschneidende Verlust der Wohnung rechtfertigt unter Berücksichtigung dieser Erwägungen - anders als im Bereich des Schadensersatzrechts oder der Gebrauchsüberlassung an Dritte (vgl. §§ 549, 553 BGB) - nicht die (Gefährdungs-) Haftung des Mieters für Erfüllungsgehilfen (vgl. BGHZ 29, 275/279 unten f.), sondern verlangt ein eigenes Verschulden. Damit wird der Vermieter nicht unzumutbar belastet. Denn wiederholtes und damit für den Mieter erkennbares und von ihm zu unterbindendes etwaiges künftiges Fehlverhalten seiner Erfüllungsgehilfen kann zur Bejahung eines eigenen Verschuldens des Mieters führen. Darüber hinaus kann im Fall eines besonders gravierenden Fehlverhaltens eines Erfüllungsgehilfen (oder des gesetzlichen Vertreters) des Mieters durchaus die Bejahung eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nach der allgemeinen Vorschrift des § 564 b Abs. 1 BGB ausnahmsweise in Betracht kommen. Es wäre demgegenüber unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters nicht angemessen, wenn ein Mieter etwa seine Wohnung allein deshalb verlieren könnte, weil ein von ihm beauftragter Handwerker versehentlich Schäden am Eigentum des Vermieters verursacht; denn die mit dem Verlust der Wohnung und dem Umzug allein dem Mieter entstehenden persönlichen Verluste werden ihm - anders als die materiellen Schäden - von seinem Erfüllungsgehilfen nicht ersetzt.

Der minderjährige Sohn einer Mieterin hatte im Hauskeller Strom abgezapft, einen Mieterkeller aufgebrochen und dort Werkzeug gestohlen. Das Landgericht Berlin sah darin einen Kündigungsgrund nach § 564 b BGB, da die Mieterin sich das Verhalten ihres Sohnes als Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) zurechnen lassen müsse. Die Kammer scheute jedoch eine eigene Entscheidung, da vor einiger Zeit der Berliner Verfassungsgerichtshof eine Entscheidung zur Frage, ob der Mieter sich eine verzögerte Mietzahlung durch das Sozialamt zurechnen lassen müsse, aufgehoben und die Einholung eines Rechtsentscheides für notwendig erachtet hatte (das KG hatte damals mit Beschluß vom 11. Dezember 1997 [GE 1998, 120] entschieden, dem Mieter sei das Verschulden des Sozialamtes nicht zuzurechnen).

Auf dieser Linie liegt auch der Rechtsentscheid des 16. Senats des Kammergerichts vom 15. Juni 2000. Entgegen den einhelligen Auffassungen von Literatur und Rechtsprechung meint das Kammergericht, schon aus dem Wortlaut des § 564 b BGB folge, daß der Mieter nur für eigenes Verschulden hafte. Verschulden sei eben etwas anderes als Vertretenmüssen. Auch das Bestandsinteresse des Mieters an der Wohnung als Lebensmittelpunkt, das durch Art. 14 GG geschützt sei, gebiete eine solche Auslegung. Der Rechtsentscheid hat erhebliche Auswirkungen für die Praxis; ob der Senat dies im einzelnen bedacht hat, kann bezweifelt werden. Wenn etwa der Ehemann oder nichteheliche Lebensgefährte der Alleinmieterin wiederholt nachts betrunken randaliert oder seinen Hund auf Mitmieter hetzt, kann der Vermieter das faktisch nicht unterbinden. Eine Kündigung gegenüber der Mieterin ist ausgeschlossen, da diese nicht für das Verhalten ihres Lebensgefährten haftet und dieser kein Dritter im Sinne des § 553 BGB ist. Vertragliche Ansprüche hat der Vermieter gegenüber dem Mann sowieso nicht, so daß nur der schwer durchsetzbare Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB bleibt. Aber auch wenn der Mann Mitmieter ist, dem also aus eigenem Verschulden gekündigt werden könnte, ist nach der Logik des Rechtsentscheides eine Kündigung ausgeschlossen. Wegen der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses kann nur gegenüber beiden Mietern gekündigt werden. Besteht gegenüber der Frau kein Kündigungsgrund, muß sie sich das Verhalten ihres Mannes nicht zurechnen lassen, überwiegt ihr Bestandsinteresse nach Art. 14 GG. Ob der Verweis des Senats, ausnahmsweise käme bei besonders gravierendem Fehlverhalten eines Erfüllungsgehilfen eine fristgrechte Kündigung in Betracht, da weiterhilft, ist zweifelhaft. Zu hoffen ist, daß dem Bundesgerichtshof bald Gelegenheit zur Korrektur gegeben wird.